城市綜合體商管公司審計工作關注點探析

趙福剛 砂之船商業管理集團有限公司

城市綜合體往往處于城市的經濟中心，必然是一塊地標性的名片，它往往會表現出一種具有自身產業鏈的嶄新的文化思想。城市綜合體以其強大的功能，為城市創造了巨大的市場價值和社會經濟效益。一座成功的城市建筑綜合體驗將極大地影響到一個城市的經濟發展，并為其創造了巨大的社會價值。商管公司全稱為商業管理公司，其管理的對象往往是城市綜合體下的購物中心、商業街等經濟性建筑。由于商業管理公司的特殊性，其經營管理工作十分復雜。因此，在進行企業內部審計時，需要轉變審計理念，積極采取不同的審計方法，完善審計制度與體系。而在審計的執行過程中，需要注意的焦點也各不相同，本文將對上述問題進行探析，望對城市綜合體商管公司的發展提供有效建議。

一、城市綜合體概述

(一)概念

所謂的“城市綜合體”，就是以建筑為基礎，將居住、娛樂、辦公等多種功能結合在一起。城市綜合體就像一座小城市，是具有高度的經濟發展程度的城市標志性建筑。工業革命的到來，導致了現代城市的發展，隨著社會分工改變，城市的職能發生了一定的轉變，功能分區逐漸成了城市發展的主流，并向更大的方向發展。隨著科技、經濟的發展，我國的城市在某種程度上發生了實質性的改變。將會更注重整體，追求更多的空間，從而產生更多的綜合性服務，這就是所說的“城市綜合體”[1]。這也是一種新的生活方式，更多的是在一個建筑群中進行各種各樣的活動。城市綜合體的建設成為了一個城市的地標，它與城市之間的聯系變得立體和多樣化，成為未來空間發展的必然趨勢[2]。

(二)商業價值

城市的建筑空間結構是由人類的生活行為所決定的。在現今的社會中，一些城市綜合體卻是以商業運作為主，因此，在規劃城市綜合體的時候，也要以此作為側重點。從歷史上講，“集市”是城市最早的一種商業形態，因此，商業和城市的發展密不可分。城市綜合體將城市的空間融合在一起，成為城市發展的一個非常重要的載體。因此，在進行審計工作時，必須考慮到城市對商業的影響[3]。在英國率先進入工業化時期，其城市功能劃分更加明確，關系更為合理。而在工業化時代，隨著全球化和信息化的發展，各種文化的融合，使得城市與商業緊密地連接在一起，城市的空間格局也發生了巨大的變化。因此，要讓城市綜合體在城市發展中扮演重要角色，應將商業作為溝通和交流的橋梁，它不但可以使分散的城市要素互相聯系，還可以使其相互演化、轉化[4]。現代建筑是在建筑發展過程中產生的。城市綜合體在某種程度上也有所變化，其組成既有商業性質，也有辦公、酒店、購物、餐飲、娛樂等多種形式，規模十分龐大[5]。此外，由于人口眾多，城市綜合體也常常是交通樞紐。隨著我國城市綜合體日益綜合化、復雜化，在空間功能上要采取大混合、小分區的原則，并解決復雜的矛盾。以香港朗豪坊為例，其集購物、餐飲、酒店、辦公、居住等多種功能于一體。這是一個以商業為中心的城市綜合體，通過平面的立體分割，使整個商業空間成為一個整體。

二、城市綜合體商管公司審計工作難點探析

(一)缺乏完善的審計體系，阻礙審計效率提升

城市綜合體商管公司的審計工作難以開展的一個重要問題就在于：目前尚未形成一套完善的、可執行的審計制度及體系，包括審計對象的主客體、審計指標和審計標準、審計方法和形式等，這將極大地影響到審計的執行和實施。一是由于商管公司的會計主體是商管公司的經營活動的主要內容，因此，“誰來審計”就成了一道難題。而且由于企業經營活動的多樣性，“對誰進行審計”也成為企業管理工作中面臨的又一大難點，如果不明確，將極大地影響到商管公司的績效[6]。二是在編制審核指標、審核標準方面存在不足，不同的城市綜合體商管公司在經營業務和資金使用等方面仍然存在差異，要審查各類基金的合法性、合理性和有效性是很困難的，這就要求商管公司建立健全一套精細的等級指標以及一套嚴謹的審計標準系統，但這正是目前商業管理公司所欠缺的方面。三是審計方法和形式過于簡單，現行的審計方式多采用事后審計、內部審計等方式，無法客觀、全面地反映城市綜合體商管公司現行的財務狀況。

(二)缺乏先進的審計方式，限制審計工作發展

企業審計分為事前審計、事中審計和事后審計三大環節，而目前城市綜合體商管公司的審計工作普遍以事后審計為主，因此造成了審計工作遲緩、滯后的局面，難以及時反饋并改正商業管理公司出現的問題。首先，事前審計沒有充分發揮其預防作用。導致商管公司財務審計問題的主要原因是經費預算的不合理，尤其是對城市綜合體商管公司而言，從投資建設的那一刻起，就面臨著很大的市場競爭壓力及財務經濟風險，這就給商管公司的財務預算帶來了很大的壓力與挑戰，比如萬達集團，要想在“萬達廣場”上進行合理且高效的投資和運營，就必須要有科學的財務預算，以保證投資的風險控制在可以控制的范圍內；其次，由于未充分發揮事中審計的監督功能，對企業的經費預算執行、經濟合同的執行都需要一個較長的時間，而現行的審計工作并未與其執行相結合，因此無法及時地對執行中的問題和偏差進行及時的修正；最后，由于對企業內部控制的影響，導致企業內部控制的績效不能得到有效的體現，目前的企業內部審計大都僅限于對企業進行簡單的財務核算，缺乏對企業經營活動的決策和策略的借鑒與規劃[7]。

(三)業務的多重繁雜性質，審計工作難度加大

城市綜合體是一個具有多功能的有機整體，其所屬商管公司的經營管理模式也是多種多樣的，業務比較復雜。就拿萬達公司來說，它的核心業務就是開發和運營城市綜合體，其中包括商業中心、高檔酒店、房地產以及商業的運營和開發四方面的項目，萬達公司的精髓就在于對四大板塊的整合運營和管理，它能將四大業務板塊高效地聯系在一起，并使其互相支撐[8]。如此“龐然大物”，很難進行有效的公司審計，也正因為如此，使得城市綜合體的職能角色多元化，使其經營活動相對于其他企業而言更加復雜、多樣，例如廣告招商、場地租賃、物業管理等都屬于城市綜合體商管公司的業務范圍。這直接導致了審計工作的困難加大。同時，由于一個城市綜合體中的商管公司可以有不同，因此，目前商管公司面臨的審計難題就是怎樣運用一套行之有效的審計手段來反映企業的總體運營情況，以及如何與其他商管公司進行合作等問題。

三、城市綜合體商管公司審計工作重點探析

(一)建立健全審計體系，提升審計工作的實操性

要使城市綜合體商管公司審計工作真正起到應有的效果，最重要的是要建立完善的、切實可行的、能夠反映城市綜合體商業管理公司特征的審計工作系統。主要可以從以下幾方面進行：一是要確定審計對象的主體和客體，保證審計項目的專業性和科學性，無論是內部審計機構還是外部審計機構，都要堅持嚴格的保密原則，要充分發揮自己的審計專業知識，認真分析城市綜合體下商管公司及其法人的特殊性，對每個被審計的對象進行細化，具體到部門以及業務，做到精準到每一個人；二是為城市綜合體商管公司建立一套評價指標和標準，并制定多層面的審計指標(至少三個級別)將其與特定的經營業務和經濟活動聯系在一起，并對每一個具體的審計指標進行詳細的考核與評估，以及對每一項審計指標進行量化設計，這就需要全面掌握商管公司經營活動和業務活動，避免偏離現實；三是要積極并及時轉變審計觀念，積極地豐富和充實商管公司的審計方式與形式，既要做到事前審計、事中審計、事后審計等，還需要有效通過內部審計、獨立審計等多種審計手段來確保審計的客觀性，同時在具體的審計工作中，既要重視數據，又要兼顧質量的雙重審核，這樣才能更科學合理地進行審計[9]。簡而言之，隨著審計制度與體系的不斷完善，不但能夠全面、科學、客觀地反映企業經營狀況，同時也能夠為公司的經營管理工作提供一定的可操作性，提升經濟與社會效益[10]。

(二)完善多元監督體系，提升審計工作的效益性

為防止城市綜合體商管公司的審計出現滯后現象，商管公司應積極采取事前審計、事中審計和事后審計相結合的審計方法，在實施前進行預防性監督、執行流程監控和最終的會計管理，防止企業出現財務監督漏洞。這主要從以下幾個方面進行：第一，在事前審計方面，要強化預算、實施計劃、戰略決策等內容的審計，尤其是城市綜合體商管公司的重要投資項目，為了科學合理的決策與管理，必須重視公司的決策與規劃的科學性與經濟性評價，確保商管公司在活動初期就能走上正確的軌道，減少由于計劃不周、決策失誤等而造成的經濟損失；第二，在事中審計方面，要加強對商管公司經營活動的跟蹤和監控，特別注意項目資金預算是否嚴格按照預算計劃執行，在工程項目中，要嚴格執行工程合同，重視對大項目的投資，充分利用事中審計的方法，及時發現問題、反饋問題并通過反饋意見進行及時的整改，以保證各項工作能夠順利進行；第三，在進行事后審計時，要注意商管公司的經營活動和經濟行為的合法性，并對其進行全面的評價，從而為未來的決策提供依據[11]。

(三)實施精細分層管理，提升審計工作的針對性

針對城市綜合體商管公司經營活動的多重性和部門的復雜性，在城市綜合體商管公司審計制度與體系指導下，實行分級干預的方式，以增強城市綜合體商管公司審計工作的針對性和有效性[12]。這可以從以下兩個方面出發：第一，要充分考慮到城市綜合體商管公司的特殊性，并針對其特征，對其實施相應的、有針對性的審計，例如，商業中心商管公司的財務審計應該更注重公司在投資和經營中的利益最大化；對高檔賓館的發展和經營要注重服務的管理和效率；針對房地產的開發和銷售，重點在于有沒有質量保證，以及是否存在有力的市場營銷手段；在商業運營和房地產經營中，應注重投資和服務的質量等；第二，對城市綜合體商管公司的審計工作要與各級機關、各部門人員的工作密切配合，要讓商管公司所有人員都要深刻理解，審計工作不是財務部門的“專屬權利”，它要求各個部門緊密合作，特別是城市綜合體商管公司，由于涉及的業務比較多，所以必須由財務部帶頭進行，深入商業管理公司的各個部門，避免只限于數量的稽核，而忽略了對企業的合理性、效益性的綜合評估，要知道，任何數據都必須與公司的業務活動以及企業的發展相聯系，這樣才能提高業務活動的有效性，促進企業的長足發展。這一點在城市綜合體商管公司的審計工作中顯得尤為重要，因此，應特別予以重視。

四、結語

現代城市與社會經濟的發展，造就了一種新型的城市綜合體建筑類型，其具有多樣化的功能，提供了一種集中、多元化的消費經驗。要想充分發揮城市綜合體的功能，就需要對商管公司的業財活動進行科學、合理的審計。在審計工作中，要不斷完善和健全的審計評估制度、監督制度，以保證審計工作的順利高效進行。應當注意，審計工作的目標并非局限于企業的發展，而在于通過審計來改善企業的內部控制，從而提高企業的經濟效益。■