房貸利率還會降嗎

甄愛軍

專家認為，在今年一季度，部分二三線城市房貸利率調整概率較高，主要包括香河、太原、沈陽、柳州等。

房價下行壓力大

2022年全年，全國百城新建商品住宅成交均價為19222元/平方米，同比漲幅8.4%，相比2021年10.7%的同比漲幅收窄了2.3個百分點。觀察過去3年房價同比漲幅走勢，年初累計房價同比漲幅曲線總體處于持續下行態勢，既說明房價走勢持續降溫，也說明2022年為過去3年市場最冷的一年。

二三四線城市的房價總體上偏弱，尤其是三四線城市，其中二線城市受到“爛尾樓”事件的沖擊，銷售數據疲軟自然也牽制了房價的走勢。而三四線城市的人口導入速度慢，其在過去3年房價總體處于持續疲軟的態勢。

房貸利率有望調整

因為房價下行，使得部分城市已經達到下調房貸利率條件。

就政策層面而言，國家已經給房價下行壓力較大的城市下調房貸利率亮起了“綠燈”。1月5日，央行、銀保監會發文決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

而實際上，已經有城市采取了行動。1月31日晚間，南寧市發布房貸新政，新政明確，即日起，南寧市階段性調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限，調整后利率下限為LPR減60個基點。按照現行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限將下調為3.7%。

幾乎在同一時間，珠海、廈門等城市也紛紛取消房貸利率下限。珠海有銀行工作人員宣稱，已于春節長假后的第一個工作日接到通知，首套房貸利率最低可按3.7%操作，且無其他特殊要求。

據了解，上述城市主要調整首套房貸利率，廈門、福州、長春等城市將首套房貸利率下調至3.8%。二套房則極少涉及，如廈門二套房貸利率水平不變，仍為5.1%。

此外，還有城市調整首付比例，以支持剛需購房。湖南省全省13個非限購城市的首付比例下限均降至首套房20%、二套房30%;1個限購城市（長沙市）的首付比例下限首套房為30%，二套房降至40%。

進入2023年以來，已經有近20多個城市率先調整了房貸利率。根據中指研究院不完全統計，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等在內的二線城市，以及肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門等三線城市已階段性取消首套房貸利率下限。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續放松有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。

專家認為，后續還會有更多城市選擇跟進。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，在今年第一季度，部分二三線城市房貸利率調整概率較高，主要包括香河、太原、沈陽、柳州、大廠、三亞、日照、石家莊、承德、溫州、哈爾濱、昆明、中山、張家口、贛州、珠海、鎮江、濟寧、韶關、清遠、廊坊和烏魯木齊等。

短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市有望跟進調整，利率下限有望降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市，一線及核心二線城市新房市場韌性較強，房價整體平穩運行，房貸利率或更多從加點數上進行調整。

調整幅度有多大？

最近3年多時間里，房貸利率整體處于下行區間。易居研究院基于過去3年房貸的主流利率，對降低房貸利率的政策效應做了簡單測算。其中2020年初全國重點城市主流房貸利率為5.3%，經過3年的金融政策調整，到了2023年1月，關于“3.8%利率為主流利率”的共識逐漸增強。

那么，隨著房貸利率的不斷下調，購房者到底節省了多少購房成本？假定按100萬元貸款本金、30年貸款時間（等額本息還款法）進行測算，其2020年初的月供額為5553元，而在目前3.8%的貸款利率下，月供額則為4660元。如此計算，100萬元房貸的每月月供額減少了893元，或者說減少了16%。

當然，需要說明的是，不同城市執行的房貸利率有差異，且政策調整的頻率和時間也有差異，該減負情況僅供各地購房者參考。

未來LPR仍有可能進一步下調，進而帶動房貸利率的整體下行。易居企業集團CEO丁祖昱認為，居民信貸政策將成為2023年地方因城施策、支持剛需和改善需求的發力點，未來居民按揭貸款政策力度有望繼續加碼。在2023年穩增長、穩地產目標驅動下，LPR仍有較大下調可能，并將進一步帶動房貸利率下行。丁祖昱特別指出，北京、上海等風向標城市若能跟進，對提振市場信心有很重要的意義。