產業園區投資開發商業模式探討

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引言

產業園區是國家和政府機構為了促進行業與經濟發展，以行政規劃、市場規劃等作為重要方法，對空間、土地資源等進行合理布局、設計、規劃的產業載體。產業園區的規劃與開發，具有系統性、科學性的特點，企業、政府部門應當共同參與其中，各司其職，形成良好的合作關系，讓產業園區建設與管理開展得更為順利。常見的商品保稅區、外貿加工區、經濟開發區等，都屬于產業園區的范疇，對我國經濟發展有著重要促進作用。新常態背景下，應當大力建設產業園區，提高產業的集中度，以帶動經濟發展。

一、產業園區投資開發商業模式分類

（一）按主導對象分類

按照主導對象可以將產業園區投資開發商業模式分為這三類：（1）政府主導模式。主要是由政府出資進行產業園區的開發，將其建設成立專門的企業單位，明確規劃目標，以園區租賃、轉讓等方式，吸引社會企業入駐，以實現資金回籠。目前我國很多城市的產業園區，都會采用政府主導的模式；（2）企業主導模式則是社會企業或集團出資，自主開展建設和管理，而且這種模式下的產業園區占地面積比較大，多建設在城市的高新區。可以按照企業的業務特點、性質、經營范圍等，通過產業園區形成一體化的產業發展鏈，由于占地面積比較大，主導企業可以打造出產業基地，讓經濟發展模式、企業類型更加多樣、豐富，有助于完善經濟鏈；（3）政企合作模式就是政府和企業、集團建立密切合作關系，由政府部門對產業園區進行定位和規劃，由企業負責開發、招商引流、經濟服務，所產生的經濟效益以及各類風險，由政府和企業共同承擔。

（二）按資金平衡模式分類

從資金平衡模式來看，可以將產業園區的投資開發商業模式分為這幾種：（1）PPP模式。也就是公司合作盈利模式，這種模式以政府為主導，但政府部門可以將權力轉讓給企業，由相關企業負責園區的建設、開發、規劃以及管理。這種情況下，企業和政府部門共同承擔風險和經濟收益，與政企合作模式有一定相似之處，這有助于經濟建設項目的多樣化發展，推動社會資本的良性競爭，營造井然有序的市場環境；（2）BT模式，即固定收益模式，由土地資源開發和管理中心將產業園區的開發和建設委托給相關企業，并將土地資源的運用與城市規劃、建設進行結合，按照開發成本的一定比例作為園區經營加成。政府部門可對園區開發和建設提出一定意見，且擁有經營權，但同樣也需要投入一定的資金；（3）利潤分成模式。以政府部門為主導，將土地資源的開發權移交給開發商，產業園區開發建設完成之后，由政府部門招標引進企業，所有招標效益歸政府部門所有，保證雙方都可以從中獲取一定經濟利潤；（4）土地補償模式。一級開發商完成了土地建設和開發工作之后，土地資源開發中心要根據實際情況，選擇合適的方式來計算出開發成本，以土地開發面積對開發商進行補償。

二、產業園區投資開發風險

（一）政策性風險

政策性風險包括國家以及政府部門出臺的經濟政策、行業發展政策、產業發展標準、投資管理等各方面，會對產業園區開發建設造成直接影響，導致園區很難根據理想的狀態進行管理。在政策性風險中，影響最大的就是土地資源轉讓條件、使用性質以及其他各方面的變化。產業園區往往需要占據較大的面積，在開發建設之前，該區域可能時農田、閑置土地，也有可能是私人住宅，但只要政府出臺了規劃政策之后，這片土地就只能用于公共廠房建設，性質上也變為了工業用地。在購置土地的過程中，一般會采用企業股權收購的方法，雖然能夠合理避稅，但是違背了國家政策的相關規定。

（二）建設周期風險

無論是在開發階段還是管理階段，周期都相對比較長，企業經營管理風險比較大。很多產業園區都有三年左右的免租金階段，產生經濟大概需要五年的時間，想要實現產業結構層次化、經濟效益多樣化的目標，通常要十年左右。如此之長的經濟效益周期，會讓很多企業望而卻步，經營管理方面的不確定因素也比較多。

（三）資金鏈風險

開發企業在前期需要投入大量成本，而且資金回籠的時間比較長，這對企業的資金周轉率提出了更高要求，一旦任何環節出現問題，都會給企業帶來巨大的資金風險和隱患。前期沉淀資金主要包含總投資金額40%的建設成本、土地資源出讓資金，開工八個月左右園區建筑結構封頂，可以正式出售。出手之前，有三年的免租期，相關單位還需要著力解決資金沉淀的問題，避免出現后期收入和前提投入不對等的情況。由于產業園區開發建設花費的時間較長，突發情況多，資金隱患突出，而且如果銷售情況不理想，將會給相關單位帶來嚴重損失。

三、產業園區投資開發風險防范對策

（一）優化財務類型風險防范意識

想要降低投資開發風險，就應該強化企業內部的風險管控意識，做好宣傳工作，形成良好的風險管控氛圍。企業領導層要轉變傳統思想觀念，對基層財務工作者起到模范帶頭作用，學習國家相關法律法規與政策，組織專家前來開展講座，舉辦座談會，分享交流經驗，夯實企業有關人員的投資理論知識、資金管理知識基礎，全面提升風險控制與預防能力。如此一來，企業在實際發展過程中出現任何異常情況，都能夠在最短的時間內予以處理，安全問題與隱藏風險將無處遁形。與此同時，還要針對各部門管理人員的風險防范理念、水平等開展考核，出臺相應的獎懲機制與責任制度，明確劃分各部門職責與具體該工作內容，提高基層部門和個人的財務風險防范水平，打造理想的風險控制環境。

（二）完善風險管理組織結構及內控制度

企業必須建立健全的內控制度，優化內部組織結構，成立專門的風險管控小組，提高制度體系的約束力和強制力，強化財務風險的預防效果。組織結構的優化和完善一定要徹底、全面、深入，建立健全的規章制度，落實方案的決策權、監督管理權，突出財務風險管理小組在企業內部的重要地位，確保各項決策高效、合理且具有可行性。與此同時，完善企業內部控制制度也十分有必要，具體可從這幾個方面做起：首先，優化企業的經營監督管控系統，密切關注企業生產、銷售等各個環節，形成相互制約、相互管理、相互監督的良性機制，用于提高企業的生產經營效率。其次，成立專門的監督管理部門，或是突出內部審計的重要地位，定期審核考察財務、業務活動的開展情況，確保所有流程都和企業規章制度相符，以保證資金利用率和安全性，避免出現不必要的浪費。最后，以稽核部門為核心，構建財務審計委員會，由企業領導層直接進行管理，避免受到其他部門的干擾，突出工作的獨立性和權威性。

（三）合理配置財務工作崗位

企業在內部控制過程中，必須充分意識到財務崗位的重要性，合理分配工作內容和任務，將責任落實到每個崗位的工作人員身上，明確其職責權限，將不兼容的崗位、部門相分離，合并工作職能有重復的崗位，提高內部運轉效率，避免出現濫用職權的情況。企業要結合產業園區的實際建設情況，以及自身的經營發展狀況，構建科學可行的財務管理制度，保證相關制度能夠為實現企業戰略發展目標而服務。財務管理制度幾乎涵蓋了企業經濟活動的每個細節，包括內部審計、預算編制與執行、成本控制、監督管理等，確保各工作之間相互獨立，在核算和控制時以免相互干擾。企業各部門、各崗位之間應當相互監督、相互制約，既要保證一定的獨立性，又要在工作上加強交流和溝通，讓財務管理更高效地開展。除此之外，還要將財務工作和現代化技術緊密結合起來，充分展現先進技術的優勢與價值，在企業財務管理和風險控制方面，也要找準與信息技術的結合點，從而實現生產與管理效率的提升。以大數據、云計算、互聯網等技術作為重要基礎，搭建數字化財務管理平臺，保證數據信息的真實準確。在先進平臺的輔助下，數據高效傳輸與實時共享也成為可能，解決了過去信息不對稱的問題，各部門之間的交流溝通也會更為密切。

（四）做好預算管理

產業園區開發建設過程中，企業必須加強財務內部控制，突出預算管理的重要地位。財務人員要充分了解國家政策，掌握會計準則中的相關要求，具備扎實的財會理論知識基礎以及過硬的綜合素質，結合企業實際發展情況，合理確定預算目標，對資金支出的各個環節進行密切監督和管控。財務人員要深入分析企業的發展規劃、項目利潤、現金流量等，以此為基礎制定預算方案，讓財務預算更加科學可行。與此同時，優化財務管理結構，不能完全依賴于財務部門，而是要將相關工作任務下達到各個部門、各個崗位，使財務人員、基層工作人員知曉自身職責，協同進行配合，形成高效、一體化的預算管理格局。在執行預算管理的過程中，企業所有部門、崗位和工作人員都要積極參與其中，上下級部門協同配合，形成高效的合作關系。所有數據信息逐層傳遞，并做好匯總，實現集中化管理；明確劃分各方職責與具體工作內容，將工作任務層層落實到位，從而提高預算管理的合理性，保證每筆支出符合規定。

（五）謹慎選擇主導產業

產業園區開發建設完成之后，就需要以相應的產業作為核心來獲取利潤，如何科學確定主導產業，是企業需要思考和關注的重點，也是園區建設時的主要環節。受到各方面因素的影響，很多產業園區在選擇主導產業時往往會出現偏差，這樣的情況下，無法充分發揮園區的優勢與價值，也難以取得理想的經濟效益。因此，在確定產業園區主導產業的過程中，應該充分考慮到當地的經濟建設、發展、政府政策、園區未來規劃等多方面因素，安排專業人員通過實地考察、資料調研、問卷調查、數據分析等手段了解情況。比如可以將新興行業、高端產業、現代化服務行業等作為主導產業，突出產業園區在經濟建設方面的優勢，將當地的經濟發展水平提升到更高的層次。

（六）通過招商引資破解發展困境

招商引資是產業園區開發建設中不可忽視的重點內容，一般來說，為了吸引外部資金加入，會推出一系列的優惠政策。優惠政策的出臺和實施，雖然政府出臺的優惠政策能夠增加經濟選擇的多樣性，同時緩解產業園區資金不足的問題，但也會導致各城市之間也會形成惡性競爭的關系。久而久之，就會出現這樣的困境：只有不斷加大政策的優惠力度，才能夠吸引到投資，容易出現惡意“壓價”的情況。但隨著我國改革開放政策的深入推進，“先試先行”政策普及度越來越高，各城市和地區在優惠政策方面的差距也進一步縮小。因此，在產業園區招商引資的過程中，優惠政策的優勢作用并沒有想象中那么大，對于產業園區的主要管理部門來說，必還需要充分考慮到優惠政策以外的因素，比如發揮園區在地區特點、地理位置等方面的優勢，利用特色產業來吸引投資。

（七）加大對商業模式風險的防范

在產業園區前期開發和建設的過程中，商業模式風險是必須關注的重點內容。比如從公私合營模式的角度來看，融資是為了提高資金實力，擴充開發和建設的成本，政府部門和相關企業要保持密切的合作與交流，提高民間資金的利用率，結合實際情況完善生產管理制度，對其中的內容進行不斷調整，在生產線上引進全新的技術、設備，以保證生產效率。新時代背景下，公私合營模式得到了廣泛應用，是一種更偏向于管理型的現代化運營模式，能夠將財務風險、管理風險降至最低，實現融資方經濟效益的最大化。這種情況下，政府部門和企業能夠共同承擔風險和經濟利益，共享模式的推廣，有助于提高基礎設施建設質量，資金管理、人員崗位等方面的問題將會迎刃而解。

結語

綜上所述，目前我國經濟發展進入了全新階段，產業園區模式得到了廣泛應用，但現階段我國這方面的法律法規和規章制度尚不健全。產業園區開發建設過程中，相關企業和政府部門應當建立密切的合作關系，充分考慮到當地的經濟發展情況，通過一系列優惠政策，提高對社會資本的吸引力，從而打造功能多樣的產業園區，不斷提高投資和開發水平，促進產業園區的穩定發展。