論國有房地產企業資產處置業務管理

何威 武漢聯投置業有限公司

引言

自2016全國人民代表大會發出“房是用來住的，不是用來炒的”的號召后，國務院緊接出臺相應的調控措施，開始國有房地產企業改革。2020年，房地產市場的供應控制不斷加強，“三紅線”“五項貸款”等多個惠民政策出臺，共同構建房地產市場的長效管理機制，促進房企去杠桿、降負債，直接將房地產的有效膨脹程度控制在合理的區間，讓房地產行業土地、金融紅利成為過去。在多重利好性政策的出臺背景下，地產整體發展速度穩重向好，行業已步入深度調整階段，在國家重拳出擊的背景下很多國有房地產企業出現了盈利下降，資金鏈緊張，一些企業已經開始出現巨額的虧損，有的企業甚至已經陷入了負債的境地。在激烈的市場競爭中，國有房地產企業是保證國家穩定的重要支柱，肩負著國家財產總體穩定和匯率波動在可控區間的重任。因此減少國有房地產企業債務、增加效益、改善資產配置變得尤為重要，文章對國有房地產企業資產處理進行分析，明確了其工作程序和控制要點，旨在為我國國有房地產企業資產處理和相關的管理者提供有益參考。

一、國有房地產企業資產處置業務概述

國有房地產企業資產的處理，是指對其所持有的低效資產，預計無法實現資產進行多元管理，對于盈利水平不高的資產，或者長期盈利較高性資產，可以采取資產買賣或發行資產證券化產品（REITs）來收回資金，從而幫助公司減少管理費用，實現資產的合理分配。國有房地產企業所經營行業一般包括房屋買賣、土地買賣、在建房地產工程、物業等行業，由于牽涉到國有資產權益，并且交易量較大，因此其性質是一種特殊的房地產買賣。而房地產企業資金處置業務是指房地產企業根據其特定時間點所擁有的資產進行的一項交易，其經營時間相對于發展和出售而言要縮短，在資產處置過程中國有房地產企業需對產權明確、同時對買賣資格企業與單位進行甄別和辨認，對于資產處置過程中遇到的資產組合，應按照資產經營收益分類，分為低效資產、有限收益資產和高質量資產，同時根據國有房地產企業發展階段和發展的戰略目標，確定處置的準則，明確處理對象和處理方法，國有房地產企業還應做到針對具有高增值、高期望交易稅費負擔的標的資產，通過對其深度分析，確定其為有形資產而或權益類資產，根據國有資產交易的規定，制定處置方案，在獲得審批手續后，在產權交易系統中進行交易，并簽署轉讓合同，辦理不動產權過戶或其他有關的業務。

二、國有房地產企業資產處置情況概述

（一）實物資產交易

國有房地產企業實物資產交易，包括出售土地等不動產所有權，但交易載體為實物本身，比如房產、土地等，房產、土地不但要辦理不動產權變更，還要因此而繳納各種稅款，比如土地增值稅、契稅（購買方）、印花稅、所得稅等，這些是國有房地產企業最直接的資產處置方式。其可直接進行，可以避免因不對稱的資訊而給買方帶來的潛在危險，在交易后，可以將該交易的價款作為重置成本，提高可抵扣的土地增值稅稅額，從而降低重置后的土地增值稅。除了以上的優點以外，在國有房地產企業進行實物產權轉讓需要進行產權變更，包括土地使用權、不動產權變更等，而持有不動產權證的綜合性項目，辦理手續復雜，交易周期相對較長，另外，對物權的轉移有很多的限制，比如，必須在項目的全部投資完成后，才能進行出讓。總體來說，其優點和缺點各半。

（二）股權資產交易

國有房地產企業股權轉移，是指國有房地產企業對所持有的企業股份權益進行轉讓，產權轉讓通常是房地產企業根據稅收計劃選擇的一種資產處理方法，若按照股份轉讓合同中有關規定進行產權變更，無須進行產權過戶，程序簡單、快捷、交易時間可控，轉讓方的納稅義務比較單一，只有企業的所得稅和印花稅，總體上的稅收負擔比較輕。但同時其具有一定缺點，股權資產屬于國有房地產企業自身財產，既有公司的財產，也有公司的債權、負債，極有可能因為買賣雙方信息不對稱，導致買方處于較大風險中，收購所形成的股份價格不會被納入項目成本中，且在本次收購完成后，其財務費用未發生變動，且未對該等資產重新上市時的可抵扣金額造成影響，給買方帶來了不同方面的弊端和各種損失。

（三）發行資產證券化產品

房地產公司發行資產證券化產品能夠產生穩定的資金和可持續的高質量的資產，并以其結構化的方式對其進行信貸評級，然后將其所持有的資產轉移到其旗下公司，進而將其優質的資源轉換為可供在金融市場上銷售的證券。由于國有房地產企業具有發行資產權力，同時并享受該投資的經營和投資回報，房地產企業通過發行資產證券化可以有效地拓寬融資途徑，收回數額更多資金，同時也能保持對房地產開發的管理權，擴展輕便經營。但普通投資人對投資期限內的投資回報有較高的需求，資金運營專業化、對投資對象的要求較高、參與程度較高，同時整個交易過程是以股票方式進行的，根據國有資產監管要求，應當在證券交易所進行，這與證券交易所的交易制度就會出現一定程度的分歧。

三、國有房地產企業資產實施與管控重點

（一）滿足國資監管多元復合要求

國企資產的處理應通過國資委監督管理制度來實現對其的直接監督，其是進入市場前最重要的監督手段，為了保證國有房地產企業資產的處理工作的規范化和有序化，房地產企業必須認真學習相關的例如《企業國有資產法》《企業國有資產交易監督管理辦法》等相關法律法規、部門規章和地方規范性文件，并嚴格遵守相關的交易程序和交易規則，保證公司的資產處理活動能夠有序、合法進行。同時國有房地產企業在進行資產轉讓之前，國家有關部門必須做好相關的財務審計、資產評估、債權處理等工作，以上各項工作結束后，可在公開、透明的渠道中進行招標交易，確保國有財產不外泄。

（二）交易價格合理化制定

按照第32號法令，國有房地產企業在上市前公開掛牌轉讓底價，不能比已批準或已注冊的標的公司價值低，但該資產的最終成交價格必須以市場為依據，其價值只能作為本次交易處理的依據，將來的收入是決定最終交易價格的依據。因此，在國有資本交易中，以資產價格為中心，就是要充分利用市場化的機制，房地產企業可以通過自己的市場營銷隊伍、公用交易部門或產權交易單位進行多渠道進行宣傳，加大宣傳力度，增強處理信息的透明化和公開化，使其能夠充分獲取到更多的意向買家，了解各買家的購買意愿，并在此基礎上，對各買家的購買意向進行估算，以確定最佳的購買意向和報價，由此可以進行國有房地產企業上市掛牌價格的合理確定。

（三）多元優化交易路徑

資產處置可以分為實物資產、股權資產、資產證券化資產等三種交易形式，但交易的多元前提是國有房地產企業應對資產的基本狀況尤其是財務狀況進行全面的分析，并計算出在相同價位下實施不同處置方法可實現的收益差別，選擇最佳的買賣方法，并對其進行了最優規劃。對國有房地產企業而言，一般以土地增值稅為主要切入點，而交易稅籌則是其重要的目標，由于產權轉移交易不需要繳納土地增值稅，因此，產權轉移交易是房地產企業選擇的最好交易模式。但是，如果有房地產企業自身處于可以轉移的公司股份中，則可以直接進行股權交易，如果內部其他資產或者負債關系比較錯綜復雜，那么，就很難進行股票直接買賣，因此必須采取其他的處理方法，或者將該公司的資產注入結構簡單、業務單一的工程公司中，通過轉讓該公司的股份來實現更好的交易途徑。國有房地產企業對資產進行資產的整合，可以通過無償劃轉、內部交易、剝離資產等多種方式進行，通過對資產基礎和資產處理的時間進行綜合分析，選擇符合公司需要的經營模式。在房地產開發過程中，國有房地產企業的最優配置也是房地產開發的重點，比如，一家虧損公司A打算出售其控股子公司B（未虧損）旗下的標的資產，如果B公司以實際資產進行交易，則B公司將按其處理后利潤的25%全額繳納企業所得稅。如果通過拆分，將B公司的資產剝離到A公司新設立的C公司，然后通過股權轉讓的形式處理C公司，可以按照處置毛利補償 A公司虧損后金額的25%繳納企業所得稅，從而起到優化整體交易企業所得稅的效果。可見，最優的交易路線的設計實質就是在資產的買賣過程中進行稅收規劃，國有房地產企業應認真學習稅法，全面掌握各項稅費政策和方針，提高納稅服務質量，盡可能減少交易稅費負擔，同時依據標的公司的具體情況，制定合理的處置方案，提高資產處理業務的經濟效益。

（四）交易成本嚴格控制

交易成本是企業的重要支出項，對交易成本進行合理控制，保證其能夠提高房地產企業的經濟效益。國有房地產企業資產買賣應由產權交易公司承擔平臺的業務成本，買賣后的非流動產權轉讓和工商變更注冊也有一定的費用，這些都是資產處理過程無法避免的交易成本。因此，國有房地產企業要強化內部激勵，減少代理業務，防止再次出現通道成本或中間環節成本，確保資產的收益率。

四、資產處置獲得的多元啟示

（一）定期盤點資產，強化基礎管理

在國有房地產企業資產處理過程中，如何準確、迅速地發現其所擁有可買賣性的資產，是國有房地產企業在進行資產評估時必須要做的。通過建立企業的基本財產檔案，并對其進行經常性的整理和清查，并對其進行及時的動態更新和把握，將有效促進發現的準確率和效率。根據基本的財產臺賬，可以根據產權狀況和運營效益的具體情況，準確地找到能夠進行交易的資產，同時也能在第一時間找到對貿易產生不利影響的缺陷，并及早做出補償。對于產權不健全的企業，可以對其進行更新換代，對于無法完全完成的股權交易，要做好問題的記錄和資產的存檔，在政策相對寬松的時間節點，要做好準備，對于保留產權的房地產項目，應盡快完成房地產的解產，使其在進行出售時能夠實現整體出售和分段出售，增加了更多的財產出售機會。總體來看，基礎資料的經營是企業經營活動的根本，是房地產企業經營活動的本源所在，因此，國有房地產企業必須認真對待，并定時進行盤點和整理，打好基礎性工作。

（二）高效經營專業化，多渠道保障經營收益

資產期望的未來回報同樣資產的價值構成，是當前最常用的以市場為導向的估值方式，資產能否或預計會帶來持續的運營效益，是進行資產的交易的關鍵所在，也是發行證券化產品能否正常上市前提。根據業態、體量等因素，國有房地產企業可以將物業的資產進行分級、由專業化的經營隊伍進行差異經營，多渠道并舉提高國有房地產企業收益，實現企業的保值、增值，保證國有房地產企業擁有談判和提高資產增值的實力。

（三）早做規劃重組，提升交易便利

在國有房地產企業中，產權轉讓是一種較少涉及稅收、較好處置效益的處置方法，在日常經營中，國有房地產企業要做好資產的價值管理，對具有高附加值和有交易價值的優質資產進行提前籌劃，提高交易便利性。對于未進行管理國有房地產企業，應及早進行剝離工作，使其在改制后的經營中享有減免的土地增值稅。而那些希望在拆地產制、重組中獲得地稅、所得稅等優惠的企業，則要提前規劃資產交易業務架構，并要對處置工作時間安排妥當，以便保證處置工作能夠按時保質完成，避免稅務漏交。

結語

綜上所述，面對房地產領域中，多變的行業環境，房地產企業要具備多變意識，其中，資產處置屬于企業常用的一種自救措施，這種自救措施的有效性很強，與此同時，影響國有房企資產處置的因素涉及多個方面，比如資產基本情況、運營收益情況、企業戰略需求、國資監管要求、交易繁簡程度等，企業要注重選擇更加適宜的處置方式，挖掘并且充分利用自身資源和產權交易所平臺推廣功能，以國資交易管理要求為載體，認真積極履行審批手續，并進場交易，與此同時，為了進一步完成高效的處置工作，企業要與買受方簽訂協議，并商議好后續交割事項。首先，本文分析資產處置業務流程、并從專業角度梳理房地產行業處置方式的優點和弊端。其次，本文順應市場經濟規律，尊重市場經營準則和經營需求，提出國有房企資產處置在合規管理和處置效益管理兩方面工作的重要性。最后，筆者結合個人工作經驗，從加強基礎管理，專業高效運營和做規劃重組三方面，提出提高資產處置水平的相關策略。