論房地產企業的融資管理

趙志鋒 邯鄲市房產交易管理中心

融資管理對于房地產企業發展具有重要的意義，本身房地產隨著發展規模的擴大，購地和施工所涉及的資金量比較大，倘若資金鏈斷裂，對于其生存和發展會造成致命的影響。所以應通過加強融資管理確保資金鏈的完整與暢通，這不僅能夠為其帶來更大的經濟效益，也能夠實現提高市場競爭力的目的。下面筆者根據自身對房地產企業融資的觀察，就當下房地產企業的融資管理展開闡述，目的是通過有效處理提高融資管理水平，從而使企業得以健康地、可持續地發展。

一、企業融資管理的含義

融資管理，主要是指企業根據內外部環境的現狀和發展趨勢，適應企業總體戰略的需要，對企業的融資結構、融資渠道、融資方式和融資規模等重大事項進行的管理和謀劃。具體地講，就是企業在籌集經營所需的資金時，怎樣合理的選擇融資結構、融資渠道、融資方式，以達到降低融資成本、控制融資風險的目的。房地產企業是一個投資期長、投資金額較大的企業，要想在市場競爭中立足，必須做好融資管理工作。另外，通過提高企業決策層和管理層對融資管理的重視，才能真正做好融資管理工作。

二、房地產企業的融資特點

（一）周期長

房地產企業的經營范圍主要是商品房的開發和出售，一個房地產項目從購地開始到商品房銷售完畢，一般需要5 年左右，最快也得3 年，慢則需要7-8 年時間。那么開發項目所需的資金周轉期也比較長，相應的融資就需要籌集期限較長的資金。在這個較長周期內對融資進行管理，也就成為房地產企業融資管理的特點。從購地開始就要大量籌集資金，用于支付地款；施工階段更是資金需求較大的環節，需要與建筑企業合理安排賬期，避免因資金短缺造成停工、誤工，從而加大建筑成本；銷售階段大量資金回收，這時要合理地安排債務融資的償還。全過程的融資管理對房地產企業尤其重要，所以我們更加需要做好融資管理，動態掌握企業資金供需狀況，及時發現企業融資方面存在的問題，避免資金鏈的斷裂，實現企業良性、健康發展。

（二）風險性高

房地產市場是市場經濟的重要組成部分，受到市場規律的支配，市場行情變幻莫測給房地產行業帶來了風險。另外由于房地產市場關乎國計民生，又對其他行業及金融市場影響較大，政府對其的干預調控較多。前些年的 “國八條” 和近幾年的 “住房不炒” 都是對房地產熱的打壓，還有針對房地產市場過冷的降低購房貸款利率，實行購房補貼、購房退稅等刺激手段。市場的變幻加上政府的宏觀調控，使房地產行業的風險徒增。行業風險高、融資規模大、資金周轉期長等因素造成了房地產企業融資風險大的特點。近些年，很多地方小型房地產企業大批倒閉及大中型房地產企業普遍資金周轉困難，都有風險估計不足、風險管理不到位的原因。同時由于我國金融體系尚不發達，房地產投資融資渠道較少，給房地產企業融資管理帶來了難度。

（三）融資規模大、融資管理綜合性強

當下，我國三線城市的土地均價在1 畝500 萬元左右，一個房地產項目少則十幾畝地，多則上百畝地，再加上建筑成本及各種稅費，初始投入都是上億元的級別。一般的房地產開發企業自有資金有限，需要大量的融資來彌補資金缺口，往往使得房地產企業饑不擇食、不惜代價的想盡各種辦法融入資金。一般情況下，房地產企業融資的方式有銀行借款、同業拆借、民間集資、商業信用等。企業對融資進行管理時，需要選擇合適的融資方式，加上融資規模大、使用周期長的挑戰，使得房地產企業融資管理具有綜合性強的特點。融資規模大、周期長、風險高，再加上政府對房地產企業銀行貸款的限制，都會影響融資管理工作的順利開展。房地產企業要想適應當下的形勢，在困境中求生存、求發展，應針對項目各個階段不同情況匹配適合的融資規模和融資方式，只有提高融資模式的合理性，才能夠確保資金順利周轉，降低融資風險，降低融資成本。

三、房地產企業融資管理的重要性

（一）避免資金鏈斷裂，保證開發經營正常運行

融資管理對于房地產企業發展非常重要，而任何企業的發展都需要資金的支持，倘若資金鏈斷裂，輕者會造成經濟利潤的損失，重者影響企業的生存。房地產企業要想在市場競爭中立足不敗之地，必須增強企業決策層和財務管理人員對融資管理重要性的認識，做好融資管理工作。房地產企業要完成一個開發項目，實現投資目標，離不開資本的投入，也就是離不開融資管理。融資時機、融資規模、融資成本、融資風險都影響著房地產項目的實施及效果。正確地、有效地、安全地對融資進行管理，可以避免企業資金鏈斷裂，保證企業開發項目的正常進行，實現投資目標。

（二）提高企業獲利能力，實現企業價值最大化

市場經濟的發展要求企業必須注重經濟效益，為了提高開發項目收益，房地產企業應做好融資管理，這樣也有利于其自身價值的提高。受行業特點和政府管控的影響，房地產企業所面臨的融資壓力變得越來越大，在日常運營過程中，應通過系統的融資管理幫助企業實現利益最大化。首先，合理高效的融資管理可以降低企業資本支出，增加企業價值；其次，通過資本結構的優化降低成本、降低風險，提高企業盈利能力；最后，融資管理可以通過對融資方式、分配方式等的選擇向市場傳遞有利信息，提升企業價值。

（三）提高企業償債能力，降低企業財務風險

融資管理通過融資結構、融資方式、融資規模、融資時機等的選擇，可反映出企業決策層的經營理念，以及對財務風險的態度和偏好。一個融資管理較好的房地產企業，可以合理利用財務杠桿進行負債經營與資本經營，增加企業盈利。有效的融資管理會為企業帶來通暢的資金流，保證企業按期歸還債務，降低財務風險，提高企業償債能力。

四、目前多數房地產企業的融資管理存在的問題

（一）融資渠道較為單一

房地產企業融資管理對其發展具有重要的意義，但是在實際管理中存在著許多問題，其中之一就是融資渠道較為單一。

前些年，房地產企業熱衷通過民間集資解決資金短缺問題。由于民間集資不合法、利率高、單筆資金金額小、來源分散等問題，給好多中小企業帶來致命打擊。很多企業在政府打擊民間非法集資的影響下，因為資金成本高、不能到期償還的情況下面臨倒閉的危險，很多房地產老板因此鋃鐺入獄，也給參與集資人帶來災難。

另外，房地產企業較多地依靠銀行貸款，剛辦下來土地使用證，就把土地抵押給銀行進行貸款；施工過程中還要做在建工程抵押，進行貸款；房子剛能預售，還總想著將未售房屋辦理假按揭套取銀行資金；一個項目還沒完成，就用這個項目的貸款投入到新的項目中去。總之，過度的利用資產抵押從銀行進行貸款，帶來了很大的財務風險。銀行貸款期限較短，一旦到期不能歸還貸款，抵押物被銀行查封，也就影響了正常的經營活動。

融資渠道單一，一定程度上會導致過度依賴內部融資，不利于市場競爭力的提高。融資管理本身具有風險性高、綜合性強的特點，為了能確保資金的順利流轉，應拓寬融資渠道。但是由于目前房地產企業自身能力不足，融資市場體系不夠完善，致使企業融資困難。

（二）忽視融資全過程管理

房地產企業在融資管理中還存在其他一些問題，其中全過程管理不到位問題較為普遍，特別是中小型房地產企業。資金融入時企業特別重視，為取得一筆資金投入很大的精力。但是，一旦該項資金到賬，便在管理上出現松懈，后續的跟蹤管理缺乏。比如對資金成本的計算、與資金提供方關系的維護、資金的按時付息還本等不夠重視，往往造成融入資金未按規定用途使用、資金使用成本較高、借入資金不能按時償還、與資金提供方發生矛盾影響后續融資等結果。融資管理是一個系統工程，事前管理、事中管理、事后管理都非常重要，缺乏哪個環節都會造成融資的失敗，以至于使企業資金鏈斷裂。對于房地產企業來講，要想實現利益最大化的目的，應將融資管理貫穿到每個融資的環節中，對融資進行全過程管理，這有助于降低融資成本、優化資本結構、應對融資風險。

（三）與投資管理相脫節

企業融資是為了投資的需要，多大的投資規模、多高的投資收益、多長的投資回收期，也就決定了融資的規模、融資的成本、融資的期限和融資的方式。很多房地產企業的融資管理與投資需要相脫節，不是根據投資項目的情況去融資，而是只要有資金缺口就去借，多多益善、不計成本。這種與投資相脫節的粗糙的管理方式，造成資金不能有效地使用、資金成本大、投資收益小、借款不能按時歸還等問題。在房地產市場行情上行、房屋不愁賣、行業利潤高的情況下，粗糙的融資管理尚能維持企業的生存和發展，一旦遇到行情下行、房屋滯銷、房價下降的情況，這種融資管理方式的弊病便暴露無遺。現在，房地產行業經過三十來年的發展，已由成長期進入成熟期。房地產企業一定要根據成熟期企業的特點，根據投資項目的情況和特點，去進行融資管理。

五、當下房地產企業的融資管理對策

為了促進房地產企業正常經營，提高經營利潤，實現企業價值最大化，實現企業可持續發展，針對當下融資管理中存在的問題，特提出如下改進對策。

（一）積極拓寬融資渠道

單一的融資渠道，不適應激烈的市場競爭，不適應巨大的投資規模，不適應復雜的經濟環境。單一的融資渠道，不利于優化資本結構、不利于降低融資成本、不利于降低財務風險。所以房地產企業必須拓寬融資渠道，從多個渠道籌集所需資金，包括銀行信貸資金、非銀行信貸資金、非銀行金融機構資金、個人閑置資金、企業自有資金、境外資金等。企業財務管理者應熟悉每個渠道資金的特點，根據企業投資項目的情況，多渠道匹配籌集資金。

在拓寬融資渠道的同時，要增加融資方式。融資方式從大的方面來說分為內部融資、股權融資、債務融資和銷售資產四種。其中股權融資又分為發行股票和接受直接投資兩種；債務融資方式有銀行貸款、發行債券、融資租賃、商業信用等方式。當前，中小型房地產企業的融資方式比較少，主要集中在內部融資、商業信用和銀行貸款等。

當前，房地產行業的宏觀環境不佳，行業內競爭日益激烈，資金對于企業來講關乎其生存和發展，因此企業一定要基于經濟周期和自身的發展階段，適應企業內外部環境，根據企業投資戰略的需要和項目的特點，制定企業融資戰略，加強融資管理，合理選擇多渠道、多方式進行融資。從而達到優化資本結構、減少資金成本、降低財務風險的目的。

在此拓寬融資渠道、增加融資方式的基礎上，房地產企業還要根據行業特點，創新融資方式，盤活存量資產，彌補資金不足。

（二）加強融資過程管理，完善融資管理流程

房地產企業因融資過程管理工作不到位，事前管理缺位，事后管理松懈，使得融資效率低下，融資流程不暢。再加上融資管理具有風險性高、綜合性強的特點，因此在當前的經濟環境之下，為了融入房地產項目所需資金，促進企業更好的發展，應加強融資過程的管理，完善資金管理流程。首先，應建立完善的融資管理系統，設計好融資管理流程。引導財務管理人員按照系統和流程做好融資管理工作。其次，要做好融資規劃。管理者要在企業戰略的指導下，結合企業經營和投資對資金的需求，對資金需要量進行估計，并對融資時機、融資方式等進行預判和籌劃。再次，明確融資管理的權限，做好工作分工，保證事事有人負責。重大融資決策應依據公司治理規則、決策程序和內部控制等相關要求付諸實施。日常融資事項管理由分管財務的領導牽頭，財務部門負責，并落實到具體的財務工作人員。最后，做好與投資者、金融機構的關系管理。房地產企業要通過開展各種形式的聯誼活動，加強與投資者、金融機構、潛在的投資者的信息溝通，以增進資金提供者對企業的深入了解。通過投資者關系管理，提高企業信息透明度、強化企業與市場間的互信、拓寬融資渠道、擴大融資規模、降低融資成本、提升企業價值。

（三）緊密結合投資戰略，做好融資管理

企業融資的目的是為投資籌集資金，具體到房地產企業的融資主要是為房地產開發項目籌集資金。所以融資管理要緊密結合投資戰略，具體做到以下幾方面工作。一要根據房地產項目的資金投入環節，確定融資的時機；二要根據房地產項目的資金投入規模，確定融資規模；三是要根據房地產項目的資金回收期，確定融資期限；四要根據房地產項目利潤高低，控制融資成本；五是綜合以上房地產項目的情況和特點，匹配融資的渠道和方式。只有全面配合投資戰略做好融資管理，才能發揮好融資管理在企業管理中的作用，為企業實現盈利、提升價值打下基礎。

另外，房地產企業做好融資管理，要加強財務專業人才培訓，以便于為融資管理工作提供更多的人才支持。通過構建完善的人才培養、使用機制，開創有人可用、人盡其用的局面，為融資管理工作的開展夯實基礎。

通過上述介紹，我們可以了解到，目前房地產企業在融資管理上面臨的挑戰，而有效的融資管理，可以幫助他們應對融資風險及提高經濟效益。但現實中因融資管理存在方方面面問題，造成難以合理的籌集資金，影響企業正常發展。所以房地產企業要通過以上幾方面的措施，拓寬融資渠道，加強過程管理，完善管理流程，結合投資所需，使企業提高融資能力，降低融資成本，提高資金使用效率，降低財務風險。

六、結語

綜上所述，在當前和未來的經濟環境和市場競爭中，融資管理已經成為房地產企業提高核心競爭力的關鍵性因素之一，也是房地產企業面臨的重要挑戰。所以為了實現企業價值最大化的目標，應緊密結合投資戰略，積極拓寬融資渠道，并加強融資全過程管理，完善資金管理流程，從而極大的提高融資能力，避免不必要的風險，保障企業在瞬息萬變的市場中健康生存和可持續發展，從而實現企業價值最大化。