房地產開發企業財務風險及其有效控制分析

顧春燕 常熟市保障房開發建設有限公司

一、前言

由于其產品的特殊性，房地產開發企業的資產負債率高、資金需求量大、資產和存貨的周轉時間較長。在房地產行業快速發展的背景下，房地產開發商的高負債現象日益突出，截至2020年，我國房地產企業的資產負債率已達80.7%。為此，國家出臺了“房住不炒”和“因城施策”的政策，出臺了土地、信貸、金融等一系列房地產調控措施，以遏制樓市的泡沫和穩定。2020年8月出臺的“三條紅線”，進一步加大了房地產開發商的債務負擔。宏觀調控環境的改變使房地產開發商面臨著更大的金融風險。因此，對于企業財務風險類型更好地衡量以及評判，并對于風險進行有效的控制成了房地產開發企業不得不面對的難題。

二、企業財務風險以及衡量標準

狹義上的公司財務風險是指在融資活動中所產生的融資風險，也就是在融資過程中所產生的不能按時償付本金和利息的風險。廣義上來說，企業財務風險是指在日常籌資、投資活動和運營活動中，由于各種不可控制的因素，致使公司的財務狀況發生變化，進而造成公司的財務虧損。財務風險是一個客觀存在的問題，是企業在經營活動中所面臨的一個重大課題，它關系到企業的生存與發展，因此，要想擺脫財務風險，就必須采取多種方法和措施。

償債能力是指公司能夠按時、全額地償付到期債務的本金和利息的能力。根據負債的種類，可以分為短期和長期兩種。長期償債能力是指公司償還長期債務，如應付債券、長期借款等。短期償債能力是指公司在一年以內償還非流動負債、短期借款等短期負債的能力。企業償債壓力小，資金充足，企業財務狀況良好；企業償債壓力大，資金短缺，企業財務狀況不佳。企業發生財務危機乃至破產清算，其最主要的表現就是公司沒有足夠的資金來償付其所欠的債務和利息，所以，對于企業財務風險最直觀的度量就是償債能力。

運營能力是指各種經濟資源在一定條件下通過各種資源的配置和相互影響，形成一種能夠促進公司正常運轉的能力。經營能力是指企業各要素在經營過程中的運作功能。狹義的經營能力是指公司的資產運作效率，而非對人力資源的合理利用與運用。在實際中，公司的經營能力研究多集中在對資產的經營效率的研究上，也就是各種資產的流動速率，資本流動的速度越快，公司的資本流動就會越快，公司的利潤和負債也就會越高。在某種意義上，運營能力是衡量公司財務風險的一個重要指標。

企業開展生產和運營的首要目的是獲得利潤。贏利能力是指企業在某一段時間內獲得利潤的能力，也就是公司的資本或資本的價值。公司獲利愈高，所面對的金融風險愈低。利潤是投資者獲得投資收益、債權人收取利息的主要渠道，是經營者經營績效和經營效率的集中體現，是員工集體利益提升的重要保證。因此，公司的利潤水平是衡量公司財務風險的一個重要指標。

發展能力是指企業在生存的前提下，擴大規模、增強實力的潛力，是企業在持續的生產和運營過程中，不斷地擴大和積累所產生的發展潛力。發展能力是公司投資者所關心的一個重要指標。企業的健康發展依賴于諸多因素，其中包括外部的運營環境、內部的素質和資源狀況。

現金流量是指企業在某一特定的經濟活動中，包括經營活動、投資活動、籌資活動和非經常性活動所引起的現金流入、流出的總量。現金流對公司的整體資金流動起著舉足輕重的作用，而現金流的短缺則會給公司帶來流動性風險。

總體而言，企業的經營狀況、償債能力、盈利能力、發展能力、現金流的水平等指標都是企業的主要指標。

三、房地產開發企業財務風險的影響因素

（一）外部因素

房地產開發商對資本的需求巨大，其巨大的商品價值，決定了其發展的條件與宏觀經濟環境息息相關。在宏觀經濟增速加快的情況下，房地產市場總體情況也會更好。在這個時候，無論是消費者和投資者，都對樓市的發展充滿了期望，從而提高了市場的購買欲望，加大了對上市公司的投資，使得上市的房地產公司的資金周轉速度更快、償債能力更強、財務風險也更低。宏觀經濟增速放緩，對房地產的發展也將產生一定的影響。無論是對消費者還是對投資者來說，都是一種“持幣觀望”的態度，房地產上市公司的資金和庫存周轉速度會降低，負債壓力增大，存在著一定的財務風險。

從改革開放到1998年的快速發展，再到現在的平穩發展，房地產在國民經濟中占有舉足輕重的地位，這一切都離不開政府的支持和引導。所以，與其它產業相比，房地產開發受到的政策環境的影響更大。與房地產開發商有關的政策包括信貸政策、土地政策、金融政策和稅收政策。在一定時期內，房地產上市公司的負債和資金流動壓力會降低，從而降低財務風險。在一定時期內，房地產上市公司會面臨更大的負債和資金周轉壓力，從而增加財務風險。

（二）內部因素

1.企業發展戰略

公司的總體戰略是企業在宏觀經濟、政策環境下，根據自身的規模和能力，選擇符合公司發展需要的總體經營發展策略。從發展的速率上，公司總體戰略可以劃分為：擴張型、穩定型和收縮型。企業若能根據自己的發展情況，制定出一套完整的戰略，就能使公司在競爭中脫穎而出，并在一定程度上提高公司的運營水平。如果企業在總體上采取的策略不符合宏觀經濟和自身的能力，那么就會增加公司的財務風險。擴張式的總體戰略固然可以為房地產上市公司創造更高的利潤，但也存在著一定的金融風險。穩定決策的總體戰略在一定程度上會降低房地產上市公司的財務風險，但同時也會制約其發展。收縮式整體策略是房地產企業在面對重大金融風險和惡劣的市場環境時采取的一種策略，可以降低公司的財務風險，但同時也會降低公司的盈利能力。

2.企業的投資決策

投資決策是指企業在投資的方向、規模、結構、成本和效益等方面作出的判斷與決策，是公司進行投資的指導方針。一般而言，企業進行資本投入會消耗大量的資金，對公司的現金流產生很大的影響，同時也存在著投資失敗、投資回報不高等問題。因此，投資決策水平對公司的財務風險有很大的影響。對于房地產開發商而言，其投資行為既是對其本身的項目進行投資，也是對其下屬子公司及多種經營進行投資。如果企業在進行投資決策時，其投資的可信度往往不高，會造成公司的發展和多樣化的經營活動的失敗，進而造成公司的財務風險。

3.企業的風險管理

企業的風險管理是指通過對各種不確定因素的影響，使其達到可接受的程度，從而保證并提高公司的總體效益。風險管理包括風險識別、風險評估、風險處理和風險處理等一系列的流程。企業的風險管理水平直接關系到其各類風險的預防與處置。在房地產開發企業的視角下，財務風險是最大的風險，所以，要正確識別、評估和解決這些風險，是房地產企業能否持續、穩定發展的關鍵。

四、房地產開發企業財務風險有效控制措施

（一）關注宏觀經濟以及政策動向

總體上，房地產開發企業的外部宏觀調控與政策對其財務風險的影響逐步增大，而公司之間的財務風險也在逐步降低。從對房地產公司的分析和觀察來看，公司的經營狀況和債務償還壓力都與宏觀經濟、政策環境有關，如果在經濟增速慢、行業政策趨緊的情況下，加大了融資投資的力度，就會增加公司的財務風險。所以，房地產公司必須時刻注意宏觀調控和政策的變化。

房地產開發公司可以成立一個專門的經濟與政策分析團隊，對宏觀經濟、政策做出合理的評價和判斷，從而保證企業經營活動所帶來的財務風險能夠得到有效的控制。在取得土地前，該團隊要對全國和地區的經濟發展狀況進行全面的分析和預測，從而判斷出住房需求和房價的承受力，并對政府和各城市的金融、信貸、土地、稅收等進行深入的研究，從而了解政策的走向，合理地避免投資項目失敗情況的發生。

（二）合理制定企業發展戰略

目前，由于房地產公司存在凈負債率高、現金短債比低等問題，給公司帶來了很大的債務負擔，這主要是由于公司的過度擴張策略，使得公司迅速、大規模的獲得土地，從而提高了公司的債務負擔。因此，在房地產上市公司的總體發展策略中，應根據自身的實力、資金狀況、宏觀經濟政策等因素，掌握土地的速度和成本，從而降低企業的經營風險。

對于規模較大、實力較強的國有上市房地產公司，可以根據宏觀經濟、政策環境的分析，制訂一個總體的規模擴張策略，合理運用當前“三條紅線”的規定，不包括并購、貸款等限制，以獲得更多的土地資源。對于規模較小、實力較弱的區域性上市房地產開發公司，應從外部環境和自身的償債能力出發，采取穩定的發展策略，通過控制或減少取得用地的次數和次數，確保風險可控。

因此，要根據企業的風險承受能力，制定和執行上市公司的總體發展策略、取得土地的數量、頻率和成本，必須考慮到公司的風險承受能力，在保證公司的持續發展的同時，也要避免公司的負債和財務風險。

（三）提高投資決策水平

房地產企業還存在著營運能力差、現金流量水平較低等問題，這是由于房地產項目產品定位較高，投資項目投資回報較低。因此，要加強對企業的投資決策，以防止其在經營過程中出現的重大金融風險。上市房地產公司的投資方式包括：對自己的房地產項目進行投資以及對多種類型的項目進行投資。改善房地產企業的房地產項目投資決策，可以在一定程度上對房地產企業進行投資決策。

企業要對項目的土地地理位置及經濟政策狀況進行可行性分析，并確定區域內有較大的購房需求。對產品進行定位，并對物料、人工等成本和費用進行精確的預算，以避免因產品的定位、成本、成本等方面的問題，使企業面臨著巨大的投資風險。在進行企業多元化項目投資時，要確保房地產上市公司的多元化是對于企業的主要業務的延伸，也是與其緊密聯系的。比如萬科物業管理、長租公寓等，租賃公寓和社區商務中心是其住宅業務的延伸，而萬科物流則是以其物流物業為基礎的發展的同時，它的餐飲、旅游、教育等領域的發展也只是圍繞著它的“城市”。房地產開發商應更審慎的進行多元化的投資，并盡可能地避免與其主要的經營活動進行投資。業務不相關的或不熟悉的業務。

（四）提高現金流量管理水平

在我國房地產上市公司中，運營能力是最重要的因素。在財務風險較低的情況下，公司的存貨周轉率高是維持低財務風險的重要因素。在高財務風險的公司中，公司的財務風險較高，而存貨周轉率較低。所以，要想降低房地產上市公司的經營風險，就必須提高其庫存周轉率。

要想提高庫存周轉率，必須有符合市場需求的產品，要有符合市場需求的產品，要有優質的物業服務，要有高的品牌價值，要做好從產品策劃和定位到建設和物業服務質量等一系列工作，并保持良好的信用。

五、結語

總體而言，房地產企業的生產與開發與宏觀的外部環境以及微觀的內部管理決策息息相關，要降低房地產開發企業的財務風險，必須從對于外部環境的監測、企業的戰略管理、投資能力管理、現金流量管理水平等方面入手，促進房地產開發企業的長期穩定發展。