基于企業不同生命周期的房地產產業政策差異化研究

文／羅昕 上海財經大學 上海 200433

引言：

企業的壽命因根據業務的現值、投資項目現值，以及投資項目現值之間的符號區別產生差異，主要包含了成長時期、發展期以及衰落期。假設把一家企業的產品生命周期分割為各個的壽命，則處在各個壽命中的企業由于發展、規模、資源及環境等各項因素存在較大差別，為此面臨不同的資源需求。每家企業都有各自的發展戰略，所以產業政策會對處于不同發展期的企業產生不一樣的影響。

1.基于不同企業發展階段

公司處于成長期的增長速度達到頂峰，產品銷量與日俱增。其主營業務具有巨大的增長潛力，然而處于此期間的企業綜合實力還相對較弱。資本需求和擴張的壓力更大。研究表明，由于發展時間較短、規模較小，處于成長期的公司尚未得到市場的廣泛認可，融資難度較大，各項因素都會制約公司的發展。所以，產業政策能夠為處于成長期的企業提供有力支撐，助力企業的發展。簡而言之，通過出臺相關的政策，能夠有效控制非房地產企業參與房地產市場競爭，讓房地產公司專注于提升核心競爭力，那么我們得出的結論是，當增長潛力更大時，這種效應會更加明顯。

成熟企業的發展速度趨于平穩。歷經高速發展期后，房地產企業形成了一定的市場規模，并享有一定的聲譽度。此期間，企業的融資能力會得到增強，這也為公司的發展帶來了充足的資金。所以，成熟期的企業不會過度依賴外部資金，公司的融資約束也會大大降低。所以，產業政策對成熟企業產生的影響相對有限。

衰退期的企業主要外在表現為：市場規模縮減、創新能力下降、核心業務發展乏力、投資機會減少、面臨轉型危機的情況較多。“資源效應”有助于實施加快轉型戰略或在其他領域發力。現階段，產業政策對非房地產企業的房地產投資帶來的影響較小。

為此，本文將全企業界定為成長期、成熟期和衰退期三種，結合企業所處階段差異，同時基于不同生命周期，產業政策所產生的影響情況，具體回歸結果如表1所示。

表1 產業政策、企業生命周期與房地產投資

表1是按照企業類型把組織發展劃分成長期性、發展期和衰退階段的返回數據，當中第（1）（2）（3）列是成長期性的分類返回數據，第（4）（5）（6）列是成長期性的分類返回數據，第（7）（8）（9）列是失敗階段的分類返回數據。由返回結論即可看出，本文對被分析因子的返回結論，分別用到Inv_real、Inv_rate 和Inv_std 房地產投資指數，從成長期的分類回歸結果中可以發現IP 關系均為百分之五顯著的下負關系，而成熟期、衰退期的分組回歸中，系數均不顯著，表明處于成長期的房地產企業，產業政策會顯著抑制投資的效果。同時進一步佐證了假設2 的推斷，也就是成長期的企業的成長潛力更加突出。所以，產業政策的出臺會導致房地產投資下降。

2.基于不同區域治理環境

企業所在地區的政府會直接影響產業政策的實施，例如相關調查結果顯示，市場化程度較高的城市，政府在市場中的作用更加中性，企業可以獲得適當的補貼、貸款幫助及優惠稅率等，其原因是市場化程度較高的城市，有著更加完善的資源配置及成熟的市場競爭、投資保護等相關法律機制，為企業提供更加完善的產業政策，并在實踐中得到落實。在地方政府環境水平較低的地區，法律制度、信用機制和政府職能水平可能仍有待提高，會導致產業政策的實施效果大打折扣。所以，一旦產業政策對企業的房地產投資產生抑制作用，則政府環境較好的城市，產業政策會起到更加顯著的成效，即可以減少公司的房地產投資。

本文在研究的基礎上，對樣本進行分組，其中三個地區的治理環境程度由高到低，分別為東部地區、中部地區和西部地區，相關調查分析數據具體如表2所示。

表2 產業政策、區域治理環境與房地產投資

在表2中，第（1）（2）（3）列是東邊的小組返回結論，第（4）（5）（6）列是中間的小組返回結論，第（7）（8）（9）列是西邊的小組返回結論。由返回結論即可看出，采用了三種差異類型房地產項目指數Inv_real、Inv_rate、Inv_std 當作被解釋變量的返回結論，在東方區域的分類回歸結果中，IP 關系均在百分之五顯著水準下負相關性，在中部區域分類回歸結果中，Inv_real 當作被解釋變量下IP的關系均在百分之五水準下明顯為負值，Inv_rate、Inv_std 當作被解釋變量下IP 的關系均不明顯；而在西部區域IP 的關系則均不突顯。進一步政策區域治理環境越好的區域，產業政策的實施效果更優，所以產業政策對非房地產企業的房地投資抑制越強，支持了本文假設3。

結語：

房地產作為我國經濟發展的重要基石，自2003年至2014年房地產業的累計投入高達51 萬億。同時，房地產業的蓬勃發展也極大地改變了中國市民的住房條件，大大改善了中國市民的生活品質。綜上所述，通過近30 余年的努力建設，我國房地產業已形成了國民經濟的重點領域和基礎。但同時，由于中國房地產業還存在著和世界其他國家不同的行業特征，為此遭受了各種因素的巨大沖擊，且干擾因素明顯多、發展時間長、投資額大、風險大。房地產行業正面臨現實的問題。近年來，我國房地產開發雖然取得了一些成績，但在體制、融資、市場等方面還存在不少問題。由于房地產行業政策具有階段性的特點，因此具有生命周期，任何方式都無法阻攔房地產行業政策的推進。房地產行業政策需要不斷調整和創新，必須經過一個合理化和優化的過程。