我國房地產市場邏輯變化與今后市場展望

文/趙學剛

房地產市場一直是國家重點關注的領域，房地產市場強烈的變化與波動是市場發展缺乏穩健與局部市場不夠健康的表現。為確保民生，國家不斷地出臺調控房地產市場的各項政策。在市場較熱時，政府給市場降溫，頒布限漲令，在市場遇冷時，政府給市場維穩，頒布限跌令，從而對不同時期的房地產市場健康發展發揮積極有效的作用。然而，房地產經營者與購房者在住房供給與消費中，不斷按著國家政策的指揮棒調整各自的方向與動作，自然會有上上下下，左左右右的搖擺。

一、我國住房面積與部分國家/地區的比較

我國房地產市場經過長期發展，不僅對國家經濟作出了突出貢獻，也極大提高了人民住房水平與生活水平。改革開放初期的1982年，我國城鎮人均住房面積不足8.2平方米，城市住宅總面積只有17.22億平方米。《中國人口普查年鑒——2020》統計數據顯示，如今我國城市家庭平均每戶住房面積為92.17平方米，人均住房面積為36.52平方米。2020年全年的商品房銷售面積為17.6086億平方米，達到1982年城市住宅總面積的水平。普查數據顯示，農村家庭平均每戶住房面積是150.47平方米，人均住房面積為51.03平方米。農村家庭由于土地條件相對寬松，人均住房面積偏大。

對照表1可知，我國城市人均住房面積基本達到了世界發達國家的一般水平，與英國、日本人均住房面積相仿。換言之，當前我國已經從缺少住房的國家發展成為住房需求得到基本滿足的中等富裕國家。同時，必須清楚地看到，當前已經不再是住房消費受投資者熱捧、購房者追逐的時代，市場已經從住房短缺走到了供需平衡。這種變化的出現是我國房地產市場經過數十年發展取得的豐碩結果，是我國經濟與人民生活水平提高到一定程度的重要標志，是改革開放的輝煌成就。

表1 世界部分國家/地區人均住房面積

二、住房市場總體供需均衡的時代

從我國房地產市場的表象看，購房者的觀望情緒較為明顯，房地產經營者在等待市場回暖，購銷雙方都在期待對各自有利的局面出現。

圖1只是對人均GDP與人均住房面積進行統計，并就兩者的關系給出了一條回歸曲線。從曲線可以看出，人均GDP在1萬美元以下，居民收入增長會帶動住房面積需求大幅提高。當人均GDP超過1萬美元后，收入對住宅面積的影響較小，整體會停滯在30-50平方米之間。

圖1 世界各國2001年人均GDP和人均住宅面積散點圖

如果考慮到國外人均住房面積不包括公攤面積，粗略按15%去掉公攤面積，我國城市套內人均面積約為31平方米。根據國家統計局發布的《中華人民共和國2021年國民經濟和社會發展統計公報》，我國人均GDP突破8萬元，達到80976元，按年平均匯率折算達12551美元。依按圖1中的回歸曲線，當GDP為12500美元時，人均居住面積略高于30平方米。這表明，當人均GDP低于10000美元時，住房面積是隨著收入的增加快速增長的，尤其是處于人均GDP低于4000美元、人均居住面積低于24平方米前的階段。當人均GDP達到12551美元后，則進入了人均住房面積緩慢增長區間。

從圖1可以看出，人均GDP在20000美元到50000美元之間時，人均住房面積增加約為5平方米，增速較為緩慢。因此可以認為，我國人均GDP在到達12500美元后，人均住房面積增長速度將明顯趨緩。隨著房地產企業在房地產市場中逐步自適應調整，住房市場總體供需均衡的時代即將到來。

三、房地產市場底層邏輯

我國房地產市場經過數十年粗放式的高速發展，走過了求大于供的時期，不再是許多行業與人們企望追逐的市場，僧多粥少的局面已經出現，有些企業不得不退出房地產行業。在業態方面，房地產市場會出現激烈競爭，一部分中小型企業會逐步退出，超大型的房地產企業會逐步縮小其在房地產市場的規模或者部分轉向其他非房領域。

本文認為，當今的房地產市場底層邏輯是由供方主導的市場轉變為買方主導的市場，應該遵循買方主導的市場邏輯關系行事。

世界銀行認為，我國人均住房水平在全球200余個國家、地區中排第75名，屬于中等偏上的位置，并且已經超過了全球人均水平。從供需結構看，我國房地產已不再適合“工廠式”的大規模“同質化”住房生產，全國超大型房地產企業會不斷減少，部分企業將轉向其他領域或者退出。房地產市場將從發展走向成熟，從住房需求統一性走向住房需求多樣性。在這個時代，房地產的地方屬性將更為明顯，房地產企業應更關注項目所在區域人們的生活習慣、經濟發展等因素，因時因地地開拓市場，開發更適合項目所在區域人們居住要求的住房。當房地產市場由熱趨冷時，購買者的選擇余地將更大，房地產從業者與住房購買者都應該變得愿望更平和、看法更客觀、想法更冷靜、行動更從容。

四、提質升級時代

在市場新邏輯關系形成后，買方成為市場主導。在這一市場中，房地產從業者應從關注“房”轉變為關注“人”，這將是住房市場從一個時代轉入另一個時代最根本的變化。

當然，這對房地產開發者的要求將更高。房地產業企業首先應轉變觀念，應具備更扎實的內功，這樣才能有更穩定的步伐。房地產經營者需要通過住房設計師把各式各樣的高品質住房呈現給購房者，在不斷滿足人們想象與追求的過程中，更多采用裝配式建筑，從局部建筑部件做起，逐步加大裝配式建筑比例，使建設周期更短。同時，應從人的住房需求出發，注重個性化的需求，更多采用綠色建筑材料，使設施現代化、智能化水平更高，公共部分更寬敞，室內環境更舒適，室外環境更友好，居住感受更愉悅。總而言之，住房在質量方面仍有較大的提升空間。

從量多走向質高是住房市場全面提升的重要方向之一，是買方市場條件下供需雙方共同提高的過程，是“買方的要求提高，供方的質量提高，買方的要求再提高，供方的質量再提高”的不斷循環上升的過程，是房地產業企業發展的必經之路。提升住房質量自然少不了住房全周期服務，其服務不僅包括質量與標準的提高，還包括規劃、設計、宣傳、購買、入住、居住、權證辦理、維護、回訪等全過程持續改進的諸多內容。

黨的十九大提出實現第二個百年目標 “兩步走”戰略部署。要實現這個宏偉目標，我國在住宅總體質量方面還需要進一步提高。進一步提高住房質量將是房地產市場內生動力的一部分。當前，房地產市場應從滿足住房需求的速度發展轉向注重住房質量發展，這與我國從注重經濟發展速度轉向注重經濟發展質量的總方針是一致的。房地產市場注重質量發展產生的經濟效益也應該成為我國提高經濟發展質量的重要部分。

五、房地產市場新時代展望

（一）住房價格

買方時代的到來使住房的稀缺狀況得到了改善。然而，在提高質量的過程中，土地資源的稀缺性沒有改變，住房價格最重要的因素仍是土地成本與建筑成本。

隨著房地產市場從量減走向增質，開發者與住戶更關注的是住房內在質量，住房規劃、設計標準與設計要求都會逐步提高，公攤部分將隨之擴大，建筑材料質量將會變得更好。原材料標準的提高將導致成本進一步提高。雖然住房建設中的新工藝與新方法會提高房屋生產效率，并可能降低成本，但一般情況下，新工藝與新方法不會完全抵消提高住房質量帶來的成本上升，房地產市場中的銷售價格也會因為實際成本的變化而有所上漲。

（二）銷售制度

筆者認為住房銷售制度將會向兩個方面發展。

一是現行商品房預售制度。預售制度是我國香港一種創新的銷售方式。預售制度結合了法律、金融、購房者、房地產商多方法律關系，有效地利用與配置了多方資源，在房地產市場發展中起到了至關重要的作用。香港政府通過這種方式促進城市建設，使房地產行業進入良性循環。我國內地目前也普遍采用這種銷售方式，從而有效調整錯判的市場時間窗口。當前預售制度的問題并非源于制度本身，而是不按預售制度執行合同之人的問題。只有全社會都按法律要求遵守經濟秩序，才能保護每個人的合法利益，從而形成社會資源的規范合理配置，進而推動社會全面健康發展。

在預售房或者成品房銷售外，另一個發展方向是生產定制。筆者在上世紀90年代曾經參與一個加拿大別墅引進項目，項目一共進口了16棟不同面積與布局的別墅的材料，由外籍工程技術人員在國內建造完成。在加拿大，有近千種別墅的標準圖紙、成品房建筑圖紙供用戶挑選，用戶可以根據自己喜好挑選圖紙，按合同定制，住戶在滿足剛性需要時，也會出現休閑、修養方面的需要。此時，別墅品質的住房將成為新的需求。筆者希望，未來我國購買者也能有如此多種多樣的選擇，從而使房地產市場更豐富、人們生活更多彩。

（三）市場規模

從城鎮化進程看，我國的城鎮化還未完成。國家統計局網站發布的《中華人民共和國2021年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2021年末全國常住人口城鎮化率為64.72%，比上年末提高0.83個百分點。如果將城鎮化率80%作為目標，按2021年末全國人口共14.1260億計算，還將有2.1585億人由農村進入城市。按現在的城市人均住房面積36.52平方米計算，2.1572億人進城還需要78.83億平方米的住房。每年城鎮化率按比前一年提高0.83個百分點速度計算，80%城鎮化率目標要到2040年方能完成。如果住房面積再形成人均5平方米的增量，則我國還將有70億平方米住房需求。

在實現80%城鎮化率目標的這段時間內，不包括城市舊房改造部分，農村人口進城與城市住房緩速增長這兩個住房需求因素之和就將產生約150億平方米住房需求。按2040年150億平方米的總增量計算，每年的增量約8億平方米，相當于2011年17.94億平方米全國商品房銷售量的45%。從這個數字看市場，我國房地產總規模將縮小50%。因此，房地產市場將轉入高質量的中速發展階段。