探究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的問題及對(duì)策

李超

（蘇州首開永泰置業(yè)有限公司，江蘇 蘇州 215222）

截至目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已有超過三十多年的時(shí)間，而且在很長一段時(shí)間里，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展為我國國民經(jīng)濟(jì)的增長提供了重要支撐作用。但是近幾年，隨著政府及各大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的過分開發(fā)，房地產(chǎn)行

為了更加精確地了解房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理過程中籌資戰(zhàn)略方面存在的問題，本文專門調(diào)研了GH房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，具體與負(fù)債關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)匯總?cè)鐖D1所示：

從圖1中可以看出GH房地產(chǎn)企業(yè)，近五年來，負(fù)債結(jié)構(gòu)中流動(dòng)負(fù)債占比較大，幾乎都在80%左右，而非流動(dòng)負(fù)債占比較少，平均約為20%。而且隨著時(shí)間向后推移，企業(yè)不斷發(fā)展，企業(yè)流動(dòng)負(fù)債占比呈現(xiàn)逐漸增加趨勢(shì)，說明企業(yè)近幾年更加傾向于向金融機(jī)構(gòu)短期借款的方式籌集資金。這一點(diǎn)從短期借款和長期借款占比就能明顯看出，在2015年時(shí)，長期借款占比幾乎是短期借款的二倍。但是到2019年，企業(yè)短期借款占比略高于長期借款。由此可見企業(yè)整體負(fù)債率也越來越高，面臨的償債壓力也不斷增大。匯總企業(yè)出現(xiàn)籌資問題的原因有以下三點(diǎn)：

圖1 GH 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析情況

1．籌資方式單一

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要獲取經(jīng)營資金的方式依舊是商業(yè)銀行貸款，分長期借款和短期借款兩種，而且長期借款占比越來越少，企業(yè)也沒有采用債券發(fā)行等的方式引入新股東，導(dǎo)致企業(yè)重組后進(jìn)行的唯一一次股權(quán)融資也沒有順利完成。而短期借款占比逐漸增加，雖然可以借助更少的籌資資本，在短時(shí)間內(nèi)解決企業(yè)資金運(yùn)行問題，但是會(huì)增加企業(yè)短期還款壓力。籌資方式單一的同時(shí)企業(yè)償債能力也較弱，資產(chǎn)負(fù)債率逐漸增高，說明企業(yè)經(jīng)營管理者并沒有對(duì)市場發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)自身發(fā)展周期有明確的了解，也沒有采取相應(yīng)的籌資戰(zhàn)略。久而久之，企業(yè)的還款利息越來越重，財(cái)務(wù)杠桿作用也無法充分發(fā)揮。

2．內(nèi)源融資能力差

企業(yè)內(nèi)源融資主要是指依靠企業(yè)內(nèi)部積累資金，而且內(nèi)部融資有著一定的優(yōu)勢(shì)，不需要很高的融資成本，也不會(huì)承擔(dān)較高的還債壓力。但是實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)利用內(nèi)源性方式融資獲得的就較少，內(nèi)部留存資金總額遠(yuǎn)小于長期借款、短期借款總額，并且近年來還存在著較大虧損現(xiàn)象。為了拓寬企業(yè)融資路徑，企業(yè)經(jīng)營管理人員就要對(duì)現(xiàn)有內(nèi)部經(jīng)營方式進(jìn)行優(yōu)化，確保內(nèi)部資金充裕的同時(shí)，也能進(jìn)行部分融資，從而減少外部融資比例。

3．償債風(fēng)險(xiǎn)高

目前，國內(nèi)城市商業(yè)銀行對(duì)市場營銷的認(rèn)識(shí)還不夠深，還未能形成全面的市場營銷戰(zhàn)略策略觀念。全面的營銷觀念是引導(dǎo)相關(guān)銀行走向繁榮的指導(dǎo)方向，它關(guān)系到銀行的每一位員工，滲透于銀行工作的方方面面[5]。國內(nèi)城市商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)識(shí)到市場營銷是建立在全員努力、客戶導(dǎo)向、利潤和社會(huì)責(zé)任這四方面之上。但是，目前國內(nèi)的相關(guān)銀行對(duì)于市場營銷觀念的理解還不夠深刻，沒有真正落實(shí)市場營銷的“以客戶為中心”這個(gè)營銷理念。

從圖1中各種負(fù)債結(jié)構(gòu)指標(biāo)的分析，可以看出企業(yè)近年來的資產(chǎn)負(fù)債率均在80%左右。在當(dāng)前市場行情不穩(wěn)定的情況下，企業(yè)的經(jīng)營效益也不是很理想，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高，總之企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，資產(chǎn)使用率低，企業(yè)面臨的償債風(fēng)險(xiǎn)較高[1]。

（二）投資戰(zhàn)略分析

根據(jù)調(diào)研GH房地產(chǎn)近年來相關(guān)投資數(shù)據(jù)信息，匯總出投資效益指標(biāo)，見表1。

表1 GH房地產(chǎn)企業(yè)投資效益指標(biāo)對(duì)比

從表中投資收益增長率和總資產(chǎn)增長率的變化可以看出，企業(yè)近兩年的投資收益效果不好，尤其是2018年和2019年的投資收益較差，甚至導(dǎo)致企業(yè)總資產(chǎn)發(fā)生減值，以致企業(yè)承受著巨大的業(yè)務(wù)經(jīng)營壓力。

1．高溢價(jià)并購商譽(yù)減值，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大

GH房地產(chǎn)企業(yè)在2018年以100%股權(quán)的方式收購了A、B兩家影院，收購金額分別為5億和3000萬，最終形成了3.5億和650萬元的商譽(yù)。從上表中投資收益和總資產(chǎn)增長率數(shù)據(jù)可以看出企業(yè)收購了這兩家影院后，并沒有極大地提升其盈利能力，反而使企業(yè)盈利能力有所下降，表明該投資項(xiàng)目并沒有達(dá)到預(yù)期效果。所以該房地產(chǎn)企業(yè)高溢價(jià)收購的這兩家影院企業(yè)，很大程度上會(huì)給企業(yè)自身經(jīng)營帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．并購時(shí)未考慮被并購方未來發(fā)展

GH房地產(chǎn)企業(yè)投資的影視行業(yè)項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前市場估價(jià)，其現(xiàn)價(jià)值僅有1億元，而當(dāng)初并購花費(fèi)的資金遠(yuǎn)高于現(xiàn)價(jià)值，甚至在未來五年內(nèi)影院企業(yè)盈利的現(xiàn)金還不足超高溢價(jià)的30%。尤其近幾年因?yàn)榇蟓h(huán)境的影響，影院的業(yè)務(wù)收入甚微，要想在短期內(nèi)盈利極其困難。造成這種現(xiàn)象的原因是在投資該項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人僅僅在于了影院的品牌效應(yīng)，而忽略了其未來發(fā)展情況，缺乏完善的投資規(guī)劃[2]。

（三）股利分配戰(zhàn)略分析

表2 GH房地產(chǎn)企業(yè)股利分紅情況

1．股利分配缺乏穩(wěn)定性

有上述表格中數(shù)據(jù)可知，企業(yè)現(xiàn)有的股利分配制度并不穩(wěn)定，而且股利分配政策也有著較大的波動(dòng)性。從2013年以來，企業(yè)只進(jìn)行了三次股利分配方案調(diào)整，而且這三次股利分配并不統(tǒng)一，股利支付率情況也相差較大。從2015年以來就沒有再進(jìn)行過股利分配。但是從投資者角度分析，他們會(huì)更加青睞于股利分配政策較穩(wěn)定而且連續(xù)性強(qiáng)的企業(yè)，否則投資者無法對(duì)其企業(yè)前景進(jìn)行估測(cè)。而且連續(xù)多年對(duì)股利不進(jìn)行分配，也不做出轉(zhuǎn)增股利等的策略，可能會(huì)使投資者對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生質(zhì)疑，從而影響后續(xù)的融資活動(dòng)順利開展。

2．未充分發(fā)揮股利激勵(lì)作用

從上述分析可以看出，該房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理層人員并沒有充分認(rèn)識(shí)到合理的股利分配對(duì)股東投資及回報(bào)的重要性。即便企業(yè)現(xiàn)階段處于業(yè)務(wù)活動(dòng)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，必然需要大量資金滿足日常業(yè)務(wù)經(jīng)營需求，但同時(shí)也要考慮到企業(yè)長時(shí)間不進(jìn)行股利分配而產(chǎn)生的一系列連鎖反應(yīng)。最直接的影響是投資者及業(yè)內(nèi)人士對(duì)企業(yè)未來發(fā)展前景和盈利能力產(chǎn)生質(zhì)疑，從而會(huì)影響后續(xù)一系列融資活動(dòng)的正常進(jìn)行。所以企業(yè)要重視股利分配對(duì)股東及權(quán)益各方面的激勵(lì)作用，積極改善現(xiàn)狀[3]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)化對(duì)策

（一）籌資戰(zhàn)略

1．?dāng)U大內(nèi)部融資

企業(yè)要改善當(dāng)前過分依賴外部融資的方式獲取資金，逐漸擴(kuò)大內(nèi)部融資，充分發(fā)揮內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)低、成本低的優(yōu)勢(shì)。企業(yè)內(nèi)部融資主要受收益積累和盈利能力兩者因素的影響，所以企業(yè)要擴(kuò)大內(nèi)部融資范圍，就要從內(nèi)部經(jīng)營管理出發(fā)，優(yōu)化運(yùn)營資金管理，提高企業(yè)資產(chǎn)使用率和自身盈利水平。擴(kuò)大內(nèi)部融資的同時(shí)，外部融資占比就會(huì)相應(yīng)減少，也可以有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，合理規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)利用較少成本提供源源不斷的資金，滿足其日常經(jīng)營發(fā)展需求。

2．制定多元化融資策略

企業(yè)常用的債務(wù)融資能夠在短時(shí)間內(nèi)幫助企業(yè)解決資金短缺問題，且融資成本也相對(duì)較低，但是弊端在于到期必須償還本金和利息。如果企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營中出現(xiàn)問題，無法及時(shí)償還借款本金和利息，既增加了企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)，又損害了企業(yè)行業(yè)口碑。為了解決這一問題，企業(yè)可以選用股權(quán)融資的方式，或者同時(shí)使用債務(wù)和股權(quán)方式融資，積極優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，制定多元化、可行的融資戰(zhàn)略，幫助企業(yè)提供足夠資金的同時(shí)，也要有效降低還款壓力。企業(yè)經(jīng)營者可以在確定控制權(quán)不失去的前提下，適當(dāng)發(fā)行股份，來進(jìn)行股權(quán)融資[4]。

（二）投資戰(zhàn)略

1．制定調(diào)研和評(píng)估機(jī)制

GH房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展重點(diǎn)在于積極開拓第二產(chǎn)業(yè)，影視行業(yè)，而影視行業(yè)并不是企業(yè)所熟悉的房地產(chǎn)領(lǐng)域，其有著自身獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)，并且受到國民消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等各方面因素的影響。所以該房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入到影視行業(yè)前，要做充分的市場調(diào)研，并準(zhǔn)確預(yù)測(cè)其投入產(chǎn)出比，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要嚴(yán)謹(jǐn)調(diào)研實(shí)際市場數(shù)據(jù)信息，撰寫項(xiàng)目投資可行性調(diào)研報(bào)告，最終由股東大會(huì)決定該項(xiàng)目是否可行，對(duì)其進(jìn)行投資回報(bào)評(píng)估，結(jié)合內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境情況，評(píng)估項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)是否可接受，如果都在合理范圍內(nèi)，則該投資項(xiàng)目可行，可批準(zhǔn)實(shí)施。

2．注重并購后資源整合

現(xiàn)階段企業(yè)經(jīng)營管理過程中，為了提升市場競爭力，越來越多的經(jīng)營者會(huì)考慮并購重組的方式進(jìn)行多元化經(jīng)營，而并購重組后的各種資源整合是并購中重要的環(huán)節(jié)之一。企業(yè)不僅僅要重視并購前期收集資料、信息，執(zhí)行并購，還要重視在并購后各種資源的整合，包括企業(yè)文化、組織架構(gòu)、制度體系、財(cái)務(wù)管理、業(yè)務(wù)流程等等，涉及范圍較廣，確保各種資源被有效整合，并能充分發(fā)揮其作用，為企業(yè)帶來極大利益。比如商業(yè)類房地產(chǎn)項(xiàng)目和影院的并購，可以利用影院放映來進(jìn)行商場樓盤的宣傳，以此提高店鋪入駐率，同時(shí)還可以帶來更多營業(yè)收益。還要加強(qiáng)并購后人力資源的整合，使優(yōu)秀人員得以重用，充分體現(xiàn)其個(gè)人價(jià)值[5]。

（三）股利分配戰(zhàn)略

1．保持股利分配政策穩(wěn)定且連續(xù)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者在進(jìn)行股利分配政策制定時(shí)，要進(jìn)行多角度、全方位的考慮，綜合考慮各種影響股利分配的因素、政策、股東訴求、市場變化、預(yù)判市場前景等，確保企業(yè)利用能夠被公平合理地分配，保障各個(gè)利益方和關(guān)聯(lián)方都能夠得到相應(yīng)的利益。

2．采取剩余股利戰(zhàn)略，發(fā)揮激勵(lì)效能

如前文所述，GH房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前正處于業(yè)務(wù)活動(dòng)迅速發(fā)展時(shí)期，需要大量資金滿足日常經(jīng)營，而且從股利分配情況看，該企業(yè)從2015年至今均未做出任何股利分配策略。雖然企業(yè)當(dāng)前正處于急需資金的階段，要適當(dāng)留存資金、減少分配比例，但是也要適當(dāng)進(jìn)行股利分配，避免長期不分配股利，給投資者帶來負(fù)面情緒，從而給企業(yè)造成負(fù)面影響。所以建議企業(yè)要根據(jù)實(shí)際經(jīng)營發(fā)展需求，對(duì)現(xiàn)有剩余股利進(jìn)行合理分配，確保其收益一方面能滿足日常投資經(jīng)營需求，另一方面能滿足對(duì)投資者的分配，這樣可以極大地增加投資者對(duì)企業(yè)的盈利信心；對(duì)于企業(yè)內(nèi)部表現(xiàn)較為優(yōu)異的員工也可給予適當(dāng)股利分配獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)員工工作熱情，發(fā)揮其主觀能動(dòng)性，從而幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管理目標(biāo)，促進(jìn)其健康、穩(wěn)定發(fā)展[6]。

三、結(jié)束語

總而言之，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)日常經(jīng)營發(fā)展面臨著宏觀政策調(diào)控和行業(yè)內(nèi)部競爭的雙重壓力，所以房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，順應(yīng)現(xiàn)代化經(jīng)營管理趨勢(shì)，就要從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理層面著手。本文詳細(xì)探究了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理過程中存在的問題，也分別從籌資、投資、股利分配三方面提出了改進(jìn)對(duì)策，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)解決類似財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理問題提供一定的價(jià)值。另外由于本人實(shí)際研究財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理方面的時(shí)間、精力有限，收集到的信息也可能存在一定缺陷，相關(guān)企業(yè)在應(yīng)用本人結(jié)論時(shí)，要充分考慮企業(yè)自身實(shí)際經(jīng)營趨勢(shì)，酌情借鑒，避免盲目。