保障性租賃住房發展的金融支持分析

韓冰

（新鄉市保障性住房服務中心，河南 新鄉 453000）

現階段，為有效解決保障性租賃住房的金融支持難題，需要我國政府及市場層面，探尋一條全新的投資渠道。根據其他國家的保障性租賃住房發展經驗來看，大力發展保障性租賃住房，能夠有效促進國家經濟與市場經濟的有效融合。因此，為有效推動我國保障性租賃住房的發展，筆者針對保障性租賃住房的金融支持制度為主要研究內容，探討保障性租賃住房在建設期間的金融方面問題，借鑒國內外先進經驗，有效促進我國保障性租賃住房金融支持制度的發展。

一、保障性租賃住房的建設發展意義

隨著我國社會科技水平的不斷進步，農村外來人口及務工人員逐漸向城市聚攏，一線、二線城市的商品房建設規模逐年增加，導致房價持續攀高，因此住房問題成了我國現階段的主要民生問題。為保障低收入人群的基本住房利益，需要政府提供一定的住房資源，解決住房問題直接關乎我國的民生問題。因此，我國在現階段重點強化保障性租賃住房的建設，從而有效解決城市住房緊缺的問題（見圖1），著重解決住房困難人群、農村人群、務工人員的住房需求，已成為我國現階段保障性住房政策的重點發展方向，保障性租賃住房主要由政策性租賃住房與公租房組成。

圖1 “十四五”保障性租賃住房計劃建設數量

公租房主要面對具有城鎮戶口的住房困難戶，及一定的收入困難人群；政策性租賃住房主要為城市外來人口，例如，畢業生、打工人員等等提供的住房，并且這部分外來人口在數量上較大。長期以來，保障性租賃住房的數量也難以滿足人口需求。并且由于保障性租賃住房的人群覆蓋面較廣，前期的建設投入資金較大，僅僅依靠政府資金投資難以支撐。此外，由于保障性租賃住房的投資真空期較長，盈利水平較低，因此難以獲得商業融資，缺乏有效的金融支持和投資融資渠道。

二、現階段我國保障性租賃住房金融支持存在問題分析

現階段，雖然我國政府對保障性租賃住房政策的建設發展提供了一定支持，并且在市場及國家層面也有越來越高的需求。但由于資金原因，導致保障性租賃住房的建設仍受到一定影響。主要問題在于，保障性租賃住房的建設資金投入困難，可持續的資金供給缺乏。

資金投入困難，導致我國保障性租賃住房的需求與供應出現了較大差距。據有關數據表明，現階段我國居民首要的住房選擇，還僅僅局限在商品房層面。主要原因在于，我國房地產商大力開展商品房建設，并且由于社會需求面較大，導致商品房的價格一般較高，并且呈現逐年上漲趨勢。雖然現階段我國保障性租賃住房的工作開展呈現穩步上升趨勢，但相對于我國國內的商品房建設規模，仍存在一定的差距。

此外，由于我國現階段的經濟發展水平，與國外相比存在一定差別。并且我國保障性租賃住房的資金投入，主要依靠政府，并缺乏其他的金融支持手段，難以滿足實際的保障性租賃住房建設要求。特別是針對我國一些貧困地區和經濟水平不發達的地區，建設保障性租賃住房更是難上加難。并且政府能夠用于建設保障性租賃住房的資金支持也比較有限，僅僅依靠政府層面進行投資，抑制了保障性租賃住房的建設發展。

另外，由于我國保障性租賃住房建設，出現了可持續的金融供給缺乏問題。此問題的產生在于，我國政府一方面缺乏對建設保障性租賃住房的資金支持，另一方面也缺乏一定的持續性投資。并且多數地方的政府財政收入較為有限，關于保障性租賃住房方面的投資更是少之又少。并且最近幾年，隨著我國商品房建設規模的不斷加大，房價一再上漲，保障性租賃住房難以獲得商業投資，以及長期的金融支撐。此外， 針對商品房來說，保障性租賃住房存在建設周期較長，市場回報率低，無法在短期內獲得投資回報等問題，從而影響保障性租賃住房的持續建設發展。

因此，為有效促進我國保障性租賃住房拓展多元化的金融支持手段，需要借助政策性住房金融，作為良好支持手段。而政策性住房金融，作為保障性住房金融支持創新的有效方法，能夠促進我國市場資金與國家信用的有機融合，從而為民間社會資金注入保障性住房建設發展領域提供有效支持，是解決我國目前保障性租賃住房融資問題的有效途徑。為著重推動保障性租賃住房的健康有效發展，政府要意識到政策性住房金融的融資原理與相關優勢，從而為保障性租賃住房的金融支持拓展融資渠道，使其得到持續有效的融資措施。

三、我國保障性租賃住房發展的金融支持分析

（一）我國保障性租賃住房建設需要政策性住房金融支持

由于我國的商品房建設規模較大，導致保障性租賃住房成為常住型住房的市場短板。大量的公民都紛紛購買商品房，導致商品房需求過大，房價持續走高，而中低收入及貧困地區的人口住房問題仍需要解決。現階段，隨著我國政府最近幾年大力發展保障性租賃住房，完善市場租房機制，有效激活了我國的住房市場內部調節系統。從而使我國的住房政策從住房購買，轉向了住房購買與租房并重的局面。

我國政府明確提出，要強化多方面的住房供給，從多個渠道保障住房購買與租賃的雙向住房制度。在一定程度上，體現了住房回歸到了居住屬性的層面，使特殊人群，外來打工人群解決了住房需求。保障性租賃住房建設，已受到了我國政府的一定重視，并高度強調，要做好保障性租賃住房的建設發展問題，解決好特殊人群的住房問題。但是，現階段我國保障性租賃住房的建設資金來源較為單一，主要依靠政府資金，地方財政支持，以及土地轉讓金支持等。由于我國的政策性住房金融支持發展較為落后，大量的資金缺乏，使得保障性租賃住房的金融支持缺乏直接渠道，政府背負著較大的金融壓力，使我國保障性租賃住房的持續建設發展遭受到阻礙。

（二）保障性租賃住房金融支持發展需借鑒國內外有效經驗

國外政府為解決國家特殊人群，及低收入人群的住房問題，紛紛建立起了政策性住房金融支持，從而為保障性租賃住房的建設發展，提供了長期持久的低成本資金來源渠道，有效解決了保障性租賃住房，在建設發展過程中所產生的資金問題，推動了政府保障性租賃住房建設目標的發展。例如，韓國實行的國民住宅基金制度，日本實行的住宅金融工具庫制度，德國實行的合同儲蓄制度等等。這幾種國家的政策性住房金融支持制度，有效實現了保障性住房的金融支持發展，保障了國民的住房需求。

因此，借鑒政策性住房金融，能夠有效實現國家信用與市場資金的有效融合，為社會資金流向保障性租賃住房金融支持領域，提供了良好的借鑒。韓、日、德等國家強化了政策性住房金融支持立法，構建了政策性住房金融機構，建設了穩定的資金來源渠道，推動了國家保障性租賃住房的金融支持發展。因此，借鑒其他國家的政策性住房金融制度，對我國解決保障性租賃住房金融支持渠道的難題，具有一定的借鑒意義。他國的實踐經驗，證實了政策性的住房金融支持手段，作為政府實施保障性租賃住房的重要方向，能夠解決政府在住房領域，實現國民收入再分配的重要舉措。在提高并解決了保障性租賃住房建設發展及一定的融資問題，提升民生利益等方面都發揮了關鍵作用。因此，我國要借鑒其他國家政策性住房金融運行制度經驗，通過創新金融路徑，有效推動我國保障性租賃住房金融支持的多渠道發展。

（三）建立國家信用與市場機制的長效結合機制，強化保障性租賃住房金融支持

國外發達國家通過應用政策性住房金融手段，實現了國家政府信用與市場機制的長效結合，構建了高效率的資金組織系統，將低成本的民間社會資金，有效注入了保障性租賃住房的建設發展領域。為保障性租賃住房建設發展的金融支持提供持續供給，提供了一定的有效性前提。實踐表明，保障性租賃住房的建設資金來源，不能完全依賴政府及地方財政支出，也不能利用臨時性或自發性的籌措方式，必須依靠政策性住房金融。從而為保障性租賃住房的金融支持，提供持續性制度保障，從而拓展資金來源渠道，促進保障性租賃住房的金融支持良好發展。與其他國家相比，我國在保障性租賃住房金融支持層面，缺乏有效的政策性住房金融制度。

這是由于我國保障性租賃住房建設融資，主要依靠政府和財政投資，并且主要依靠直接投資，缺乏一定的財政投資及融資機制，導致民間資金無法進入住房保障領域，國家財政的相關融資水平也難以取得成效。基于此，由于我國保障性租賃住房的金融支持，需要依靠低成本以及持續性、長期性的資金政策，我國政府部門要意識到政策性住房金融，在解決保障性租賃住房金融支持及資金籌措中的關鍵作用。因此，我國政府要實現以政府為引導，結合國家信用與市場機制，發展政策性住房金融，構建保障性租賃住房的市場融資長效機制，從而為保障性住房的資金支持提供有效的金融制度。

（四）強化住房政策的金融立法，構建國家層面的政策性住房金融機構

住房政策性金融是一種獨特的金融形式，所以需要受到法律保護及相關規范制約。例如，韓國、德國及日本，分別制定了相關住房政策性金融法律，能夠為政策性住房金融的發展提供一定的制度支持和融資政策。而直到現在，我國關于政策性住房金融方面的法律，仍然是一片空白。

因此，我國政府應積極借鑒其他發達國家的經驗，強化政策性住房金融立法。在政策性住房金融方面，以法律形式明確其業務規范，及相關監管，資金來源渠道，規避風險等問題，推動政策性住房金融發展，為其創造有效的法律環境。多數發達國家都建立了以國家層面為引導的政策性住房金融機構，落實了住房金融政策。而我國目前現有的政策性住房金融政策，主要直接為住房公積金制度。

但是，住房公積金制度偏向于從市場需求層面提供住房消費金融，只是提升了公民的購房是能力。因此，為促進保障性租賃住房建設提供金融支持，我國需要構建國家層面的政策性住房金融機構。

（五）創新財政融資模式，為保障性租賃住房提供低成本融資渠道

在發達國家保障性租賃住房的資金來源中，多數具有資金來源成本低，資金持續性高，并且資金來源穩定等相關特點。這說明其他國家在政策性住房金融方面，能夠有效支持保障性租賃住房的資金發展。因此，我國應積極借鑒其他國家的經驗。

總的來說，每個國家在保障性租賃住房的金融支持方面，都會采取不同的資金來源渠道。例如，韓國的保障性住房資金來源主要集中在財政資金，國民住宅債券；日本的保障性住房資金來源，主要集中在人壽保險、郵政儲蓄等；德國政府會通過發放儲蓄獎勵的方式，引導居民積極開展住房儲蓄。

因此，我國應積極借鑒發達國家的經驗，將國家信用與市場資金進行有機結合，為保障性租賃住房的金融支持，開辟多元化的融資渠道。我國政府要改變往常直接將財政資金，投資在保障性租賃住房建設的方法。可以將財政資金作為政策性住房金融發展的投資者，同時借助政府的信用，拓展多元化的融資渠道，積極開展住房儲蓄業務，借鑒發達國家政策性住房金融的資金來源渠道，有效吸收社會閑散資金，積極開辦住房儲蓄業務。通過一定的財政稅收激勵政策，借助國家信用，將社會資本有效融入政策性住房金融機構產品，從而有效促進保障性租賃住房建設的金融支持。