基于不動產統一登記背景下的土地權屬問題探討

林偉麗 南寧市不動產登記中心

引言

落實不動產統一登記工作有助于推進中國特色社會主義制度的發展，體現國家治理體系與治理能力的現代化。在經濟社會不斷深化改革的過程中，不動產統一登記工作已經取得了一定的成果。在不動產登記工作實施的過程中，有關部門不斷在不動產登記部門查封相應土地的登記信息，致使居民無法及時轉移不動產，嚴重損害了不動產購買人的合法權益。除此之外，不動產登記人員在查封不動產與登記抵押不動產時重復操作，也極其不利于不動產統一登記工作的順利開展，引發土地權屬問題。

一、不動產統一登記

(一)對不動產統一登記的錯誤理解

對不動產統一登記的錯誤理解主要體現在以下幾個方面。第一，混淆不動產權屬于不動產單元的概念，認為不動產轉移與不動產單元消失的意義相同。第二，登記不動產所有權與使用權時將其權利信息與不動產房屋落宗繪測相關聯。第三，登記不動產抵押信息、異議信息與查封不動產時將其所要登記的權利信息與不動產物相關聯。

(二)不動產登記的原則

不動產宗的信息表、不動產權利登記表與其他不動產事項登記表構成了不動產登記冊。不動產登記信息數據庫由不動產空間要素屬性表、不動產權利屬性表與不動產權利人基本信息表組成[1]。不動產宗的信息表只是簡單描述不動產單元狀態，并不深入描述不動產權屬狀態，宗地是否存在的問題與不動產單元狀態的有效性成正比。

(三)不動產統一登記中土地權屬狀態

不動產統一登記人員需以不動產權利登記表為依據判斷土地權屬狀態，根據不動產權辦理進度的不同，將權屬分為臨時狀態、現勢狀態、歷史狀態與終止狀態。同時，以連續登記為原則，當某一不動產辦理轉移登記、變更登記、注銷登記、更正登記時，此不動產所登記的上一條信息的權屬狀態即為歷史狀態。除此之外，某一不動產所對應的登記冊中僅能存在一條現勢數據，且土地使用權登記表中的第一條信息為土地權屬。

(四)不動產統一登記的作用

第一，落實不動產統一登記工作有助于實現不動產集中管理，解決不動產登記基礎復雜的問題，發揮不動產相關法律的作用，提高不動產登記工作的效率，開發不動產盲區，合理應用不動產資源。第二，國家在推廣不動產統一登記的過程中不斷完善不動產登記制度，建立健全不動產登記檢查體系有助于保障不動產行業的正當性與合法性。

二、不動產統一登記背景下存在的土地權屬問題

(一)權屬信息尚未完善

權屬信息是不動產統一登記工作的重要組成部分，權屬信息缺乏完善性會直接影響不動產統一登記工作的順利開展。不動產統一登記背景下存在的土地權屬信息問題主要體現在以下方面：第一，當前不動產統一登記部門缺乏對土地權屬問題的重視，土地權屬數據資料不全，嚴重影響不動產管理工作。第二，農村不動產會發生變更情況，房屋登記信息無法及時更新，房產排查工作與房屋登記信息缺乏準確性。第三，不動產登記資料的存儲工作存在漏洞，且未充分利用現代信息技術生成電子版登記資料，當紙質資料丟失時，無法保障土地權屬排查工作的效率，對土地權屬的管理工作也極其不利。

(二)法律體系尚未完善

法律制度的支持對土地屬權的管理工作具有積極作用，當土地屬權管理工作出現問題時會直接影響不動產統一登記制度，阻礙不動產統一登記工作的開展。缺乏法律制度的支持主要體現在以下方面：第一，錯誤登記問題缺乏法律制度支持，不動產統一登記人員無法準確登記并及時確認土地權屬信息[2]，導致錯誤的信息被登記。第二，重復登記問題缺乏法律制度的支持，不動產統一登記人員無法及時整理與合并重復的登記信息，致使信息登記環節缺乏嚴謹性。第三，土地權屬者缺乏相關權屬意識經常私下交易土地，其交易過程缺乏權威性與法律效力。第四，土地權屬者缺乏法律意識，無法充分利用法律制度保護自身合法權益，致使土地權屬管理工作存在一定的難度。

(三)相關配套尚未完善

基于不動產統一登記的工作內容與工作流程具有復雜、系統的特點，不動產登記工作需要具有完善的配套設施，配套設施不完善的問題會嚴重約束不動產統一登記工作的開展，影響不動產登記工作面向大眾的環節。當前不動產統一登記工作的配套設施尚未得到完善。第一，農村不動產工作的實際情況對比城市不動產工作的實際情況來說，具有配套設施落后的特點，仍需不斷完善相關設施的建設[3]。第二，不動產登記人員的綜合素質與職業修養略有不足。第三，地方政府部門與相關不動產部門缺乏對不動產統一登記工作配套設施的重視，無法正確認識不動產統一登記工作的作用，積極主動地參與不動產統一登記工作，協調配合有關部門，對不動產統一登記工作的有序開展極其不利。

(四)產權重疊問題

土地權屬與林地權屬重疊是不動產統一登記工作存在的重點問題。第一，土地權屬界線與林地權屬界線出現交叉重疊情況，權屬企業需要重復繳費，不僅增加了相關企業的發展負擔與發展壓力，還極其容易引發不動產企業與政府部門的矛盾問題。第二，不動產登記人員違背不動產登記原則與不動產統一登記中土地權屬狀態的定義，錯誤設置權屬信息的登記狀態，造成產權矛盾沖突問題。

三、基于不動產統一登記背景下的土地權屬問題解決方案

(一)健全集體土地征收補償制度與生態效益補償制度

第一，建立健全集體土地征收補償制度，以保護生態環境為目的，以符合比例原則為基礎在法律允許的范圍內提高集體土地征收補償工作的公平性。第二，結合集體土地征收工作的實際開展情況，調整征收補償標準，除在經濟方面補償遷出自然保護的居民外，還需關心居民遷出自然保護地后的安置問題與發展問題。第三，建立健全生態效益補償制度，保護生態企業的所有權、應用權、收益權、處理權等合法權益，保障生態企業的經濟利益。第四，保護自然土地資源，自然土地資源具有經濟價值與生態價值，需要自然環境保護機構通過各種途徑得到集體土地的使用權，支付集體土地所有人合理的費用，保護土地所有人的經濟利益。第五，發揮地方政府部門的作用，需要地方政府部門結合區域經濟情況，規劃生態效益補償標準，在維護居民經濟利益的同時保護生態環境。

(二)健全產權登記模式

建立健全不動產產權登記模式，可有效解決土地權屬問題，保障權屬信息的完整性，提高不動產統一登記工作的效率。第一，不動產統一登記部門需高度重視土地權屬問題，收集全面的土地權屬數據資料，確保權屬信息與不動產實際情況相符合，提高不動產管理工作的有效性。第二，當不動產出現變更情況時，不動產權屬者需及時到不動產統一登記部門登記，不動產統一登記部門需有效應對不動產變更情況，第一時間更改權屬信息，明確不動產權屬，降低土地糾紛問題發生的概率。第三，謹慎管理不動產登記資料，將存儲方法由紙質存儲轉變為電子設備存儲，為資料保存工作與備份工作提供助力，保護資料的完整性。除此之外，整理并分類權屬資料，提高不動產統一登記工作的效率。

(三)完善法律登記依據

完善不動產登記法可以為不動產統一登記工作的實施提供依據，為不動產所屬權的管理工作提供助力，同時提高不動產登記管理工作的水平。第一，減少登記錯誤問題出現的概率，提高不動產登記數據的準確度。第二，嚴格驗證土地屬權問題，確保不動產屬權信息的準確度。第三，及時調整不動產信息將其與相同產權中的信息合并在一起，提高土地屬權登記工作的統一性。第四，大力宣傳不動產相關的法律法規，提高土地權屬者對法律的認知，增強不動產轉讓工作的合理性與合法性，及時登記土地權屬，促進不動產統一管理工作的水平提高。

(四)監管產權審批工作

監管產權審批工作可有效解決不動產統一登記工作中的土地權屬問題。第一，利用合理合法且有效的方法證明土地權屬人的身份，明確不動產權歸屬時間、歸屬方法、歸屬許可等關鍵點，注明土地權屬可依據規范標準部門的要求辦理規范許可與施工許可。第二，借助現代信息技術，以開放共享的方式，為區域政府部門與不動產登記相關部門提供土地屬權數據信息，且在土地建設的基礎上滿足建設用地與房屋所有權登記證明中所提出的相關要求，為后續房屋租售環節中的開發建設工作提供科學合理的登記證明。

(五)完善配套設施

當前我國不動產數量較多且產權復雜，對不動產統一登記工作的順利開展極其不利，完善不動產統一登記工作的配套設施有助于提高不動產統一登記工作的質量水平。第一，建立健全登記信息基礎管理體系，提高不動產統一登記工作分配的科學性與合理性，深化不動產統一登記工作管理模式，提高不動產統一登記工作的質量與效率。第二，及時管理與改進不動產登記信息與登記信息數據內容，助力不動產統一登記工作質量的提高。第三，在不動產統一登記工作開展的過程中創建基礎登記信息管理平臺，避免重復登記、登記錯誤信息、登記信息丟失的情況發生，提高不動產統一登記工作的科學化程度與信息化程度。第四，區域政府部門與不動產登記相關部門以不動產統一工作開展的實際情況開展培訓活動，提升不動產統一登記工作人員的工作能力與職業素養，推進我國不動產統一登記工作的開展。第五，主動組織社會群眾參與不動產統一登記工作，提高社會群眾參與不動產登記工作的積極性與主動性。第六，借助現代經濟中人民廣泛應用的網絡服務系統與網絡支付系統，優化不動產查閱方式與不動產登記咨詢方式，深化改革不動產統一登記工作。

(六)解決產權重疊問題

第一，不動產登記部門需嚴格排查不動產登記數據庫中所包含的以房屋登記信息為主的全部土地登記數據信息，及時更新房屋的權屬狀態。第二，有效存儲土地登記數據信息，嚴格核實土地現階段的權屬狀態，明確標注當前土地位置中與房屋登記信息有關的數據。第三，當土地首次登記信息數據中包含查封信息與抵押信息時，及時檢查其中查封信息與抵押信息的合格性，當土地首次登記信息數據中不包含查封信息與抵押信息時，則及時將土地權屬狀態設置為“歷史”，降低產權重疊問題出現的概率。第四，當土地首次登記信息中涉及查封信息時，將此類歷史數據上報給法院，同時登記土地產權信息與房屋信息，且與相關法律部門溝通后可將土地權屬狀態更新為“歷史”。第五，當土地首次登記信息中涉及抵押信息時，及時與相關銀行溝通，向其普及物權法，并勸告銀行在抵押人員還清債務后第一時間解除不動產抵押狀態，如抵押人員無法及時還清債務則需再次構建抵押物，解除上一不動產的抵押登記，并將其權屬狀態更新為“歷史”。第六，逐漸優化與完善不動產登記系統的功能，在系統無法自主變更不動產權屬狀態時，通過人工操作的方法及時更新不動產權屬狀態。

(七)處理不動產預售問題

不動產預售是指不動產竣工前銷售不動產的行為屬于期貨銷售，是我國不動產市場的主要銷售形式。第一，不動產預售行為需嚴格符合國家相關法律，不動產在預售前已交付全部不動產使用權出讓金，獲得不動產使用權證書與建設工程許可證書。第二，不動產開發建設資金在工程建設總投資中所占的比例不能低于25%，且不動產施工計劃與竣工日期已經確定。第三，不動產銷售部門已經獲得縣級以上部門所出具的預售許可證，并將預售合同在縣級以上不動產資源管理部門與土地資源管理部門登記備案。第四，不動產預售許可證頒發部門需嚴格審核不動產預售資格，維護不動產購買人的合法利益。

四、結語

綜上所述，不動產登記部門需正確理解不動產統一登記的概念，充分認識不動產統一登記工作的作用，深入剖析當前階段不動產統一登記工作中存在的問題，不斷優化不動產統一登記工作實施的過程。不動產登記相關部門需健全集體土地征收補償制度與生態效益補償制度與產權登記模式、完善不動產登記的法律依據與配套設施、監管產權審批工作、解決產權重疊問題、處理不動產預售問題，提高權屬問題解決的效率與不動產工作的質量，維護人民群眾的合法權益，推進經濟社會的發展。