李青
2021年3月,原告江某在被告宏陽公司處租賃一處房屋并簽訂合同,約定租金每月1100元,押一付三,江某共向宏陽公司支付了4400元。合同簽訂后,江某和妻子即入住。
不料,4月開始,江某妻子(已懷孕)出現身體不適,至醫院檢查,被診斷為慢性腎小球腎炎。江某認為與室內甲醛超標有關,自行購買檢測試紙檢測,結果超標。江某聯系公司要求退租,雙方協商多次未果。后來,江某自行委托智然檢測公司對房屋內的空氣質量進行檢測。6月7日,智然公司出具檢測報告,結果為甲醛檢測值0.213毫克/立方米,苯檢測值0.035毫克/立方米,甲苯檢測值0.062毫克/立方米,二甲苯檢測值0.085毫克/立方米,總揮發性有機物TVOC檢測值0.863毫克/立方米,甲醛、總揮發性有機物TVOC不合格。江某獲取檢測報告后,即搬出房屋、告知宏陽公司并將鑰匙寄回。
7月,江某提起訴訟,要求解除與宏陽公司之間的租賃合同,并要求公司退還租金、押金及物業管理費共計6556元。
法院認為,出租人向承租人提供的租賃物應當符合租賃用途。宏陽公司作為經營房屋租賃業務的出租人,應當對室內空氣質量進行檢測、治理,使之符合國家環保標準。而事實上,宏陽公司既未主動對室內空氣質量進行檢測,也拒絕配合承租人進行檢測。此時,原告江某有權自行委托有資質的檢測機構進行檢測。被告僅以原告單方檢測為由拒絕承認檢測結果,該理由不能成立。根據檢測報告,宏陽公司提供的租賃房屋中有害氣體超標,侵害承租人的生命健康安全,屬于《中華人民共和國民法典》第563條第4項規定的“違約行為致使不能實現合同目的”,江某有權要求解除合同。
法院經審理,支持了原告的訴訟請求,判決雙方租賃合同解除,被告退還原告全部款項6556元。
【以案說法】
房屋租賃屬于持續性合同,一般來說,這類合同解除的效力“向后發生”,對合同解除前的行為不具有溯及力。換言之,一般來說,租賃合同解除后,尚未產生的租賃費用不再發生,但出租人有權主張已經產生的租賃費用。但本案特殊之處在于,出租的房屋空氣質量不合格,侵害了承租人以安全健康為內容的人格權。《中華人民共和國民法典》第七百零八條規定:“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。”宏陽公司提供的房屋存在侵害承租人人格權的重大缺陷,故不滿足租賃用途要求,無權收取使用費,江某有權要求退還已支付費用。
(來源:南京市江寧區人民法院湯山人民法庭)
編輯 王冬艷 437408345@qq.com