房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范措施研究

羅祎朵 中鐵建城市開發(fā)有限公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的經(jīng)濟支柱，具有高風險和高回報的特點。然而，隨著市場競爭的加劇和盈利空間的壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多財務(wù)風險，如資金鏈斷裂、項目投資失利、市場波動等。在過去的幾年中，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施和市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險日益凸顯。一些企業(yè)因為財務(wù)風險的暴露而面臨破產(chǎn)和倒閉的風險，對經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了負面影響。

因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險防范措施具有重要意義。通過深入分析和研究，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)理解財務(wù)風險的本質(zhì)和特點，針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中潛在的風險危機進行預(yù)防并制定科學可行的措施，促使房地產(chǎn)企業(yè)盡可能地規(guī)避財務(wù)風險問題的發(fā)生，為企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展提供有力的支持。同時，這也有助于相關(guān)部門和監(jiān)管機構(gòu)制定合理的政策，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險概述

（一）定義和分類

財務(wù)風險是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨的與資金流動和財務(wù)狀況相關(guān)的不確定性和潛在損失的可能性。它可以分為內(nèi)部財務(wù)風險和外部財務(wù)風險。內(nèi)部財務(wù)風險涉及企業(yè)自身的財務(wù)運作和決策，包括流動性風險、盈利能力風險、資本運作風險等。外部財務(wù)風險則來自宏觀經(jīng)濟、市場變化和政策環(huán)境等因素對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，如市場風險、政策風險、信用風險等。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風險特點

房地產(chǎn)項目需要大量資金投入，使得企業(yè)常常承擔高額的債務(wù)和融資成本[1]，從而增加了企業(yè)的資本密集性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回報面臨較高的風險，尤其是在經(jīng)濟下行周期或金融緊縮時期。

房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟周期和政策調(diào)控的影響較大，呈現(xiàn)出周期性波動的特點。房價、銷售量和市場需求都會隨著經(jīng)濟形勢的變化而波動。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力不穩(wěn)定，可能導(dǎo)致項目收益下降或虧損。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)重視資金鏈風險問題的發(fā)生。主要是基于房地產(chǎn)項目建設(shè)需求投入大規(guī)模的資金且需長時間的回報周期，企業(yè)在運營過程中往往面臨著資金運作緊張的壓力。一旦資金鏈斷裂，可能導(dǎo)致項目停工、拖延交付等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營和管理秩序受到影響。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的日益激烈化，企業(yè)需要承擔市場份額爭奪、價格戰(zhàn)和銷售壓力。同時，企業(yè)還需要不斷保持和提升項目質(zhì)量和品牌形象，以吸引和留住客戶。這帶來了市場競爭風險和品牌價值損失風險。

政府調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)具有重要影響。政府的土地供應(yīng)政策、貸款政策、稅收政策等都會直接影響企業(yè)的盈利能力和資金流動性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷適應(yīng)并應(yīng)對政策環(huán)境的變化，增加了企業(yè)經(jīng)營風險。

房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風險特點可以概括為高度資本密集、周期性波動、資金鏈風險、市場競爭激烈和政策環(huán)境變化。這些風險要求企業(yè)在經(jīng)營過程中進行合理規(guī)劃和風險管理，以確保企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險成因

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的金融風險，其根源在于其資本結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)的過度舉債會抵消因利息減稅而帶來的企業(yè)利潤，因為隨著房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的責任比例越來越大，它的利息負擔也越來越重，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的還款能力也越來越弱，同時，房地產(chǎn)企業(yè)所承受的財務(wù)風險也越來越大，這時，房地產(chǎn)的投資人和債權(quán)人都會提出更高的資金報酬率，從而得到更多的補償，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的綜合資本成本上升。雖然房地產(chǎn)企業(yè)負債融資的資本的成本要比企業(yè)以其他方式融資的成本要低，但房地產(chǎn)企業(yè)不能只以單個資本成本的高低來衡量。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)水平應(yīng)該是在其資金成本最低的情況下，才是最合理的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷地優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)的財務(wù)風險，使企業(yè)的利潤最大化。

（二）企業(yè)財務(wù)環(huán)境呈現(xiàn)出多樣性的特點

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)內(nèi)部管理工作中財務(wù)管理工作的重要性，并認識到財務(wù)管理工作的復(fù)雜性，受到當前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)管理混亂局面的影響，致使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著較為嚴重的財務(wù)風險問題。在房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和管理過程中，不同部門的經(jīng)濟利益分配以及資金管理和使用方面都缺乏科學性和協(xié)調(diào)性，由于缺乏各個部門間工作的溝通和協(xié)調(diào)，經(jīng)常無法做到權(quán)責明確。導(dǎo)致了資金的利用率很低，對資金的安全產(chǎn)生了很大的威脅。同時，財務(wù)管理人員自身綜合素質(zhì)不高，導(dǎo)致財務(wù)管理工作并未綜合考慮多方面的因素，僅僅按照自己的工作經(jīng)驗和主觀意識，對企業(yè)的財務(wù)決策進行確定，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險和危機的發(fā)生埋下了隱患。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)未制定科學的融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展過程中，需要大量的現(xiàn)金流作為發(fā)展的保障資金，企業(yè)在金融市場上采取的融資方式包括很多種，但從當前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式來看，大部分都以商業(yè)銀行貸款為主，這種融資的方式相對單一。主要是由于我國金融市場發(fā)展還不夠完善，并未制定科學完善的金融管理制度體系，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的風險加大。在企業(yè)融資過程中除了銀行貸款之外，其他的融資方式受到了限制，并且發(fā)展速度也很慢，因此很難找到多元化的資金支撐體系，企業(yè)的融資風險也無法進行分擔，加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金來源上仍以銀行為主，這就造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對信用政策的高度敏感性，從而使其面臨更大的金融風險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的風險意識

由于我國房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，在發(fā)展過程中沒有經(jīng)驗可循。但是，因為國家良好的發(fā)展政策以及市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)在短時間內(nèi)獲得發(fā)展提供了有利的條件，我國的房地產(chǎn)業(yè)短時間內(nèi)獲得了飛速的發(fā)展。在這種情況下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中過于重視經(jīng)濟效益，而忽略了內(nèi)部管理，尤其是財務(wù)風險管理，企業(yè)財務(wù)管理制度也未與時俱進地進行調(diào)整和優(yōu)化，由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對財務(wù)風險的客觀性缺乏足夠的認識，財務(wù)管理水平相對較低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險發(fā)生的概率越來越大。實際上，只要有生產(chǎn)活動、有金融活動，就必然有金融風險。

三、財務(wù)風險防范措施的理論基礎(chǔ)

（一）財務(wù)風險管理的概念和原則

財務(wù)風險管理是指對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險進行識別、評估、控制和監(jiān)測的過程。其目標是降低財務(wù)風險的發(fā)生概率和影響程度，保障企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。在財務(wù)風險管理中，有幾個重要的原則需要遵循：

風險識別與評估：及時發(fā)現(xiàn)和分析可能導(dǎo)致財務(wù)風險的因素，進行全面的識別和評估，明確風險發(fā)生的可能性和影響程度。

綜合應(yīng)對策略：采取綜合的財務(wù)風險管理策略，包括規(guī)避、轉(zhuǎn)移、減緩和承擔風險，并根據(jù)風險的特點選擇合適的策略。

（二）財務(wù)風險評估和監(jiān)測方法

財務(wù)指標分析：對企業(yè)特定時間內(nèi)的財務(wù)報表開展全面的分析，通過分析的結(jié)果，對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、盈利能力和償債能力，以及風險的暴露程度進行科學的評估。

敏感性分析：通過對關(guān)鍵經(jīng)濟指標（如房價、銷售量等）進行敏感性分析，評估其變動對企業(yè)盈利能力和現(xiàn)金流的影響，識別潛在的財務(wù)風險。

風險管理工具：采用金融市場上的各類衍生品、保險和期貨等工具進行風險管理，實現(xiàn)風險的轉(zhuǎn)移和對沖。

實時監(jiān)測系統(tǒng)：建立穩(wěn)定和可靠的財務(wù)風險監(jiān)測系統(tǒng)，可以及時獲取財務(wù)數(shù)據(jù)、市場信息和政策變化等，幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對風險，并及時調(diào)整決策。

財務(wù)風險防范措施的理論基礎(chǔ)包括財務(wù)風險管理的概念和原則，以及財務(wù)風險評估和監(jiān)測的方法。這些理論基礎(chǔ)為房地產(chǎn)企業(yè)制定有效的財務(wù)風險預(yù)防和應(yīng)對策略提供了重要的指導(dǎo)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范措施的實踐經(jīng)驗

（一）資金籌措和資本結(jié)構(gòu)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險防范中，資金籌措和資本結(jié)構(gòu)管理是至關(guān)重要的方面[2]。

多元化資金來源：房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中為了規(guī)避財務(wù)風險問題，需要在金融市場上積極地尋找更多的融資方式，改變單一融資方式所帶來的財務(wù)風險問題。通過多元化資金來源，企業(yè)可以降低單一依賴渠道帶來的風險，并減少融資成本。

合理規(guī)劃資本結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確保其資本結(jié)構(gòu)合理，平衡股權(quán)和債務(wù)比例。適度利用杠桿比例，確保企業(yè)具有持續(xù)償債能力，并避免過度依賴債務(wù)融資帶來的風險。

財務(wù)風險緩沖資金：建立足夠的財務(wù)風險緩沖資金，以保證在經(jīng)濟周期波動或項目風險增加時能夠及時應(yīng)對。這樣可以有效防范資金鏈斷裂和債務(wù)違約風險。

（二）項目風險管理和盈利能力評估

項目風險管理和盈利能力評估是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范的核心措施。

嚴格的項目選擇和評估：在開展新項目前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進行全面的市場調(diào)研和項目風險評估。這包括對市場需求、競爭情況、政策環(huán)境等進行分析，以確保項目的合理性和潛在盈利能力。

監(jiān)控和管理風險因素：項目實施過程中，應(yīng)持續(xù)監(jiān)測和管理各種風險因素，如供應(yīng)鏈風險、市場需求變化、政策調(diào)整等。及時制定相應(yīng)應(yīng)對策略，以降低風險帶來的影響。

盈利能力評估和分析：對項目的盈利能力進行評估和分析，包括銷售收入預(yù)測、投資回報率、投資回收期等指標。通過準確評估項目的盈利能力，企業(yè)可以及時調(diào)整戰(zhàn)略，并做出合理決策，以提高盈利能力并降低風險。

（三）稅務(wù)合規(guī)和財務(wù)報告透明度提升

遵守稅法法規(guī)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)始終遵守相關(guān)稅法法規(guī)，并按時、足額履行稅務(wù)義務(wù)。建立健全的稅務(wù)管理制度，確保稅務(wù)合規(guī)并降低稅務(wù)風險。

健全財務(wù)報告制度：建立完善的內(nèi)部控制制度，確保財務(wù)報告的準確性和可靠性。提高財務(wù)報告的透明度，及時披露企業(yè)的財務(wù)狀況和風險狀況。

加強稅務(wù)風險管理：積極開展稅務(wù)籌劃，充分利用稅收優(yōu)惠政策，降低稅務(wù)風險。與稅務(wù)機關(guān)建立密切的溝通和合作關(guān)系，確保稅務(wù)事項的順利進行。

五、推進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范的政策建議

（一）監(jiān)管政策和制度改善

完善監(jiān)管體系：加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險監(jiān)管[3]，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建專業(yè)的風險預(yù)防和管控小組，強化風險監(jiān)管制度的落實，發(fā)揮出風險監(jiān)管的執(zhí)行效力。加強對房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)報告等方面的監(jiān)督。

強化法律法規(guī)：修訂和完善相關(guān)法律法規(guī)，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范的要求和責任。加大監(jiān)管對不良行為的打擊力度，提高違法違規(guī)成本和風險。

優(yōu)化土地政策：調(diào)整土地供應(yīng)機制，確保土地市場穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，降低土地成本和開發(fā)風險。

強化信息披露：要求房地產(chǎn)企業(yè)進行更加透明的財務(wù)報告和信息披露，提高市場對企業(yè)財務(wù)狀況和風險狀況的了解程度。

（二）企業(yè)自身風險管理能力提升

構(gòu)建健全的內(nèi)部管控體系：提升企業(yè)內(nèi)部管控能力，對財務(wù)部門工作制度和工作流程進行調(diào)整和優(yōu)化，確保財務(wù)風險的及時識別和管理。

加強風險管理人員培訓(xùn)：提升企業(yè)風險管理人員的專業(yè)能力和風險意識，加強對財務(wù)風險的認知和理解。

優(yōu)化資金管理：加大對企業(yè)內(nèi)部流動資金的管控力度，降低流動性風險和資金鏈斷裂風險。

加強與金融機構(gòu)合作：密切與金融機構(gòu)的合作，獲得更好的融資支持和風險管理工具，以提升企業(yè)財務(wù)風險防范能力。

（三）加強企業(yè)財務(wù)管理能力建設(shè)

加強企業(yè)基本決策能力：建設(shè)的重點在于滿足企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流資金，通過制定科學有效的財務(wù)風險控制措施，提高財務(wù)信息的安全可靠性，進而為企業(yè)財務(wù)決策的制定以及企業(yè)經(jīng)營管理策略的制定提供可靠的數(shù)據(jù)參考；企業(yè)通過制定科學有效的監(jiān)管機制，提升企業(yè)財務(wù)管理效率，并通過組織開展學習和培訓(xùn)，提升企業(yè)財務(wù)部門工作人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合崗位能力，為企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃提供可靠的參考。

加強企業(yè)戰(zhàn)略匹配能力：要通過對企業(yè)財務(wù)杠桿作用的發(fā)揮，調(diào)整企業(yè)財務(wù)管理細節(jié)，通過制定積極的籌資方案，降低企業(yè)發(fā)展過程中所持的債務(wù)比例，優(yōu)化企業(yè)資金管理效率，從而降低融資風險發(fā)生的概率。

加強財務(wù)信息整合能力：加強企業(yè)財務(wù)部門與其他部門的溝通和聯(lián)系，重視財務(wù)信息的共享，充分利用財務(wù)信息平臺，對各個部門的財務(wù)指標進行制定，通過企業(yè)各個部門的共同參與，強化企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標制定的科學性，為提升企業(yè)的經(jīng)濟效益提供可靠的保障。

加強企業(yè)持續(xù)改進能力：財務(wù)管理的持續(xù)改進能力，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，對資源配置的最優(yōu)方式進行探討，進而不斷提高企業(yè)的財務(wù)績效。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著各種財務(wù)風險挑戰(zhàn)，如資金壓力、項目風險、稅務(wù)合規(guī)等。有效防范財務(wù)風險對于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。通過本文的研究，綜合運用理論分析和實踐經(jīng)驗，提出了系統(tǒng)的財務(wù)風險防范措施和政策建議。希望這些措施和建議可以為房地產(chǎn)企業(yè)在面對財務(wù)風險時提供參考，進一步提升其風險管理能力，確保企業(yè)的健康發(fā)展。