借名買房風險幾何

黃祥 吳學鑫

借名買房，指以名義買房人的名義代表實際買房人購買房產，購房款項由實際買房人支付，等到實際買房人符合購買條件時再將房產過戶到實際買房人名下。但面對巨大的利益誘惑，名義買房人可能不愿意協助過戶。北京市的林中請親戚代為購房，就遇到了親戚拒絕過戶的情況，林中請求法院判令親戚協助過戶，法院會支持他的訴訟請求嗎？

向親戚借名買房

出生于1932年的北京市老人李志鵬終生未婚，無兒無女，林中的長輩與李志鵬是世交。2015年，李志鵬已83歲了，且體弱多病，為感謝林中的父母對自己多年來的照顧，李志鵬決定把自己居住的大興某村28樓3單元102室（以下簡稱102室）低價賣給林中。但當年還在讀研的林中不是北京市戶籍，沒有在北京購房的資格。林中的父親林涼向他的叔叔林梓聊起這件事，林梓主動提出他有購房資格，可以借他名先買下來。

林涼與林梓達成了借名買房的口頭合意后，2015年11月10日，林涼與李志鵬去中介簽訂房屋交易的協議，價格定為100萬元整。林涼在簽約當天以現金方式支付購房款3萬元，次日支付房屋中介費22000元、保障服務費5000元，2016年3月1日支付剩余首付款25萬元至托管賬戶。2016年3月2日，林梓與李志鵬網簽《存量房屋買賣合同》，約定林梓購買102室，建筑面積43.23平方米，房屋成交價格為90萬元，其中林梓向公積金管理中心辦理抵押貸款金額為72萬元。當天，102室產權轉移至林梓名下，102室交易的相關稅費均由林涼支付。

請親戚代為購房出糾紛

之后，林中裝修了102室，并購買了家具。林涼將房屋出租，租金為每月3300元。林涼或者林中按時或者提前向林梓轉賬，轉賬數額與每月林梓的房貸還款數額差不多，有時一個月轉相當于兩個月的房貸，下個月就不再轉了。

名義買房人反悔

2018年6月，林中畢業，9月住進了102室，并一直實際承擔該房屋的物業費、供暖費、燃氣費、電費等費用。林中于2019年落戶北京，具備了北京市購房資格，但因為房貸還沒有還清，暫時沒有過戶。

不料，2020年8月，林梓、尤慧向北京市大興區人民法院（以下簡稱大興法院）起訴，要求林中騰退房屋，并從2020年9月起，不再接收林中轉去的償還房貸款。經林涼、林中反復交涉，林梓都堅持房產證名字是他的，房子就是他的。沒想到親戚真會來這一招，這下林涼、林中傻眼了。無奈之下，林中也于2020年10月向大興法院起訴，請求判令林梓、尤慧協助將102室的房屋過戶登記至其名下。林梓收到起訴書后，立即開始羅列林涼、林中在102室上花費的款項，并積極籌款，于11月15日向林涼轉賬353131元，同日向林中轉賬90982.55元。在林梓將款項打到兩人賬戶后，馬上將兩人拉黑，封閉所有的還貸入口。林梓、尤慧答辯主張林涼、林中在102室上花費的款項均系借款，現在已經歸還。

一個說是借名買房，錢都是自己付的；一個說是借錢買房，房子就是自己的。到底誰在說謊？經過大興法院多次調查和反復審理，終于抽絲剝繭縷清頭緒，確定林中與林梓之間存在借名買房關系。理由如下：

首先，從出資情況看：林中和林梓、尤慧、林涼均認可102室房屋，首付款及裝修家具款共28萬元、房屋中介費22000元、保障服務費5000元、房屋契稅9000元及測繪費55元均由林涼支付，2016年4月至2018年9月、2019年12月至2020年8月，其間每月房貸基本由林涼、林中支付。林梓、尤慧稱前述款項性質均系借款，未提交證據予以佐證，其提交的還款轉賬系在雙方產生爭議且在林中起訴后進行，故對林梓關于前述款項均為借款性質的主張，不予采信。

其次，從房屋相關手續辦理及相關材料持有情況來看：林中、林梓、尤慧、林涼均認可系林涼代林梓辦理了《買賣定金協議書》《房屋交易保障服務合同》《融信托管協議》《房屋買賣業務簽約文件合訂本》《居間服務合同》等手續，102室購房發票記賬聯、印花稅、測繪費、房屋所有權登記稅等原件均由林中保管。

林梓、尤慧表示102室不動產權證書、購房發票聯等原件均由自己保管。林中表示不動產權證書、購房發票原件等原本是在自己手中的，后續由于幫助林梓家人辦理戶口才交給林梓的。法院經核實，林梓的妻子及女兒的戶口均在102室內。

從前述事實可以看出，林涼支付了房屋首付款及過戶中產生的稅費，林中保管了房屋交易中的絕大部分合同和票據材料，且林中對不動產權證書和購房發票原件為何在林梓處做出了合理的說明。林梓、尤慧對102室交易中的絕大部分合同和票據材料在林中處未能做出合理說明。

再次，從房屋控制情況來看：林中、林梓、尤慧、林涼均認可102室出租系林涼辦理并收取租金的，裝修亦是林涼負責的。林中主張購買102室后就實際控制房屋，前幾年還在上學，其父親林涼就將房屋租出去了，租金為每月3300元，其間有段時間系林梓的女兒居住，林中畢業后就住進去了，102室供暖費、物業費是由自己交納的，現在仍居住在102室內。而林梓、尤慧除了其女兒在102室內居住過短暫時間外，從未實際掌控102室。

林梓、尤慧稱本案不存在借名買房，林涼和林中支付首付款、支付房屋貸款行為等均是借款性質。林中提交的其與林梓的微信聊天記錄、林涼與林梓的微信聊天記錄，均顯示多次與林梓溝通償還房貸的事情。另外，林中提交的銀行流水和轉賬記錄顯示除2018年10月至2019年11月外，其他時間的房貸林中或林涼均進行了轉賬，數額與房貸金額接近。故法院對前述微信聊天記錄予以采信。林梓、尤慧所述林涼、林中支付房屋貸款行為是借款性質，與前述微信聊天記錄相悖，故對林梓、尤慧的主張不予采信。

謊言終究立不住

大興法院認為，根據雙方陳述的買房過程，首付款的支付情況、貸款的償還情況、各項費用支付情況、房屋相關手續及票據的持有情況，以及房屋交付后裝修和出租情況，雖缺少書面合同證明借名買房，但考慮到親屬之間常常因親情以及信任關系而忽略簽署書面合同，加上林中對借名買房的原因有合理解釋，林涼均認可其付款行為系替林中支付，故法院采信林中關于其與林梓之間存在借名買房約定的主張。大興法院判決：林梓、尤慧協助林中到房屋登記主管部門辦理102室房屋產權轉移變更手續。

林梓、尤慧不服大興法院判決，向北京市第二中級人民法院（以下簡稱北京二中院）提起上訴。北京二中院于2023年2月2日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。

林梓、尤慧主張向林涼借款453131元，用于購買102室及日常消費和還貸，向林中借款90982.55元，用于日常消費和102室還貸，于2020年11月15日向林涼償還借款353131元，還有10萬元等雙方結算后償還，同日向林中償還借款90982.55元。

北京二中院審理后認為：本案雖不存在書面的借名買房協議，但從借名買房的動機及原因、購房款的支付、102室的占有使用、房產文件的持有情況分析，雙方事實上已經達成了借名買房合意，考慮到雙方之間的親屬關系，沒有簽訂書面借名買房協議亦不違常理，一審法院在確認借名買房關系成立的基礎上，對所有權轉移登記所作處理并無不當，本院予以維持。2023年5月4日，北京二中院駁回了林梓、尤慧的上訴請求。

編輯：薛華? icexue0321@163.com

法官點評

借名買房的風險很大，不建議選擇這種方式來買房。畢竟名義買房人極有可能出現反悔的情況，甚至私下賣房。另外，從名義買房人領取房產證，到將房屋產權過戶給實際買房人的這段時間，如果名義買房人有其他經濟糾紛，房產很有可能被查封或拍賣。為更好地維護實際買房人的自身利益，首先，不論借誰的名，都要簽訂相應的借名買房協議，以書面形式明確雙方的權利和義務，既要將借名買房的事實固定下來，又要將實際買房人贈予名義買房人房屋、名義買房人借款買房等情形排除。其次，要由名義買房人將房屋抵押給實際買房人，同時辦理抵押登記，這樣就避免了被私賣、被查封或拍賣的風險。最后，實際買房人出資買房的時候，從自己的賬戶支付購房款等費用，要保留好購房合同、貸款合同等一系列憑證。