房地產收購項目設計管理實踐與思考

文／夏盛 上海極富房地產開發有限公司 上海 200072

引言：

隨著房地產高速發展，獲取項目成為企業生存和持續發展的重要環節。目前房地產開發投資部門獲取項目方式，按土地獲取方式可分為，招拍掛取得、一二級聯動開發、收購方式取得三種主要途徑。在一級土地市場，開發商通過招拍掛與政府簽訂土地使用權出讓合同并交付地價款獲得土地使用權。通過一二級聯動開發獲取土地，此種方式因制度逐漸完善，現已很少成功。通過項目收購方式獲取，又分為直接收購土地使用權或在建工程，以及通過收購持有房地產項目公司股權方式收購兩種。項目不同的獲取方式帶來的是截然不同的外部條件（如，規劃條件、政策法規、建筑設計條件等），房地產開發的操盤策略也需要隨之調整，以便應對各種問題和風險。

本文站在房地產開發角度，通過案例說明收購類項目，在設計管理實踐過程中碰到的問題，總結設計管理中的要點和經驗教訓，提出個人建議和意見，為后續類似項目拋磚引玉。

1、收購項目面臨的設計風險

1.1 規劃條件風險

由于項目資產收購實質是開發主體的改變，因此收購完成后要從立項開始，對項目建設選址意見書、用地規劃許可證、土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證等環節逐一辦理變更手續，有的甚至還有可能面臨被調整用地面積、容積率、土地用途等經濟技術指標的風險[1]。

1.2 政策法規風險

對于資產收購類項目，根據《城市房地產管理法》規定，項目資產轉讓時必須“完成開發投資總額的25%”，以防止“炒賣地皮”現象發生。通常，25%投資的建設+收購周期會跨年，對于建筑設計而言，有很大幾率發生建筑相關規范和法規修訂和更替，當收購完成后進行新建、改建和擴建設計時，設計單位和審圖公司會要求依據最新版本的規范和法規開展設計，一個項目如何融合“舊”規范和“新”規范，往往給設計本身和設計管理帶來很大風險和挑戰。

1.3 建筑設計條件風險

收購項目通常都已經完成了25%投資的實物量建設，可能是整個地下室，可能是結構封頂的辦公樓等，這些項目與“熟地”上新開發項目相比，建筑設計除了滿足土地出讓的規劃要求外，尚要考慮兼顧已施建部分的設計情況，如，原設計的地基形式及最大承載力、建筑層高和面積、疏散樓梯間位置和數量，樓層恒活荷載取值等等。一般房地產開發商都會選擇盡可能利用已建部分，收購后的再設計都需要直面以上這些“已有”的建筑設計條件。

2、房地產設計管理概念

房地產設計管理本質是管理，對象是項目設計有關的全過程和全專業，也是資源整合的過程。作為房地產開發的重要組成，設計部門對增強公司核心競爭力具有重要意義。在房地產開發中，設計管理的重點是：設計人員對房地產產品的定位進行科學、理性的認識，以及在實施過程中強化過程的控制，充分發揮自己的主觀能動性。同時，設計管理人員不僅要做好本專業的技術管理，通過自身過硬的專業技術水平指導設計院不斷優化，做好方案優化管理，還要肩負起管理協調責任，嚴格控制設計進度，保證方案、擴初、施工圖完成等能有效銜接；其他專項設計計劃與主項計劃也要協同推進，能與前期、營銷、合約等專業計劃進行匹配，做好設計進度管理。確保設計成果控制在項目建安成本范圍內也是設計管理重要內容，從方案比選、限額設計、設計優化、再到施工階段合理控制設計變更，做好設計成本管理是確保項目利潤目標實現的有力保障。圖紙是招標和施工的重要依據，圖紙質量情況可以直接影響招標進度、施工質量、造價和周期，質量優秀的施工圖紙可以顯著提高工程現場施作效率，為此設計管理可以通過加強圖紙審查和標準化設計等方式，做好設計質量管理[2]。

2.1 做好房地產項目收購中的設計質量管理

2.1.1 方案策劃

在設計和規劃階段，一些房地產公司沒有充分考慮和研究當地的實際情況，導致總體項目計劃與實際情況不符，這使得后續的設計工作變得困難。一些房地產設計不科學，成本控制目標和建立完整控制系統的失敗沒有考慮到項目管理，也無法為項目的具體實施提供依據。同時，在設計某些項目計劃時，沒有預料到計劃環境的變化，因此無法跟上變化。情況變化對項目周期產生了負面影響。項目計劃的規劃是影響成本控制的房地產設計管理過程中非常重要的部分，有必要反復證明科學的計劃，為方便、可靠的成本控制奠定基礎。

2.1.2 系統設計

在設計物業時，有必要從功能、結構和用途上考慮建筑物的整體，諸如電梯、配電、排水、排氣和供暖等基礎設施。受復雜的法律法規的影響，房地產設計數據應更加準確，相關部門也應配合設計、消防、電力和供水等多個部門應進行協調。因此，房地產設計資訊是影響建筑設計科學性的一個重要因素，同時也會對造價產生直接的影響。只有在各個部門的共同努力下，我們才能真正地提升設計的效率，并真正地解決設計中的問題。

2.1.3 材料選擇

在房地產的設計中，要注重材料的費用，以便達到成本控制的目的。特別是在當前的設計方法相對穩定時，一旦決定了該設計方法，就成為尋求減少材料成本的有效依據。通常情況下，在考慮設計材料成本時，可以考慮材料選擇，并根據實用性分析材料之間的成本差異。考慮到材料的質量，類型，品牌等，并采用高質量的材料進行成本控制。

2.1.4 設計質量

房產設計中，設計方案的質量是房產開發的一個關鍵環節。設計圖紙的科學性和工程文檔的規范化將直接影響到建設項目的經費利用，因此，房地產設計師應盡可能提供科學標準化的施工細節。當前，用于建筑物建造的材料和技術各不相同，并且設計工作必須進行精確的標準化，以保持質量和數量，并降低成本。

2.2 做好房地產項目收購中的設計質量管理

工程項目的方案編制分為方案設計招標與方案確定。通常，開發商會通過招標的形式來決定項目的方案，或是由第三方設計機構來決定。這兩種方案的選擇都有其優點，但也有其弊端。在中標之后，開發商會根據項目的具體情況進行市場調查，并根據項目的具體情況做出初步的規劃，從而確定項目的設計目的和投資方向。房地產公司自身也會對該項目的內部規劃進行規劃，再進行分析與討論，做到權衡利弊，決定具體的設計與投資方向。

在進行前期調查時，要對工程設計單位的實力進行分析，以確保工程的可行性。在設計方案的確定階段，不管是采用招標的形式，還是通過第三方的委托，都需要對行業和相關的資料有一定的了解，才能對設計公司的現狀做出一個客觀的評估，并對不同類型的公司進行更加嚴格的了解。

一方面，適時、恰當地進行溝通和交流，可以使工程方案設計朝著正確的、符合實際需要的方向發展。而協調管理則要求多個單位之間進行溝通，包括設計公司、政府機關、監理等。所以，如果能夠充分發揮協同管理的功能和功能，必然會促使各參與方按照設計方案的要求進行工作。另外，在工程項目的規劃設計中，也需要對工程的風險進行有效的評價。而實際操作中，大部分的開發商都會采取員工績效評估的方式來減少風險。即以項目進度目標、部門業績目標等方式，對本部門或單位員工的日常工作行為進行約束，以達到目標作業的目的，減少不必要的危險。但應該注意到，很多企業往往會故意與法律、政策擦肩而過，以獲得更高的利益，這實際上也是一種冒險的行為。

3、項目設計管理是提高房地產收購項目效益的重要手段

3.1 提高收益

房地產項目的設計管理是提高房地產項目效益的一個重要途徑，根據我國多元化的市場經濟的發展狀況，房地產企業的發展機會很大，為了使房地產開發公司能夠與市場發展需求更加匹配，房地產開發公司必須要在項目規劃及設計方面提高重視程度，因項目中所有策劃理念和產品定位的實現是設計最終目的所在，所以基于設計的科學性、合理性等，既能達到良好的居住環境，又能促進房地產品牌效益和經濟效益的提升。

3.2 抵抗風險

在我國，房地產項目公司并購還處于起步階段，目前國內還沒有相應的法律和法規來規范。但是，這并不表示參與這項交易就不能按照自己的意愿行事。由于房地產公司的轉讓，最重要的還是土地使用權的轉讓，辦理的主要手續和稅收都是在轉讓土地的過程中進行的，而相關的一切都是以此為基礎的。在不動產訴訟中，確認買賣程序是否齊全、轉讓是否合法，是法院訴訟的重要依據。所以，工程公司在進行并購時，一定要了解有關不動產的法律法規，做到依法、依程序辦事。

3.3 串聯開發

房地產開發是一種綜合性極強的工程，它是一個由眾多的小型工程構成的綜合工程，在房地產開發的各個小工程中經常采用。而對于房地產企業而言，要實現房地產項目的全程管理，必須建立一個全面、完整的流程管理系統。

4、項目實踐

4.1 項目案例

項目案例是一個27 萬m2左右的商業綜合體，集合了辦公、商業和奢華酒店等業態，在收購前，項目已經完成了建筑方案規劃報批、施工圖審查，現場施工至0.00 標高，整個地下室結構全部完成。該項目原開發主體2012 年通過方案報批，2013 年審圖通過，2014 年新開發主體啟動收購流程，過程中涉及盡職調查、收購流程、政府審批、設計方案重大調整及施工圖設計，直至2018 年才再次取得施工許可證開始復工。

4.2 實踐與思考

4.2.1 規劃審批

對于案例項目，規劃部門給出的意見是：因地下室已完成結構驗收，應按報規圖紙繼續建設；地上辦公部分，若維持原報規建筑平面輪廓不大調整，核心筒與報規圖基本一致情況下，其他辦公分割單元允許通過規劃變更方式進行調整，面積、消防、功能等尚應滿足規劃和規范要求；地上酒店部分，如確實需要根據酒店管理公司要求做平面布局和功能重大調整，則該單體需要單獨申領新的工程規劃許可證，按新的獨立項目完成方案審批和總體批復等環節。

實際上，規劃審批口徑問題上，是牽動房地產開發核心利益所在，應結合項目自身產品打造訴求，找到規劃變更策略并與規劃部門積極協調促成。本案例項目：辦公產品大體維持了原報規圖紙，新產品在平面、立面方面的創新受到限制，產品力可能存在稍許不足，但規劃變更審批較容易通過；另一方面，為了打造高端酒店影響力，在平面功能和布局、立面造型上需要有突破，則須重新進行規劃報批流程，花費更多成本和時間，方案審批和專項評審通過難度大。同時，后文也會提到，不同規劃審批口徑，也伴隨者不同設計規范版本使用問題，同樣也是設計管理人員應給予關注的。

4.2.2 規范法規

因項目兩次施工圖設計周期跨度達到了6 年以上，防火、防排煙、電氣等專業的重要規范都發生了版本迭代，原規范的條文、指標有不少已無法滿足修訂后新規的要求。拿消防規范舉例，原消防設計按《高層民用建筑設計防火規范》（2005 年版）GB50045-95，與《建筑設計防火規范》GB50016-2014 對比，可參見表1。

表1 “新老”防火規范對比表

規劃審批口徑與設計規范版本也有對應關系，實操層面可以爭取到允許做規劃變更的單體，仍用“老”規范設計，要方案重大修改的單體則只能用“新”規范進行設計。前文提到的酒店地上部分因經營和功能布置需要做了方案顛覆性修改，但整個B1-B3 層地下室因規劃原因不能做變更，仍要沿用原規范進行設計，這之中矛盾最為突出的是消防專項設計，消防水、火災報警、防排煙等系統“新老”規范對設計要求截然不同，無法做到融合在一套系統內。

經歷了大量的討論、征詢和協調，在規劃條件和規范版本最終無法突破的情況下，酒店采取了地上地下各建一套獨立消防系統的方式，地上采用“新”規范設計。這看似很“荒誕”的方法卻是酒店單體消防系統問題解決的核心，也被酒店管理公司所接受。當然，在施工圖設計過程中，電氣報警、消防水等最終與規劃審批和驗收關聯度不高的專項，地下部分也按“新”規提高標準進行了設計，這樣有效彌補了兩套系統帶來的設備機房面積占用、系統運維復雜等不利因素。

4.2.3 地下聯通口

根據土地出讓合同要求，項目B2 層需要對外設置聯通口，與鄰街項目在地下連通。項目收購過來后發現，市政道路下由一級開發主體負責的聯通道沒有伸入到項目紅線，少了2m。一級開發主體10 年前就已退場，市政道路也早已建成，每天車水馬龍，項目作為最后收尾的竣工驗收主體，除了開設聯通口，這段紅線外的通道也必須聯通。

通常在人行道下市政管線布置是比較密集的，在民建設計范疇，這類2m 長度，深度在12m 左右通道結構和基坑設計本身沒有特別難度，本項目難度在于一眾市政管線施工階段如何遷移和保護，還有占用市政道路審批，紅線外施工許可申請、基坑安全評審等等，此專項工程的實施周期、協調難度和造價陡然上升。是否有更優的解決方案，設計單位也對方案進行了多輪優化，但受制于規范和安全系數等因素，造價沒有根本性的改善。而最終突破的思路是由成控部門提議的，用冷凍法施工工藝，就是上海地鐵軟土盾構推進時采用的工藝，先把土“凍”住，再開挖，后做聯通結構。這個工藝最大好處是避免了明挖法帶來的一系列市政側擾動和申請手續，大大節省了造價和施工復雜度，見表2。

表2 設計工藝對比

此專項問題處理思路的轉變，用偏市政的施工工藝解決民建問題，是問題突破的關鍵。在收購項目中，常常會碰到設計條件非常棘手的問題，常規方法處理顯得力不從心時，不妨多做一些方案對比，多借鑒一些行業內先進工藝，他山之石可以攻玉。

結語：

不同與招拍掛形式拿地項目，收購類項目往往“故事”很多，需要設計管理人員更嚴謹、更有耐心、更細致地去做現狀核實與設計方案論證，設計管理除了關注設計效果、進度、成本、質量外，在收購項目中更應對規劃條件、政策法規、建筑設計條件等主要設計風險進行管理和收斂。

本文案例中一些問題的處理方式不絕對唯一，是在綜合當時各部門訴求之下形成的決策，最終都落地驗收通過了，在此給同行做經驗分享，希望能為其他項目提供更多的破題思路。