商業綜合體建筑設計管理探究

林俊金

0 引言

隨著我國發展建設速度的不斷加快，很多城市商業區開始朝著綜合體建筑方向發展，以此滿足人們的應用需求，在當前這一大趨勢下，設計管理成了項目后續各項工作開展的前提條件。設計管理主要是結合外部環境與內部情況，對建設進行全面的規劃，這一方式既可以有效提高城市土地資源利用率，又能創造較高的經濟效益，在實際執行中需要從整體流線組織、空間營造及交通線路規劃多方面入手，從而形成規模聚集效應，但要想使商業綜合體建筑工程真正落地，還需要做好方案的全階段策劃工作，融合現代建設思想，有效規避或者處理設計過程中可能出現的問題，避免建筑策劃過于理想化。

1 商業綜合體建筑概述

為適應城市化進程的不斷加快，滿足人們多樣化的生活需求，提高城市土地資源利用率，商業綜合體建筑項目逐漸增多，城市建設的建筑物的功能也不斷增多。商業綜合體設計與傳統的設計概念和方案有所不同，在設計過程中，開發商往往會和多個設計部門及咨詢部門進行密切聯系，以多方面的協同方案設計作為基礎完善大型商業綜合體建筑。各個領域的設計工作者要在和諧互助中共同完成建筑的規劃布局。

大型商業綜合體還要滿足尊重周圍現有城市環境及商業發展的特點，將建筑設計得更加現代化和智能化，有效解決城市交通問題，如采用“全開挖”模式，在不影響地理環境和工程質量的情況下，盡可能擴大可用的地下空間，以便設置地下車庫、設備用房、大型超市等；建筑上可以規劃并設置大底盤商業區，根據人們的生活需求或者娛樂需求合理地規劃商鋪，比如電玩游戲廳、健身館、服飾區、餐飲區等；商業區上層搭建高層建筑，可設置為居住樓、寫字樓、酒店等，還可以分隔成獨立的樓棟或者功能區，進行交叉組合。不僅可以提高建筑空間的利用率，還能夠提高建筑的商業價值，從而促進城市的整體發展[1]。

2 商業綜合體建筑設計管理現狀的分析

商業綜合體建筑結構比較復雜、區域規劃要求較高，要想使其符合后續的應用需求，應當高度重視設計管理工作，下面將對各類執行現狀進行分析，了解各類負面影響。

2.1 方案創意與施工技術脫節

現階段，群眾的生活需求、審美需求不斷提高，所有涉及的內容都需要不斷拓展和延伸，以此使商業綜合體建筑實現多樣化布局。就目前情況來看，大部分設計師往往會基于建筑學、美學等多領域知識來進行規劃，雖然整體造型具有極高的藝術效果，內部區域劃分也非常合理，但從實際工程建設的角度來講，由于未能客觀地分析區域地質條件、周邊環境及現有施工技術等方面，導致設計方案不足以支撐落地實踐[2]。

2.2 建筑方案未能體現商業地產特點及商業用地價值

商業綜合體建筑工程建設目的是為城市發展創造經濟效益，為此在設計管理中必須考慮用地成本方面的問題，從而實現項目利潤最大化。相關設計人員應評估商業地產特點及商業用地價值，結合項目相關資料進行統籌規劃與合理布局，從而保證建筑方案具有較高的可行性，這一方式既可保證建筑物良好建成，還能促使該項建筑與周邊環境相融合。但當前部分設計人員在商業綜合體建筑規劃設計的過程中對此存在忽視現象，并沒有考慮商業用地特點及商業用地價值，僅根據建筑設計原理來進行建筑布局、建筑功能設置、建筑交通規劃等開展工作，導致商鋪布局不夠集中化、流線化，難以使客流集中，且方案未能凸顯建筑的獨特性、藝術性，難以提高建筑的商業價值，從而降低了方案的綜合效益[3]。

2.3 商業綜合體策劃方案的技術評估方法單一

制定具有較高實操性的商業綜合體建筑策劃方案，才能夠讓建筑項目真正落地，為了做到這一點，除了要保證策劃方案能夠凸顯出商業價值之外，還要做好技術評估，確保工程建設的過程中細節執行能夠達到要求。為此，在設計管理開展中，需要注意基于現實情況對商業綜合體建筑策劃方案的技術支持予以評估，但當前部分設計單位并沒有高度重視，并且未規范各項內容，最終導致了方案難以準確執行，后續必須加大對此方面的關注。

3 商業綜合體建筑設計管理優化舉措

商業綜合體建筑設計管理對于后續建設有著十分重要的作用，不僅能夠保證最終制定的策劃方案具有較強的實操性，且可以為后續項目落地運營奠定基礎，為此應探究有效措施進行積極改進，以下將結合實際案例提出建筑設計管理優化的舉措。

3.1 項目概述

世茂集團首次在廈門開發建設大型世茂商業廣場。商業綜合體建筑位于集美大道和杏林灣路交叉口，地鐵6號線創業中心站旁?？偨ㄖ娣e10.39萬m2，地下一層，地上四層。地下建筑面積30 510m2，地上面建筑面積73 400m2。涵蓋商鋪、超市、影院等綜合業態（如圖1所示）。

圖1 商業綜合體建筑項目平面圖

基于項目基本情況及商業綜合體建筑特點，組織相關工作人員來編制項目開發進度計劃、項目設計進度計劃，在規定期限內完成商業綜合體建筑策劃方案。

3.2 項目定位前期策劃

為了使商業綜合體建筑項目有效落實，在策劃階段需要聘請專業的人員預先進行功能定位，通過調查研究了解當前城市居民的消費水平與區域環境等方面，從而明確該項目的商業特色、商業布局，以此完善物業運營模式。同時，還需要對商業動線、空間布局、環境布局等方面提出更高的要求，為此上述工程應在此階段預先確定可合作的管理公司，聘請相關專家提供建樹性意見，確定大型世茂商業廣場的未來的方向，為后續建設提供幫助。

3.3 設計服務發包方式及管理架構的確定

商業綜合體建筑設計方案不可“天馬行空”，需要以實際需求為基礎，通過做好設計管理工作，使其在建設中切實發揮出自身作用。為此，上述工程對全過程建設與后續應用進行了充分考慮，預先設計了服務發包方式，將商業綜合體建筑設計委托給業務能力較強、資質較高、信譽良好的設計單位，還聘請了專業的商業顧問、交通顧問、室內設計、運營顧問等，在相互配合下制定出可行性方案，后續則全權由責任單位進行管理。同時，商業綜合體建筑策劃較為復雜，需要明確管理架構，該項目將主體設計及各專項設計的負責人聯系在一起，構建出完善的管理體系，以便統籌規劃，相關設計人員有效協商，使各個部分在執行中能夠相互作為依托，發現問題后綜合意見提出可行性的解決措施[4]。

3.4 項目協同設計控制要素

3.4.1 商業綜合體設計框架建立

與傳統建筑物的概念方案設計不同，商業綜合體設計需要構建一個完整的、可行的設計框架，在此基礎上進行各個部分的細化，保證商業綜合體設計的完整性、協調性及可行性。上述工程在建立設計框架之際，預先提出基本的設計概念，從打造和諧城市的角度出發，以和諧、尊重、先進、發展的理念為工作指導，結合周邊環境及具體的設計要求，統籌規劃，合理安排確定商業綜合體設計框架。同時，為了強化建筑的功能性，還對建筑主體設計、交通設計、空間設計、景觀設計、形象設計、結構設計及機電設計等進行了相應的調整，并且提交多個可行性設計框架的方案，設定后組織專家、技術人員、設計人員等進行綜合評估，篩選最為適合的設計框架，避免因此而引發風險問題。

3.4.2 商業綜合體交通布局與設計

商業綜合體交通布局與設計需要打造購物目的地式的交通格局，將對外部的影響降至最低，為此上述工程在規劃設計時預先了解周邊的交通系統，隨后進行了綜合考慮，在保證方便人們出入商業綜合體的基礎上，避免給周邊交通帶來不便影響。在設計管理工作開展中，建設方與城市交通規劃研究院、高校、設計機構等共同合作整合資料，提取重要的數據信息構建建筑模型，隨后綜合分析交通規劃及相關的影響因素，反復調整、反復優化，提高商業綜合體建筑交通系統的可行性，最終設計方案做到群眾出入方便，避免因交通不暢而影響體驗感，切實提高工程建設后的交通質量。

3.4.3 豎向劃分業態布局

商業綜合體建筑設計的過程中，沿著多專題研究的思路不斷向前推進，意在保證該項目主建筑能夠與周邊環境相融合，具體表現為融入區域空間、保證交通體系完整、保證城市各項功能有效銜接等。為此，世茂集團首次在廈門開發建設大型世茂商業廣場，相關設計人員從豎向劃分業態布局方面入手，強調空中超高層塔樓的建設，在此過程中綜合考慮消防、結構穩定性、建筑使用性能，切實有效地節約城市空間，使得所建成的超高層塔樓能夠展現和諧城市的形態。在首層建筑設計中，該工程提前設計好了機動車路線，實行快進慢出原則，避免造成周圍交通堵塞；地下車庫則注意使之成為超尺度城市交通緩沖池，適時全面開放還能夠緩解交通負荷，從而有效避免業態布局在后續出現嚴重偏差。

3.5 項目設計管理的優化落實

出于良好建成商業綜合體建筑的考慮，優化實施項目設計管理，需要加強以下幾方面的管控，即：

3.5.1 方案創意與項目策劃協調展開

為了保證本次所規劃建設的商業綜合體建筑成為城市標志性建筑物之一，需要從美感和藝術感方面入手，上述工程項目策劃公司以現實情況為基石展開創新，設計單位基于策劃方案來做進一步的建筑設計，提供具有較高實操性的設計方案及施工圖紙。在工作開展中，設計管理人員注意跟蹤了解策劃方案制定情況，要求所策劃方案滿足商業布局、業態分布、面積配比等方面的要求，不可直接套用其他類似項目的策劃方案，從而避免出現策劃方案過于理想化的局面。同時，在執行中還對策劃方案的技術合理性進行了評估，針對技術不足之處與策劃人員進行商討，以此進一步完善規劃設計的建筑布局，最終提出完整可行的方案，使設計管理工作能夠切實發揮出自身的輔助作用。

3.5.2 加強方案設計技術銜接的管控

上述商業綜合體建筑涉及諸多領域的專業知識，設計中如技術銜接不當勢必給后續工程帶來負面影響，為此相關設計人員預先了解整個建筑的設計原理，以此為依據并結合相關規范要求，對建筑布局、功能設置、交通規劃、建筑造型等方面予以詳細考察，并在規劃中進行了調整，以此來迎合當地居民的消費習慣。商業綜合體建筑人流密集，如發生火災事故會造成嚴重的生命財產損失，為此上述工程設計管理中對此方面進行了優化調整，預先判斷當前方案中疏散通道設置是否合理、設備用房數量設置是否符合相關規范要求、商業空間規劃是否科學，及時發現不足之處，規避安全風險隱患問題。在建筑立面設計方面，則注重與幕墻進行有效對接，嚴格審核建筑立面方案，及時發現不足之處，比如幕墻結構的穩固性不符合標準要求、防火性能有待提升等，在保證建筑結構更加穩固的基礎上兼顧造型美觀（如圖2所示），如發現問題則提出解決措施，改進建筑立面方案[5]。

圖2 建筑立面設計

3.5.3 加強質量管理

商業綜合體設計方案是否可行直接決定了后續工程建設質量的高低，為了避免出現質量問題，提高商業綜合體建筑的經濟效益，在進行項目設計管理之際，上述工程在質量管理中制定可行性的標準規范，綜合評定項目設計方案是否存在偏差，從而規避地質條件考慮不到位、建筑周邊景觀布局不合理的問題，切實提高設計方案的實際應用價值。

3.5.4 加強成本管理

商業綜合體建筑工程建設需要消耗大量的資金，如不能切實有效地管控成本，很可能會造成資金浪費，增加項目建設成本。為了盡可能避免此種情況，在項目設計管理過程中還要注意加強成本管理，綜合考慮材料成本、人工成本、設備成本等，進而分析項目設計方案的經濟性是否合理，如存在不合理之處，及時改進。

4 結論

商業綜合體現在已成為一個城市生活和娛樂的載體，但由于規劃設計難度較大，如執行不當必然影響后續的投入使用。為此，在設計管理工作開展中，需要確認設計服務發包方式及管理架構，隨后安排項目協同設計控制，跟蹤管控策劃方案及設計方案的制定，從而切實解決技術不合理、不能突出商業用地價值、方案設計缺陷等問題，有效保障項目順利運營，使商業綜合體建筑能夠在城市發展中切實發揮出自身的作用。