東莞市臨山地區地塊包裝規劃初探 以樟木頭鎮西南片區控規D01-04-a地塊為例

張久芳

0 引言

地塊包裝是東莞城鄉規劃管理部門地塊開發建設階段的一個重要抓手，對提高城市重點地區精細化管理有著重要意義。東莞市對于一些生態敏感區地塊的開發建設案例較少，對臨山地區開發管控要素缺乏差異化提煉總結，對山體的保護缺乏有效指導，本文將在借鑒地塊包裝成功經驗的基礎上，通過分析臨山地區地塊開發應重點控制的要素，提煉此類控制要素應管控的指標內容，達到指導臨山地塊差異化建設的管控目的。

1 東莞市地塊包裝的概念及意義

地塊包裝是指通過研究用地性質、開發強度、建筑形態、公共空間、交通組織等方面的控制引導要素，最終形成規劃設計條件[1]。

地塊包裝研究工作提出的目的旨在發出《建設用地規劃批準書》和《建設項目選址意見書》前，明確規劃設計條件，減少審批時間和反復過程，并且通過精細化管理改善城市形象、塑造宜人空間環境，協調交通市政條件。

東莞市地塊包裝工作開展至今已有12年，累積了豐富的成功經驗與案例，但東莞各鎮街山水地形差異較大，尤其是東南臨深片區山體較多，針對臨山地塊的開發建設缺乏相關案例經驗指導，本文通過實際案例，分析此類地塊開發的方法，以供同行交流探討。

2 臨山地區地塊包裝規劃研究重點

2.1 現狀問題及解決思路

東莞市各鎮街控規編制時間較早，為實現控規全覆蓋，早期控規編制時間短、編制單位良莠不齊、方案較理想，對現狀要素考慮不夠充分，致使臨山地區鎮街控規建設用地出現侵占山體、地塊內豎向高差較大、地塊位于重要生態廊道內等特征。

因此在開發此類地塊時，尚缺乏具體的審查要求，較難把握地塊管控內容及土地出讓條件設置，主要涉及三個問題，一是山體保護范圍如何界定；二是地塊可建區域與山體保護線之間如何協調；三是如何確定山體景觀視廊，通過預留廊道，實現生態景觀資源共享。

針對以上問題，提出三個解決思路，具體如下：

第一，劃定山體保護線。通過對現狀地形高程、坡度、起伏度、植被指數進行分析，界定好山體保護的范圍，禁止開發建設。

第二，明確協調區管控指引。通過功能指引、建筑退縮、建筑高度等方面進行管控，確保地塊可建區域與山體保護線之間的協調。

第三，識別重要山脈景觀廊道，預留視線通廊。從山體與城市、水脈、道路等重要觀景視點之間的關系分析，梳理出目標地塊重要的觀山視廊，通過預留一定寬度以達到觀景效果。

2.2 重點要素研究

（1）山體保護線劃定

基于山體完整性的保護范圍識別，提取自然山體界線，根據高程分析將自然山體進行分類分級，結合東莞臨深片區各鎮山體高程分析，將山體相對高度大于90m及以上的納入大山類別，相對高度50～90m之間的納入中山類別，相對高差30～50m的納入淺丘類別。其中大山與中山是具有重要生態保護價值和城市內部重要的景觀風貌節點應保護為主，淺丘缺乏人文景觀利用價值，可結合實際開發需要進行改造利用。

將大山與中山納入山體保護范圍內還需結合坡度進行修正，將坡度大于25°的區域納入保護范圍，同時需與規劃管理界線進行校核，主要包括三區三線、生態控制線、城市綠線、土地規劃、總體規劃、權屬信息，進一步確定山體保護線。

（2）協調區管控指引

協調區域：臨山體新建、改建和擴建的建筑物臨山面外緣垂直投影線后退山體保護線原則上不少于20m，該區域界定為開發協調區域。主導功能以公共屬性為主，主要為作為山體公園入口節點或布設景觀設施以及山體護坡等功能。

建筑高度：建筑天際線原則上不應突破山體高度1/3輪廓線，以保證局部山體可視，另外建筑天際線應考慮與山體輪廓線的呼應關系。

（3）識別山體景觀視廊

視山視線通廊主要是識別重要山體的空間眺望點，梳理重要山體自然山脈、制高點，形成山山相望視廊、山城相望視廊、山水相望視廊、道路景觀視廊。對于不同類型視廊，其建筑管控要求如表1所示。

表1 各類視廊管控要求表

3 以樟木頭鎮D01-04-a地塊包裝規劃為例分析

3.1 項目背景

地塊位于東莞市樟木頭鎮寶山森林片區，是生態較為敏感的區域，同時在廣深鐵路樟木頭站800m范圍內，是展示城市建設風貌的重要地塊，根據《關于優化地塊包裝規劃管理工作的通知》東自然資〔2020〕278號文件精神，需開展地塊包裝規劃研究，保證地塊建設協調好與山體的關系。研究地塊屬于已批控規規劃的二類居住用地，用地面積約13.3萬m2，容積率為2.0。

3.2 技術路線框架

在地塊包裝規劃研究技術路徑的基礎上，結合臨山地區地塊的特征，提出了如下的技術路徑框架圖。

圖1 技術路徑框架圖

3.3 場地分析

（1）地形分析

研究地塊現狀內部為空地及山體，地塊西南側山體地形起伏較大，中部為小山丘，地形起伏度一般，坡度較平緩；東側及北側現狀主要為空地和小山丘，坡度較平緩（如圖2所示）。

圖2 場地高程分析圖

現狀高程情況：研究地塊西南側主要為山體，地形起伏較大，整體呈現北低南高，西高東低的走勢，北側高程在37～70m之間，中部高程在46～76m之間，南側高程在33～85m之間。

現狀坡度情況：研究地塊西北側及南側現狀坡度較大，主要坡度超過25%，東北側、部分中部、東側坡度較緩，主要坡度在15%以下。

（2）視廊分析

研究地塊南側為寶山森林公園，景觀風貌較好；東北側為南城大道，該道路是樟木頭火車站站點出口的重要道路，項目建設時沿寶山一側應預留多處主要景觀視線廊道，實現看山望水，形成良好的景觀風貌。

主要觀察點：位置1處是樟木鎮中心小學主入口方向，是人流匯集的公共中心，是片區主要的視線觀察點，主要看南側寶山等主要山體；次要觀察點：位置2處是新建翠芬街，是未來小區人車入口的主要通道，是該小區的次要視線觀察點（如圖3所示）。

圖3 視廊及視點分析圖

3.4 地塊建設控制與引導研究

（1）保護自然山體，劃定山體保護范圍線

結合高程、坡度與起伏度分析，劃定山體保護范圍線（如圖4所示），其次劃定的山體保護區域要求進行生態修復與提升[2]，可開發建設區域建筑退縮距離需距離山體保護線20m以上作為協調區域可用作生態護坡等建設。

圖4 山體保護線分析圖

（2）依山而建，設置多級臺地

通過多級臺地對場地進行處理，保護山體不受破壞。本次方案避免采用完全挖山處理方案破壞山體，設計充分利用地形特點，使居住建筑采用逐級而上、依山而建的理念，同時采用構筑生態護坡等方式，盡可能對現有地形進行利用，減少開挖成本，同時降低對山體的破壞。

平整地形，盡量減少挖填方，臺地設計為剛性管控要素，臺地界線及臺地層數彈性引導。設計臺地可解決場地內土方的平衡，同時達成良好的建筑高度變化效果。因此，本次研究要求臺地的設置為剛性管控要素，同時建議在四級臺地的基礎上可進一步細分高差，設置15m寬的生態修復護坡區（如圖5所示），做好與山體之間的過渡銜接，打造逐級過渡、相互融合的高度變化景觀。

圖5 臺地劃分示意圖

（3）識別重要視點，預留看山通廊

主要從視線廊道預留、建筑高度、建筑體量、建筑風格四個方面進行引導。

視線廊道：控制視廊寬度≥20m，視廊內建筑高度≤15m，確保重要山脊可視性（如圖6所示）。

圖6 主次視廊及廊道內建筑高度控制示意圖

建筑高度：地塊內住宅建筑高度限制在24～80m之間，防止地塊內部出現不良空間形態。結合地形構建多層臺地，控制地塊內住宅建筑高度限高80m時，可營造出豐富的建筑高度變化，順應了山勢，同時為避免地塊內居住建筑出現低層加高層的不良空間形態，住宅建筑限低24m（如圖7所示）。

圖7 建筑限高方案模擬對比示意圖

建筑體量：地塊內高層建筑應點式布局，高層建筑連續面寬≤50m。綜合考慮本地塊區位與交通情況，確定片區重要主干道南城路為看山遠視界面，以此對比40m、50m、60m的高層建筑面寬對南山路看山視線通透性的影響（如圖8所示）。經研究，控制高層建筑面寬≤50m，空間形態疏密有致、變化有序，較為合理。

圖8 建筑連續面寬方案模擬對比示意圖

（4）優化設施布局，打造優質生活圈

研究地塊原控規配建的配套設施較多，因地塊面積較大，從5min生活圈的角度出發，要求將配套設施集中設置，包含文化活動室、社區服務站、老年人日間照料中心、物業管理與服務用房、公共廁所，宜集中布局，形成小區級社區中心。

3.5 地塊開發控制圖則

地塊開發控制圖則采用一圖一表的管控方式。“一圖”主要指地塊空間要素具體位置落實要求（如圖9所示），“一表”主要包括地塊特征與功能、地塊控制一覽表、地塊開發控制指標（包含剛性控制內容和彈性控制內容）（如表2所示）。

圖9 地塊開發控制圖則“一圖”

表2 地塊開發控制圖則“一表”

4 結論

本次研究是基于地塊包裝規劃類型的一個細化研究，對于臨山地區地塊包裝應關注的重點控制要素、重點要素研究方法進行了一個初步探索，因研究案例尚不夠豐富，文中的結論仍有不足之處，后續將進行不斷的總結和優化，本文結論僅供同行參考。