國有資產租賃經營風險防控的實踐與思考

■魏連庭

（中國石化江蘇油田）

引 言

中國石化江蘇油田房產管理中心（以下簡稱“中心”）負責油田公有房屋的管理與經營工作。近年來，中心為提高國有資產保值增值和創收創效能力，在滿足油田生產辦公用房的同時，按照“高效資產多創效、低效資產快增收”的工作思路，采取租賃經營等方式扎實開展資產分類創效管理，在實現國有資產保值增值創收創效過程中注重風險識別、強化風險防控。

1 國有資產租賃經營基本情況

中心管理著江蘇石油勘探局有限公司生產辦公用房、閑置公有房屋和土地等國有資產。現有土地192宗201萬m2，房屋278棟30萬m2，主要分布在蘇皖兩省6個地級市12縣區18鄉鎮（街道辦事處）。近幾年，隨著國有企業改革的不斷深入，中國石化專業化重組持續推進，以及部分單位遷入城市辦公等原因，在鄉鎮的部分房屋土地閑置。為加快資產盤活創效益，中心立足國有資產保值增值，通過平臺招租、廣告招租、店面招租等多種方式實施閑置資產租賃經營，持續不斷地喚醒“沉睡的資產”。

2 國有資產租賃經營面臨的主要風險

中心在有效推進國有資產創收創效保值增值的過程中，按照風險的來源劃分，國有資產租賃經營主要有以下五個方面的風險。

一是法律風險。主要包括產權不清、產權證缺失風險，承租人資信風險、轉租風險、違法經營風險、裝飾裝修風險，以及租金收不上、資產收不回的風險等。

二是安全風險。主要包括房屋安全消防不達標“帶病出租”的風險，承租人違章作業、違規裝修等不安全行為的風險，以及“以租代管”安全監管不到位產生的安全風險等。

三是效益風險。主要包括租金雙方協商，沒有發揮出市場調節作用導致效益流失，由于安全環保、依法經營等監管不力帶來的效益損失，以及租賃協議履行不到位造成的效益缺失等。

四是廉潔風險。出租方工作人員違反廉潔規定給租金收取和房屋清退帶來困難，以及出租方工作人員業務不熟、風險意識不強帶來的履職風險等。

五是連帶風險。主要包括承租人違法經營或者發生安全事故，出租人承擔監管不力帶來的連帶責任，以及承租人失蹤不履行義務帶來的不穩定事件等風險。

3 國有資產租賃經營風險產生的原因分析

國有資產租賃經營風險產生的原因既有出租方的原因、也有承租人的原因，還有政策方面的原因，主要有六個方面：

一是相對人資信審查不到位。局限于把國有資產租出去的短期行為，沒有對承租相對人的資信進行全面的審查，對承租相對人的經營項目沒有進行市場調研，可持續性研究不深等。

二是租賃合同條款不細致。雙方協商的租賃協議不全面，對維修和安全責任界定不清，裝飾裝修事前審核約定不明、轉租行為約束不嚴，依法經營的要求含糊籠統、房屋土地面積與附屬物交代不清等。

三是日常監管檢查不落實。存在著“以租代管”現象，疏于安全檢查、或者檢查出的問題整改不到位，裝飾裝修未經出租方事前審核，出租方安全告知、提醒的義務落實不到位。

四是承租人經營效益不好。受到外部環境和自身原因，經營效益滑坡導致租金收不上來，應由承租人承擔的維修和安全隱患整改不落實，“小洞不補大洞受苦”，造成國有資產損失。

五是國有資產現狀有缺陷。閑置資產存在設施成舊、年久失修，以及安全隱患未整改到位、不動產產權證沒有辦理等問題，給依法合規開展租賃經營帶來風險。

六是出租方工作人員履職不力。固有資產租賃經營人員業務技能與風險意識不強，和承租人沒有做到“親、清”二字，給租賃協議的履行帶來阻力和困難。

4 國有資產租賃經營風險防控的主要做法

識別風險是為了防控風險。近年來，礦區服務中心在國有資產租賃經營中注重源頭識別風險、過程控制風險、履約化解風險，在盤活資產創效的同時確保國有資產保值增值。

4.1 強化源頭防控，識別風險定措施

源頭識別風險是國有資產租賃經營風險防控的前提。一是組織資產清查，摸清房屋土地等國有資產的產權邊界、坐落位置、面積功能、權證辦理，以及現狀情況，做到心中有數。在此基礎上，按照“一房一策、一地一策”編制房屋土地創效方案，積極與地方國土部門溝通加快辦理不動產產權證，近年來已辦理土地使用證115宗130萬m2，房屋不動產產權證187棟19.3萬m2；二是組織資信審查，利用“企查查”和“天眼查”等平臺對承租人的資信進行全面調查，確保引入優質的承租人。強化合同標準文本的使用，嚴格按照中石化房屋租賃標準文本簽訂租賃協議；三是組織條款核查，對有意向租賃房屋土地的承租人做好協議簽訂前的談判，對照標準文本逐條商談，特別是有關租金的確定與繳納、安全與維修責任、轉租要求、違約擔責等條款反復對接，填寫談判記錄，簽訂租賃協議。

4.2 強化過程管控，控制風險防擴大

風險是動態變化的，強化過程管控是國有資產租賃經營風險防控的基礎，日常工作中做到“三個在前”：一是培訓教育在前，利用管理人員學習班、班組長學習班等多種形式加大對《民法典》中“租賃合同”的培訓，以及《城市房地產管理法》《商品房屋租賃管理辦法》《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等法律法規的學習，不斷加強國有資產租賃經營人員的培訓教育；二是執行制度在前，根據國有資產租賃經營過程中發現的問題，制定《租賃場所HSSE職責》和安全協議、《應收賬款管理辦法》等規章制度并嚴格執行，確保租賃經營風險有章可控；三是日常監管在前，資產經營單位劃分租賃資產到人頭，制定日常檢查流程，做到責任人每周巡查一次，基層單位每月檢查一次、中心不定期檢查，對檢查發現的問題采取書面通知的形式發給承租人，督促做好整改。

4.3 強化履約受控，化解風險創效益

按協議履責、依協議辦事是國有資產租賃經營風險防控的根本所在。一是注重租金收取。按照“先交租金再交房”的原則，對于一年租期的租賃協議簽訂當日通過銀行轉賬方式收取租金，并做好水電氣計量表計讀數的交底，每月根據承租人使用情況收取水電氣、物業等應由承租人承擔的費用。超過一年的租賃協議，在收取今后租金的時候，對于拖欠的承租戶采取上門催繳、書面催繳等多種方式確保租金及時收繳；二是注重營商環境。服務承租人、為承租人解決問題是出租房的義務和責任，資產經營單位積極創造良好的營商環境，及時解決應由出租方維修的事項、協調解決停水停電突發事件、溝通解決承租人糾紛矛盾。承租人在集中精力從事經營活動的同時主動向供應商、經銷商推介租賃業務，邵伯鎮油建大院正是由于良好的營商環境發揮出“蝴蝶效應”，引入更多的承租人盤活資產，年租賃經營創收700萬元；三是注重履約評估，租賃協議期滿后清算租賃期內應由承租人承擔的費用，在同等條件下承租人優先繼續承租；對于承租人因經營不善需要提前終止協議的，按照協議約定辦理終止手續，雙方交清資產、繳清費用，確保協議履行不留尾巴、不發生法律糾紛。

5 持續加強國有資產租賃經營風險防控的思考

江蘇油田房產管理中心在國有資產租賃經營風險防控工作中做了一些有益的嘗試并取得了一些成效，但是也存在著“三不”的問題需要在今后的工作中不斷加以改進。一是國有資產租賃經營人員全面風險管理的意識不強，片面滿足于國有資產能夠租出去創效益就萬事大吉，忽略了對租賃經營風險的識別與防控；二是租賃協議的履行不全面，側重于租金收上來而忽略了裝飾裝修事前審核、轉租需經出租方同意、在租賃場地上新建永久性建筑等所帶來的經營風險；三是承租人未履行協議，出租方不能夠及時解除協議。對于承租人拖欠租金、違規轉租、違規裝修、安全隱患整改不到位等問題出租方未能嚴格按照租賃協議的約定解除協議，不敢走也不會走司法程序解決問題等等。

由于我國誠信體系建設尚處于起步階段，導致國有資產租賃經營不可避免地存在著拖欠租金、轉租、到期不退、官司勝訴執行難等風險問題，需要進一步研究風險防控的措施。

一是完善產權證書，規范產權管理。近年來中心在油田職能部門的大力支持和幫助下，雖然已經為部分缺失產權證的房屋土地資產辦理了不動產產權登記，但還存在部分缺失產權證書的資產，需要進一步分析沒有辦理產權證書的原因，加大與地方政府部門的溝通協調，爭取早日解決。同時要建立和完善不動產信息系統，提高固有資產管理的精準性和時效性，確保國有資產處于可控受控狀態。

二是強化資信審查，創新招租方式。承租人選擇的好與不好是產生租賃糾紛的根本原因，需要以嚴格承租人資格審查為核心，做好風險評估，優先采用公開招標方式，邀請法律、財務、安全等方面的專家作為評委，將承租人的資信作為重點，優選出履約能力高、商業信譽好、資金實力強的承租人，努力降低承租人違約風險和違約后果所造成的損失。

三是嚴格履行合同，及時化解風險。承租人失信違約、經營失敗等是資產租賃糾紛案件呈上升趨勢的主要原因。出租方應加強對租賃合同洽談、起草、簽訂、生效、履約等全過程管理。招租前應有書面計劃和方案，合同洽談中有書面記錄;合同中明確先付租金后承租的原則，并要求承租人支付一定履約保證金或押金;合同生效后及租賃期滿租賃物的移交，要有詳細的移交清單;履約過程中出現拖欠租金，應當及時書面催告。要保存好往來聯系的工作函、租金支付及催告情況記錄等信息臺賬，作為今后走司法程序解決租賃協議法律糾紛的證據。

四是加強培訓教育，嚴格履職盡責。根據國家有關法律法規，進一步完善資產租賃經營規章制度，強化監管措施落實落地；加強從業人員的法律教育和風險意識教育，培養從業人員辨識國有資產租賃經營風險的能力，使從業人員能在日常監督檢查中運用法律準則判斷承租人是否按約定履行協議，發現異常情況及時提出整改要求，必要時采取法律補救措施或者及時解除租賃合同，在盤活資產創造效益的同時確保實現國有資產的保值增值。

五是優化營商環境，實現合作共贏。營造良好的營商環境是建立國有資產租賃經營長效機制的職責所在。要按照租賃協議的約定及時解決應由出租方承擔的屋房屋結構安全隱患，為承租人提供水、電等基本公共服務;結合日常檢查，向承租人送法律到現場、送安全到現場、送文化到現場，讓承租人及時了解出租方的管理規定，理解支持出租方的工作要求；出租方工作人員要加強廉潔教育，在感情上親近承租人、在工作中服務承租人，及時為承租人排憂解難，營造風清氣正合作共贏的營商環境，為承租人安心舒心承租國有資產創造效益提供便利。