房地產經濟的特殊性及其與金融的關聯重點探尋

■郭晶莉

（蘭州建設投資（控股）集團有限公司）

房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，房地產經濟發展與我國經濟社會發展、金融行業的發展有著密切的關系。一方面，房地產經濟發展一定程度上有助于促進經濟增長和金融行業的發展。另一方面，當金融市場出現大的變動的時候，房地產經濟也會受到一定的影響，甚至出現大的波動。隨著我國城市化和社會經濟的發展，房地產行業得到了快速發展，房地產數量、規模等均有所增加，房地產經濟對國民經濟的推動作用越來越顯著。但是，在金融發展的大背景下，我國的房地產經濟發展也面臨著極大的挑戰。

1 房地產經濟的特殊性

1.1 多數房地產開發商負債經營

房地產工程項目的投資建設規模一般比較大，需要的資金投入多，很大一部分項目都是開發商負債經營的，對房地產開發商的資本能力、融資能力的要求比較高。我國房地產開發商獲取資金的渠道主要有銀行貸款、購房者預付資金（如期房首付）、開發商自身資金等，如果未能及時從銀行獲得貸款，或者是銀行沒有及時發放貸款，又或者是期房預售不理想等，都可能對房地產開發造成一定的影響。

1.2 房地產經濟開發周期長

房地產開發涉及到的內容和環節比較多，包括項目申報、選址、設計、施工、竣工等不同階段，開發建設的周期一般比較長，少則數月，多則數年。而且，房地產項目大多投資建設規模大，資金投入量大，投資回報周期比較長，在這一過程中影響房地產經濟的因素多，如政策的變化、市場經濟和金融經濟的變化、房地產企業的資金能力等都可能對房地產開發產生影響。而且，房地產投資的流動性相對比較差，其中很多項目都是用于生產或經營自用的，資金很難在短時間內回籠，對房地產企業的資金流動性產生了一定的影響，一旦出現資金鏈斷裂的情況，則很容易出現爛尾工程，進而影響房地產企業的持續健康發展。

1.3 房地產的保值增值性

從當前我國房地產經濟市場情況來看，隨著城市化的不斷發展、經濟發展等，人們對房地產的需求比較大。但是，我國很多地方的房價比較高，遠遠超出了居民的消費購買水平，出現了比較嚴重的供需矛盾問題?？傮w上來說，住房是剛性需求，一般情況下擁有房地產能保值增值。

1.4 收費項目繁雜

房地產項目關系到的部門和主體比較多，涉及到的行業和領域比較多，要求實現相關部門及人員的有效溝通和交流，共同參與項目協調管理，如溝通和交流不到位，很可能對工程銜接、質量安全、成本和利潤等產生影響。而且，房地產收費項目繁雜，如土地使用費（包括基準地價、土地出讓金、土地增值稅、契稅、拆遷相關費用等）、工程前期費用、施工建設成本費用、安裝裝飾費用、配套設施費用、行政規費、稅金及其他費用?？傮w上來說，成本費用的管理難度比較大。

1.5 涉稅風險較高

房地產企業稅務工作比較復雜，涉稅事項多、稅種多，如增值稅、所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產稅等等，還存在一定的風險性，強調做好稅收籌劃和納稅管理工作，防范和管控好涉稅風險。例如，房地產的收入項比較多，部分企業的收入確認不合理，沒有依照相關規定在期限內入賬，或者是少計收入、存在賬外收入、長期不結轉收入等，進而對申報繳納稅款造成影響；成本費用管理事項比較多，很多企業這方面工作不規范，如成本確認不合理，虛增成本，征地、拆遷支出分攤不合理，簽訂虛假合同、協議或者是虛列、多列或重復列支成本費用等，這些問題的存在都會對房地產企業發展造成影響。

2 房地產與金融經濟的關聯

2.1 地產開發與國民經濟關系密切

房地產經濟與國民經濟有著密切的關系，房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，也是推進國民經濟發展的重要力量之一。從某種程度上來講，一個國家或地區的房地產行業發展情況是國民經濟發展態勢的“晴雨表”。當國民經濟發展迅速，居民的收入和消費能力強的時候，一定程度上推動了房地產行業的發展，促使房地產數量、規模、質量等均有所增加，房價也會持續上漲，且供不應求；當經濟發展狀況不佳的時候，房地產行業也會比較的低迷和蕭條，出現房價下跌、好房子還賣不動等情況。因此，房地產的開發周期比較長，在開發建設的時候需要綜合的考慮和分析不同經濟發展階段的經濟發展狀況，預測和評估房地產經濟的發展狀況，以確保房地產規劃和開發的科學合理性。

例如，次貸危機的發生，對房地產行業發展產生了非常大的影響。在次貸危機爆發之前，經濟發展出現了空前繁榮的形勢，甚至出現了經濟過熱、通脹等現象，在這段時間內，我國的房地產行業得到了快速的發展且一路高走，房價也持續飆升了好幾個檔次，且出現了嚴重的供不應求、大量炒房和囤房的現象，甚至政府還出臺了抑制的政策，這些年間房地產企業的利潤也比較高，越來越的企業投入房地產行業，促使房地產的數量、規模等持續增加，房地產企業間的競爭也十分激烈，為贏得競爭優勢，增加持續競爭力，房地產質量也在提升。但是，在次貸危機爆發之后，我國逐漸放慢了經濟發展的速度，國內GDP增速和增幅都開始放緩，給房地產行業的發展也產生了一定的影響，房地產行業開始逐漸的降溫，房地產開發的利潤也在下降。政府關于房地產行業的政策也出現了一些變化，逐漸的提出了一些扶持和鼓勵政策，以改善房地產行業經濟不景氣的現象。

總之，房地產行業發展受到房地產開發周期長、金融環境的影響大，房地產行業的經營決策需要對金融市場和環境有所了解，科學調整和優化房地產經濟結構，調整房地產供需關系，有效控制通脹程度，強調對房地產進行科學規劃和管理，確保其發展的持續性、協調性。

2.2 房地產對經濟發展有著促進作用

另一方面，房地產經濟的發展對國民經濟的發展有著重要的推動作用。我國在推進經濟社會持續健康發展過程中實施的一系列宏觀經濟調控對策當中，十分重視對房地產行業的調控，出臺了一系列的政策和舉措，以保障不同經濟發展階段房地產行業的持續穩定發展。近年來，我國經濟社會在持續發展，居民生活和消費水平在增加，拉動我國經濟增長的因素也更強，房地產行業也得到了快速發展。我國關于房地產行業的宏觀調控政策在不斷發生變化，在經濟社會發展和各項政策的引導下，房地產開發商的工作重心也在逐漸的轉移，經營策略也發生了一定的變化，出現了新的房地產開發熱潮。從當前我房地產市場狀況來看，很多中心城市的開發容量逐漸飽和，且房地產開發用地嚴重不足。未來，房地產開發將重點放在二三線城市和城鄉地區，房地產開發不僅解決了當地的房屋需求問題，還有助于推進城市化、城鎮化建設和發展，能為當地的經濟發展、產業發展帶來機遇。

例如，房地產開發能夠為當地解決一部分人群的就業問題，為其提供就業機會，增加居民收入和消費水平，當居民生活水平提高了，其對居民環境的要求、消費的層次也會隨之增加，進而帶動區域其他產業經濟和房地產經濟的發展；房地產開發還能帶動建材、裝飾裝修等相關行業的發展，帶動居民消費，成為促進經濟增長和國民經濟發展的拉動力。

2.3 房地產經濟與金融經濟關系緊密

房地產經濟發展與金融行業的發展有著密切的關系，一定程度上有助于促進金融行業的發展，是國民經濟的主要支撐之一。當金融市場出現大的變動的時候，房地產經濟也會受到一定的影響，甚至出現大的波動。而且，房地產經濟在發展的過程當中還容易產生泡沫經濟。

一是，房地產經濟的發展對土地資源的依賴性比較大，不同地區的土地利用價值不同，能夠用于房地產開發的土地資源是十分有限的，當土地資源不足、土地價格持續上漲等問題出現的時候，而會對房地產經濟產生極大的影響，導致房地產企業的利潤率不斷下降，出現房價持續增加的情況。我國的土地所有權歸集體所有，政府可以根據城市建設和規劃發展的需要，對土地進行開發和征用，大部分的土地使用權都掌握在政府手中，導致市場上的土地產品比較的稀缺。近年來，我國房地產開發用地的價值持續上漲，對房地產行業的發展產生了一定影響，房地產開發成本更高。例如，我國北京、上海等地區房價之所以居高不下，且在持續上漲，一方面是當地的經濟發展水平比較高導致的，另一重要的原因就是土地資源有限，地租價值高，房地產開發的成本高。

二是，供求關系對房地產經濟的發展和房價的影響大。房屋屬于居民的剛性需求，地產是不可再生資源，且能夠用作房地產開發的地產資源有限，長期以來我國都存在比較嚴重的房地產供需矛盾問題。當出現供不應求情況的時候，房地產價格將持續上漲，由于各地區的區位環境、資源條件、經濟發展水平、居民消費水平等的差異性，導致各地區的房價漲幅不同，房地產產品的使用價值不同，當前我國也存在比較嚴重的房地產價格不平衡情況，進而對地產行業價格合理性判斷產生了一定的影響。

三是，房地產經濟沒有變現能力。一般情況下，房地產不會發生頻繁轉讓的現象，且很多房地產交易涉及到的資金數額比較大，最常使用的一種方式就是分期付款，這也導致房地產資金回流的時間長、速度慢。也就是說，在完成房地產開發后，變現能力比較弱，房地產銷售變現需要一個較長的過程，當資金長期無法回收的時候，很可能會對房地產企業的資金流動性造成影響，導致房地產企業出現后期開發資金不足、后繼無力等情況，進而對房地產市場的持續健康發展產生不利影響。

四是，房地產經濟還會受到經濟活動中的人為因素影響。在我國，房地產市場中還存在很多不規范的行為，這也是造成房地產泡沫的主要因素之一，如很多人將投資房產作為理財項目，但人為的“炒房”行為，導致該區域的房地產價格持續飆升，房地產開發商也將加大這些地區的開發和投入，房地產數量和規模增加。有錢的人手中囤積了大量的房屋等待價格上漲到一定程度后出售，但價格的過快增長，使得很大一部分有住房需求的人買不起房，進而導致房地產泡沫的出現。

3 思考與建議

房地產對國民經濟增長有著重要的促進作用，在房地產進行投資的時候，一定程度上帶動了當地經濟的發展，我國的房地產投資數額在持續增長；房地產行業的發展，極大的帶動了家電、裝修、物流、建材、水電、物業等行業的發展；房地產開發，在促進消費方面也發揮著重要作用，在不斷發展中人們對房屋居民的要求更高，有助于促進居民消費增長；房地產行業發展，在帶動企業產業發展的同時，也提供了很多的就業崗位，對于改善就業有著重要的作用。需要對房地產經濟的發展有全面的了解和認知，為其發展創造良好的環境和條件，促使房地產在經濟發展中的促進作用得到有效體現。

但是，房地產行業在發展過程中也出現了比較多的問題，如“炒房熱”、供需矛盾問題、價格不平衡問題、房地產泡沫等，要求通過科學的調整對策，科學的解決和處理這些問題，保障房地產經濟的穩定健康發展。例如，對我國的住房供給進行科學的調整，拓寬住房投資渠道，實施租購并舉等，有效的緩解我國居民住房上的壓力；對房地產開發進行科學的規劃和設計，綜合的考慮和分析房地產開發周期長的問題、把握地區的經濟和金融環境，確保房地產經濟發展的持續性、協調性；合理利用房地產的開發周期性特征，對房地產開發進行科學規劃。此外，針對近年來房價持續增高，購房負擔不斷加重等造成的問題，還需要進一步的健全和完善與之相關的體制機制，通過宏觀調控，規避房地產市場惡性循環問題。

4 結 語

綜上所述，我國經濟社會的發展，極大的推動了房地產行業的發展；房地產行業的發展，也在一定程度上改善了人們的生活水平和居住條件，在推進經濟發展中發揮著重要的作用，是國民經濟的重要組成部分。我國的房地產發展有一定的周期性，這與經濟發展的周期性有著密切的聯系，要求對此有全面的了解，對房地產開發進行科學的規劃。我國的房地產行業也有廣闊的前景和巨大的發展潛力，同時也出現過過熱和膨脹等問題，要求采用適合的措施，對房地產開發進行科學的調控，促使房地產經濟穩定健康發展。