蘭州市房地產價格影響因素分析

■郭晶莉

（蘭州建設投資（控股）集團有限公司）

1 問題的提出和研究的意義

1.1 問題的提出

我國從1998年開始轉換住房機制，全面按市場化、商品化推進改革，不僅改善了居民的住房條件，同時也促進了房地產行業的強健發展。伴隨國家經濟高速、高質量發展,很多行業都獲取了巨大的成就,房地產業業逐漸成為新的經濟增長點。

隨著國內國際經濟環境的復雜變化以及改革發展任務的艱巨繁重，2020年以來，蘭州市守住生態良好、百姓增收、社會平安的“底線”，堅持穩中求進的工作總基調，努力做好“促轉型、抓改革、治環境、惠民生”；沉著應對疫情，統籌推進疫情防控和經濟社會發展，蘭州市的經濟社會發展取得新的進展。2020年，蘭州全年生產總值增長1.3%左右，城鄉居民人均可支配收入分別增長5%和7%；2021年1～7月，房地產開發投資，增長19.7%，從國家統計局公布的最新數據發現，2020年11月，蘭州新建商品住宅價格環比上漲0.6%，同比上漲5.3%；二手住宅銷售價格則環比上漲0.3%。同比上漲4.4%，從環比漲幅來看，無論是新建商品房還是二手住宅都保持了穩中有漲的趨勢。從《2018年全國50城房價收入比報告》可知，2018年全國主要城市的房價收入比從2017年的14.1%下降到了13.9%，迎來約0.2%的小幅降幅。“房價收入比”下降，意味著2018年樓市開始走下坡路。2018年蘭州房價收入比為9.4，排在50城第42位。截止2019年9月，蘭州商品住宅價格為7947元/平方米，環比上漲16.36%，同比上漲8.15%。2019年1-9月，蘭州商品住宅銷售面積為457.57萬平方米，同比增長3.06%。伴隨著近兩年房價的持續上漲，直接影響到了蘭州市普通百姓的生活，有許多普通老百姓因房價的不斷攀升而喪失了購房能力，更有很大一部分人變成了負債累累的房奴。在這一背景下，研究蘭州市房地產發展具有重大意義。

1.2 研究意義

對蘭州房地產價格影響因素進行分析與研究不僅可以為蘭州市的房地產開發企業的科學管理提供有益參考，也可以為本地百姓提供了解房地產行業的窗口，因此，對蘭州房地產價格影響因素的分析與研究具有重要的理論意義和現實意義。

本文運用統計方法，以蘭州商品房市場為案例，利用定量分析和定性分析對蘭州市的房價影響因素進行分析和研究。希望有助于深入了解房地產市場價格的影響因素和市場運行狀況，發現蘭州市房地產價格變動的規律，更好地為地方政府的制定政策以及購房者、開發商的投資決策提供參考和建議。

自1998年取消住房分配制度以來，我國房地產業進入了一個新的發展時期，房地產業的快速發展推高了房價。房價的快速上漲不僅增加了城市居民的購買成本，而且對社會經濟的可持續發展產生了負面影響。高房價已經超出了許多居民的消費水平，在產生“房奴”現象的同時，也存在著房地產空置率和房地產投資過快的問題。房價快速上漲不僅是一個經濟問題，也是影響社會穩定的重要民生問題，為抑制房價過快上漲，中央和地方采取限購、限貸、限售等措施抑制房價過快上漲，但效果并不理想。因此，房價問題的研究，分析影響商品房價格的因素，探索調控住房價格的政策措施，具有十分重要的理論和現實意義。

2 房地產相關概念的界定

2.1 房地產

房地產（又稱不動產），是房產和地產的總稱，兩者之間具有整體性和不可分割性，包括了土地、地上建筑物及其附著物，既含物質實體也涵蓋附著于物質實體上的權益。具體來說房地產包括土地、建筑物及地上附著物和房地產物權，包括所有權以及所有權衍生的各種權利，例如，租賃權、土地使用權、抵押權、典當權、地役權等。

房屋建筑物的價值和土地自然資源的價值及土地中投入勞動所形成的價值共同構成了房地產價值。這種綜合性的特殊價值的貨幣體現就是房地產價格。由于房屋土地中所投入的勞動形成的價值和房屋的建筑物價值占了主要部分，在某種程度上可以說房地產價值的貨幣表現基本上就是房地產價格。

2.2 影響房地產價格的因素

影響房地產價格的因素有很多，總體概括起來可以分為自身因素影響及外部因素影響兩大分類。

2.2.1 房地產外部影響因素

（1）人口因素。包括人口數量、人口素質、人口結構等因素。

（2）經濟因素。包括經濟發展狀況、居民收入水平、物價、利率、匯率等因素。

（3）制度政策因素。包括房地產的稅收政策，金融政策，制度政策，有關計劃和規劃，特殊政策等因素。

（4）國際因素。包括世界經濟狀況、國際競爭狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況等因素。

（5）社會因素。包括社會治安情況、政治安定情況、房地產投機、城市化等因素。

（6）其他因素。

2.2.2 房地產自身影響因素

（1）區位因素。包括位置、交通、環境景觀、外部配套設施等因素。

（2）實物因素。可以概括為土地實物、建筑物實物兩大類因素。土地實物因素是指土地形狀、面積大小、地形地勢、土壤及地基狀況、土地平整程度、基礎設施完備程度等諸多因素。建筑物實物因素是指建筑結構、建筑規模、設施設備、凈高或層高、裝飾裝修、防水保溫、隔熱隔音、通風采光、日照、外觀、完損等級、空間布局等因素。

（3）權益因素。包括使用所受的管制、權利的行使狀況等因素。

2.3 房地產價格構成因素

構成房地產價格的因素繁多，主要概括為內部構成因素和外部構成因素兩類。

2.3.1 內部構成因素（成本費用因素）

該部分因素是指土地征用及拆遷安置補償費、土地使用權出讓金、建安費用、前期費用、公共配套費、基礎設施費、管理費、房地產稅、財務費以及營銷費用等因素。

2.3.2 外部構成因素

該部分因素直接或間接指導著房地產價格走勢方向，包括政策導向、商品供求關系、市場預期、購買力水平等因素。

3 研究方法

在本文研究蘭州的房地產價格影響因素過程中，涉及經濟學、管理學、統計學等多種學科知識；在分析過程中涉及數理統計、線性方程、統計圖表等多種數理統計方法；研究方法涉及模型分析法、理論分析法、實證分析法等方法的綜合運用。對定性研究和定量研究、理論研究和實證研究進行了有機的結合。

4 推動房地產業向前發展的對策及建議

4.1 完善稅收政策，啟動稅收監管

加快完善地方居民住房信息統計。對在3年內以個人名義購買住房的，將按銷售收入差價全額征收個人所得稅。對于部分房價明顯高于周邊房價的房地產開發項目，加強對土地增值稅征收管理的監督和監督。

4.2 加大對購買兩套房子的買者監察力度

對個人貸款購買第二套住房，要努力查清來源，提高首付比例。具體的實現細節,當地中國人民銀行可以決定控制規則和具體情況根據當地房地產價格水平,以國家信用證條款為基礎,提高了第二個房子的首付金額購買和增加貸款金額的利息。

4.3 加強政府對市場的管理

針對房地產企業違反法律法規和中介機構,政府應該加強市政監督,督促房地產價格與市場價格一致,確保穩定房地產市場的監管,并促進長期、健康、穩定發展房地產。完善住房貸款制度，提高貸款利率，限制超額購房貸款，加快推進售房利得稅體制改革，抑制房地產投機，建立長效機制，降低泡沫風險。

5 結 語

本文對蘭州房地產價格的影響因素進行了相關的研究分析，根據蘭州房產行業的現實狀況，綜合管理學、經濟學、會計學、統計學等多種學科知識，運用理論知識、現象分析、模型構建相結合的方法，進行多方面的研究和探討，得出以下結論：

5.1 高土地成本推動高房價

土地成本是房地產價格組成中的一個重要成本。據測算，蘭州的土地成本約占到房地產開發總成本的30%以上。地價會隨著政府出臺相關土地政策的嚴控而上漲，這也會必然導致房地產價格越來越高。

5.1.1 建安成本與房價都逐年上漲，但二者幅度不同

近些年建安成本和房價雖逐年遞增，但并不是同比遞增。建安成本更多與建筑施工本身關聯度高，其遞增幅度小于房價的遞增幅度。

5.1.2 房地產稅費種類繁多，抬高房價

目前，針對房地產行業的稅收種類繁雜，收費項目更是繁多，房地產收費一直存在“租、稅、費”混雜不清的現象，“以費代稅、以稅代費、以稅代租、以費代租”的現象多有發生，“租、稅、費”計征依據和計征環節不規范。這些所有的費用最終都會全部由購買者承擔，購買者成了最終的“背鍋俠”。

5.1.3 成本控制效果影響房價

在開發商獲利固定的狀況下，成本控制有效，減低成本，進而會降低房價。蘭州房地產市場發展還不夠成熟，在成本控制方面還有很多的不足，加大了實際成本，導致蘭州房價居于高位。

5.1.4 國家貨幣政策對房價有影響

國家貨幣政策對房價的影響可以通過信貸因素、利率因素、房價自身加速效應傳導。我國在2008年以后方房地產市場經歷了3輪上漲周期。

5.1.5 保障房的體系完善起到穩定房價的作用

保障房增加了居民住房的供給，通過保障房制度體系的不斷完善打破了以前中低收入家庭的住房只能依賴房地產開發商，面對高房價只能望房興嘆的局面，在平抑房價方面起到一定的作用。

5.1.6 炒房行為推高房價

近些年炒房已經成為投資者們熱衷的一種投機工具，浪費并扭曲了社會資源，投機性購房需求使得房地產需求增加哄抬了房價。

5.1.7 GDP的上漲推動了房價的上漲

蘭州GDP和蘭州人均GDP都與蘭州住宅商品房的房價有很強的聯動性，蘭州經濟的高速發展為房地產行業的快速發展提供了物質基礎，同時，房地產業的發展對整個蘭州地區經濟有著重大的貢獻。

5.1.8 城鎮居民可支配收入增長推動房價上漲

城鎮居民可支配收入增加提升了居民的購買支付能力，推動了購房需求的增加，加速推動了房價上漲。城鎮居民人均可支配收入與房價保持同向上漲，但房價上漲幅度較小。

5.2 研究的局限性

由于影響房地產價格因素繁雜，本文分析的內部和外部因素并不全面。本文運用了統計圖表、模型等統計工具對蘭州房地產價格影響因素進行了研究和分析。原計劃對蘭州房地產價格的全部影響因素進行分析，但由于某些影響因素的數據缺失，某些影響因素與房價沒有直接影響和聯系，因此，難以全部進行定量分析。