房地產企業財務報表分析研究

■冼美桃

（廣州東企房地產開發有限公司）

引 言

房地產企業的穩定發展對于確保我國經濟發展和社會穩定極為重要，而經營決策決定著企業的發展方向，因此企業要想穩定發展，經營決策至關重要。財務報表分析能為企業經營決策提供價值相關信息，幫助決策者了解企業的過去、評價企業的現在，預測企業未來可能出現的機遇和問題。現時房地產企業發展迅速，運用一般企業的財務報表分析方法所得出的分析結論已不能滿足報表閱讀者和使用者的需要。本文通過闡述現階段房地產企業的特點以及財務報表分析存在的問題，探討完善財務報表分析的對策，尋找當前更適合房地產企業的財務報表分析方法。

1 財務報表分析的內涵、內容和方法

財務報表分析是采用專門的方法，對企業財務報表的原始數據進行分析、比較，通過分析各項指標來評價企業過去的經營成果、衡量當前的財務狀況、預測未來的發展趨勢、機遇和挑戰，從而轉化為報表閱讀者和使用者需要的有用信息。

財務報表分析主要是圍繞資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益表四個主表展開的，其分析內容主要分為五個方面，即營運能力、成長能力、盈利能力、償債及資本結構、現金流量。通過這五個維度能反映企業的當前營運情況、資金周轉情況、資本結構情況、盈虧情況等。

財務報表分析的方法主要分為五種，大多數是根據財務報表數據計算得出各項指標進行分析。

第一種分析方法是比較分析法，包含公司內部數據之間的比較分析、行業數據比較分析、競爭對手比較分析等。比較的內容通常包括公司資產總額、負債總額、權益總額、凈利潤等關鍵財務數據。公司內部數據既可以選擇當期數據與歷史數據比較，也可以選擇當期數據與預算數據比較。行業數據比較分析是利用公司實際數據與行業數據進行比較，看是否達到行業平均水平。比較分析法是觀察企業的變化情況的最直接方法。

第二種分析方法是趨勢分析法，通過分析連續多期的財務報表數據，研究其變化趨勢，以此來預測企業未來數據的走向。這種方法不適合新辦企業，只適合有連續經營財務報表數據的企業。

第三種分析方法是因素分析法，取幾個主要因素對某個財務指標影響程度進行分析，它能分別反映選取的幾個因素對特定的財務指標的影響力，從結果可以看出哪個因素影響力最大，哪個因素影響力最小。

第四種分析方法是比率分析法，這個是最常用的分析方法。比如常用的流動比率、現金比率、產權比率等。財務比率最主要的優勢就是可以消除規模的影響，用來比較不同規模企業的收益與風險。

第五種分析方法是現金流分析法，在傳統的分析中，沒有考慮到現金流方面，但是現金流對企業來說是有重要意義的。現金流分析要從兩個方面考慮，一方面是企業總的現金流是否足夠，如果企業的現金及現金等價物期初和期末數都為正數，這就說明企業的現金流是足夠的。另一方面是現金流質量是否良好，這就需要參考現金流的變動情況、企業的管理情況，比如營業收入的增長是否過快、存貨是否流動緩慢、應收賬款周轉率如何等。最后還要考慮企業所處的經營大環境，如行業前景、競爭格局、產品的生命周期等影響因素。

雖然財務報表分析方法比較多，但是由于不同決策者的信息需求不同，所以分析技術也不盡相同。

2 房地產企業的特點分析

房地產項目開發具有投資金額龐大、商品形式多樣化、開發周期長三大特點，這樣就注定房地產企業會計核算有一定的特殊性，從一個期間的財務報表數據并不能全面反映企業實際的財務狀況和經營成果。現階段各房地產企業的特點主要如下：

2.1 預售方式的影響

因為房地產項目開發投資金額龐大、開發周期長，所以房地產企業可以采用預售方式銷售，這樣房地產企業可以提前實現資金回籠，減少投資風險。但是預售方式會影響房地產企業的財務指標，比如房地產企業在項目前期的預收賬款大量增加，這樣導致企業負債總金額增大，資產負債率也隨之升高，容易造成報表閱讀者對企業產生誤解。另外，預收方式還影響收入與成本的配比。在房地產項目初期，房地產項目在未符合收入確認條件的情形下，預收賬款不確認為收入，建安成本僅反映在資產負債表的存貨科目中，期間費用又直接反映在利潤表中，這樣導致房地產企業的損益并沒有真正反映出來，也會造成報表閱讀者對企業產生誤解。

2.2 投資性房地產計量方式的影響

房地產企業商品形式逐漸多樣化，隨著經濟的發展，住宅、公寓、寫字樓、商場綜合體等形式存在，大多數城市的樓價都顯著上升，房地產企業如果仍然采用歷史成本核算多樣化的投資性房地產，會造成投資性房地產的價值被低估，房地產企業的資產價值不能準確反映，導致資產負債率偏高。

3 目前房地產企業財務報表分析普遍存在的問題

3.1 公司對財務報表分析工作重視不夠

由于房地產項目開發投資金額龐大、開發周期長的特點，使公司管理層極為重視資金周轉情況，管理層通常只重視市場營銷部門的業績、項目的回款進度等，忽視財務報表分析。公司管理層沒有認識到財務報表分析給企業帶來的經濟意義，沒有認識到財務報表分析可以給公司經營決策帶來有用的信息，甚至可以影響公司的戰略部署。

3.2 財務從業人員的分析能力有待提高

目前，房地產企業財務人員的大多數精力放在會計核算和稅務政策運用上了，沒有過多的時間去鉆研財務報表分析。財務人員缺乏專業的財務報表分析能力，導致企業的財務報表分析不到位，不能挖掘到有價值的信息。具體表現為各種財務指標之間的關聯性不強，以及對指標的解讀并不充分，不能發現財務指標背后隱含的問題。

3.3 財務報表分析未考慮項目經營周期的影響

由于房地產企業的項目開發周期長，所以只從1至2年的財務報表數據去分析房地產企業的財務狀況和經營成果，相當于截取了一個項目的一部分去分析一個項目，這樣的分析是片面的。比如只從房地產企業拿地后開發階段的財務報表數據去分析，財務報表數據是欠佳的，拿地和施工階段是投資開發資金的重點投入階段。此階段沒有收入，也不會結轉成本，企業發生的各項費用直接計入利潤表的期間費用。這樣的數據使房地產企業的營運能力、盈利能力、成長能力都偏低。如果報表閱讀者和使用者看到這樣的數據，就沖動地認為此企業的業績不佳，容易做出錯誤的決策。

3.4 對償債能力和盈利能力的分析欠妥

房地產企業拿到房屋預售證后，房屋銷售采用預售方式，房地產企業會收到購買者的誠意金、定金，這類款項會記入“其他應付款”科目。當簽訂商品房預售合同后，這類款項會轉入“預收賬款”科目，無論是“其他應付款”還是“預收賬款”科目都是負債類科目，這樣導致房地產企業的負債增加，資產負債率偏高。到預售合同的后期階段，房地產企業收取購買者的預售房款其實已包含了企業實際已經完工的履約部分，預收賬款之后需要轉入營業收入的，所以這部分實質不應該完全是負債，這樣的會計核算使企業的償債能力指標偏高，造成用常規方法和指標去分析房地產企業，導致對其償債能力的分析欠妥。同時，營業收入沒有合理確認，導致對房地產企業盈利能力的估計偏低，與實際情況不符。因此目前房地產企業償債能力和盈利能力的分析都欠妥。

3.5 財務報表分析方法過于傳統

目前許多房地產企業仍沿用傳統的分析方法，方法比較單一，并不能全面和真實地反映企業的財務狀況和經營成果。另外，目前多數財務人員不能從公司管理層的需要出發去做財務分析，一味地從自己的數據盲目地分析，分析一大堆數據，最后沒有多少是公司管理層需要的，變成一堆毫無意義的數據。比如，公司管理層如果需要了解企業的現金流情況，但是財務人員卻不能在一般的財務分析的基礎上增加現金流的分析方法，不能做到從公司管理層的需要出發，去對相關資料做深入分析。

4 完善房地產企業財務報表分析的對策

4.1 重視財務報表分析工作

首先，通過建立財務報表分析的內部管理制度，每年定期組織公司其他部門主要負責人參與財務報表分析動員會議，強調財務報表分析工作在企業管理工作的重要性，要求其他部門配合提供信息，協助財務部門完成財務報表分析工作。其次，公司管理層應將財務部門的財務報表分析工作與其他業務部門的工作放在同等重要的位置，同等重視工作的開展，建立財務分析業績考核指標，并將考核結果納入公司內部的獎懲制度中，激勵財務部門開展財務報表分析工作。

4.2 提高財務人員的財務報表分析能力

企業應配備專業的財務部門，在招聘時應注重財務人員的財務報表分析能力，這樣有助于房地產企業財務報表分析工作的開展。有條件的房地產企業可以專門設置財務報表分析崗位，安排專員負責財務報表分析工作，細分的專業崗位有助于財務報表分析專業能力的提高。另外，房地產企業應加強財務報表分析能力的培訓，每年定期開展企業內外部的培訓。財務人員的財務報表分析能力直接影響房地產企業財務報表分析工作的質量高低，財務報表分析工作的質量也是直接影響公司管理層經營決策的依據，所以提高財務人員的財務報表分析的專業能力是必不可少的。

4.3 結合項目經營周期的特殊性開展財務分析

財務報表分析應結合項目經營周期的特殊性去開展工作，不能因為項目前期的數據不理想而做出貶低房地產企業盈利能力、經營狀況的結論，應考慮到房地產項目確認收入、結轉成本的時間點，應預計數據在什么時間會趨于正常。此時需結合多種財務報表分析方法，比如比率分析法、趨勢分析法、因素分析法等，這樣更有助于財務報表分析。在項目處于后期階段時，收入被大量確認，可能會出現財務數據過于“優秀”，財務報表分析時也應充分提示由于項目經營周期的原因所致。

由此可見，房地產企業的財務報表分析工作需結合項目開發的各階段實際情況，應在項目即將結束階段，根據項目總收入、總成本等相關數據與項目最初的預算方案作對比分析，編制一個項目的財務分析報告。報告的數據將納入項目庫，在以后開發同類型項目時，可以作為參考依據。

4.4 正確分析房地產企業的償債能力和盈利能力

財務人員在分析房地產企業的償債能力時，需對償債能力涉及的會計數據進行調整，應考慮到不同時期“其他應付款”和“預收賬款”科目是否真正意義上的負債，需要區分哪一些是可以計入收入，對于這一部分應確認為收入。按照新收入準則的要求，一部分企業都已經按照準則要求將這部分款項計入收入，因此企業資產負債率會降低，否則會高估企業的償債能力，不利于企業的發展。同理，在分析房地產企業的盈利能力時，項目的成本、費用、稅金應按收入配比的原則進行調整，不然也會導致企業的盈利能力分析不準確。

4.5 財務報表分析方法應從傳統走向創新

房地產企業過往傳統的分析方法已經不能滿足當前快速發展的行業需要了，傳統的分析方法比較單一，應結合多種財務分析方法進行分析。另外，在進行財務報表分析時，可以結合非財務信息，比如在分析的過程中，結合國家的調控政策和融資政策，這些都是影響企業的財務狀況和經營成果的因素。房地產企業還可以通過信息化技術實現財務數據的智能分析，利用行業指標、目標企業指標等進行對比研究。

5 結 語

財務報表分析是企業財務管理的一部分，也是企業獲得經營決策信息的一個重要途徑，在行業快速發展時期顯得尤為重要。房地產企業必須重視財務報表分析工作，結合企業的實際情況，通過改善以往財務報表分析方法的不足，能夠提高企業的財務管理水平，發現企業自身發展的問題，提醒管理層做好風險識別和風險控制，適當調整企業經營戰略，使房地產企業健康發展。