辦公樓二次精裝修工程管控要點應(yīng)用研究
——以融信上坤中心T2 棟辦公樓的二次精裝修工程為例

荀亮

（上海融嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海 201802）

0 引言

傳統(tǒng)的辦公樓公共交通不好、各類公司比較多，上下班等電梯時間較長、停車不方便。工作空間死板、缺乏人性化關(guān)懷、硬件設(shè)施較差。采用分隔間的模式，層高低、空間狹小，感覺擁擠。由于集團公司員工較多，需求樓層較多，如果使用傳統(tǒng)的辦公樓辦公會造成空間的浪費、企業(yè)文化得不到展示，影響員工的工作效率，減弱員工的工作熱情。

集團公司優(yōu)先采用租賃整棟，具有獨立的大廳、獨立的電梯使用、獨立的洽談、休閑健身、餐廳等使用功能。具有更加完善的辦公硬件及軟件配套，獨立的辦公環(huán)境、便捷的餐廳服務(wù)更能激發(fā)員工的更高的工作熱情。大廳前臺的接待、各樓層企業(yè)文化展示、樓層外立面企業(yè)LOGO 的顯示，展現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境、強大的企業(yè)實力、員工關(guān)懷等形象，同時也是征服來往客戶的有力工具。

為了滿足經(jīng)營者的需求，對原有的裝修空間拆除，采用二次設(shè)計裝修的模式，打破傳統(tǒng)的辦公模式，重新打造多維度功能空間，由于在施工中各專業(yè)施工單位較多，增加了二次精裝修難度，為解決各專業(yè)工作界面之間的銜接問題，需要專業(yè)技術(shù)管理者具有較強的協(xié)調(diào)能力和專業(yè)技術(shù)解決能力，處理好現(xiàn)場各種施工難點，推動工程進展。

1 融信上坤中心T2 棟辦公樓的二次精裝修工程概況

（1）融信上坤中心位于上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)上坤路77 弄21 號T2 樓，建筑面積為12200.90m2，裝修總造價約3500 萬元，總樓層11 層，本次裝修樓層共8層，其中1 層為接待大廳，4 層為餐廳及報告廳，5 層、6 層為滬蘇區(qū)域辦公區(qū)，7 層、8 層為集團總部辦公區(qū)，9 層為董事局主席及分管總裁辦公區(qū)，10 層為會議室及健身休閑區(qū)。

（2）本次裝修主要特點如下：對原有的裝修吊頂及隔墻進行拆除，保留原有空調(diào)管道及內(nèi)機，新增冷媒空調(diào)內(nèi)機；局部改造原有的消防系統(tǒng)；重新安裝新的門禁人臉智能識別系統(tǒng)；新增遠程會議系統(tǒng)；信號覆蓋系統(tǒng)擴容；拆除原裝修面層及隔墻，裝修1 層接待大廳底區(qū)墻面為不銹鋼，高區(qū)墻面為定制人造石，地面為天然大理石。員工辦公區(qū)采用開放式空間，地面為地毯，墻面為涂料，頂面為裸頂噴灰。會議室及高管辦公室采用雙層玻璃隔斷系統(tǒng)，地面為地毯，墻面為墻紙或者軟包，頂面為吊頂及涂料。

2 現(xiàn)場技術(shù)管理人員配合招采進行參建單位的考察

（1）配合招標采購部門對原有機電安裝單位是否愿意參建本次裝修進行洽談，特別是空調(diào)單位、消防單位、智能化單位、信號覆蓋單位等都是隱蔽工程的主要參建單位，他們熟悉原有的設(shè)備預(yù)埋、管線走向及主要功能。一旦中標能夠快速熟悉現(xiàn)場，推進工程進度。二次精裝修盡量選擇原機電單位，如果無法滿足，再根據(jù)需求進行選擇新的參建單位[1]。隱蔽工程是整個裝修進度的重要工序，隱蔽工程不僅要做到規(guī)范性，還要做到配合裝修單位預(yù)埋的配合工作，所以對機電安裝單位的選擇非常重要。

（2）裝修單位的選擇：前提是要具備二次精裝修辦公樓的施工經(jīng)驗，具有拆除、裝修的施工資質(zhì)，作為現(xiàn)場技術(shù)管理人員，考察參與單位的資質(zhì)等級、已完工程業(yè)績、項目部成員的構(gòu)成、技術(shù)能力水平等進行評估，讓參與單位勘察現(xiàn)場，了解現(xiàn)場的改造情況，集合自身的承接能力，滿足報價和質(zhì)量要求的前提下優(yōu)先入圍。

3 設(shè)計方案的跟蹤與落實

現(xiàn)場技術(shù)管理人員必須參與前期設(shè)計方案和材料選型，在施工提供裝修施工專業(yè)的、合理化的建議。比如：辦公區(qū)控制位與島臺間距至少1350mm；員工位置間距至少1800mm；員工位置與隔墻間距至少1500mm。根據(jù)設(shè)計的方案，協(xié)助設(shè)計師提前核對現(xiàn)場原空間與改造后空間的變化，在施工圖出圖前盡可能將圖紙的矛盾減弱到最小，以免影響后續(xù)正常裝修施工。

4 圖紙會審的管控

（1）檢查裝修、機電、消防、空調(diào)等各專業(yè)圖紙是否齊全。

（2）檢查材料明細表與圖紙中材料編號是否一致，立面圖與節(jié)點圖的材料編號是否一致。

（3）核對防火、消防的材料及機電點位是否滿足當?shù)卣鞴懿块T驗收要求。

（4）梳理裝修圖紙與各專業(yè)圖紙是否有矛盾之處；核對裝修圖紙的平面尺寸與標高是否一致。

（5）機電圖紙中插座等點位等是否滿足開放辦公家具預(yù)埋點位的定位和獨立辦公室、會議室插座點位的定位。

（6）空調(diào)管道、消防管道、線路橋架與裝修隔斷是否矛盾，是否影響隔斷的定位，是否影響吊頂造型。

（7）根據(jù)圖紙對原有的設(shè)備、管線、橋架等進行疊圖分析，需要拆除哪些管線，保留哪些管線都需要在圖紙上進行標注，選用的材料和工藝做法是否合適和合理，標注的各空間的設(shè)計標高和尺寸與現(xiàn)場的實際標高和尺寸是否有錯誤，各專業(yè)施工圖紙是否有矛盾等。

（8）要求精裝單位根據(jù)圖紙對所有墻體、隔墻、玻璃隔斷進行提前放線定位，核對現(xiàn)場是否有管線或者設(shè)備影響墻體的定位；隔墻與建筑幕墻的收口是否能銜接；核對吊頂造型是否與原有空調(diào)設(shè)備影響、是否影響原有消防主管道等。

綜合以上事宜進行匯總整理，邀請設(shè)計師現(xiàn)場進行答疑，提出解決問題的方案，把設(shè)計圖紙的意圖落實到施工的每一個環(huán)節(jié)，確保施工現(xiàn)場順利進行。

5 施工階段的管控

5.1 進度管控

對精裝單位施工進度的管控，本次辦公樓施工樓層共計8 層，采取2 層為一個施工流水段，施工計劃按流水段編制。要求各參建單位根據(jù)辦公樓各樓層現(xiàn)場實際情況和各專業(yè)圖紙的施工要求編制詳細的施工總進度計劃，由精裝單位進行各專業(yè)施工進度計劃的整合[2]。施工過程中，要求裝修單位每天記錄各工種人數(shù)，每周要對施工進度計劃總結(jié)，監(jiān)控其是否與計劃工期有偏差，如有偏差梳理原因，落實趕工措施。在每周監(jiān)控的基礎(chǔ)上，每月進行一次工程進度總結(jié)。進度一經(jīng)確定，應(yīng)嚴格按照計劃進行施工，原則上不提倡趕工期，趕工期影響工程質(zhì)量。

5.2 材料管控

（1）對精裝施工單位采購材料的管控，精裝材料品種多、樣式復(fù)雜，需要安排專職材料員進行梳理，明確每種材料的選樣、定樣時間，及時跟蹤設(shè)計師確認材料小樣。材料確認后及時通知廠家備貨生產(chǎn)，部分材料有必要去廠家蹲點跟蹤，避免因材料加工周期影響現(xiàn)場施工進度。進場材料必須附有符合規(guī)范要求的產(chǎn)品出廠合格證及檢測報告，由施工單位按要求進行報驗，有消防要求的材料還要進行送檢復(fù)驗。材料運到現(xiàn)場后，現(xiàn)場技術(shù)人員及時審查材料的質(zhì)保資料，并參與施工單位的材料數(shù)量、規(guī)格的清點檢查工作；對于不合格的材料或者與本次施工無關(guān)的材料不得存放在本施工現(xiàn)場，要求立即退場。

（2）對于甲供材料的管控，由于部分材料由業(yè)主方供貨，精裝單位負責(zé)輔料及安裝，甲供材料運到現(xiàn)場后，由精裝單位負責(zé)檢查材料的質(zhì)量、做好現(xiàn)場保管及后續(xù)安裝。比如潔具等需要預(yù)埋的控制器在隱蔽階段提前通知供應(yīng)商將元件運至現(xiàn)場；造型燈具需提前與材料供應(yīng)商技術(shù)人員進行溝通，需要在吊頂施工進行預(yù)埋部分元器件或者鋼絲繩等，吊頂施工完成后再預(yù)埋會對吊頂造成破壞。開關(guān)、插座面板的數(shù)量提前備貨等，盡量做到材料到現(xiàn)場處于等待安裝的狀態(tài)，這樣才有利于控制施工工期。雕刻人造石屬于定制產(chǎn)品，材料員駐扎廠家跟蹤加工進展情況，確保材料按計劃到達現(xiàn)場。

（3）對于甲分包的管控，甲分包屬于業(yè)主方的分包供貨安裝單位，協(xié)調(diào)好精裝單位與甲分包單位的界面劃分及技術(shù)交底。比如木飾面、玻璃隔斷、地毯等由業(yè)主方指定品牌及廠家安裝，精裝單位負責(zé)提供現(xiàn)場安裝條件。木飾面基層平整度必須滿足面層的安裝要求，柜體的預(yù)留空間必須滿足安裝柜體的要求，玻璃隔斷安裝單位與精裝單位必施工界面及加固措施，玻璃隔斷加固、門邊合頁加固等要求，精裝單位施工的尺寸、基層加固、預(yù)埋點位必須滿足玻璃隔斷單位的安裝要求，確保玻璃隔斷安裝與飾面材料的收口銜接。

5.3 施工人員管控

現(xiàn)場施工人員的管控，施工人員必須滿足施工作業(yè)的需要，才能保證施工進度的正常進行。每天清點現(xiàn)場各工種的人數(shù)，與施工進度計劃核實是否滿足當天進度計劃的要求，檢查現(xiàn)場工作面是否滿足現(xiàn)場施工人員的需求。如果不滿足現(xiàn)場施工的需求，根據(jù)現(xiàn)場施工作業(yè)面的情況計算出需要增加的各工種及人數(shù)，后續(xù)通知施工單位增加施工人員以便滿足現(xiàn)場施工進度的要求。

5.4 質(zhì)量管控

施工質(zhì)量的管控，編制好工程質(zhì)量管控細則，對施工單位做好技術(shù)交底是取得好的施工質(zhì)量的前提。在每個分項工程施工前，都應(yīng)做好書面技術(shù)交底，技術(shù)交底是對項目施工方案的具體化。本次精裝修重點控制如下。

（1）輕鋼龍骨隔墻與玻璃系統(tǒng)隔斷的穩(wěn)定性處理，增加40mm×60mm 鍍鋅鐵方管作為玻璃系統(tǒng)隔斷底部、頂部、門邊框架基層，形成獨立結(jié)構(gòu)，消除門的使用對玻璃隔斷墻體造成的晃動。

（2）輕鋼龍骨隔墻內(nèi)部采用75mm 厚隔音巖棉的填充，不僅起隔音效果，還滿足防火要求。

（3）會議室輕鋼龍骨隔墻內(nèi)嵌式電視機或LED 顯示屏位置的預(yù)留及攝像頭的高度的控制，電視機或者LED 顯示屏的定位影響到參會人員的感受度，標高的控制尤為重要，關(guān)系到周邊飾面材料的收口。

（4）免膠環(huán)保地毯對靜電地板平整度的要求、清潔度的無塵要求，對靜電地板平整度要求使用紅外線定位儀器調(diào)整滿足地毯鋪貼的標高，清潔度的要求是對靜電地板面層至少3 次以上的清理，第1 次清理是粗垃圾清理、第2 次是浮灰清理、第3 次是鋪貼前的一次清理，將浮灰徹底清理干凈。

（5）墻面與頂面的涂料分色采用彈線分割，做到分色清晰，裸頂面的設(shè)備及管線同頂面涂料一起做同色處理，做到順直、美觀。

5.5 功能性調(diào)試

做好功能性設(shè)備的調(diào)試，二次裝修辦公樓的優(yōu)勢在于統(tǒng)一的空調(diào)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、會議系統(tǒng)。首先空調(diào)、智能化、會議系統(tǒng)等設(shè)備硬件安裝質(zhì)量符合要求，其次，各軟件系統(tǒng)的調(diào)試。主要有：改造后的空調(diào)系統(tǒng)是否滿足制冷制熱的要求，確保冷凍水管無滲漏，制冷制熱的功能正常，無噪聲；智能化系統(tǒng)確保各網(wǎng)絡(luò)端口的設(shè)備安裝到位，軟件系統(tǒng)配置到位，與其他軟件系統(tǒng)是否配置；會議系統(tǒng)在施工時檢查各線路是否預(yù)埋到位，滿足后期設(shè)備調(diào)試，遠程會議系統(tǒng)的優(yōu)勢不僅滿足員工在辦公樓的會議需求，而且在疫情期間避免當面接觸，滿足員工與外界溝通的視頻會議的需求，提前做好各項系統(tǒng)的功能性調(diào)試工作。

6 安全文明施工管控

（1）施工人員進入現(xiàn)場必須按照新冠防疫要求做好每天的體溫監(jiān)測，體溫正常方可進入施工現(xiàn)場。

（2）要求各參建單位現(xiàn)場施工人員必須按規(guī)定穿戴好安全防護用品，嚴禁穿拖鞋或赤腳工作，特別是高處的吊頂施工、1 層高區(qū)人造石干掛施工等。

（3）施工現(xiàn)場存放的材料應(yīng)分類存放整齊，設(shè)專人看護。石膏板、膩子粉、水泥等做好安全可靠的架空存放措施，電線、設(shè)備等材料設(shè)專用倉庫存放，不銹鋼、木飾面等半成品材料采用包裹保護，必要時再倉庫安裝攝像監(jiān)控以防偷盜。

（4）施工現(xiàn)場應(yīng)有足夠的照明，室內(nèi)施工部分空間無照明或者照明度不夠，影響工人施工。

7 成品保護管控

由于各施工單位、各專業(yè)工種交叉作業(yè)較多，具體管控措施如下：①對于原有的建筑外墻做好硬質(zhì)成品保護，鋁型材墻面采用多層板硬質(zhì)保護，頂面涂料施工前對建筑外墻做好貼膜保護，防止污染。②已到現(xiàn)場的半成品、成品材料做好成品專人看護。墻地磚鋪貼完成，滿足養(yǎng)護條件后，地面使用PVC 地板革進行保護，墻面陽角采用硬質(zhì)陽角保護套。③大理石地面采用9mm 多層板進行保護，大理石墻面陽角采用多層板制作的陽角作為硬質(zhì)保護。④安裝完成的木飾面及柜體1800mm 以下采用覆膜+瓦楞紙進行保護。⑤與木飾面收口的涂料施工時貼美紋紙，防止修補涂料時污染木飾面。軟包及墻紙采用覆膜保護。⑥玻璃隔斷型材采用PVC 陽角硬質(zhì)保護，玻璃采用覆膜保護并做好警示標識。⑦地毯采用覆膜保護，部分施工通道采用PVC 硬質(zhì)保護。

8 結(jié)語與建議

通過以上各管控要點的總結(jié)，本次融信上坤中心融信集團辦公樓的二次精裝修工程準備充分，施工質(zhì)量管控到位，無安全事故發(fā)生，成品保護措施到位等各分項工程均按計劃完成。在集團規(guī)定的時間內(nèi)實現(xiàn)順利喬遷，獲得了集團各領(lǐng)導(dǎo)的好評。但是，在施工過程中設(shè)計在效果上考慮過多，導(dǎo)致部分設(shè)計方案確認較晚，對現(xiàn)場施工工期存在一定的制約，建議加強提前跟蹤設(shè)計意圖及效果，做好事前控制，進一步提升品質(zhì)。