房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制研究

□文/李雯雯 楊寧霞

（新疆農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院 新疆·烏魯木齊）

［提要］ 近幾年來，隨著一系列對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控政策的落實，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本持續(xù)上升，籌資渠道單一，資金投入和回收時間不匹配，這使其經(jīng)營更加依賴資金的運轉(zhuǎn)，因此加強房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流內(nèi)部控制，幫助企業(yè)更加有效地實現(xiàn)現(xiàn)金流管理的目標就顯得極為重要。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)的分析，從控制環(huán)境、風險評估、信息與溝通、控制活動和內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)部控制五要素入手，對企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制的主要缺陷進行分析，并針對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制體系提出幾點建議。

由于龐大的居民需求及特殊的經(jīng)濟政治因素，在過去十幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展重要產(chǎn)業(yè)。但近年來，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊，使房地產(chǎn)企業(yè)的生存面臨一定的風險和挑戰(zhàn)。對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)金流貫穿于企業(yè)生產(chǎn)運營各環(huán)節(jié)，其流向、速度、數(shù)量都將對房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運轉(zhuǎn)造成影響，一旦現(xiàn)金流斷裂，對房地產(chǎn)企業(yè)造成的后果不可估計。過去只依賴財務(wù)部門對現(xiàn)金進行管理的方法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的要求，完善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流內(nèi)部控制顯得尤為重要。

一、現(xiàn)金流和內(nèi)部控制的概念及關(guān)系

現(xiàn)金流，也被稱為現(xiàn)金流量，是企業(yè)在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定的經(jīng)濟活動包括經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動和非經(jīng)常性項目等而產(chǎn)生的現(xiàn)金的流入、現(xiàn)金的流出以及現(xiàn)金流入流出總量的總稱。從企業(yè)業(yè)務(wù)活動的角度上，現(xiàn)金流可以分為經(jīng)營現(xiàn)金流、投資現(xiàn)金流和籌資現(xiàn)金流。現(xiàn)金流量的大小直接影響到企業(yè)的支付能力。一個正常運營的良好企業(yè)必然有較強的現(xiàn)金支付能力，一旦企業(yè)的現(xiàn)金流中斷，即使有再多的資產(chǎn)，企業(yè)也難以存續(xù)。

內(nèi)部控制，是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工實施的、旨在實現(xiàn)控制目標的過程。企業(yè)的內(nèi)部控制分為企業(yè)層面的內(nèi)部控制和業(yè)務(wù)流程、應(yīng)用系統(tǒng)或交易層面的控制。

從內(nèi)部控制管理范疇看，對現(xiàn)金流實施的內(nèi)部控制屬于其中的一個控制活動單元，僅是內(nèi)部控制業(yè)務(wù)層面控制中的資金活動控制；從財務(wù)管理范疇看，針對現(xiàn)金流的管理屬于其中一項財務(wù)管理行為，與內(nèi)部控制趨于同一個管理層次。內(nèi)部控制是企業(yè)管理的一種手段，只有充分發(fā)揮它真正的作用，效果才能在現(xiàn)金流活動中得到體現(xiàn)，所以企業(yè)上下應(yīng)更好地在現(xiàn)金流活動中貫徹執(zhí)行內(nèi)部控制制度，將現(xiàn)金流控制在科學、合理的水平，使企業(yè)價值得到提升，市場價值得以體現(xiàn)，市場競爭能力不斷增強，促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略目標，助力完成企業(yè)使命。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制主要缺陷

（一）控制環(huán)境要素分析。從企業(yè)治理層和管理層的重視程度來看，很多企業(yè)并未制定出結(jié)合企業(yè)實際情況的現(xiàn)金流管理制度，而是將國家的有關(guān)法律法規(guī)拿過來生搬硬套。盡管現(xiàn)金流管理在企業(yè)的正常經(jīng)營中占據(jù)著重要的位置，但依然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)不重視內(nèi)控制度對現(xiàn)金流管理監(jiān)督的作用，且沒有構(gòu)建完整的現(xiàn)金流管理機制。在分析企業(yè)外部財務(wù)報表和評估企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的真實狀況時，往往更關(guān)注盈虧平衡利潤，而缺乏對現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金凈額的關(guān)注，造成的后果是易導致部門員工選擇性地忽視現(xiàn)金流，而更加重視結(jié)果指標，盲目提高賒銷占比，雖然營業(yè)額和利潤會顯著提高，但也造成了資金回籠緩慢或者壞賬等風險的發(fā)生。

在人員方面，專業(yè)的高素質(zhì)的財務(wù)人員及信息管理人員配備不足，或者企業(yè)對專業(yè)人員吸納不足、培養(yǎng)不到位，導致企業(yè)內(nèi)部的財會人員沒有與企業(yè)業(yè)務(wù)性質(zhì)和復雜程度適配的勝任能力，現(xiàn)金流內(nèi)控相關(guān)的理念與知識不充足。另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)與企業(yè)的發(fā)展進程或者明確的職責劃分和崗位不匹配，更容易造成資金挪用等違法行為，并且若缺乏客觀公正的獎懲機制，難以避免員工推卸責任造成的不良影響，不利于企業(yè)良好文化的形成。

（二）風險評估要素分析。企業(yè)風險防范制度是處理財務(wù)風險的主要依據(jù)，制度內(nèi)容應(yīng)包括對企業(yè)經(jīng)營風險的識別與評估、制定風險應(yīng)對措施等環(huán)節(jié)。企業(yè)風險防范體系是否完善，影響企業(yè)控制財務(wù)風險的有效性。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風險防范主要以財務(wù)部門為主，并沒有成立風險管理部門的意向和舉措。例如，房地產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)中心在進行一些項目的投標時，只編制工程投標文件，對按完工進度收取的工程價款能否到期收回，沒有專門的部門進行評估，從而導致有些工程完工后或正處于施工期時，發(fā)生一些不可控因素，給公司造成重大經(jīng)濟損失。因此，不能完全滿足新形勢下企業(yè)風險評價的需求，且降低了企業(yè)風險控制能力，從而影響了企業(yè)風險控制的有效性。還有公司沒有設(shè)立對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有預警作用的指標，特別是對現(xiàn)金流表示短缺的預警信號指標。

（三）信息與溝通要素分析。在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，對于財務(wù)部門匯報的資金情況，管理層更多關(guān)注的是資金的來源與去向，以及訂單的結(jié)算情況，對于資金的存量、流量分析重視不夠，對于財務(wù)人員上報的各項報告，也沒有進行工作業(yè)績評價，久而久之，使得財務(wù)人員喪失了溝通的積極性，而管理層也因此失去了對風險進行事前、事中控制的機會。信息溝通的不通暢，嚴重妨礙了現(xiàn)金流內(nèi)部控制目標的實現(xiàn)，使企業(yè)在迅速做出反應(yīng)應(yīng)對相關(guān)環(huán)境變化時失去先機。

（四）控制活動要素分析。從當前實際來看，房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對現(xiàn)金流內(nèi)部控制中存在的問題，都建立了一些內(nèi)部控制制度，但是在個別制度規(guī)劃方面還是有所缺失。例如，企業(yè)內(nèi)在現(xiàn)金支出的授權(quán)審批過程中基本都實行了職責分離，為相關(guān)人員進行了職責與權(quán)力的劃分，符合控制活動的要求，但是在現(xiàn)金收入時，企業(yè)沒有設(shè)立一定的授權(quán)審批，而是直接由有關(guān)的部門處理。這種制度下有可能引發(fā)員工做出資金貪污、挪用等不利于企業(yè)發(fā)展的行為。

（五）內(nèi)部監(jiān)督要素分析。一些房地產(chǎn)企業(yè)出于人力資源成本的考慮，壓縮了內(nèi)部審計機構(gòu)的編制，使得內(nèi)審機構(gòu)或是形同虛設(shè)，或是隸屬于財務(wù)部門，即使設(shè)立審計處，也只是不定期對各分公司財務(wù)情況進行短期審計，沒有長期、系統(tǒng)地進行規(guī)劃，且由于審計處人員有限，一般只對現(xiàn)金流出情況進行審計，對現(xiàn)金流入的客觀性、及時性缺少應(yīng)有的審計。審計的對象通常僅針對財務(wù)部門，目的是為了保證各種財務(wù)報表數(shù)據(jù)的真實性，忽視了內(nèi)部審計對其他部門工作的調(diào)查、評估作用。最終使得房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的內(nèi)部控制管理得不到有效監(jiān)督。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制建議

（一）提高對現(xiàn)金流內(nèi)部控制的重視。企業(yè)應(yīng)該強化現(xiàn)金流管控意識，在財務(wù)管理中，現(xiàn)金流是決定企業(yè)正常經(jīng)營的關(guān)鍵因素。在一個有效的資本市場中，企業(yè)的價值很大程度上取決于投資者對企業(yè)資產(chǎn)的估值，估值水平取決于企業(yè)未來的現(xiàn)金流和投資者的預期投資凈生產(chǎn)力。現(xiàn)金流入越充裕，企業(yè)的投資風險越小，投資者要求的收益率越低，企業(yè)價值越大。因此，上市企業(yè)應(yīng)更加重視現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理和發(fā)展中的價值，將現(xiàn)金流管理的理念和意識灌輸?shù)截攧?wù)管理的各個方面。

與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要重視現(xiàn)金流內(nèi)部控制體系的構(gòu)建，員工積極參與，通過發(fā)揮各部門的協(xié)同、協(xié)作，形成有效的管理體制。在業(yè)績考核中要把現(xiàn)金流加入進來，并加入到考核結(jié)果指標中，不能只注重利潤而忽視科學有效地進行現(xiàn)金流管理帶來的效果。與此同時，提高企業(yè)內(nèi)部控制的重視程度，讓所有員工充分認識到現(xiàn)金流內(nèi)部控制的重要性。增強對企業(yè)員工現(xiàn)金流內(nèi)控知識的培訓，督促員工認真、科學地對待資金。制定規(guī)范科學的獎懲制度，劃分明確的責任機制，由人力資源部入手，全面進行有關(guān)員工在招聘、培訓、考核、咨詢、晉升和薪酬等方面的機制設(shè)計。

（二）加強財務(wù)風險防范。專業(yè)人員應(yīng)盡早設(shè)立科學的財務(wù)風險管理機構(gòu)，用以應(yīng)對企業(yè)運行出現(xiàn)的問題。同時，在企業(yè)財務(wù)風險防范方面的力度要不斷加強，確保能夠更好地管理控制財務(wù)風險，要對現(xiàn)金流進行科學的評價與分析，并在每年、每季度或者每月定期對企業(yè)現(xiàn)金流進行風險評估。此外，還可以在房地產(chǎn)企業(yè)中建立完整的風險防范預警機制，這是企業(yè)內(nèi)控對現(xiàn)金流管理的關(guān)鍵之處。房企可以根據(jù)自身的發(fā)展狀況設(shè)定預警值，一旦現(xiàn)金流到達警戒線，管理層就能很快根據(jù)預警采取一定措施。構(gòu)建一個相對完善的會計系統(tǒng)，對于加強內(nèi)部控制對現(xiàn)金流的控制力度有很大的作用。

（三）完善企業(yè)信息平臺，強化企業(yè)內(nèi)部溝通。與財務(wù)報告相關(guān)的信息系統(tǒng)包括用已生成、記錄、處理和報告交易事項和情況，對相關(guān)資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益履行經(jīng)營管理責任的程序和記錄。因此，一旦信息無法在企業(yè)內(nèi)進行及時溝通，有可能影響到整個財務(wù)報表并關(guān)系到企業(yè)現(xiàn)金流的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多關(guān)注企業(yè)經(jīng)營管理中的各種現(xiàn)金流量信息的交流和溝通情況，方便員工搜集與企業(yè)經(jīng)營、管理和控制等有關(guān)的信息，也包括企業(yè)管理者對員工績效的評價。在信息搜集和整理方面，不僅要注重內(nèi)部信息，還要對外部信息進行搜集和整理；在信息交流方面，企業(yè)管理者需要關(guān)注內(nèi)外部信息進行交流的方式和渠道；而在信息技術(shù)方面，企業(yè)需要關(guān)注控制信息系統(tǒng)。通過定期或不定期的監(jiān)督審查制度，通過實地檢查，及時掌握公司生產(chǎn)經(jīng)營情況。

（四）構(gòu)建企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制制度。在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的過程中，要完善企業(yè)的現(xiàn)金流內(nèi)控制度，包括與授權(quán)、業(yè)績評價、信息處理、實物控制和職責分離等相關(guān)的活動。要將交易授權(quán)、交易記錄以及資金保管等職責分配到不同員工，以防范同一員工在履行多項職責時可能發(fā)生的舞弊或錯誤。如，做現(xiàn)金借方科目的人不做現(xiàn)金貸方，即該員工是做應(yīng)收賬款的，他就不能去做收入的賬，因為借、貸方最終要核對是否一致；做明細賬的人不做總賬，因為明細賬做好后需要和總賬進行核對，查看是否相符。除此之外，企業(yè)要加強對事中現(xiàn)金流流向的監(jiān)控與跟蹤，嚴格資金審批制度，對公司現(xiàn)金流集中管理，有效降低企業(yè)資金成本，達到利益最大化的目的，且可以全面地了解公司日常運營的支出費用情況，做到科學合理的調(diào)整。

（五）加強對現(xiàn)金流的監(jiān)督。建立完善的監(jiān)督制度，是房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的保障。企業(yè)內(nèi)部要設(shè)立獨立的監(jiān)督部門，進行日常的監(jiān)督檢查工作，同時應(yīng)該不定期聘請外部的審計機構(gòu)進行復核，使得公司財務(wù)日益完善，最大限度地降低公司的財務(wù)風險。監(jiān)督部門要不斷加強現(xiàn)金流監(jiān)控力度，做好相應(yīng)的審核工作。通過不斷加強企業(yè)現(xiàn)金流監(jiān)控，能夠保證財務(wù)審計工作的順利開展，提高財務(wù)人員的工作質(zhì)量。企業(yè)可以通過內(nèi)審人員提供的資金報告，分析企業(yè)資金流動的方向和大小，建立完整的現(xiàn)金流管理制度，當實際現(xiàn)金流動與所記載賬目不符時，要進一步進行審計工作，在審計工作中利用專業(yè)知識和個人經(jīng)驗制定合理的審計“標準線”，一旦觸碰要提高警惕，在“寧可錯殺，不可放過”的原則上保證現(xiàn)金流動財務(wù)數(shù)據(jù)記錄的真實性和完整性。

綜上所述，通過提高對現(xiàn)金流內(nèi)部控制的重視，加強財務(wù)風險的防范，完善企業(yè)信息平臺、強化企業(yè)內(nèi)部溝通，構(gòu)建企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)控制度，加強對現(xiàn)金流的監(jiān)督等能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)完善現(xiàn)金流內(nèi)部控制體系，幫助企業(yè)更加穩(wěn)定地運行，進一步提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)實物與資金的配比，減少資金占用，促進現(xiàn)金回收以及加快現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，進一步提升企業(yè)價值。