新形勢下房地產企業稅務風險分析

顓玉娥

（河北天圣房地產開發有限責任公司，河 北滄州 061000）

自營改增以來，國家減稅降費力度不斷增加，針對各行各業稅負過重提出了諸多稅收優惠政策，為企業提供了更多籌劃空間。但企業具體籌劃效益和其稅務管理水平、稅務監管力度等有著直接的關系。而目前，多數房地產企業稅務管理體系還不夠健全，金稅四期下稅務稽查力度又持續增強，加大企業稅務風險。分析當前環境下企業涉稅風險點、研究稅務風險成因，對房地產企業健全稅務管理體系、提高稅務籌劃效益有著積極的意義。

一、新形勢下房地產企業稅務風險特點及管理目標

房地產企業項目開發環節多、周期長，具有高投資、業務發展區域性強等特點，涉及開發、施工、銷售等多個領域，這樣使得房地產企業常需要繳納增值稅、企業所得稅、印花稅、土地增值稅、城建稅及附加等多項稅種，稅務工作較為復雜，難度加高，這也使得企業稅務風險存在以下特點：第一，積累性。稅務風險的存在并不能自主化解，企業在經營中出現稅務風險卻未及時采取措施解決時，存在的稅務風險并不會隨企業戰略調整、發展而消散，會逐漸累積，風險帶來的影響不斷擴散，給企業帶來嚴重的損失[1]。第二，多變性。導致企業稅務籌劃失敗的因素包括外部政策變動、內部稅務管理水平、涉稅事項管控力等，這也使得稅務風險的形成原因多樣化，即基于風險成因角度的稅務風險具有多變性。第三，可控性。房地產企業稅務風險的形成雖然有多種因素影響，但分析出關鍵影響成因后，企業可以針對性地采取措施，避免發生原則上的問題，將風險影響控制在最小化，并盡可能地享受稅務籌劃帶來的節稅優勢。第四，廣泛性。在房地產項目開發中，各環節都存在涉稅事項，這也使得企業稅務風險存在于經營管理的各個階段。

基于稅務風險特點，房地產企業在稅務風險管理中，其主要目標為：第一，保證企業決策的合法合規。從短期來看，稅務籌劃是企業降低稅負壓力、降低經營成本的重要手段，管控稅務風險能夠幫助房地產企業合理籌劃，避免出現違法行為。而從企業中長期發展來看，從各行業所享受的稅收優惠政策可以分析出國家重點發展傾向，比如當前國家扶持力度大力傾向于高新技術、軟件、芯片等企業，企業可以基于此逐漸改變自身經營方向，轉變投融資戰略。因而在企業戰略規劃中，企業需將稅務風險納入考慮，保證企業戰略決策符合相關法律規定，達到預期經營目標。第二，涉稅事項會計處理合法。企業會計準則和稅法在計量屬性、所遵循的原則等方面存在差異，房地產企業在進行相關會計處理時，對于稅法規定和會計制度要求不同的，應以稅法為原則進行納稅調整。如若沒有明確的規定，但由于稅務機關和企業在認知上存在差異，對企業涉稅事項會計處理有不同看法的，應靈活運用稅法維護企業利益[2]。第三，納稅申報及稅款繳納合法。房地產企業可以利用稅收政策、稅法規定等適當遞延納稅時間，比如近年來受疫情影響，國家出臺的《關于應對新冠肺炎疫情影響防范和化解房地產市場風險的若干意見》指出，受疫情影響經營發生困難的，可以在延長2月份申報納稅期限的基礎上，依法申請繼續延期繳納稅額。房地產企業可以充分利用政策優惠，但必須要在規定的時間內繳足稅額，比如《意見》對于申請延期繳納稅款的，最長延續期限不得超過3個月，企業應把控好納稅時點，按照規定提交各類材料延長優惠時間，如果漏報且企業也未繳稅，就會被認定為偷稅漏稅，增加不必要的處罰損失。第四，日常資料管理合法。企業需按照稅法規定要求進行稅務登記，嚴格按照流程辦理手續；依據規定設置賬簿，做好備案和保管；依據要求對經營中的各項涉稅資料進行歸檔，做好保管工作。

二、房地產企業經營中的涉稅風險點

（一）拿地環節

在拿地環節，房地產企業主要需要繳納的稅種包括城鎮土地使用稅、契稅、印花稅等，依據稅法規定，企業取得土地使用權的次月為城鎮土地使用稅的納稅義務發生時點，不過部分企業人員將其理解為未取得土地時便不需要繳稅，因而很容易產生未及時納稅的稅務風險。比如A房地產企業和B市的國土資源局簽訂合同，雙方約定6月履約，合同價款為1596萬元。但由于種種原因，B市國土資源局未在合同約定的時間內交付土地，A企業也未簽訂補充條款。在企業納稅申報時，A企業會計人員認為由于土地未交付，實際交易未發生，因而不需要申報城鎮土地使用稅，故未申報。后來稅務機關稽查到這一問題，雖然A企業通過及時溝通，避免被處罰，但浪費了諸多人力物力。另外，土地增值稅雖然為預繳，但后期需要進行清算，因而在拿地階段取得的支付憑證、價值評估報告、收款單據、拆遷補償文件等資料是否齊全，保管是否嚴謹等，是影響土地增值稅清算的重要因素，一旦資料不齊，就會存在開發成本不能全額進行抵扣的問題，增加多繳稅風險。

（二）施工階段

施工階段的涉稅風險包括：第一，進項稅額抵扣風險。部分進項稅額不滿足抵扣條件，比如用于非正常損失項目的進項稅額（企業管理不善造成的貨物丟失、被盜或是因違背法律要求使得貨物被沒收等情形）、用于簡易計稅、免稅項目等的進項稅額，但部分企業處理不當，仍然用于一般計稅時，會產生多抵扣增值稅的風險。第二，發票取得方面的風險。施工階段各類材料的采購、勞動力的獲取等都涉及到成本支出，依據稅法規定，只有取得合規的發票才能進行進項抵扣或稅前扣除。但在材料采購中，供應商分為一般納稅人、小規模納稅人和個體戶三類，不同納稅人身份給房地產企業帶來的稅籌效果不同，選擇哪些供應商直接影響到取得的發票能否滿足預期籌劃需求。而在勞動力選擇上也存在是直接招募還是找當地勞動中介公司合作的選擇。另外，在施工階段需要開具大量的發票，發票審查任務量重，容易存在抬頭開錯票的問題，甚至是還可能存在虛開發票，違背稅法規定，產生稅務風險[3]。

（三）銷售階段

銷售階段主要存在的稅務風險在收入確認時間的選擇、各項費用憑證的取得是否合規以及土地增值稅的預繳等工作中[4]。比如在簽訂預售合同時，將裝飾費用、管道費用等代收費用和房屋價格簽訂在同一合同中，未單獨分開核算，導致房地產企業在計算應納稅額時，需要按照價格綜合計稅，增加了房地產企業應納稅款。

（四）清算階段

項目清算階段主要涉及土地增值稅的清算，涉稅風險點主要在土地增值稅清算時點的選擇、相關資料憑證的準備等方面。其中，在清算時間的選擇上，由于土地增值稅的清算包括“可清算”和“應清算”兩種，其中應清算是指房地產項目已經全部竣工，且完成了銷售后，才達到清算條件。而可清算則是稅務機關有權依據企業實際情況通知其進行清算，企業被動進行清算。對于房地產企業而言，其應結合市場、開發狀況，在項目竣工前，如果還有部分發票未能及時取得，可以先保留部分房源，以此來避免達到應清算狀態。而如果企業財務人員測算預繳的土地增值稅要高于實際應繳納的土地增值稅，則房地產企業應對銷售周期進行合理調整，讓企業主動達到“應清算”狀態，從而提前申請進行土地增值稅清算退稅，釋放被占用的資金。另外，工程規劃許可證、預售許可證等相關資料的準備是否充分，關系到企業能否及時進行清算，以及自身申報的清算數據是否和稅務機關相一致問題，如果不一致，就會存在爭議，產生稅務風險。如果房地產企業自身稅務籌劃能力有限，或是項目涉稅事項較為復雜，房地產企業可以選擇尋求資質良好、行業信用度高的稅務師事務所尋求幫助，依據機構專用水平科學開展土地增值稅清算工作，出具客觀、公正的清算報告。

三、房地產企業稅務風險成因分析

（一）外部因素

1.政策環境

企業稅務籌劃工作的開展以國家出臺的稅法、稅收政策等為依據，當政策環境發生變動時，企業稅務籌劃思路、技巧等也因隨之改變，否則就可能會發生稅務籌劃方案不符合稅法規定的情況，增加企業納稅風險。尤其是隨金稅四期系統的上線，將房地產企業非稅信息也納入監管范圍，從以票控稅轉向以數治稅，監管越發嚴格，不合規的稅籌技巧將更容易被監測出來，不再能蒙混過關。

2.稅務機關自由裁量權

企業經濟活動在不斷變化和創新，企業在根據經濟活動找適宜的稅收優惠政策時，常由于稅收優惠政策的界定不夠明晰而出現疑問，此時便需要企業及時和稅務機關進行溝通，了解稅務機關對相關涉稅事項的判定情況。但針對稅收相關法律、政策的解讀，不同稅務機關可能存在一些差異，涉及異地項目施工時，如果未及時了解當地稅務機關涉稅事項判定規則，在其他地區適用的籌劃手段可能不被當地稅務機關認可，從而使得企業被迫進行納稅調整，增加多繳稅的風險[5]。

（二）內部因素

1.核算水平

企業所得稅、增值稅等稅種的計算需要以核算結果為依據，而會計核算工作又和企業業財融合、財務共享、部門間信息溝通等有著直接的關系，如果企業信息化建設不到位、部門之間存在信息孤島，必然會導致核算數據不夠全面、精準，核算結果失真，影響企業計稅。

2.管理制度

涉稅事項覆蓋到企業項目開發的各個環節，完善的管理制度關系到企業各涉稅事項的管理辦法能否有效落實，制度能否由相關部門人員有效執行，涉稅風險點是否可以提前預防。如果制度不健全，必然會弱化企業涉稅業務管控力，發生預期外的事故，引發風險。

3.人員能力

復雜的稅務環境下，稅務籌劃、涉稅事項處理以及稅務風險防控措施的制定都對管理人員能力水平提出了較高要求，若企業缺乏專業的稅務管理團隊，必然在稅收政策解讀、納稅申報和登記等各項工作流程制定、涉稅風險手段選擇等方面存在不足，潛在的稅務風險難以得到及時的發現和控制，增加企業的損失。

四、房地產企業加強稅務風險防控的策略

通過對房地產企業面臨的涉稅風險點、稅務風險成因等的分析研究，針對房地產企業稅務風險的防控提出以下對策建議：

（一）營造良好的稅務管理環境

首先，房地產企業需做好思想建設。從高層管理者、各級管理層、項目負責人，到各部門人員，都應積極主動地學習稅務管理相關知識，了解稅務籌劃的意義及給企業帶來的不利影響，在工作中樹立稅務風險防控理念。其次，優化管理組織架構。企業需重新調整現有組織管理架構，設置稅務管理委員會、稅務管理小組以及執行小組，分別負責稅務管理頂層設計、籌劃方案規劃以及具體執行的工作，將稅務風險控制相關責任落實到具體個人，督促各人員嚴格按照制度辦事，保證涉稅風險管理制度、涉稅事項處理要求等可以有效落地。

（二）加強辦稅人員綜合能力

房地產企業一方面需提升招募門檻，盡量招募一些懂稅務、懂政策的稅務管理人才。另一方面，企業也需加大崗中培養力度，優化績效考核機制，在內部形成良性競爭，以此來提升企業稅務管理人員不斷學習、深造的動力，提高人員綜合素養，使得其能更好地幫助企業從復雜、繁瑣的稅法和稅收政策中篩選出適合企業戰略發展、實際經濟活動的優惠政策，協助管理者制定科學的決策和籌劃方案。并以企業涉稅風險點為導向，為稅務管理制度、稅務風險識別評估機制等的建設提供支撐。

（三）搭建稅務風險識別與評估系統

首先，引入風險識別系統，以企業財務指標變動率的配比、項目各環節涉稅風險點作為依據，編制稅務風險清單。企業可以從財務部門、審計部門等抽調組成稅務風險控制小組，定期在各階段工作結束后，對比財務指標的變動，依據稅務風險清單核查是否存在稅務風險，并將識別出的風險信息反饋給負責人，及時向上匯報，由高層領導進行決策。

其次，健全稅務風險評估系統。對前期識別出的風險，部分風險可能發生概率低、帶來的影響也小，如果逐個解決，必然需要消耗大量的人力物力。為此，房地產企業還需積極構建稅務風險評估系統，從發生概率、發生時間以及影響程度三個維度，對稅務風險進行分級排列。比如容易發生或很有可能發生的風險，應納入重點監管范圍；發生時會使得企業需要繳納滯納金或面臨納稅調整，若不及時處理，會不斷累積滯納金的，這類風險應及時處理。

（四）健全稅務風險應對和控制機制

稅務風險應對和控制可以從事前預防、事中應對以及事后補救三方面來進行。首先，在事前階段，分析各環節涉稅風險點，積極自查，結合風險評估測算，及時采取措施預防。其次，在事中階段，當稅務機關核查企業稅務信息，要求提供原始憑證、賬套、相關合同等資料時，企業需認真梳理相關文件，確保沒有遺漏。同時，梳理相關政策，做好心中有數，對法律界定模糊的部分，應和稅務機關及時溝通，據理力爭，爭取和稅務機關達成共識。最后，在復雜的稅務環境下，百密也有一疏，一旦被稅務機關稽查到問題，企業應積極配合，及時繳納罰款，將損失降到最低，避免被拉入納稅黑名單，制約企業發展[6]。

（五）推進信息化建設，加強涉稅信息溝通

房地產企業可以借助大數據、云計算等信息技術，加快稅務管理系統的改革，優化稅務管理系統功能，推動稅務風險管理工作自動化、智能化，提高管理效率。同時，搭建綜合信息共享平臺，實現業財稅信息的實時共享，為稅務風險識別、檢查等提供有力的數據支撐。另外，企業還需與稅務機關建立良好的溝通關系，企業稅務人員應實時關注稅務機關發布的各類文件，及時了解稅法、稅收政策的變動，對政策模糊的條例或存在爭議的涉稅事項，應主動向項目當地稅務機關問詢，確定具體的處理原則，規范稅務籌劃行為，避免后期因和稅務機關發生爭議而產生糾紛。

五、結束語

綜上所述，基于當前多變、復雜的稅收環境下，房地產企業必須認識到稅務風險給自身經營和發展帶來的影響，尤其是隨金稅四期系統的全面覆蓋，現階段的多數房地產企業在稅務管理中還存在不少問題，隱藏諸多稅務風險。企業必須樹立風控意識，營造良好的稅務管理環境，并做好培養專業稅務人才、規范票據管理工作、搭建稅務風險識別評估系統、健全風險控制機制、推進共享建設來提高涉稅信息溝通效率等多層面出發，提高企業稅務風險防控水平，做好稅務籌劃，從而實現預期管理目標。