新型城鎮化背景下房地產開發模式轉型研究

陳 潔

（淄博市住房和城鄉建設保障服務中心，山東 淄博 255000）

我國持續推進新型城鎮化，將GDP作為指導的傳統城鎮化逐漸轉變成為新型城鎮化，所表現出的特點為：提供公共服務與創造就業機會。而基于新型城鎮化背景下，房地產企業的發展也應當進行不斷的調整與優化。新型城鎮化發展規劃中的有關要求也會對房地產開發模式產生一定的影響。從而使房地產企業不僅獲得了新的發展契機，同時還會面臨更加嚴峻的挑戰。由此，本文針對新型城鎮化背景下房地產開發模式轉型進行研究，并基于房地產行業的發展現狀提出相應的轉型策略，具備了重要的現實意義。

一、相關概念簡介

（一）新型城鎮化概述

筆者通過查閱現有相關研究文獻，發現由于研究的側重點不同，因此所界定的新型城鎮化概念也存在一定差異，結合本文的研究側重點，認為：新型城鎮化指的是基于對民生、穩定發展及質量提升的追求為基礎，具備了平等、幸福、轉型、綠色及可持續發展等特點的發展規劃，新型城鎮化發展的主要目標在于健康、集約，重視區域的統籌調整、低碳轉型、產業升級、生態文明、集約效率、制度創新及制度改革等[1]。

（二）房地產開發模式概述

房地產開發模式指的是房地產企業為了滿足消費者的需要，在對建設物產品開發的過程中所運用的某種特殊的動作方式。房地產企業在對建筑物產品進行開發與動作時，其中涉及融資、土地購置、規劃設計、建設施工及產品銷售等環節，各種開發模式在實施過程中的某個或幾個環節具備了明顯的特殊性，此類特殊性的動作方式與其他模式之間存在著明顯的差異。

（三）房地產開發模式轉型概述

對于房地產開發模式轉型來說，其指的是因受到客觀條件的改變影響，從而導致現行的房地產開發模式隨之發生改變，或調整。我國的房地產開發模式并不是沒有變化的，其會伴隨著外部環境的改變，以及自身存在的問題而持續進行調整。目前，外部環境的不斷變化，其中包括了新型城鎮化規劃的落實，導致現階段房地產開發模式在發展過程中存在的問題越來越明顯。傳統的開發模式早已無法滿足新型城鎮化的相關要求。房地產企業應當明確開發模式轉型的途徑，促進自身的發展創新，以此有效解決發展過程中存在的各種問題，順應發展新環境，如此才能保證房地產企業實現平穩發展。

二、我國房地產開發存在的問題及模式分析

（一）國內房地產開發存在的問題

首先，資源、能源的利用率偏低，碳排放量較高。一直以來，我國的房地產行業和相關產業，包括了制造業、建筑業等均存在著能源消耗大、資源利用率偏低及污染物排放超標等多種問題。因此，近年來我國倡導將節能環保、綠色低碳為特征的建筑物作為房地產行業未來發展的主要方向。伴隨著全球環境的不斷惡化，大氣污染的日益嚴重，從而使得社會大眾越來越關注低碳化的生活與生產，低碳經濟早已逐漸成籽各個國家社會經濟發展的一大趨勢。但是，綠色建筑在我國剛剛出現，因此，依然需要解決其中存在的一些問題，如此也對我國的房地產行業的能源開發及資源利用等能力提出了更高的要求，與此同時，還需要采取可行性的策略降低碳排放量，從而為房地產行業的綠色、低碳建筑開發提供保障[2]。

其次，生產方式過于滯后，施工效率偏低。房地產開發與建筑行業之間存在著極其緊密的關系，而房地產項目的建設施工也成為房地產開發過程中重要的組成部分，施工環節中存在的各種問題也成籽房地產開發模式急需解決的主要問題。我國的建筑行業經過長期發展，現階段，依然將現場施工作為主要內容，所運用的施工方式大多為：半人工、半機械化的方式。這種施工方式需要消耗大量的資源與能源，由于利用率偏低，所以，其不符合發展綠色、低碳建筑的理念。并且，這種施工方式的生產效率偏低，缺乏科技含量，建筑的施工周期也相對信長，如此也使得建筑的施工成本持續增加。采用這種施工模式，當施工周期確定以后，假如降低施工成本，那么建筑的整體質量就可能隨之下降，甚至可能產生各種問題和糾紛。而對于房地產企業來說，在開發過程中要想充分提升本企業的經濟效益，就必須注重及時解決施工方面存在的成本和質量等方面存在的問題，大力落實傳統施工方式的轉型，以此促進建筑行業的穩定發展，進而為房地產開發模式轉型夯實基礎。

最后，融資渠道單一、過于依賴銀行資金。房地產行業的發展需要資金作為重要支撐，并且由于行業具備了投資規模較大、運轉周期較長、風險較高等多種特征，從而導致房地產企業在項目開發過程中需要大量的運轉資金，但是，房地產企業的融資關系著項目的順利建設，同時，其還會對房地產企業的穩定發展產生一定的影響。就目前我國房地產企業融資的實際情況來看，其融資渠道較為單一，圩依賴于銀行貸款等問題，行業中大部分企業均是通過向銀行申請信貸資金，或者提前銷售商品房等方法進行融資，將其作為項目開發與建設的主要融資渠道，如此也致使房地產企業在融資方面受到了嚴重的限制。并且，不斷向銀行貸款也會導致房地產企業的財務支出持續上漲，假如項目的開發與銷售過程中出現問題，那么，可能會導致企業財務發生連鎖反應，從而使房地產企業的資金運轉面臨極大的風險。

（二）國內房地產開發模式分析

目前，我國房地產開發模式主要分為：

1.住宅型房地產開發模式

這里所說的住宅指的是房地產企業所開發銷售的商品住宅，通常包括了：普通住宅、別墅、花園式洋房及公寓等。住宅型房地產開發械是我國所有房地產開發模式中最早出現與發展的一種模式，其屬于基礎型開發模式，很多地產開發規模均由其所衍生出來的。住宅地產開發模式存在著一些共同的特點，即住宅的地產開發的主要目的在于滿足社會大眾的居住需求，因此，住宅項目的規劃與設計必須將居住舒適度與便利性為著眼點，重視房型、基礎設施及配套景觀等元素；項目的融資方式主要是向銀行申請貸款，預售房產也是企業彌補資金不足的主要方式之五。另外，住宅項目能夠進行分期建設，通過分期銷售的方式回籠資金，然后再將資金投入到后續項目的開發中，以此避免一次性投資導致資金出現不足的問題，與商業地產及其他地產的開發相比，住宅地產開發所面臨的融資壓力偏低[3]。

2.商業型地產開發模式

商業性地產開發指的是用于商業經營的地產開發項目，其中主要包括了：會展中心、寫字樓、酒店、購物中心、娛樂中心及餐飲場所等。城市綜合體是一種高端的商業型地產，其具備了較強的綜合性，目前，其開發模式在我國商業類地產開發中比較常見。

3.旅游型地產開發模式

旅游型地產開發是房地產行業與旅游行業相互融合的一種地產開發模式，其依托旅游景區的自然景點、歷史文化、人文資源等，主要用于游客的度假、觀光、休養與商務等活動，為游客提供住宿餐飲、休閑度假、商務會議等服務，以及旅游物業項目。旅游型地產所具備的突出特征為過于依賴于旅游景觀，注重對外界環境進行科學合理的規劃、設計，以及建設相配套的基礎設施。其規劃設計強調人性化，要求滿足游客的休閑度假等方面的需求，項目開發的前期準備工作是極其重要的內容，并且，其開發資金的需求量較大。

除了以上幾種類型的房地產開發模式之外，還有養老型、產業園型等其他一些開發模式。

三、基于新型城鎮化背景下，我國房地產開發面臨的挑戰與機遇

（一）面臨低碳環保發展方面的挑戰

對于新型城鎮化發展規劃來說，其是我國推進現代化建設戰略所需要完成的重要歷史任務，同時還是促進我國經濟穩定發展的重要保障。新型城鎮化與我國經濟的轉型發展之間存在著緊密地聯系。我國于2014年3月出臺了《國家新型城鎮化規劃（2014-2020）》。規劃是新時期我國新型城鎮化穩定發展的根本性、宏觀型的規劃。其明確了我國城鎮發展的新思路，同時也強調有序推動農業流動人口的市民化、對城鎮化的形態與布局進行優化、持續強化城市可持續發展的能力、推進城鄉一體化發展。由此可知，我國的新型城鎮化規劃強調是將人民放在主體地位。所以，對于房地產行業而言，應當充分發揮本行業的配套性、支柱性作用，必然成為行業發展的重要保證，同時民生定位也不可更改。新型城鎮化使得我國社會與經濟的眾多領域受到巨大的影響，尤其是房地產行業。而新型城鎮化能夠為房地產行業創造何種機遇，房地產行業因新型城鎮化的實施又會面臨哪些方面的挑戰等，有效解決這些問題，必將有利于我國房地產行業開發模式的轉型。

（二）農業流動人口與市民化提升了住房需求

新型城鎮化的落實，要求實現農業流動人口的市民化，因此，農業流動人口必須享有城鎮的基本配套設施與公共服務。市民化的落實，需要逐步提高流動人口在就業、基本養老、子女教育、醫療保險、住房保障及衛生條件等方面的服務，如此才能使城鎮的吸引力明顯提高，促使流動人口的住房需求增加，從而為房地產市場創造機遇[4]。

（三）城市產業結構升級、消費需求不斷增長

我國出臺的《國家新型城鎮化規劃》中明確要求：必須貫徹落實綠色建筑行動計劃，建立健全綠色的認證與標準體系，增強執行力度，推進現有建筑的節能改造，大力發展環保建材，促進建筑的工業化發展。《國家新型城鎮化規劃》強調貫徹落實生態文明建設，將生態文明觀念充分融入城市的發展全程中，從而促使生活、生產方式及消費模式的綠色化。

長期以來，房地產行業都是我國的能源消耗最大的一個行業，因此，其首先需要解決的問題就是推進綠色城市的建設。2012年，我國的城市的綠色建筑的數量在新建建筑總數量中的所占的比例僅為2%，基于此，《國家新型城鎮化規劃》中提出了：到2020年我國城鎮中的綠色建筑數量在新建建筑總數量中所占比例應當達到50%。這一發展任務是極其艱巨的。要想有效應對這一挑戰，房地產企業應當注重采用各種科學合理的策略，注重綠色環保型建筑項目的開發與建設，注重研發與應用各種環保技術與綠色建材，落實綠色建筑行動計劃，與此同時，加快推進現有住宅建筑的節能改造工作。在房地產開發與建設過程中，大力推廣與應用各種新技術、新設備、新材料及新工藝。

（四）產業發展拉動房地產行業的快速發展

對于各個產業來說，要想實現穩定發展就必須具備相適應的空間與載體。近年來，我國的工業地產獲得了良好的發展契機。所以，房地產企業應當抓住新型城鎮化的契機，增強產業的支撐，注重建立產業發展的平臺。實際上，工業地產的快速發展也必須遵守“城市產業一體化”的理念。不僅應好重視工業地產的開發，以及配套設施的建立健全，同時還應當強化招商引資的能力，注重與地區產業結構的轉型升級相結合，引領產業發展。反之，由于產業的支撐力度較弱，新建城市或地區會出現“空殼”的現象。所以，強化產業支撐能力也是新型城鎮化對房地產開展模式轉型提出的要求，同時，也是房地產企業所面臨的嚴峻挑戰。

四、新型城鎮化背景下房地產開發模式轉型對策

（一）注重轉變傳統的高能耗模式

首先，政府需要制定完善的低碳建筑評估標準，或者構建起健全的能耗識別體系。我國的房地產低碳化發展應當根據我國的基本國情制定評價標準。如此不僅可以保障我國的監管部門有法可依；同時，還可以使房地產企業有律可循。另外，消費者也能夠將其作為根據，從而在選擇住房時對低碳型住房更有信心。房地產低碳化標準的重點在于設計低碳化原則，低碳化施工技術及低碳化等級識別等，評估房地產企業所開發的建筑物是否符合低碳房地產的標準。

其次，強化引導與宣傳的力度，以此使廣大消費者對低碳住房有更全面的了解，并逐漸接受低碳住房。房地產低碳化發展應當將消費市場作為出發點。注重轉變傳統的高能耗模式。激發消費者購置低碳型住房的積極性，鼓勵房地產企業開發低碳型房地產。并且房地產企業應和與政府在低碳宣傳方面做好協調配合，大力宣傳低碳化城市生活，正確引導消費者進行綠色、健康式消費。持續向廣大消費者普及低碳化建筑的相關知識與理念，如此才有利于保證低碳房地產行業的平穩發展。

（二）注重轉變傳統的建筑模式

現階段，我國房地產企業所沿用的依然是傳統的建筑模式，這種生產方式過于落后，施工效率偏低。所以，房地產企業應當將傳統的開發模式轉變成為產業化建筑模式，如此才能有效解決當前建筑生產“半人工、半機械”式，粗放化施工等多種問題。產業化建筑模式主要指的是采用現代化的管理理念，針對建筑物的施工過程實施標準化的規劃與設計，以此有效提升房地產企業的生產效率，以及提高建筑物施工的整體質量，與此同時，還可以明顯降低企業的施工成本，節約資源與能源的消耗。房地產開發模式在向產業化建筑模式轉型的過程中，產品質量及生產效率均可以得到明顯的提高，建筑物的使用壽命也可以得到延長，施工成本降低的同時，企業的經濟效益也得到提高。

（三）注重轉變傳統的融資模式

目前，大部分房地產企業的融資模式主要依賴于銀行資金，如此也導致企業在發展過程中面臨著極大的資金風險，并且融資渠道過于單一。伴隨著行業的快速發展，以及投資額的持續增加，如果融資渠道過于單一會使得房地產企業的資金需求無法得到滿足。所以，房地產企業應持續拓寬融資渠道，融資模式的創新指的是企業通過拓寬融資渠道，有效打破傳統融資渠道單一的禁錮，使融資模式更加多樣，可以和銀行加強合作，以及采用金融板塊、小股操盤模式，以及投資依托基金等方式拓展融資渠道。

（四）注重轉變傳統的物業服務模式

房地產企業應注重轉變傳統的物業服務模式，為居民、社區及城市提供公共服務，為社區的商業中心。體育中心、教育、醫療及養老機構建立健全配套設施，而其他設施則可以根據服務對象的需求進行集中配置。房地產企業在項目的規劃、設計中，需考慮建設完善的公共服務設施，注重引進教育、醫療等資源，強化與有關機構的合作與溝通，增強自身的資源配置能力，同時，為引進配套的機構創造良好的環境[5]。

（五）注重轉變傳統的物業開發模式

注重將傳統的單一式物業開發模式轉變成為集成式立體城市模式，立體城市看似一種“緊湊型”的建筑體系，實際上，其屬于融合了綠色低碳、商住均衡、產業先導、生活和諧、持續發展及技術先進于一體的現代小型城市，其中涵蓋了立體城市開發模式。立體城市模式主要是對我國城市建設中存在的問題進行深入的思考，同時，也是城市土地集中利用、房地產開發與產業融合、綠色生態發展的全面探索，因此，其也符合我國新型城鎮化規劃的相關要求，具備了重要的現實意義。

五、結束語

總而言之，新型城鎮化背景下房地產開發模式的轉型，應當順應新時代發展的要求，在轉型過程中，針對自身存在的各種問題采用相關的有效策略，從而使房地產開發模式得到進一步完善，以此為房地產行業的可持續發展夯實基礎。