產業園區運營團隊體系建設簡述

□文/ 魏懷亮

（杭州大賦科技有限公司 浙江·杭州）

［提要］ 產業園區是滿足辦公、生產功能的商業地產，一般分工業產業園和辦公產業園，園區運營商主要服務于入駐企業。近代商業的迅猛發展，對于行業內的相關企業所需要建設的人才隊伍也提出不同的要求，以服務不斷升級的產業園區運營企業，不斷滿足時代對行業的要求。

人才作為產業園區“智慧化”建設中的核心要素之一，其聚集可以產生信息共享、知識溢出、創新等經濟性效應。隨著經濟社會的發展，園區招商管理的研究更傾向于面向市場化方向開展。在當前快速發展的經濟社會，處理協調好招商引資項目所帶來的問題，能夠更好地節省行政、社會、土地等要素資源，推動經濟社會爆發式增長。正因如此，產業園區的人才團隊建設在新的時代也被賦予了更高的要求。

一、產業園區發展的天時地利人和

產業園區是否能得到順利的發展，一般取決于以下因素：第一，房源成本。一般可以分為建設成本、租賃成本、裝修成本。第二，地段。地段是一個園區是否能順利進行招商的關鍵因素。能通過商業預判拿到一個隨著發展，地段變得越來越好的房源，將使得該項目未來的招商運營事半功倍，并實現項目持續穩定的增值。第三，團隊。產業園區的發展和運營離不開前期規劃人才、后期運營人才。良好的前期規劃，在為企業節省相關成本的同時，會爭取到很多政府政策以及金融助力；而通過后期運營人才的標準化和體系化建設，不僅會讓一個園區運營得井井有條，使產業園區的服務能力不斷升級，讓入駐企業獲得更好的入住體驗，也會為產業園區租金以及企業服務產品的價格提升、整體運營的成本降低奠定基礎。

二、產業園區發展層級

通過對產業園區企業進行分類才能充分闡述不同層級的企業所需要的人才和團隊建設情況。除第一層級外，其他每一層級的企業都兼容了這一層級及其以下其他層級的功能和服務。

（一）第一層級，房屋租賃。房屋租賃是產業園區底層基礎。園區運營企業通過自有房源、租賃房源、合營房源等形式，將辦公或工業用的商業地產承包運營，部分企業還會完成房屋的裝修、軟裝工作，再將房源根據當地市場的需求按層、按間或按工位租賃給入駐企業。按照面積收取租金時，一些園區運營企業會通過刻意降低得房率的方式，來牟取暴利，例如60m2的房子按照60%的得房率計算，就可以收取100m2的租金。當然，園區運營企業也會代收物業、水電費用，而代收的水電、能耗等費用一般會稍高于實付費用，這部分的盈利也會用于團隊運營以及相關硬件設備的保養和維護。

（二）第二層級，物業服務。第二層級企業在房屋租賃的基礎上，提供了物業服務，包括基礎的保安、保潔、網絡、水電、衛生間、公共空間的修復工作。有的企業也將前期的建設、裝修工作、園區軟硬件服務設施的制備包含在內，以期為入駐的企業提供更良好的產業園區服務環境。在此基礎上，園區運營企業就多了一份物業服務的收入。當然，以園區運營為核心的中小型園區運營企業，在物業服務方面很難與大型物業公司媲美，尤其在人員素質、服務能力及深度以及服務態度方面都需要著重關注，因為缺乏系統性的相關人才培訓、監督管理能力，擁有物業服務的園區運營企業可能存在著某些服務問題。

（三）第三層級，企業服務。第三層級園區運營企業在前兩層級基礎上，增添了企業的通用服務。其服務范圍一般包含：公司注冊、代理記賬、知識產權、政策申報、融資借貸、法律顧問、企業咨詢、設計規劃、綠植租賃等，其企業服務運營方式分為主營、合營以及外包。企業服務的現金收益一般來源于企業自營的項目，而通過轉介紹等方式，傭金的結算保障機制通常不夠健全。

與此同時，只要不是超大型的園區企業，園區客戶的總體數量以及轉化率相對有限，那么總體能為合作的企業服務類公司提供的有效客戶資源勢必有限，也就難以與企業服務企業形成長期的戰略合作。回歸到產業園區運營的主旨，能讓入駐的企業更好更快發展，一直是產業園區運營所看重的重要指標，那么服務好已入駐的企業是在為其長期發展保駕護航。

（四）第四層級，產業服務。作為園區運營企業，將同一產業鏈的相關企業聚合到同一物理空間當中，甚至通過建設數字園區、平臺，為同一產業鏈條上的企業提供可以共贏的優質土壤。具有產業屬性的園區將具備勢能，這為后續產業招商提供了便利，也會使服務項目整體價值提升。隨著國家對產業園區這一領域的重視，在商業樓宇評定等方面都將“同一產業類型企業聚集”情況作為重要的評分標準和依據，很多園區運營型企業也將通過相關的政策申報獲得政府的一定獎勵。

因為對入駐企業的類型和規模產生要求，產業集聚的招商要求提高了招商門檻，也就意味著要放棄一部分客戶，這將拖慢招商的速度。為了規避這一情況，很多企業會考慮“先招商、再篩選、后替換”的方式，兼顧眼下和長遠利益，逐步完成產業企業集聚，這樣做可以在前期節省房源空置成本，也可以在招商過程中逐步明確要集聚的產業類別，以避免盲目。

（五）第五層級，平臺服務。如果說產業鏈型的產業園區運營企業是為某一條商業主線而提供園區服務，那么提供平臺服務的產業園區運營企業則是通過多個商業產業鏈形成一個面的平臺服務。這樣的企業自身也都在一個或幾個產業當中具有自己的商業布局，甚至很多園區企業就是在本產業母公司做大后布局的子公司，來配合自身發展。

如果說第四層級的產業園區運營企業提供的是一些可以共享的資源和客戶群體的話，那么平臺型企業提供的就是綜合服務、協同發展、項目共建的商業森林。誠然，在這片森林當中存在著叢林法則和優勝劣汰，但是也因為這樣一大片森林的庇護，可以讓在這其中發展的各個企業得以穩步成長。對于園區運營企業來講，構建這樣的平臺也將多獲取一份項目共建甚至股權投資的收益，其所實現的超額收益可能是巨大的。

很多大型企業因為過于專注招募特定行業或規模的企業，而設置了比較高的招商門檻，使得園區招商困難重重，甚至造成巨大損失。因此，無論一家企業的主營業務是什么，決定開始運營園區，就有理由將此項目單獨核算，并且由專業的團隊進行管理，這樣反而能讓相關項目的運營得到更好的保證，甚至更容易與主營的其他業務產生戰略協同，因為專業的人會把專業的工作做好。另外，相關產業鏈合作的過程當中，由一個相對獨立的第三方運營商來撮合、服務，更容易建立初始的信任。

（六）第六層級，商業綜合體。本文中定義的商業綜合體型企業是指：需要在不同的商業平臺上產生商業交互并形成協同效應，能操縱或主宰多個商業平臺發展的企業。構建商業綜合體，會為無數的企業提供發展的機會，建設成為商業綜合體的產業園區勢必在規模上空前強大，并且通過數據賦能等多種方式，將多地區布點的產業園區形成合力。這樣的企業將額外獲得土地發展增值的收益、共建商業體中涌現的相關機會所產生的機會收益以及整體項目的金融收益等。

三、產業園區運營企業團隊體系建設

（一）靜態與動態相結合的基礎人員建設。對于第一層級和第二層級的產業園區運營企業來講，使用“動靜結合”的團隊建設勢在必行，因為在前期招商工作、活動執行的過程當中，高度依賴總部派遣的形式，階段性或周期性地完成較大工作量的任務，當某一區域的招商任務基本完成，或在無園區活動的時間段中，園區所需人員將大幅減少。一般而言，動態中心建設所需要肩負的功能包括：產業園區的前期規劃申報、企業招引、平臺招商、活動策劃統籌、人事財務行政等。靜態小組所肩負的任務包括：園區的物業服務（包括：保安、保潔以及水電網絡等修復工作）、車位及門禁辦理、入駐企業歸檔、續租、房屋帶看、房源介紹、活動招募、活動執行等。具體的人員配置可以依照不同項目的工作權重比例分配。園區體量較小的情況下，一人身兼多職靜態小組工作的通常狀態。

（二）程序平臺服務園區體系建設。SaaS 平臺或S to b 平臺的建設在產業園區運營的過程中有三大核心作用：一是節省人工。將大量的同質化工作交由系統完成（如報修、車位辦理、繳費、企業歸檔等），節省人力成本的同時，提高了從業人員的要求和質量，提高了規范性和服務效率，減少了出錯率。二是沉淀數據。所有層級的園區運營公司將沉淀不同的數據，這些數據的直接價值在于園區可以了解如何更好地招商運營、如何更好地服務企業。三是智能服務程序被開發出來后，可以通過算法不斷迭代，從而提高園區服務體系的服務能力。

（三）產業及企業服務人才。產業及企業服務型團隊主要應用于第三層級和第四層級的公司中，其新增收益核心是產業園區主營、合營項目。在企業服務業務走入正軌之后，企業服務的員工或將兼顧招商甚至運營的部分工作，這有利于和入駐的企業保持黏性關系，再開展企業服務業務，這將比直接在園區當中開展某項企業業務更易產生初始信任。

企業及行業服務的人才需要具備復合型的能力，包括：第一，了解企業生命周期不同節點需要的服務；第二，對園區運營的產業有著深刻的認識，這樣才能在宏觀和微觀上得以結合，為企業提出建設性的建議；第三，辨別歸納能力，準確來說是為一個企業貼標簽的能力，一家企業的哪些問題可以被賦予哪樣標簽，貼了標簽的企業更需要哪類服務，這些內在的聯系都是企業服務的員工需要儲備的技能；第四，營銷和銷售能力，具備營銷能力，才能充分地理解企業目前在運營當中可能遇到的問題，也能理解企業服務項目的自身優勢，以此轉化成為銷售的能力，最終促成合作。

（四）平臺型服務人才。當園區運營到第五、第六層級時，需要的是平臺架構性的人才，其能力大致包括：首先，對本產業和本行業的充分理解。從本行業走出來的人，再進入到這個行業的平臺建設公司當中，會比外行來建設平臺，對微觀體感有著更深入的認識，也會避免很多不易察覺而又至關重要的問題。其次，需要體系建設的能力。平臺的建設需要了解平臺使用者、運營方、合作商等多方的利益訴求，以及所需投入，在設計的過程中要考慮產業鏈上下游的運營商、合作商、用戶之間的種種關系，從滿足需求的角度出發，用平臺解決實際問題。最后，平臺的建設者需要具備環境思維，包括宏觀環境——經濟、社會、科技、文化等，以避免犯宏觀錯誤。當然，還要對用戶使用過程當中的體驗、場景有著實事求是、細致入微的理解。最終對一個程序的運營和發展情況有專業性的見解，也就是具備一定的產品經理思維，這樣才能在功能開發的過程當中，與技術團隊更契合地完成工作的銜接，以保障平臺功能落地。

四、產業園區的部門規劃

（一）運營中心部門

1、綜合部。包括人事、行政、財務的工作職能，隨著公司做大綜合部或可拆分成幾個獨立的部門。

2、招商服務部。覆蓋招商職能，包括線上平臺招商和渠道拓展招商；企業服務職能包括企業走訪，甚至包含一部分咨詢服務等，以此來促進園區主營的企業服務項目發展。

3、規劃部。規劃部需要覆蓋園區申請審核項目申報，戰略制定和運營的宏觀工作，幫助企業完成某些重要申報和共同申報，以及領導接待、大客戶開發等。

4、活動企劃部。活動企劃部覆蓋了活動的策劃、執行、宣傳，也包括了本公司的宣傳工作。

5、信息技術部。在園區企業發展的初期，其工作可能被招商服務部或活動企劃部兼并，工作內容包括平臺的搭建運營、第三方平臺運營規劃、自媒體的運營等。

（二）離散型工作組

1、園區運維。需要完成招商接待、企業信息歸檔、入駐企業日常辦理、費用催繳、企業走訪等。其職能會與招商服務部門有一定重合，大型的企業可以設置矩陣型管理模式。

2、物業部。具備保安、保潔職能以及水電、網絡等硬件的修復職能。

五、產業園區企業團隊需具備的核心能力

（一）產業規劃能力。產業規劃能力是前期園區可以順利落成的基礎，更是一個園區戰略發展運營的核心保障。一個能切合當地實際情況、滿足企業的要求、符合政府趨勢倡導，并且能兼顧招商進度的戰略規劃方案是每一個產業園區發展的動能核心。

（二）園區運營能力。讓入駐企業在園區中得到更良好的運營和發展，是產業園區運營公司長足發展的核心，從服務的內容框架、服務態度和服務能力入手，全面提升園區的運營服務能力，可以在很大程度上保證企業的續租率，延長企業的發展壽命，提高客戶的滿意度，并且有可能產生更多的產業園區與企業的合作機會。

（三）金融資本能力。產業園區發展的過程中，金融資本是基石，是前期的關鍵因素，更是后續發展的保障。產業園區項目前期的投資一般都較為可觀，而隨著產業園區公司的逐步布局，很多新的項目更離不開金融資本的助力；而在運營的過程中，與園區產業鏈相關企業的共贏，很多時候也需要借助于金融資本的介入。

（四）數據賦能能力。數據就是整合量化后的歷史，可以更好地服務決策。數據賦能是產業園區重復性事物工作的得力助手，更是優化各項服務體驗的核心保障，同時也為產業規劃提供了重要的依據。

綜上，產業園區行業是在時代發展中，傳統形態與現代發展充分融合的大背景下形成的新型商業地產形式。其考驗的就是一支隊伍的產業規劃能力、運營能力、金融能力、數據能力，說到核心，還是一家企業的團隊培育能力。隨著經濟政治環境的變化，產業園區的發展和入駐企業的發展深度捆綁，在企業服務和產業合作方面形成多元交互，因此產業園區所需要的團隊能力也是與時俱進的。

在未來的發展中，會有更多的企業加入產業園區運營，這樣的時代潮流當中，無論是什么樣的企業，在他成長為一棵參天大樹后，周圍都離不開一片茂密的森林。這也就意味著會有更多的人參與到產業園區行業的發展和建設中來，而且產業園區是很多中小型企業長足穩定發展的重要保障，在未來一定有行業的專業人才不斷涌現，共同推進這一行業的發展。