房地產企業資金風險分析以及管理策略

張森 泰康之家（北京）投資有限公司

房地產企業自身所處的環境比較復雜，在房地產企業的實際運營過程中會面臨各類型風險，而在這些風險中至關重要的便是資金風險。資金風險是目前房地產企業風險防范的主要對象，關系到企業的管理戰略目標實現，建立科學有效的資金風險防范體系能實現房地產企業的可持續發展。因此，房地產企業加強對資金管理工作的重視，從源頭控制資金風險，實現動態過程跟蹤管理，有效降低資金風險，確保房地產企業的健康穩定發展。

一、房地產企業資金風險形成的原因

所謂房地產企業的資金風險，顧名思義，其主要指在房地產企業的日常生產與經營過程中受各種不在計劃之內的因素影響，造成房地產企業實際的財務管理變得相當模糊，而使企業遭受資金損失。房地產企業資金風險的成因包括很多方面，從內外部管理角度來看，主要包括外部政策、市場環境等風險以及內部管理、意識等方面的風險。

（一）外部原因

當前，從房地產企業的發展趨勢來看，無論是短期還是長期的經濟發展政策，對房地產企業的發展都難以起到助推作用：首先，由于國家經濟宏觀調控政策，會根據市場經濟的變化進行調整[1]，陸續出臺多項管理政策，以更有序的規范房地產企業的發展。例如：調整存款準備金率以及銀行利率等政策會造成房地產企業的資金持有成本發生變化，從外部市場融資渠道和資金來源都會帶來影響，給房地產企業的經營帶來不確定性，從而出現資金風險；其次，由于房地產企業自身實際運營相對復雜，一直以來房地產行業在整個經濟中占據著特殊的市場位置，當在某段時期內出現行情較差時，便會引發整個行業的投資價值發生變化，流向房地產企業的資金將變得不穩定和大幅減少，從而形成資金風險。

（二）內部原因

房地產企業的資金風險除外部原因外，更多的是來自于企業自身的管理方式、內部控制水平等方面帶來的風險：首先，在房地產企業的日常經營過程中，投資決策對企業的發展發揮著至關重要的作用，良好的投資決策能有效降低企業的風險而提高獲利水平，而當房地產企業采取了不正當的投資決策時，會導致投出的資金被長期占用或出現資金虧損，給企業帶來了十分嚴重的資金風險。例如：企業由于對當前投資項目未進行合理評估，便貿然采取行動進行投資而導致房地產企業出現資金經營風險；其次，由于當前房地產企業的內部資金管理制度不完善，未有效覆蓋到房地產企業的所有執行部門，其他部門對資金管理工作不重視，在業務開展過程中會出現較多的資金風險。例如：房地產企業未建立完善的工作體系，各員工之間無法有效配合，造成資金的投資與收回過程無法得到全面掌控，從而出現資金風險；最后，由于當前房地產企業的日常經營過程大多集中在工程建設上，未將精力放置于財務資金管理方面，長期資金內控管理環境削弱了房地產企業管理人員對資金風險防范的敏感度，資金風險防范意識相對淡薄，從而當一些資金管理出現問題時，管理人員無法有效解決問題，進而為企業帶來資金風險。

二、房地產企業面臨的資金風險分析

資金鏈是房地產企業自身賴以生存與發展的必要保障，防止資金鏈出現斷裂是房地產企業目前進行財務資金管理的首要任務。由于房地產企業投資的周期相對較長、投資金額較大，在自身規模、資金的總體實力、外界不確定因素以及自身的經營管理水平方面有相當大的局限性，所以在資金管理上便會出現較多問題，具體體現為以下三點內容。

（一）資金籌集過程中的風險

房地產行業在我國屬于一個較為典型的資本密集性行業，其在自身的項目開發過程中必須投入大量的資金，才可維持后期正常生產經營狀態，而僅靠房地產企業自身的自有資金則無法支撐全面的日常經營[2]。因此房地產企業相對依賴于外部融資，導致了在資金籌集過程中會存在各類型風險。具體則體現為兩方面，首先，房地產企業由于自身的融資方式相對單一，主要來自于銀行貸款，而在項目投資時，所有的資金包括自有資金、國內貸款以及客戶預付房項目款幾種，在這些資金中，比重占據較大的便是銀行貸款，一旦房地產企業自身出現不良負面影響，銀行便不會向房地產企業繼續發放貸款，從而造成房地產企業的資金流出現風險，為房地產企業日常經營帶來損失；其次，房地產企業存在著盲目融資的現象而導致融資成本過高，出現資金風險，例如：房地產企業不考慮限購政策以及金融危機對其自身造成的影響，不對項目進行充分調查，無法預知項目是否可行便盲目進行融資，從而出現資金風險，阻礙房地產企業的未來發展。

（二）資金使用過程中的風險

目前房地產企業的資金使用主要體現在房地產項目開發以及土地的購置方面，資金使用過程中的風險體現在這兩個階段：一方面，房地產企業由于無法對房地產項目成本進行控制，使得資金的使用效率大大降低而出現資金風險。例如：房地產項目在開發階段未對成本進行預算，未進行可行性調查研究，往往憑借主觀臆斷，忽視項目開發過程中的不確定因素，從而造成經營成本變高，出現資金風險。與此同時，由于房地產企業在項目實施過程中未采取有效的監督核算工作，造成實際的項目工程開發流于形式而出現原材料浪費、資金超出預期、增加資金成本的現象，最終帶來資金風險；另一方面，房地產企業自身為了購置大量的土地而使得資金被占用，出現資金流動性風險。例如：房地產企業為了獲取市場更高利潤，大量花費資金囤積土地，當企業需要開發其他項目時，卻無法及時拿出充足資金，不僅會造成資金風險為企業帶來損失，還會阻礙企業自身發展。

（三）資金回籠過程中的風險

首先，目前房地產企業的資金回籠方式相對單一，造成企業的日常經營資金回流速度放緩，出現資金流動性風險。例如：目前由于資本市場的不確定性，房地產企業在進行資金回籠時，無法有效與當前資本市場形成聯絡互動，資金回籠方式主要集中于租賃的收入回籠資金以及銷售的收入回籠資金，這便使得房地產企業的自身資金回收周期變長，從而出現資金存在缺口的現象而帶來資金風險[3]；其次，目前我國的房地產企業處于高速發展的狀態，房地產行業市場價格逐日攀升，形成了房地產泡沫，而一旦泡沫出現破裂，將為我國的整個市場經濟帶來嚴重影響，因此出現資金風險。例如：目前市場內的房地產企業房產銷售狀態相對遲緩，出現房產滯銷的狀況，部分房地產企業無法銷售商品房而出現資金占用，最終使企業的資金沉淀現象相對嚴重，出現資金風險；最后，便是房地產企業的自身促銷力度不夠而導致房地產企業資金回籠速度放緩。例如：部分房地產企業缺乏科學的營銷策略，未進行明確的市場調研，無法找到自己的準確市場定位，因而無法形成優勢銷售出更多的房產，最終出現資金風險。

三、房地產企業如何制定有效管理策略防范資金風險

房地產企業在推動我國市場經濟發展的過程中扮演著不容忽視的角色，而目前隨著房地產行業的競爭壓力逐漸加大，為實現其健康發展則必須從防范資金風險角度入手，加強對資金的管理才可使其有效防范資金風險，通過綜合分析，目前房地產企業防范資金風險的有效管理策略具體體現為如下四點。

（一）拓寬融資渠道，改變單一的融資結構

面對現如今競爭激烈的市場環境，房地產企業若想降低資金風險，需要創新融資管理工作，改變融資管理方式，其中就必須優化企業資金結構，通過拓寬融資渠道，改變單一的融資結構，來解決房地產企業融資困難的問題[4]。例如：房地產企業可以改變過去自己獨立開發項目的模式，在市場上尋找合作開發公司，通過建立良好合作關系，利用合作方的資金來為房地產項目的建設籌措充足的建設資金，進而化解融資困難的窘境。同時，房地產企業的發展離不開外部資金來源，所以房地產企業需要加強與外部金融機構的溝通，建立穩定的合作關系，除保持傳統的銀行間接融資外，還可以通過發行債券、融資租賃等方式來獲取資金，改變目前單一的融資結構，利用多種融資組合產品來降低資金成本。在與外部金融機構的溝通過程中，房地產企業一定要提前做好方案，爭取金融機構的最大支持，包括資金成本、還本付息、貸款時長、授信額度等方面，以最小的資金成本來獲取更多的資金支持，在資金得到充實保障的前提下，保障房地產企業可在短時間內擁有更多的經營項目，各項目得到有序發展。

（二）做好資金計劃，精準的預測資金需求

科學合理的資金計劃是房地產企業開展資金管理工作的重要基礎，房地產企業通過對資金管理工作進行統籌規劃，以精準預測實際的資金需求，從而降低資金風險。當前，房地產企業如何高效做好資金計劃，需要從以下三個方面入手：一是房地產企業需要注重對資金管理系統的開發，實現資金信息化管理，從資金的計劃制定、申請支付、審批、撥款等環節都能進行精準控制，提升資金管理以及使用效率，為企業增加收益；二是制定詳細的資金計劃表，明確房地產企業不同周期資金的具體變化情況，如資金支出、資金收入、承兌匯票等，從而強化對財務資金管理，對每項資金支出都做充分的掌握。同時，需要將資金計劃細分到各職能部門，全面落實資金計劃管理工作，做好資金計劃分析和考核，推進資金計劃工作的完善；三是需要搭建資金管理的綜合信息平臺，對具體的資金管理項目進行針對性管理，建立健全資金的預算管理體系，進行事前預算以及事后預算，實現資金計劃的全過程管理，從而精準預測預期的資金需求，降低資金風險。

（三）防范資金風險，有效降低資金使用成本

對房地產資金管理工作而言，因為項目投入資金大且投資周期長，日常資金支出頻繁，資金管理難度非常大，如未建立有效的資金風險管理體系，將會引發各類資金風險，導致資金使用成本增加，影響項目的利潤。從資金風險和資金成本維度來看，兩者是相互聯系和相互影響的：一是在資金風險防范上，需要從管理層開始，高度重視資金管理工作，建立好資金內控管理體系，提前將資金相關管理風險進行預測，做好謀劃，有效降低資金風險，如資金管理過程中經常出現的未及時還本付息的風險、資金鏈斷裂的風險、資金使用不規范的風險等。同時，房地產企業應建立監督管理部門對資金的使用情況進行監督，從而避免在資金應用過程中出現徇私舞弊，對房地產企業自身的經濟造成損失的現象，使企業實現高效運作進而降低資金成本；二是在做好資金風險防范工作基礎上，需要有效降低資金的使用成本，避免高額的資金成本擠占公司的利潤。房地產企業要運用先進的評估辦法，根據房地產項目的特點以及房地產企業的承受能力而對資金進行合理規劃，從而降低資金的使用成本，避免出現資金閑置與可應用資金短缺的現象，有效降低資金成本，防范潛在的資金風險。

（四）加速資金回籠，全力保障穩定的現金流

對房地產企業而言，其資金的來源除從外部借款外，最主要的資金來源就是實現房產的銷售來獲取穩定的現金流，所以如何加快銷售進度、創新營銷方式、實現資金的快速回籠，是當前房地產企業的重要管理工作，只有以銷售為依托才能保障企業擁有穩定的資金流，為企業后續項目開發創造更多的投資空間[5]。在資金回籠工作中，可以從以下幾個方面開展工作：一是建立完善的資金回籠管理體系，避免銷售部門只負責前端的銷售，對后續的銷售回款工作不重視。房地產企業需要在公司內部建立一個全員參與進來的資金回籠機制，營銷部門作為首要責任部門需要定期關注和加快貸款辦理進度，財務部門需要定期將收款臺賬以及收款期限精準呈現給其他部門，人力部門需要對資金回籠工作定期考核，只有通過建立多方聯動機制，現金流才能得到保障；二是房地產企業通過增強與購房者之間的聯絡互動，包括做好市場購房需求調研、前期營銷造勢等，有效解決購房者購房所需，從而提升房地產企業在購房者心目中的形象，樹立起自身的品牌，進而便可形成精準營銷，實現房產的快速去化，使企業擁有穩定的現金流，如房地產企業通過定期對購房者的消費行為進行調研，找好著力點，創新營銷方式進行針對式營銷，進而便可在滿足購房者需求的同時加速資金回籠。

四、結語

綜合以上分析，房地產企業資金管理工作的重要性不言而喻，尤其在當下市場環境不好的情況下，房地產企業更需持續加強資金管理，建立科學有效的資金管理體系，立足企業發展長遠目標，為企業提供穩定的資金保障，不斷創新管理方式，加強對于人員的管理，保障房地產企業擁有更多的競爭實力，在激烈的市場環境中站穩腳跟，實現可持續性的發展。