城市更新要抓好產業和運營

□ 《民生周刊》記者 張兵 郭鵬 □ 實習生 薛邦熠

自《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》確立了要實施城市更新行動，城市更新已成為越來越熱的話題。

城市更新是不是面子工程？城市更新的重點是什么？怎么開展城市更新？城市更新資金從何而來？《民生周刊》記者特邀了6位城市更新領域的專家共同探討。

城市更新不是面子工程

中國城市發展研究院副院長、高級工程師李寧

城市更新是城市發展的客觀需要，其主要內容包括完善城市空間結構、實施城市生態修復和功能完善工程、加強居住社區建設等。

城市更新肩負著城市空間盤活、人文記憶再生、社交活力重塑的歷史使命，并不是面子工程，實施城市更新行動具有重大的意義：是適應城市發展新形勢、推動城市高質量發展的必然要求；是堅定實施擴大內需戰略、構建新發展格局的重要路徑；是推動城市開發建設方式轉型、促進經濟發展方式轉變的有效途徑；是推動解決城市發展中的突出問題和短板、提升人民群眾獲得感幸福感安全感的重大舉措。

注重質量提升和“以人民為中心”

中國人民大學公共管理學院教授張磊

新時期城市更新是邁向城市高質量發展階段注重產業提質和品質提升的城市更新，其重點是注重質量提升和“以人民為中心”，要實現以上兩個目標需要解決以下四個方面的問題：

城市更新既要做好“面子”，更要重視“里子”。城市更新要重視經濟、社會和環境的包容性和多樣性。城市更新不是通過改造形成同質化的空間環境，而是營造所有居民受益的多樣化居住、工作、生活場所。

更新要匯聚本地資源，動員多方力量。更新地區的發展狀況、老百姓的需求千差萬別，因此要在城市整體更新策略引導下，充分動員社區內單位、居民力量，整合外部社會資本和智力資源，營造城市更新實施的軟環境。

城市更新要重視產權問題。城市更新的老舊小區、老舊廠房、老舊街區建成時間較長，產權往往比較復雜，城市更新工作重點之一就是要梳理清楚各類產權形成過程，并按照權利義務均衡原則進行重構產權。

城市更新要解決項目審批問題。必須解決更新項目審批周期長、程序不清問題，出臺城市更新項目行政審批全流程清單，降低社會主體參與城市更新的時間和資金成本。

根據“城市病”病種劃分，追根溯源

中央財經大學政府管理學院城市管理系主任王偉

“城市病”大致分為8類：成長周期病、長年慢性病、從眾流行病、區域伴生病、短板專科病、機能綜合病、營養代謝病和急性危重病。

我們必須充分認識到，開展城市更新行動，是根據“城市病”的病種劃分，追根溯源，全方位支撐以人為本的新型城鎮化建設。我認為，“施藥”要從以下幾方面入手：

問診更科學精準。通過系統全面的指標體系和廣泛全面的問卷調查找準“城市病”的根源，并致力于搭建實時動態的體檢信息平臺和評估體系。

藥方更系統集成。城市更新的價值由以往的經濟價值轉向社會、生態、管理等更廣泛的領域。

療程更包容友好。城市更新由政府或市場單一主導轉向多主體聯動，更多地引入社會資本，致力于貫徹人民建設、人民共享的理念。

技術更智慧精細。建設智慧平臺進行信息整合和共享、資源調動和分配，并采用大數據進行詢證，讓更新成果更可靠、治理更精細。

療效更全面徹底。透過城市體檢單探尋問題本源，最終修正結構問題、質量問題和發展方式問題。

跟蹤更動態持續。持續性的跟蹤監測和階段性的反饋提升繼續進行，為城市的發展蓄力續航。

要做到“里子”優先才行

中規院（北京）規劃設計公司生態市政院院長王家卓

過去幾十年的城市建設中普遍存在“重地上、輕地下”的現象，城市更新工作涉及億萬人民的福祉，既要重視“面子”，更要重視“里子”，對此，我提出如下建議：

從思想認識上要高度重視。只有從思想上充分認識到地下基礎設施對人民群眾的獲得感、幸福感、安全感提升方面的重要意義，才能重視地下“看不見”的投入。

改造方案上要問計于民。在城市更新中，要充分做好問題調研和分析，多在一線聽聽社區居民反映的城市供水、排水方面的問題，并且在解決問題的方法上多聽聽他們的意見和建議。

資金投入上要保障“里子”的投入。在實施城市更新行動時，要充分、優先保障地下基礎設施的投入足額到位。

實施路徑上，要創新統籌。要貫徹落實新發展理念，用系統的思維、統籌的方法，按照宜居、韌性、智慧的要求，統籌考慮地下與地上、近期與遠期，充分落實國家相關文件的要求，實現對問題的源頭治理、系統治理。

從開發思維走向產業思維運營思維

北京維拓時代建筑設計股份有限公司董事執行總裁常海龍

我國目前城市發展進入成熟期，發展思路也從注重“增量發展”轉變為“存量提質改造”和“增量結構調整”并重，老舊區域的更新則成為滿足城市高質量發展，提供城市發展新空間需求的主要方式。

城市更新的關鍵點，是從開發思維走向產業思維運營思維。城市更新不僅是城市空間的改造、修補和重塑，更關鍵的要打通產業協同、金融生態、城市服務、資產運營等多維度要素，從城市運營的角度去激發區域活力，帶動產業升級，從而帶來可持續發展的生命力；城市更新需要同時關注地方政策、產業、城市空間、資本和服務五個方面，平衡政府、用戶、投資等各方的訴求。

一個真正的城市更新項目既需要通過外在有形的建筑設計彰顯城市特色和美學內涵，更要在更新中傾注無形的內在的人文要素。要創造可持續的有機城市空間，以低效用地釋放為城市產業升級改造騰挪空間，激活與重構老舊片區價值，從而提振城市產業、激發城市活力，為居民幸福生活不斷“加碼”，這才是城市更新的核心價值。

城市更新的資金來源渠道

清華大學中國新型城鎮化研究院高級研究專員李棟

從大的城市更新資金來源類型上來看，城市更新的資金來源渠道主要有政府類、市場類和公眾類三大來源，由于政策管制的要求，當前公眾類募資開展投資的方式較少，公眾類資金主要還是體現為建成后的使用付費方式。政府類投資主要起引導性作用，包括財政直接投資、運營期的獎勵和后補貼等，市場類投資是主體，包括信托、貸款、基金等各類直接或間接投資等。

由于城市更新長周期收益慢的特點，加大城市更新項目對市場資金的吸引力就顯得至關重要。市場資金都是精明的、逐利的，同時也是厭惡風險的，對預期的波動非常敏感。因此，城市更新資金來源一方面需要創新和拓展，建立如更新債、REITs這樣新的渠道和市場，做大蓄水池；另一方面需要夯實和穩定，如政府引導基金的實質性參與、政策規劃的針對性設計、運營模式的支持和保障，甚至是提升居民的認同程度等，都能讓市場資金更加堅定參與意愿。