江蘇南京市 更新有溫度，幸福再升級

□ 特約記者 何鋼

“小西湖從傳統的‘大拆大建’，轉變為以留為主，拆改結合，為南京的城市更新探索出新路徑，并入選全國城市更新典型案例。”

11月底一天的中午，陽光明媚，南京小西湖內透著熱鬧的氛圍。年輕人們帶著相機，三三兩兩前來打卡拍照。居民們散著步，聚在一起聊天。“小西湖更新項目獲得聯合國大獎，身為南京人很驕傲，特意過來再感受一下。”今年20歲出頭的林亞輝和女友坐在花跡行旅門前的椅子上，品著咖啡談笑風生。

2022年11月26日，聯合國教科文組織亞太地區文化遺產保護獎在北京公布，南京小西湖街區被授予創新設計項目大獎。這是南京進入全國首批城市更新試點城市一年后，獲得的一份特殊“周年禮物”。而由小西湖開啟的漸進式微更新經驗，正由點及面，升級為市民感受南京城市更新溫度的幸福方案。

小西湖經驗從樣本走向量產

小西湖是南京城墻內的一處生活區，雖身處鬧市，卻是出了名的棚戶區。不僅居住環境擁擠、房屋年久失修，甚至很多家庭連像樣的廚房和衛生間都沒有，居民每天還要去公廁倒馬桶。

破歸破，小西湖卻是南京22處歷史風貌區之一，代表著老城南傳統民居特色。老城改造，如何協調保護歷史風貌和民生改善的矛盾？2015年，南京以小西湖為切入點，發起在寧高校研究生志愿者行動，探索歷史地段保護與再生策略。

東南大學建筑學院教授韓冬青介紹，多年的實踐探索，形成了小尺度、漸進式的微更新模式。保留街巷肌理，修繕傳統房屋，引入新業態，全國首創微管廊，在保護歷史地段特色的同時，讓住在這里的居民過上了與時代接軌的生活。

去年，修葺一新的小西湖開街后，迅速成為一處充滿煙火味的新地標。老街坊與新業態互為鄰里，原住民與游客和諧共存。這樣的變化，也促使其他居民主動參與到后續的自主更新中。72歲的許慶第一個申請自主更新，“政府危房改造補貼60%，教授隔三差五到家里跟我商量改造方案，我們怎能不樂意呢？”一年前，老許家重新搬回老宅，老味道還在，生活環境已是天翻地覆。面對著前來參觀的客人，兩口子樂開了花。

“小西湖的有機更新，改變了過去政府主導的模式，多方共商，居民有更多自主權。”南京市城鄉建設委員會建設二處處長董文量向記者介紹，“小西湖從傳統的‘大拆大建’，轉變為以留為主，拆改結合，為南京的城市更新探索出新路徑，并入選全國城市更新典型案例。”

2022年3月，《南京市城市更新試點實施方案》印發，針對居住類地段、生產類建筑、公共類空間、綜合類片區4種類型，進行全要素、全方位更新。城市更新從小西湖的樣板示范，走上了全市多點開花的嶄新局面。

南湖東路“南湖記憶”打造20世紀80年代風特色街區。

記者從南京市建委了解到，試點一年來，對照住建部試點通知精神和要求，該市先后兩批公布了25個試點項目，總投資約231.56億元。其中，浦口火車站、南京卷煙廠（D9街區）等15個項目已取得階段性成效，其他10個項目抓緊推進前期工作。小西湖、頤和路項目入選住建部33個城市更新典型案例，在全國范圍形成了一定影響力。

破解更新路上難點堵點

南京作為國家首批城市更新試點城市，逐步完善政策體系，擴充政策“工具箱”，推進城市更新項目有序實施。

1.10.1 線性范圍 按 1.8 和 1.9 項的方法制備標準曲線，平行操作 5 份，同時平行處理 5 份空白腦脊液樣品作為測定本底值，按 1.6 和 1.7 項的 UPLCMS/MS 條件連續進樣分析，以對照品濃度（X）為橫坐標，5-羥色胺和 5-HIAA 扣除本底后的峰面積與內標的峰面積比值（Y）為縱坐標擬合回歸方程。

2020年5月，南京市印發《開展居住類地段城市更新的指導意見》，著力解決居住類地段改造中遇到的土地、資金等瓶頸問題。

據南京市規劃資源局利用處工作人員介紹，指導意見改變了過去自上而下的傳統征收模式，調動個人和企事業單位等各方積極性，共同參與。政策從多元實施主體、等價置換安置、兩輪意見征詢等方面，打通了原權利人自主參與、自下而上有機更新的實施路徑。這一政策獲全國推廣。

在新街口商圈邊的石榴新村，始于上世紀50年代居民自行搭建的非成套房。經過數十年不斷加建，形成了密集的居住區。住戶普遍房屋小、條件差。樓與樓之間僅能一人通行，被居民無奈地稱為“握手樓”。

“不能讓人民群眾住在危房里奔小康。”2019年，石榴新村被列為南京首個城市更新危房安全消險改造試點項目。為推動零星地塊舊改，地塊所屬的秦淮區成立全省首家實體化運作的“城市更新辦”，更新項目引入國資平臺，以專項資金撬動、新城反哺老城、住戶更新付費以及附屬商業開發等辦法籌集資金就地改造。涉及的房屋被鑒定為D級險房，改造成本由政府和居民按比例共擔。

項目通過兩輪居民意見征詢，實現了45天97%的簽約率，生成更新項目，并于去年啟動實施。

為保障居住類地段城市更新工作的順利開展，南京還出臺了各類配套政策和實施細則，對歷史類居住地段，發布相應文件，明確實施漸進式微更新。這些政策支持了各區居住類地段的城市更新。

當前城市已從過去的存量開發進入到增存并舉階段，對存量更新成為大城市轉型發展的必然選擇。低效用地、閑置廠房和樓宇，需要資金撬動，同時也需要政策上的破局。該市頒布低效用地再開發的工作實施意見，盤活存量用地，涌現了D9街區這樣的時尚地標。在保護工業遺址的同時，為老城注入了新活力。

對此，南京市建委相關負責人回應，將加快推動出臺城市更新辦法，構建精準指導項目推進的“1+N”政策體系。同時打通社會資本參與城市更新的難點堵點，用好政策工具，推動更多“盆景”變為“風景”。

探索有溫度的更新

黨的二十大報告指出，堅持以“人民為中心”的發展思想，讓現代化建設成果更多更公平惠及全體人民。南京的城市更新方案中，居住類地段被排在第一位，項目數量也是最多。從小西湖到荷花塘歷史街區，從繁華鬧市的危房石榴新村到老舊小區虹苑新寓，通過“保障性更新”，讓居民逐漸走出落后的居住環境，提升生活品質。

去年起，南京市有了城市更新的目標：圍繞群眾滿意度、創新活躍度、文脈融合度，努力走出一條富有溫度的城市更新之路。

“南湖記憶在更新過程中，設計師天天蹲在我店里，每天和我磨門頭和店前設計。以前，總覺得這些都是政府的事，道路怎么做老百姓也沒啥發言權。”在南湖東路上開了10多年店的砂鍋店老板感慨道，南湖記憶開街大火，他因為有了參與感，覺得很自豪。

從南京首批列入城市更新試點項目的老舊小區虹苑新寓，到探索公眾深度參與的陶谷新村，政府引導公眾參與，逐漸從過去自上而下的“政府要改”向自下而上的“居民要改”轉變，搭建參與平臺，彰顯了城市更新的溫度。

圍繞社區更新和生活圈的塑造，南京正醞釀城市更新的社區營造辦法和社區營造師實施辦法編制，構建“多元參與、多元治理、多元服務”機制，實現更新的共同締造，達到共建共治共享的目的。

南京是歷史文化名城，在這樣的城市里開展城市更新，也擔負著守護歷史文化，融入當代生活的新使命。

百子亭歷史風貌區是徐悲鴻、傅抱石等文藝大家的故居區，常年養在深閨人未識。通過借鑒“上海新天地”模式，挖掘歷史、更新業態，走上開發與活化之路，實施有機更新，在“修舊如舊、與古為新”的原則下，采取保護和織補結合的方式，使片區已經退化的居住功能在公共空間中重新煥發了活力與生機。

今年11月底，住建部公布了第一批城市更新可復制的經驗清單，南京兩項經驗入選，包括探索全鏈條城市更新項目實施體系和推動城市更新共商共建共享。“接下來，我們將繼續按照更新方案的時間表和路線圖，聚焦試點項目，聚力創新突破，逐步建立城市更新政策體系，形成適合城市發展的更新模式。” 南京市城市更新辦公室徐淮舟表示。