房地產企業稅收籌劃研究

［摘 要］隨著國民經濟的發展，城市房價上漲幅度較大，對此，國家頒布了“限購令”等一系列政策，加大了對房地產行業的宏觀調控力度。現階段，部分城市房價不升反降，房地產行業的平均利潤率下降。房地產項目從前期準備到最終完成銷售經歷的開發周期較長，開發環節復雜，涉稅業務多，在房地產項目開發過程中可能包含十幾個不同稅種，如企業所得稅、土地增值稅等，稅負成本占據了開發總成本中的較大比重，需要房地產企業不斷更新稅收籌劃的方法，盡量降低成本。基于此，文章簡要闡述稅收籌劃的內涵，分析房地產企業實施稅收籌劃存在的問題，論述房地產企業稅收籌劃方法，并提出相應的建議。

［關鍵詞］房地產企業；稅收負擔；稅收籌劃

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2023.06.006

［中圖分類號］F299.23；F275；F812.42 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2023）06-0019-03

0" " "引 言

2022年，政府工作報告中提出減稅降費，給企業減負。對于房地產企業來說，項目開發中的稅收成本是一項重要的支出，而房地產企業的成本是影響房價的主要因素。由于新的稅收政策的實施，房地產企業的納稅方式和納稅環節發生變化，面對國家對增值稅改革的進一步深化，房地產企業未來發展需要重點關注和研究稅收政策，量身定制稅收籌劃方案，減輕自身的稅收負擔，同時兼顧經濟效益。在2016年全面實施“營改增”后，企業納稅的靈活性增強，重復征稅的問題也得到了解決，這就要求房地產企業根據自身開發項目的實際進度選擇合適的納稅方式，對于同一土地上開發的不同產品，合理分攤產品成本。有效的稅收籌劃可以降低房地產企業的運營成本，增加企業利潤。

1" " "稅收籌劃概述

稅收籌劃這一概念本身有各種各樣的描述，但時至今日還沒有完全被大家公認的定義。如果對中外經濟學家的闡述進行總結，可以發現他們對稅收籌劃的定義基本上由以下5個要點組成：一是稅收籌劃的主體至少包括納稅人；二是都以稅負最小化或稅后收益最大化為最終目的；三是都以減輕企業的稅收負擔為直接目的；四是不違反既定的法制法規，保證稅收籌劃方案的合法性；五是在納稅行為發生之前進行籌劃。筆者基于絕大多數經濟學家的總結，將稅收籌劃定義為在既定的經濟環境和稅收制度下，在企業涉稅行為或者交易發生之前，在完全遵守相關法律法規的條件下，以企業綜合利益最大化、減輕企業的綜合稅收負擔為目的而開展的一系列經濟籌劃活動。

2" " "房地產企業實施稅收籌劃存在的問題

2.1" "稅收籌劃意識薄弱

房地產項目開發周期長，有多個周期，其中又包含多個不同的開發階段，每個階段有不同的涉稅具體業務。由于每個稅種的納稅義務發生時間和確認條件可能存在差異，房地產企業在制訂稅收籌劃方案時必須足夠精細和謹慎，這樣才能減輕納稅負擔。然而，很多房地產企業沒有認識到稅收籌劃帶來的經濟效益，也沒有打算深入研究應該怎樣進行稅收籌劃，一味追求“開源”，只注重增加營業收入，沒有考慮“節流”，從節約成本出發進行稅收籌劃，沒有意識到稅收籌劃對于降低稅負的積極作用，從長遠角度看，這對房地產企業的進一步發展壯大是不利的。近年來，隨著房地產企業進一步擴大產業規模，部分房地產企業稅收籌劃意識有所提升，但總體而言還是比較薄弱。

2.2" "稅收籌劃方案缺乏前瞻性和全局性

稅收籌劃是一項預見性、全局性的工作，房地產企業為了達到節稅的目的，需要在涉稅相關事項發生前就進行設計，甚至專門促成某一事項發生。稅收籌劃往往貫穿于房地產企業生產經營的全過程，房地產企業需要根據不同的項目開發環節和階段特點進行全面設計，這樣才能降低稅負。現實中，很多房地產企業的稅收籌劃方案缺乏前瞻性和全局性，通常在納稅事件處理完成后才發現處理方式不利于降低稅負，或者只著眼于眼前的節稅，忽視了長遠的利益最大化目標，這都是不可取的。

2.3" "與稅務機關溝通不充分

從宏觀角度來看，稅款是我國財政收入的主要來源之一；從企業角度來看，稅額是企業凈利潤的流出，房地產企業會利用各種方法降低稅收成本，使自身收益最大化，此時，稅務機關與房地產企業之間就存在征納雙方的博弈行為。房地產企業必須在充分把握稅收政策的基礎上進行稅收籌劃。由于近幾年經濟環境不斷變化，稅法制度和稅收政策一直處于不斷更新和改革中，稅率也隨之變動，加之與稅務機關溝通不充分，房地產企業很難完全了解新的稅收政策。房地產企業缺乏與稅務人員的及時溝通，很可能會因為錯誤理解稅收政策面臨行政處罰。

3" " "房地產企業稅收籌劃方法

3.1" "稅收臨界點法

在國家稅收政策中，對于扣除比例和數額有一定的要求，房地產企業應納稅所得額滿足稅法要求的標準時，需要根據對應的檔次選擇適用稅率，這就增加了房地產企業的納稅負擔；反之，房地產企業就可以使用更低的稅率，甚至低于起征點，這種方式被稱作稅收臨界點法。當房地產企業稅收有關指標接近稅收臨界點時，采用降低收入或提高成本等方式，提前規劃或者改變房地產企業的經濟行為，盡可能減輕房地產企業的稅收負擔。比如，根據我國土地增值稅法的有關要求，如果房地產企業建造、銷售的普通標準住宅增值率低于規定的20%，房地產企業就可以享受免征土地增值稅的政策優惠；假如高于這個比率，則企業不能享受土地增值稅免稅優惠，需要按全部增值額計算納稅額。

3.2" "遞延納稅法

遞延納稅雖然無法直接降低房地產企業應繳納的稅費金額，但可以幫助企業推遲支付稅款的時間，得到一定的貨幣時間價值。對于房地產企業發生的某一項經濟業務，由于稅法要求與會計準則核算具有差異性，其可能達到了會計準則的確認條件，但稅法上無須確認。房地產企業在使用遞延納稅方法時，要按照核算要求在會計上確認為暫時性差異，在之后進行金額的分攤，在會計確認時爭取最大化的遞延納稅金額，盡可能延長遞延期，取得綜合利益最大化的遞延納稅效果。

4" " "房地產企業稅收籌劃建議

4.1" "用好稅收優惠政策

為了經濟的一體化發展，縮小區域間經濟增速差距，促進整體經濟發展，政府會頒布新的稅收優惠政策以降低企業稅收負擔，最終實現地域間和產業間在有限的資源下達到合理布局。2019年初召開的國務院常務會議在2018年基礎上再一次提出了“減稅降

費”，提出“六稅兩費”減半征收，其中主要包括增值稅起征點、資源稅、城市維護建設稅等。稅收優惠政策的不斷完善反映了國家宏觀調控經濟的強烈意愿和初心。房地產企業可適用的稅收優惠政策數量頗多，企業應及時跟進相關法規政策，轉變思路快速適應稅收改革，結合企業實際經營情況，充分利用好各項減稅政策。

4.2" "確保籌劃方案的政策趨同性

房地產企業的稅收籌劃方案必須與最新的稅收政策導向相契合。由于稅收籌劃具有一定的主觀性，房地產企業在設計稅收籌劃方案時，要從多個渠道時刻關注稅收規定和地方優惠政策的最新變化，防止財務人員因信息不對稱而陷入依然使用“舊法”進行稅收籌劃的窘境，或者沒有享受到最新的納稅優惠等。財務人員進行稅收籌劃必須堅持合法合規的原則，通過稅收籌劃提高房地產企業的凈利潤。此外，房地產企業應該積極做好稅收籌劃的準備工作，如定期登錄國家稅務總局官網查看國家稅收法律法規動態，組織稅務管理工作人員認真學習稅收政策，領會稅法精神，在涉稅行為或者交易發生之前，在完全遵守相關法律法規的條件下，以房地產企業綜合利益最大化、減輕稅收負擔為直接目的，設計并篩選出最佳的稅收籌劃方案［1］。

4.3" "合理規避稅收籌劃風險

隨著稅收籌劃理論的不斷發展和籌劃方案的應用，房地產企業稅收籌劃過程中要重視降低稅收籌劃風險。稅收籌劃的過程中不可避免地會面臨一些風險，房地產企業要重點關注如何降低風險。房地產企業稅收籌劃風險主要表現為政策風險。房地產企業錯誤理解和選擇了國家稅收政策，從而導致企業面臨風險。由于稅法條文錯綜復雜以及稅收政策不斷變化更新，房地產企業的財務管理人員在沒有理解稅收政策的情況下盲目開展稅收籌劃工作，可能導致企業面臨嚴重的政策風險。因此，房地產企業財務管理人員要加強對稅收政策的學習，合理規避稅收籌劃風險［2］。

4.4" "提升稅收籌劃意識

在部分房地產企業中，很多部門員工認為房地產企業在日常經營中要么納稅，要么想方設法偷稅漏稅，很多員工缺乏合理避稅和節稅的意識，稅收籌劃工作也沒有受到管理層的重視，稅收管理部門沒有開展研究設計稅收籌劃方案的相關工作，沒有意識到房地產企業進行合理的稅收籌劃能降低納稅成本、促進房地產企業可持續發展。鑒于此，房地產企業要想順利開展稅收籌劃工作，重點在于提升財務人員及全體員工的稅收籌劃意識。房地產企業應設立專門的稅收管理部門，設置專門的稅收籌劃崗位，重視稅收籌劃相關工作的開展。另外，房地產企業要加強對稅收籌劃的宣傳，使員工對其有正確的認識，提高員工和管理層的稅收籌劃意識。除此之外，稅收籌劃工作不是專屬于稅收管理部門或財務部門的工作，房地產企業各部門都要加強重視和配合，如果僅安排稅收籌劃人員完成稅收籌劃工作，不僅工作量大，而且籌劃效率低［3］。

4.5" "設計符合自身情況的稅收籌劃方案

經濟形勢的變化使得房地產行業的市場環境處于不斷變化中，這直接影響著企業稅收籌劃方案的有效性。國家新頒布的宏觀調控政策和突發事件都會對房地產企業的稅收籌劃方案產生影響。因此，預留一定的彈性對于房地產企業設計稅收籌劃方案非常重要。針對稅收政策和房地產市場可能發生的變動，企業應提前準備備選方案，降低稅收籌劃方案變更的經濟成本。房地產企業應充分研究單項開發業務可籌劃空間，立足于房地產企業整體，從開發項目的各個環節把控稅收風險，對不同地區的不同開發業務也應該提前了解各地區的稅收優惠政策，利用各地區獨有的政策優勢，結合不同階段的業務特點和經營管理針對性地進行稅收籌劃，降低房地產企業的綜合稅負，形成符合自身特性的稅收籌劃方案。同時，向房地產行業綜合稅率較低的龍頭企業學習，分析其稅收籌劃的亮點，了解自身稅收籌劃的缺陷，改進自身的稅收籌劃方案，努力提高稅收籌劃方案的可行性和科學性［4］。

4.6" "加強與稅收機關的溝通

稅收政策經常更新變化，政策的每次變動對于稅收籌劃工作而言都是一次挑戰，房地產企業在開展稅收籌劃工作時要以合法性為前提，以合規性為底線，結合企業涉稅業務的具體情況設計籌劃方案。一般而言，房地產企業會利用行業和地區專屬的稅收優惠政策，在稅法尚未明確規定的空白部分開展稅收籌劃，但這可能會產生一定的籌劃風險。稅收執法部門在執法過程中對稅法政策有一定的自由裁量權，所以房地產企業的籌劃方案要爭取得到稅收部門的肯定。對此，房地產企業稅收籌劃人員一方面要掌握最新稅法政策，另一方面要加強與稅收部門溝通，增強稅收籌劃方案的可實施性。此外，房地產企業稅收籌劃人員要積極主動地向稅收部門請教稅收籌劃過程中遇到的問題，詢問籌劃方案是否正確，盡可能使其得到稅收部門的認可。房地產企業如果不重視與稅收機關的溝通以及籌劃方案的規范性，可能使得企業面臨較大的財務風險，還可能使企業受到稅務部門的行政處罰，而這與房地產企業稅收籌劃合法減負的目的背道而馳［5-6］。

總之，房地產企業要加強與稅收機關的溝通，保障稅收籌劃方案的合規性。

5" " "結束語

近年來，房地產行業內部競爭壓力越來越大，房地產企業要想擴大發展規模，更好地謀求生存與發展，就必須要重視稅收籌劃。房地產企業通過對涉稅業務進行合理籌劃，能降低綜合稅負，減少利潤流出，可以更好地實現持續經營和長遠發展。房地產企業要用好稅收優惠政策，確保籌劃方案的政策趨同性，還要增強稅收籌劃意識，加強與稅收機關的溝通，設計符合自身情況的稅收籌劃方案，合理規避稅收籌劃風險，以此達到降低成本的目的。

主要參考文獻

［1］劉園.營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策分析［J］.中國產經，2022（14）：52-54.

［2］劉順安.淺談房地產企業稅收籌劃［J］.納稅，2021（31）：41-42.

［3］畢勝.營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策分析［J］.大眾投資指南，2021（7）：57-58.

［4］何云婷.淺析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃［J］.中國集體經濟，2020（35）：94-95.

［5］張勝男.“營改增”對房地產企業稅收的影響與稅收籌劃方式分析［J］.質量與市場，2020（15）：13-15.

［6］張芊樾.房地產企業稅收籌劃［J］.商訊，2020（11）：112，114.