降息對房地產股票價格影響分析

【摘 "要】論文采用事件研究法，以2022年9月29日央行降息政策的發布為事件發生日，選取了滬深A股房地產板塊的33只股票樣本進行分析研究。結果表明，央行的貨幣政策，尤其是存貸款利率的調整在很大程度上影響著房地產市場，而房地產市場的興衰又影響到了股票市場。通過對此次降息事件對房地產市場股票價格影響的研究，可以得到以下結論：第一，降息政策在短期內會對房地產股票市場產生顯著影響；第二，這種影響會在央行發布降息政策之前體現出來，這表明房地產行業對信息存在提前預測消化的可能性或存在消息泄露情況；第三，這種影響的持續時間不會太長，這種影響會在公布降息后的4～5個交易日后逐漸減弱。

【關鍵詞】降息；事件研究法；房地產市場；房地產股票

【中圖分類號】F293.3；F832.5 " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " 【文獻標志碼】A " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " 【文章編號】1673-1069（2023）01-0055-03

1 研究概述

1.1 研究背景

利率政策作為政府重要的調控經濟的宏觀政策工具之一，是通過調節資金的供給和需求，使資本市場達到均衡狀態，從而推動經濟的健康發展。在商品市場和金融市場中，隨著利率的不斷調整，消費、投資等各種經濟活動會發生不同程度的變化。因此，利率調控也是中國人民銀行制定貨幣政策的重要措施之一。

我國房地產業關聯度高、帶動性強，已經成為國民經濟的支柱產業，相應房地產板塊股票在股票市場中的地位越來越高，作用也越來越大。

房地產行業作為我國最重要的經濟領域之一，始終在我國近些年來的經濟增長當中占據著重要地位并發揮了顯著作用。由于房地產開發投資所需資金量巨大，建設和經營周期長，資金周轉和回籠速度慢，房地產行業具備了資金密集型的特征，導致該行業融資杠桿率高。因此，房地產企業對于融資成本的變化具有很強的敏感性。而我國房地產的融資渠道比較單一，大部分房企特別是龍頭房企基本都依賴銀行發放的貸款作為最主要的資金來源，利率的微小變化都會對房地產企業的生產經營活動產生影響。因此，探究利率變化對房地產企業的影響對研究房地產股票市場的變動具有較大的現實意義。

自2022年以來，房地產市場成交量呈現下降趨勢，開發商存量房數量有所增加，房地產股票價格也在大盤上出現一定的下降。在此經濟背景下，人民銀行和銀保監會在2022年9月29日發布階段性調整差別化住房信貸政策的通知，對于符合條件的城市政府，能夠自主決定階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

該政策的出臺可能短期內會在一定程度上對樓市成交量起到刺激作用，利率的階段性下調會降低房市的交易成本，增強投資人對該階段房地產股市未來的預期，促進這段時期內房地產板塊剛需的進一步釋放，從而使得短期內房地產板塊股票價格出現上升具有很大的可能性。盡管央行表示這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展，在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，從而減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求，而非全面貨幣寬松，但實際效果如何還要取決于國內銀行具體做出什么樣的反應。

據搜房網消息，在央行9月29日降息消息發布前，多地政府和房企對于首套房貸都提供了不同程度的優惠。本文基于事件研究法，以9月29日央行降息政策的發布為事件發生日，以異常收益為統計指標對事件發生前后的房地產股票市場的價格進行對比研究，從而得出短期內利率變動可能對房地產股票造成影響，可從長期來看房地產板塊還是根據市場變化進行變動的，因為利率說到底還是一種短期內影響經濟、調控市場的政府宏觀調控的一種經濟手段。

1.2 研究目的和創新

本文的研究目的：一是通過9月29日央行降息政策發布這一事件的發生來檢驗房地產股票市場是否達到了半強有效；二是從降息事件中看中國貨幣政策實施的效果如何以及這一效果從產生到結束所持續時間的長短，以此來判斷這一宏觀調控政策是否有效。

本文的創新之處：第一，相較于以往對房地產股票市場的研究大多基于年報公布、股利分配、資產重組、新股增發等事件對其產生的影響，本文從政府利率政策發布事件入手研究利率政策變化對房地產股票市場的影響，它們共同的特點都是從市場微觀經濟層面對財務經濟指標進行分析，而降息事件的發生使我們了解到利率政策作為政府宏觀調控的一種經濟手段，也在一定程度上影響著房地產股票市場，只是這一影響程度的大小和期限與當時的行業經濟狀況密切相關。第二，通過分析2022年9月29日降息事件發生后房地產板塊的市場效應，考察利率政策對股票市場的效果。

本文的不足之處：由于此次時間有限，只研究了一次央行降息事件對于房地產股票市場的影響。如果再多增加一次相鄰的降息或增息事件的研究，并與本次降息時間進行對比研究，那么最后得到的研究成果就會更加完善。

1.3 文獻綜述

國外對于利率與股票價格的關系的研究起步較早，研究方法也相對成熟。一般認為，利率的變化是會影響到股票的價格的。Berkman（1978）發現，未預期的貨幣供應量增加將使股票價格降低。Bomfim（2003）研究發現，短期內股票市場的波動主要受未預期的聯邦基金利率變動的影響，并且影響效果不一，正面未預期的利率變動對股票價格的影響大于負面未預期利率。Bernanke和Kuttner（2005）發現，未預期的聯邦基金利率變化對股票價格的影響遠大于預期的聯邦基金利率。

資本市場在國內起步的時間相對較晚，同時受中國特有的歷史與政治因素影響，呈現出其獨特的特點。而通過對國外學者研究方法的學習借鑒與應用，國內研究也在快速發展。目前對利率與股價的研究莫衷一是，張麗等（2010）通過對上海和深圳兩地的地產指數研究發現存貸款利率的變動對地產指數有很明顯的影響。林瑩瑩和高煜棟（2014）通過對2005年5月至2012年6月的數次利率變動與上證A股指數價格變動的研究發現，短期內不論是利好利率政策還是利空利率政策都對股票價格有正向的影響，但利好利率政策的正向影響更加顯著。凌曉旭等（2015）研究了2014年11月利率下調對我國上市銀行股價的影響，發現股市對該事件反應及時，購買銀行股可以獲益。朱小能和周磊（2018）通過事件研究法對未預期貨幣政策對股票市場的影響進行研究，結果發現：未預期貨幣政策對滬深股市有顯著的負向影響，未預期到的貸款基準利率調整對于股市的影響略大于準備金率調整帶來的影響。

2 實證分析步驟

2.1 數據來源

樣本數據來自國泰安數據庫提供的滬深指數及相關個股在2022年7月29日到2022年10月24日各天的日收益率。

2.2 檢驗時間區間的確定

由于2022年9月29日為央行自2022年的首次階段性降息，且央行公布降息后的首個交易日是降息信息首次傳遞給投資者，該降息信息對市場沖擊最為顯著。故本文選取2022年9月29日為事件日，事件窗口選取央行公告降息后首個交易日前后各15個交易日，即（-15，15）為事件窗口。事件窗口之所以選擇前后15天是因為延長事件窗口將使檢驗結果受到其影響。

2.3 樣本和數據的選取

本文按照證監會2022年行業標準選取滬深A股房地產板塊的33只股票為樣本，并收集以下指標：

①上市公司公告前60個交易日至公布降息后首個交易日后15個交易日的日收益率，如果公司有分紅行為，則以數據庫中提供的考慮現金紅利再投資的日收益率來作為研究數據。

②上證綜指和深證成指在同時期的指數日收益率。

2.4 數據處理方法的選擇

2.4.1 預期報酬率模型的選擇

本文選用事件研究法來衡量房地產股票股價對央行公告降息的市場反應。本文選擇使用比較普遍的市場模型，先利用央行公告降息后首個交易日前第60個交易日至公告后首個交易日前第16個交易日的日收益率估算出每個公司的模型，然后代入公告后首個交易日前第15個交易日至公告后首個交易日后15個交易日（即事件窗口）的市場收益率數據，根據公式分別計算這一窗口中每天的預期收益率，再用每天的實際預期收益減去計算出的預期收益率得到每日的超常收益率，再對33只股票求日平均超常收益率，最后得出事件窗口31個交易日的累積平均超常收益率。

2.4.2 檢驗方法的選擇

本文在對樣本總體進行統計學檢驗時，選取個別證券異常報酬率的方差作為平均超常收益率的方差，對證券超常收益率的顯著性進行檢驗。

3 實證分析解讀

基于以上部分內容介紹的數據處理方法，將上證33只房地產行業股票作為事件樣本，計算出從央行公告降息后首個交易日前的15個交易日至首個交易日后的15個交易日的每日平均超常收益率AARi和累計超常收益率CAAR（t1，t2），并完成每日平均超常收益率與零的顯著性差異t檢驗，檢驗過程的主要數據和結果見表1。

表1 "33只樣本股票AARi的t檢驗與CAAR

由表1可知，在央行公布降息后，房地產行業股票在事件發生日（t=0）的AAR顯著大于0，說明在公布降息后的一個交易日房地產股票是有一個正的異常收益的。同時可以看到事件日前1個交易日和事件日后2個交易日內AAR也都為正值，且都明顯大于事件日當天的AAR，表明央行降息還存在一定程度的預期效應和滯后性。而在利率下調后的15個交易日中，我們可以看到AAR為正的僅僅只有5個（t=1，t=2，t=9，t=11，t=15），而其他10個交易日的AAR均為負，說明央行降息政策的影響力并不持久。

同時在央行公布降息前12個交易日（t=-12）CAAR就開始大于0并一直呈現上升趨勢，這說明了房地產行業在降息之前信息就有被提前消化的可能，同時降息對房地產行業股票價格具有顯著的影響。同樣，CAAR在事件日后第5個交易日（t=5）之后趨于平穩，也說明了降息政策并沒有持久的影響力。而事件日前的CAAR就顯著為正則很可能來自人們對降息以及降息可能帶來的房地產股票價格上升的預期。

4 結論

央行的貨幣政策，尤其是存貸款利率的調整是影響房地產市場發展的重要原因之一。房地產市場的繁榮與蕭條會傳導到股票市場上去，從而影響房地產股票的走勢。通過研究央行2022年9月29日宣布降息事件對房地產市場股票價格的影響，我們可以得到以下一些結論：

首先，央行的降息政策會對房地產股票價格產生顯著的影響。其次，這種影響會在央行公布降息之前就提前體現出來，這表明房地產行業存在對信息提前消化的可能。最后，央行降息政策的影響力不會持續太久，這種影響力會在公布降息后4～5個交易日慢慢淡化。

【參考文獻】

【1】Berkman N.G.On The Significance of Weekly Changes in M1[J].New England Economic Review，1978（5，6）：5-22.

【2】Bomfim A.N. Preannouncement Effects，News Effects，and Volatility：Monetary Policy and the Stock Market [J]. Journal of Banking and Finance，2003（27）：133-151.

【3】Bernanke S.Ben， Kuttner N.Kenneth.What Explains the Stock Market's Reaction to Federal Reserve Policy？[J]. The Journal of Finance，2005（3）：1221-1257.

【4】張麗，王永慧，林甦.利率變動對地產板塊的影響研究—基于事件研究法的實證分析[J].中國管理信息化，2010（17）：36-39.

【5】林瑩瑩，高煜棟.利率變動對股票價格的短期影響[J].天津市經理學院學報，2014（1）：16-17.

【6】凌曉旭，孟梓，徐雯，等.論利率調整對我國上市銀行股價的影響[J].中國商論，2015（18）：93-95.

【7】朱小能，周磊.未預期貨幣政策與股票市場——基于媒體數據的實證研究[J].金融研究，2018（01）：102-120.