利益相關者視角下房地產企業稅務籌劃探究

【摘 "要】稅務籌劃所牽扯的利益面較廣，會對企業內部行為以及外部環境產生影響，工作本身存在較高的復雜性與系統性。而隨著市場經濟的高速發展，論文從利益相關者的視角，探討房地產企業稅務籌劃的相關問題，首先從“利益相關者”與“稅務籌劃”的概念入手，討論了我國房地產企業稅務籌劃狀況，提出了開展稅務籌劃的有效途徑，最后分析了房地產企業稅務籌劃設計的利益關系，希望能夠為房地產企業以及相關人員提供參考。

【關鍵詞】利益相關者；房地產；企業稅務籌劃

【中圖分類號】F299.23；F812.42 " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " 【文獻標志碼】A " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " 【文章編號】1673-1069（2023）01-0185-03

1 引言

近些年，我國市場經濟發展空前迅速，各個領域的市場競爭愈演愈烈，稅收也逐漸成為各個經濟主體的主要關注對象。從宏觀角度來看，房地產領域對我國的經濟發展起到了支柱性的作用，是我國的主要稅收來源之一，而稅收的總量與企業的經濟效益存在直接聯系。開展正確的稅務規劃能夠有效提高企業的利潤率，企業也可以從這一點入手，對現行經營管理模式進行完善，以便在市場中立于不敗之地。但通過實地調研與文獻綜述可知，我國房地產企業的稅務籌劃都以經濟效益為導向，沒有將利益相關者的影響納入考量范圍，這會滋生矛盾，雖然可以幫助企業獲取一定的利益，但會對長遠發展產生阻礙。

2 相關概述

2.1 利益相關者理論概述

“stakeholder”一詞最早出現在1708年編的《牛津詞典》當中，指的是將籌碼下壓至某項實踐活動的群體。20多年后，斯坦福大學正式將其翻譯為“利益相關者”。該群體為組織的支撐結構，是組織發展和活動的載體，利益相關者這一概念的出現表現了組織對實踐活動籌碼來源的重視，可以從中看到公司對管理和運作的需求不只集中在股東、債權人等物質資本層面，也需要員工以及社會各界的關注與信任。傳統公司強行維護股東利益的運作方式已經與時代相脫離。

21世紀后，世界經濟格局發生巨大變化，經濟模式已與之前大不相同，利益相關者越來越多地對公司產生影響。美國學者夏皮羅及其團隊指出，公司應該在利益相關者的特點、要求基礎之上制定或修改內部政策，企業需要制定不同的契約確保每一名利益相關者的需求都能夠得到滿足。內部包括薪資結構、獎懲制度，外部包括與其他經濟主體的對接等。實際上，企業簽訂的契約中并沒有與稅收存在直接關系的內容，但稅收對利益相關者的影響是巨大的，這主要表現在利益分配與利益總量兩個方面。企業想要保持自身發展的高活力，就必須正確看待這種隱性稅收契約，這就要求企業稅務策劃方案的制定需要尊重利益相關者的利益，將其看作企業利益的一部分，盡可能實現多方共贏，為企業的穩定發展奠定基礎，實現經濟效益與社會效益的雙豐收。

本文所指的為狹義的利益相關者：若某人或某團體，向某企業進行投資，且承擔了一定的風險，就成為企業的利益相關者。利益相關者的經濟行為與企業目標相互影響。在房地產領域中，生產經營所牽扯的利益相關者數量較大，因此，房地產企業能否與這些資源提供方保持良好的關系，決定了企業能否快速實現長期發展目標。

2.2 稅務籌劃概述

稅務籌劃，也被稱為納稅籌劃與稅收籌劃。合理地籌劃需要納稅人在不違反規章制度的基礎上，對階段性經營活動進行安排，實現合理避稅，提高企業收益的成本控制工作。與逃稅漏稅不同，稅務籌劃帶來的合理避稅是完全合法的。從本質上來說，不論是個人納稅人，還是法人納稅人，都屬于我國經濟系統的關鍵一環，且納稅人的目的都是最大化自身經濟效益。而對于納稅人來說，稅務籌劃是有效且合法減少稅款負擔的途徑，其能夠盡最大可能實現收益的最大化。

稅務籌劃覆蓋了生產經營的全部過程，從籌資，到銷售，再到收入分配，甚至業務組合，都需要貫徹籌劃關鍵，通過技術性籌劃實現經濟效益的最大化。因此，稅務籌劃本質上來說是對現有納稅技術的系統性應用，對于企業財務管理與成本控制而言，是關鍵步驟之一。

3 我國房地產企業稅務籌劃現狀

在我國最初建立稅務籌劃體制時，社會各界會將其理解為逃稅的一種方式。而隨著時間的推移，這種觀念的影響逐漸降低，越來越多的企業在內部開展稅務籌劃工作。但實際上，稅務籌劃的出現時間較晚，一般都由企業的財務部門與會計人員來完成，缺少高專業水平的人才。而稅務籌劃本身又具備較強的專業性，其需要工作人員熟知我國的稅收機制，掌握大量的財務理論知識，又具備強勁的實踐能力，還要與企業相互了解，能夠快速且精準地把握企業運營流程，具備較高的政治敏感度，能夠在稅收政策發生變化的第一時間就開展內部調整。但實際上，由于我國的稅收體系尚不完善，因此稅務籌劃體制也存在大量漏洞亟須補充，具體表現在以下幾點。

3.1 稅收觀念上的誤區

我國的稅務籌劃體制尚處在起步階段，雖然已經有很多企業單獨設立了稅務籌劃部門，但對于更多的企業而言這依然是一項新的工作，甚至社會層面還存在將其視為偷稅逃稅的主體的現象。但與偷稅逃稅相比，稅務籌劃的全過程都處在現有法律的框架之下，與絞盡腦汁進行偷稅逃稅的行為存在本質區別，這種區別是法律意義上的。實際上，合理的稅務籌劃并不會對我國市場秩序產生影響，甚至還能夠加快企業的發展速度，為我國經濟的長治久安提供幫助。

3.2 納稅意識薄弱

依法納稅是我國納稅人應盡的義務。然而，我國房地產行業稅收過重，如果企業不尋找合理避稅的途徑，就很容易導致工程成本失控。但部分企業的避稅手段不符合法規要求，這不但侵犯了法律，導致企業的發展存在法律風險，也會導致市場經濟混亂。這種目光短淺的收益獲取手段會進一步擴大企業的經營危機，甚至會影響整個行業的可持續發展。

3.3 對稅務籌劃潛在風險防范意識不夠

與宏觀上的成本控制相同，稅務籌劃也存在風險，這主要體現在籌劃人員政治敏感度不高，沒有及時對變化的政策作出反應，導致其稅務籌劃行為觸犯了法律，以至于被稅務機關查處。這種因素帶來的損失是不必要的、浪費的。對于企業而言，稅務籌劃屬于成本控制的一部分，在實際操作過程中很多風險很難或無法避免，除了前文所述的稅收政策風險外，還存在稅收綜合風險、納稅人投機風險、內部管理風險等。從稅收這一工作本身來看，其具備較高的滯后性，這大大降低了稅務籌劃的風險規避能力，也讓風險規避成為籌劃工作的關鍵環節。隨著房地產企業不斷拓展自身經營方向，市場競爭中的價值最大化已經成為企業的主要目的。在眾多的經營手段與經營模式中，稅務籌劃以其低廉的工作成本、直觀的成本控制能力脫穎而出，其能夠切實提高企業的經濟效益。正因如此，企業才應該在落實稅務籌劃工作之前，在內部樹立起正確的籌劃理念，建立健全風險防范機制，拓寬人才招聘渠道，在市場競爭中取得獨特的競爭優勢。

3.4 企業稅務籌劃實施滯后

受傳統稅收觀念的影響，大多數企業會將稅收的優先級放在財務問題之后，但實際上，對于房地產企業而言，稅負在經營成本中的占比非常高，如果企業對稅務問題的重視程度不足，很容易導致利潤降低，甚至因籌劃滯后造成違法現象，嚴重阻礙了房地產企業的可持續發展。

4 房地產企業稅務籌劃途徑

4.1 延遲繳納稅款獲取貨幣時間價值

在應納稅額一定的基礎上，企業可以充分利用貨幣的時間價值，將繳稅時間放在最后，讓這些金額盡可能在企業手中創造更多的收益，這可以視作企業獲得了一次無利貸款的現象。

4.2 最大限度利用優惠政策直接減少稅負

在各種稅務籌劃的模式當中，收益最為直接的，就是對稅收優惠政策的利用。從本質上來講，大多數稅收優惠政策都是國家改變稅收模式的嘗試行為，其服務于宏觀調控。特別是對于房地產而言，調整稅收杠桿會直接影響未來的發展方向。例如，出于緩解民眾購房、還貸壓力的目的，會對現有住房結構進行調整，現階段，企業滿足一定條件可以不收取土地增值稅，這也屬于稅收優惠政策的一種。近些年，我國稅收優惠政策的出現頻率高，涉及的領域廣，以高新技術企業為首的大部分行業與產品都受到了來自稅收優惠的積極影響。企業需要用正確的眼光看待優惠政策，籌劃不能完全公式化套用，必須結合自身實際需求與優惠的內容，制定出有特色、有針對性的籌劃辦法。例如，可以將多種優惠政策進行匯總，并對現有生產經營活動進行優化，實現降低納稅總量的目的。

4.3 利用稅率臨界點

每種稅種都有特定的起征點與稅率。對于土地增值稅而言，其稅率為累進的形式，存在數個跳躍點，扣除數也有節點。這就給房地產企業的稅務籌劃提供了新的途徑。實踐過程中，土地增值稅為四級超率累進稅率，稅負與稅率成正比，房地產企業可以利用這一點，制定更加合適的產品價格，控制扣除比例，從而達到少繳納甚至免征土地增值稅的目的。但也存在臨界點密集型稅種，這就導致這種籌劃辦法的應用較為困難。也就是說，房地產企業要根據稅種選擇合適的籌劃方式，一味公式化套用往往會增加籌劃的成本，甚至導致籌劃成本超過節省的稅務量。

4.4 多次銷售分解價格

現階段，我國房地產企業在竣工后的主要納稅種類包括兩種，即土地增值稅與增值稅。前者的納稅量取決于增值率，并隨著增值率的增大而增加，因此企業籌劃的主要目標就在于控制增值率。而對于后者來說，由于出現時間較短，增值稅的征收己從營業稅的5%改為增值稅的9%，單看這一點可以認為營改增是增加了企業的納稅總量，但增值稅的性質較為特殊，且可以被企業利用。

5 房地產企業稅務籌劃設計的利益關系

5.1 外部

5.1.1 稅務機關

對于稅務機關而言，其監管的重點在于企業繳稅的時間與總量是否達標，而企業要盡可能在其規定范圍內延后繳稅時間，以汲取稅款的時間價值。因此，企業需要在與稅務機關保持有效溝通的基礎上開展籌劃工作，以便最大化稅款的時間價值。換句話說，企業在籌劃稅務的過程中，需要從稅務機關這一利益相關人的角度出發，在不為稅收工作添麻煩的基礎上，盡可能增加稅務籌劃帶來的經濟效益。只有充分考量市場經濟發展狀況與發展規律后，才能夠充分發揮籌劃工作的作用，避免企業的成本控制工作與時代脫節，以此在市場競爭中獲得核心競爭力。

5.1.2 股東

對于企業的出資者而言，其投資是不具有可收回性的，且在投資工作結束后，股東還需要承擔部分風險。而投資這一行為的根本目的在于資本增值，幫助企業獲得更多的經濟效益，因此，可以說企業股東的宏觀目的是一致的。然而，人存在個體差異性與主觀能動性，因此會在微觀層面，也就是小決策的層面上出現矛盾，這主要表現在股東占股不均帶來的權力不等。很多小股東會在企業發展的過程中淪為大股東獲利的犧牲品。特別是對于房地產企業而言，會計利潤與應納稅額的計算口徑不同，籌劃工作本身也需要人力資源與物力資源的投入，且籌劃的效果只有在籌劃工作結束后才能看到，甚至會出現違法違紀的現象，因此，部分房地產企業的大股東會出于風險考量，會對稅務籌劃工作的開展提反對票。

5.1.3 債權人

債權人與企業存在債務聯系，其希望能夠按照約定的時間收回本金并獲取利息，因此，若企業能夠制定出完善的稅務籌劃體系，就能夠獲得債權人的支持，這是由于有效的成本控制能夠保障債權人的利益。但如果企業的稅務籌劃能力較低，債權人一般不會愿意承擔籌劃風險，可能會做出撤資等行為。

5.1.4 供應商與客戶

企業與供應鏈上下游的聯系在于商品成本，而房地產的上下游經常會互相轉化。大多數情況下，同一條房地產供應鏈，各方的稅務利益趨同，因此可以通過商議的方式實現共同控制稅額。但不可否認，供應鏈也會在一些方面出現不同的利益需求，這就需要企業加強與供應商和客戶之間的聯系，盡可能確保三方的稅務籌劃側重點相同或趨同。

5.1.5 競爭對手

對于企業來說，其生產和經營的最終目的在于盈利，因此不會與某個其他企業長期保持敵對關系，競爭對手在出現共同的利益危機時也會進行合作。且雙方在競爭的過程中也會互相促進，雙方的稅務籌劃能力都會得到提升，最終表現為共同提高經濟效益。

5.1.6 社會公眾

社會公眾對稅務籌劃的態度較為復雜，一方面，企業進行合理避稅有利于降低住房價格，為公眾帶來更多的實惠。但另一方面，國家稅收減少代表公共服務水平的下降，甚至會影響民眾的日常生活質量。

5.2 內部

5.2.1 管理者

從宏觀角度來說，管理者由企業雇傭而來，雙方會一直保持雇傭關系，但其本質上屬于股東的委托代理。代理工作由工作合同建立。受制于大型企業的所有權與管理權分離，企業需要在招聘過程中，確保管理人才具備籌劃能力，從而提高企業的籌劃水平。

5.2.2 職工

除了財務部門與會計人員外，大多數職工都不會關注企業的稅務籌劃工作，即便是有所關注，一般也不會出現贊同或反對的態度。這是由于職工工資的構成邏輯為基本工資、效益提成與福利，若企業想要從人力資源的角度控制稅務，就要將員工的利益納入考量范圍，若企業員工對稅務籌劃的關注程度較高，企業就要更加精細地制定籌劃方案。

6 結語

綜上所述，稅務籌劃工作本身是一項合理合法且專業水平較高的工作。其一方面牽扯的內部部門較多，因此復雜性與系統性較高，但現在我國房地產企業稅務籌劃工作的標準化程度較低，因此仍存在較多的問題，如稅收觀念上存在誤區、納稅意識薄弱、稅務籌劃缺少潛在風險防范意識、企業稅務籌劃實施滯后等。另一方面，稅務籌劃牽扯的利益關系也非常復雜，分為企業內部與外部兩個部分，企業能否合理避稅直接關系到企業的經濟來源與未來發展，因此，企業必須采取特定的方式提高稅務籌劃質量，如延遲繳納稅款以獲取貨幣時間價值、最大限度利用優惠政策直接減少稅負、利用稅率臨界點、多次銷售分解價格等，實現各方利益的最大化，也盡可能增加企業的經濟效益，為長期可持續發展奠定基礎。

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