銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信風(fēng)險的影響因素與應(yīng)對策略探討

鄒炎炎

（仙桃職業(yè)學(xué)院，湖北 仙桃 433000）

在全球新冠疫情的影響下，新興經(jīng)濟(jì)體面臨的金融脆弱性風(fēng)險加劇。在這種環(huán)境背景下，我國加強(qiáng)了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度，銀行等金融機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)的貸款偏好呈現(xiàn)下降趨勢，出現(xiàn)了一系列的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速有所下滑。基于此，強(qiáng)化銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)授信風(fēng)險管理，是當(dāng)前國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)該通過分析房地產(chǎn)周期性波動、資產(chǎn)價格波動、信息不對稱等因素，制定適宜的風(fēng)險控制策略。

一、銀行授信風(fēng)險概述

授信風(fēng)險是商業(yè)銀行經(jīng)營過程必然面臨的主要風(fēng)險種類，有的學(xué)者認(rèn)為，授信風(fēng)險也可以稱之為信貸風(fēng)險[1]。實(shí)際上，要準(zhǔn)確理解授信風(fēng)險的概念，首先必須正確地認(rèn)識風(fēng)險的內(nèi)涵。風(fēng)險指的是遭受損失、傷害、不利或毀滅的可能性，其是一種概率事件，既可能發(fā)生，也可能不發(fā)生。基于此，授信風(fēng)險指的是商業(yè)銀行在辦理貸款、擔(dān)保、貼現(xiàn)、信用證、押匯等授信業(yè)務(wù)過程中出現(xiàn)本金損失、利息損失的可能性。授信風(fēng)險產(chǎn)生的原因在于，接受授信的主體在生產(chǎn)或經(jīng)營活動過程中，面臨著一定的不確定性，這種不確定性容易產(chǎn)生履約風(fēng)險，進(jìn)而給銀行的授信業(yè)務(wù)帶來影響。具體來看，商業(yè)銀行授信風(fēng)險具有以下特征。

1.授信風(fēng)險具有客觀性

授信風(fēng)險客觀性指的是授信風(fēng)險作為一種客觀存在，其風(fēng)險的產(chǎn)生不以人的意志為轉(zhuǎn)移，只要商業(yè)銀行開展信貸業(yè)務(wù)，該風(fēng)險就可能產(chǎn)生。授信風(fēng)險的客觀性要求商業(yè)銀行正視授信風(fēng)險的存在，采取積極的措施防范授信風(fēng)險。

2.授信風(fēng)險具有不穩(wěn)定性

授信對象的來源較為復(fù)雜，既有組織機(jī)構(gòu)，也有個人，而且不同授信對象，其經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)營狀況、信用狀況都有明顯的差異，這使商業(yè)銀行實(shí)際上很難使用同一類標(biāo)準(zhǔn)對授信風(fēng)險對象進(jìn)行控制，導(dǎo)致授信風(fēng)險呈現(xiàn)出不穩(wěn)定性的特征。

3.授信風(fēng)險具有可控性

通過構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險管理機(jī)制，銀行可以強(qiáng)化對授信風(fēng)險的控制力度，例如，銀行可以通過對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信風(fēng)險進(jìn)行識別、評估以及控制，削弱風(fēng)險的不穩(wěn)定性，從而實(shí)現(xiàn)對授信風(fēng)險的人為控制。

4.授信風(fēng)險具有隱蔽性

授信風(fēng)險的產(chǎn)生并非一蹴而就，而是多方面因素共同作用的結(jié)果，這就意味著授信風(fēng)險的不確定損失，可能被表象所掩蓋，只有風(fēng)險因子積累足夠多，或者在特定的時間與場景下，風(fēng)險才會最終出現(xiàn)，并引起關(guān)聯(lián)的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)。

二、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信風(fēng)險的影響因素

基于上述分析可知，授信風(fēng)險具有多方面的特征。對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，經(jīng)濟(jì)周期波動容易引發(fā)房地產(chǎn)價格波動，并進(jìn)一步影響房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信對象的履約能力。與此同時，在信息不對稱的背景下，授信對象可能隱瞞真實(shí)的資產(chǎn)狀況和履約能力，這些都會引發(fā)授信風(fēng)險。具體來看，銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信風(fēng)險的影響因素主要包括以下幾個方面。

1.經(jīng)濟(jì)周期性波動的影響

經(jīng)濟(jì)周期中出現(xiàn)的上升和下降的波動過程如實(shí)地反映了宏觀經(jīng)濟(jì)的動態(tài)變化過程。因此，從經(jīng)濟(jì)周期必然出現(xiàn)的有規(guī)律的上升或下降的過程來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期也必然會出現(xiàn)峰頂和谷底的交替更迭，呈現(xiàn)出有規(guī)律可循的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期[3]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期可以劃分為擴(kuò)張和收縮兩個階段，在擴(kuò)張和收縮的過程中又可以分為“復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條”四個環(huán)節(jié)。衰退這個環(huán)節(jié)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期中的收縮階段，當(dāng)衰退持續(xù)到一定的時間到達(dá)谷底就是經(jīng)濟(jì)周期下降的終結(jié)點(diǎn)，也就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的最低點(diǎn)。最低點(diǎn)之后就進(jìn)入上升階段，從最低點(diǎn)向最高點(diǎn)上升的過程就是擴(kuò)張階段，峰頂是上升階段的終點(diǎn)，達(dá)到峰頂后又會下降，一個峰頂和下一個峰頂之間就是一個完整的經(jīng)濟(jì)周期。對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，衰退期對信貸風(fēng)險有著一連串的反應(yīng)，當(dāng)房產(chǎn)價格下跌時會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的收入縮減，資金回籠速度變慢，企業(yè)的收入降低作用于個人就體現(xiàn)為薪酬降低，居民收入減少后償還房貸的能力就會下降，且房產(chǎn)價格下降會導(dǎo)致投資房產(chǎn)者的資產(chǎn)總值縮水。因此，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的下跌會引發(fā)各方主體情緒從看漲到看衰的變化，而這個大趨勢一旦開始就無法快速逆轉(zhuǎn)，會持續(xù)較長的時間，一旦投資者對房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出悲觀狀態(tài)時，就會出現(xiàn)一定的違約狀況，從而增加違約風(fēng)險。

2.資產(chǎn)價格內(nèi)在波動性的影響

一般情況下，每個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期環(huán)節(jié)中都會出現(xiàn)房產(chǎn)價格的波動。通俗地講，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過幾輪發(fā)展，房產(chǎn)的價格可能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其本身的價格，在一定時期內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛的假象，這種假象的背后就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫[2]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫是缺乏現(xiàn)實(shí)資本的支撐造成的，其狀態(tài)十分不穩(wěn)定，很容易破滅，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂時就會發(fā)生房產(chǎn)價格的大幅下跌。房產(chǎn)價格大幅下跌后會導(dǎo)致其抵押價值下跌，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價值迅速縮減，造成資不抵債，從而引發(fā)房地產(chǎn)信貸難以償還。與此同時，一方面，由于房產(chǎn)價格的下跌會引起房產(chǎn)滯銷，企業(yè)投入的資金難以收回，產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)。由于金融危機(jī)的發(fā)生，導(dǎo)致工人失業(yè)、收入減少、經(jīng)濟(jì)停滯不前，原本有能力按時還貸的家庭無力償還貸款，使得銀行的呆賬壞賬增多；另一方面，由于購買住房的居民數(shù)量減少，銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量將會大幅下降，會直接增加銀行的業(yè)務(wù)損失。

3.信息不對稱的影響

根據(jù)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在市場經(jīng)濟(jì)活動中，信息不對稱是普遍存在的，市場交易中的各個主體所掌握的信息不可能完全對等或相同。信息不對稱也是銀行信貸風(fēng)險產(chǎn)生的一個關(guān)鍵因素。當(dāng)前，我國的征信系統(tǒng)還不完善，在審批貸款時，銀行和申請貸款的客戶都必須掌握對方足夠數(shù)量的真實(shí)的信用信息和風(fēng)險信息。然而，事實(shí)情況是，客戶對自身風(fēng)險級別和資產(chǎn)狀況及經(jīng)營狀況了如指掌，而銀行由于難以掌握貸款者全面、真實(shí)、有效的信息，這就給銀行信貸風(fēng)險的產(chǎn)生埋下了隱患。

為了減少由于信息不對稱造成的經(jīng)濟(jì)收益的損失，銀行可以運(yùn)用信貸業(yè)務(wù)定價的方法對不同級別的信貸客戶制定不同的貸款利率。因此，銀行為了彌補(bǔ)信用級別較低的客戶可能造成的經(jīng)濟(jì)損失，只能根據(jù)每個申請貸款的項(xiàng)目的平均風(fēng)險程度計算出一個偏高的貸款利率，希望能通過這種方法補(bǔ)償高風(fēng)險融資主體可能帶來的風(fēng)險[4]。然而，實(shí)際情況是，信用級別較高的低風(fēng)險貸款主體會因?yàn)殂y行的貸款利率超出預(yù)期而不在銀行進(jìn)行融資；真正進(jìn)行融資的主體是那些風(fēng)險偏高的貸款人，違約風(fēng)險自然會隨之上升，銀行的經(jīng)濟(jì)收益反而變低，本金收回的風(fēng)險變高，甚至?xí)霈F(xiàn)呆賬和壞賬。如果用來抵押的抵押物的價值受到市場的影響變低，一旦資金無法收回，抵押物就無法彌補(bǔ)資金損失，銀行的經(jīng)濟(jì)損失會更大。

三、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信風(fēng)險的應(yīng)對策略

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場環(huán)境越發(fā)復(fù)雜，一些房地產(chǎn)公司相繼出現(xiàn)項(xiàng)目停工、資金鏈斷裂等現(xiàn)象，這表明當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險不可低估。基于此，作為銀行金融機(jī)構(gòu)，對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的授信更應(yīng)慎重，并積極采取有針對性的策略防范風(fēng)險。

1.注重信貸信息的真實(shí)性

房地產(chǎn)行業(yè)具有關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的特點(diǎn)，信息不對稱會導(dǎo)致銀行難以掌握貸款企業(yè)的真實(shí)財務(wù)狀況，為此，銀行必須提高所收集的信息的準(zhǔn)確性，以規(guī)避風(fēng)險的發(fā)生。（1）銀行應(yīng)調(diào)整現(xiàn)有盡職調(diào)查工作要求，負(fù)責(zé)收集房地產(chǎn)企業(yè)客戶的信息的工作人員要進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部做深入調(diào)查，把握信息的源頭，考查客戶的公司營運(yùn)狀況、財務(wù)狀況、銷售狀況、管理水平和經(jīng)營能力，并在考核體系層面上加大對于被考核營銷人員風(fēng)險管理工作評價的力度；（2）房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)在一定程度上有著過度放貸的風(fēng)險，為了獲得最可靠的信息，銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)同其他銀行的合作和信息共享，借助信息共享獲得客戶最準(zhǔn)確的信息[5]；（3）我國目前現(xiàn)有的銀行信貸等級系統(tǒng)中有記錄房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級、擔(dān)保信息，銀行應(yīng)當(dāng)充分利用已有的資源，將采集到的信息和系統(tǒng)中的信息進(jìn)行比較，以保證所采集信息的準(zhǔn)確性；（4）與擁有良好信譽(yù)的會計師事務(wù)所建立長期、穩(wěn)定的咨詢合作關(guān)系，參考獨(dú)立機(jī)構(gòu)的客觀專業(yè)觀點(diǎn)，提升銀行對于財務(wù)信息真實(shí)性的評價能力；（5）銀行營銷人員要對房地產(chǎn)行業(yè)融資主體的企業(yè)資產(chǎn)、個人資產(chǎn)以及信用情況進(jìn)行全面調(diào)查，特別是法人代表的個人素質(zhì)直接影響企業(yè)的發(fā)展前景，當(dāng)法人代表的自身出現(xiàn)問題時，在對企業(yè)的信用等級評估時應(yīng)持保守態(tài)度。

2.改進(jìn)授信標(biāo)準(zhǔn)評價方法

為了評估房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，銀行使用流動比率指標(biāo)衡量企業(yè)在較短時間內(nèi)的償債能力。流動比率越大說明房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力越高，一些銀行將流動比率的最高值設(shè)為2。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)的存貨多以房產(chǎn)、商鋪、工廠為主，存貨價值被估計得低于市場價值，以此計算出來的流動比率偏低；再加上房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款不需要企業(yè)當(dāng)期用現(xiàn)金來償付，所以，在計算流動負(fù)債時應(yīng)當(dāng)把預(yù)收賬款排除在外。由于房地產(chǎn)企業(yè)存貨的價值被估計得偏低，評分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地降低，這樣才能更準(zhǔn)確地評價房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)短期償債能力[6]。將預(yù)收賬款從分母中扣除使得計算出的流動比率變大，這樣得出的流動比率更接近房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)流動比率值。通過上述兩個方面的調(diào)整使銀行對房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力的評估更準(zhǔn)確。

3.完善信息跟蹤反饋機(jī)制

信息不對稱是市場經(jīng)濟(jì)中不可避免的問題，銀行要想應(yīng)對市場經(jīng)濟(jì)中的“信息鴻溝”，必須不斷完善信息的跟蹤與反饋機(jī)制，這樣才能做好風(fēng)險的預(yù)測與評估工作。（1）銀行可以依托互聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)平臺，完善信息跟蹤機(jī)制。銀行在開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過程中，可以發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)平臺的作用，對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況展開及時的跟蹤，以提升銀行的信息收集能力；（2）積極構(gòu)建客戶信用信息數(shù)據(jù)庫。銀行可以對跨區(qū)域的房地產(chǎn)公司經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，采取線下人員跟蹤、線上信息篩選相結(jié)合的方式，構(gòu)建信用信息數(shù)據(jù)庫，探索“線上+線下”相結(jié)合的信息共享與反饋機(jī)制，逐步減少與房地產(chǎn)公司之間信息不對稱的問題；（3）構(gòu)建銀行間的信息共享機(jī)制。在解決信息不對稱問題時，不同規(guī)模、不同類別的銀行最終所采取的方案可能有所差異，因此，其對于信息采集與管理的重點(diǎn)會呈現(xiàn)出一定的不同。通過加強(qiáng)不同銀行之間的信息共享，可以減少銀行對于房地產(chǎn)公司信息的收集與認(rèn)識偏差，有助于銀行全面地了解授信對象的真實(shí)經(jīng)營狀況，給授信風(fēng)險預(yù)測提供更全面的數(shù)據(jù)支持。

四、結(jié)語

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場形勢較為嚴(yán)峻，甚至一些大型房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著巨大的資金壓力。這就要求銀行金融機(jī)構(gòu)更加注重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)信貸信息真實(shí)性的審查，制定與當(dāng)前國家政策相符的授信評價方法，并及時跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)的具體運(yùn)營狀況，從而做好房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、有序發(fā)展。