破產程序中管理人如何認定購房人的優先權實務探析

貴州公達律師事務所 蔡東

一、購房人優先權的法理基礎

從理論上看，優先受償權是特種債權人有權利優先于其他債權人受償的權利，購房人優先權是優先權的一種，優先權必須要有法律的明確規定，實現優先權才有法律基礎。優先受償權的特點有：優先受償權具有優先順位的擔保功能。其次，必須是符合法定條件的優先受償權，不能自治創設，不以占有和登記為要件。

（一）從物權期待權看

期待權是指將來有取得與實現的可能性的權利，既然是將來可能獲得的權利，在現實的交易中就可能存在被侵犯的風險。因此，一定要在法律層面確立期待權的民事法律地位，以此抗衡相對人或第三人，從而達到利益均衡。在破產案件中，一般認為購房人的物權期待權出現在預告登記中，當購房人完成了預告登記，排他性權利形成，以此可對抗第三人物權效力，讓第三人無法取得房屋所有權，若進入破產清算，也可對抗執行行為。

（二）從保障基本生存權看

生存權屬于基本人權，是人與生俱來的權利，也是其他一切權利存在的前提條件。我國《憲法》相關司法解釋都表現了對生存權的重視，批復屢次對購房人債權優先受償作了規定，體現出法律對購房人生存利益的優先地位保障。在破產案件中，購房人無論從交易地位還是從購房價款看，相較于其他債權人均處于弱勢地位，而房屋問題幾乎與每個人息息相關，從保障生存的角度考慮，應該對消費購房人的權利進行優先保護。

（三）從政府維穩定看

房屋是每一個人的安身立命之所，但對于多數購房人來說是一筆很大的開銷。倘若因為房開企業經營不善破產，導致購房人的巨額家庭開銷付之一炬，居住權這一基本生存權無法得到保障，一些購房人或選擇媒體輿論造勢，或采用信訪等方式表達利益訴求，也有的通過一些過激行為激化社會矛盾，既影響地方經濟建設，也影響社會的長治久安與穩定團結。

二、購房人優先權的認定與審查

（一）被拆遷人、被征收人房屋取回權或房屋補償款優先于其他所有優先權

目前在破產程序中對被拆遷人的相關法律規定幾乎找不到，僅有《審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》做了相應規定，但該司法解釋已修正，且刪除了該條內容。筆者認為，在破產程序中，被拆遷人、被征收人的債權應優先得到清償。一是被拆遷房屋是被拆遷人賴以生存的和生產的物質條件，是真正意義上的保障被拆遷人生存權。二是被拆遷人是因為國家和社會公共利益而拆遷，是公共利益犧牲個人利益的體現，即便是商業性開發亦是如此。三是被拆遷人對原房屋的物權已經轉移至特定化的新房屋上，一般政府都以公告形式對拆遷或安置補充進行了公示。四是施工合同、抵押合同往往簽訂在拆遷補償安置協議之后，特別是金融機構，在辦理抵押登記前，應當具有審慎義務，評估被拆遷人權利優先可能帶來的風險。出于對被拆遷人權利的優先保護，無論安置房屋進行了預告登記，也無論拆遷安置房屋協議履行如何，除有損國家、公共利益等外，管理人都有義務履行拆遷安置房屋的交付義務及貨幣補償支付義務，不得解除拆遷安置房屋協議。

（二）消費性購房人的優先權

對于消費者如何認定，消法對消費者作了明確界定，最高院（2014）執他字第23、24號明確為是為了保護個人消費者的居住權而設置的。根據以上規定和學界的主流觀點，認為“消費購房人”須符合以下要素：一是購房人是個人且為消費，法人和其他組織不屬于消費者；二是商品房消費者是指在設區的市或者縣范圍內沒有房或雖然有一套房，但面積小，屬于滿足基本居住需要的消費者；三是已支付全部房款或已支付的房款超過50%。消費購房人具體分類如下：

1.房屋已符合交房條件的

（1）已辦理不動產登記證，未交付房屋的。消費購房人可以在法院受理破產申請后，依據破產法的規定行使取回權。

（2）對于已支付全部房款，且房屋已交付使用的，則可依據《破產案件若干規定》請求債務人辦理房屋不動產登記。如已辦理了預告登記，因具有排他性，購房人有權請求管理人辦理產權登記并返還房屋。而對于未交付又未辦理預告登記的，司法實踐中由法院依據第71條第5項，認定消費購房人購買的房屋屬于特定物，即使尚未轉移占有，但只要相對人已完全支付對價便不屬于破產財產，可以要求履行房屋交付，并辦理不動產登記。

（3）雙方均未履行完畢合同義務的房屋。消費購房人在補足剩余價款后，購房人可以行使取回權。對于支付了大部分價款的消費購房人，根據《批復》規定，管理人對其不得行使解除權，而應盡可能督促購房人繼續支付購房款，履行合同。如該類購房人經催促后，確實無力支付剩余價款的，管理人可以行使解除權。購房人解除合同后，要求返還已付購房款，按普通債權進行處理。

2．在建工程

房企破產大多為在建工程，基本無法實現房屋交付。此時雖然購房人享有物權請求權，且處于優先順位，但因標的物瑕疵，客觀上不可能實現房屋所有權。此時如解除商品房買賣合同，則物權請求權轉化為債權請求權，就喪失了在物權請求權狀態下的優先效力，理性的購房消費者被迫接受期房的現狀交付。但如將其他的破產財產用于續建房屋，則會損害其他破產債權人的權益，有失公允。因此，筆者認為，對購房人的房屋按瑕疵物權交付，其他的損失可向管理人主張瑕疵履約的損害賠償，按普通債權予以申報。其實，不管是破產重整還是破產清算，其在建工程都必須建設完工，既實現破產財產價值最大化，也能保障各方債權人特別是購房人的利益。因此，復建資金的籌措尤為關鍵，筆者認為可以從以下幾方面考慮：一是附院聯動，讓政府牽頭協調銀行或者利用平臺公司出資參股等對續建項目進行注資，所產生的費用認定為共益債務。二是購房人可以通過行使取回權的方式取回在建房屋，各購房人按照比例承擔續建費用，修建完成后取得房屋所有權。三是通過拍賣、變賣的形式將在建房屋及土地使用權整體出售給新的公司，購房人與新的公司簽訂合同，支付余款從而實現物權交付。四是招募投資人，投資人對其中購房人對應的期房現狀支付轉讓款。此時，如發生延期交房等法定事由，購房人有權解除商品房買賣合同，由此產生的退還購房款并賠償損失按照普通債權予以認定。如購房人自己違約解除商品房買賣合同因此產生退還購房款，且符合交付條件，購房人仍堅持解除合同的，如遇房價下滑的，購房人需賠償原售價與現值之間的差額部分的余額，按照普通債權進行處理。

3．購房債權人實務的分類及認定

管理人一般把購房債權人作如下分類和認定：

（1）未交房且申報繼續履行商品房買賣合同及已交房且申報繼續履行商品房買賣合同，購房款在審計報告、財務數據核查無誤的，該債權為購房債權。債權人申報繼續履行合同，但財務數據及相關資料顯示已退房或退款，確認普通債權。

（2）已交房且申報繼續履行商品房買賣合同，購房款在審計報告、財務數據核查無誤，已辦理房產證的，不予確認。若未辦理房產證的，確認購房債權。

（3）申報解除商品房買賣合同并退還購房款的，購房款在審計報告、財務數據核查無誤的，該購房款為普通債權。

（4）購房人未交清全部購房款但要求繼續履行商品房買賣合同，已支付50%以上購房款，購房款在審計報告、財務數據核查無誤的，該類債權確認為購房債權。支付款項未超過合同約定價款50%，管理人已依法解除合同的，確認為普通債權。

（5）申報繼續履行合同、未簽訂商品房買賣合同但已支付全部或超過50%房款并取得收據和房號，債權人申報繼續履行合同，購房款在審計報告、財務數據核查無誤的，該類債權確認為購房債權。

（6）購房債權人不屬于以上所指消費者購房人，但符合且同時具備以下條件的認定為購房優先債權：在法院裁定受理破產之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；已合法占有該不動產；已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照管理人的要求交付；非因購房人自身原因未辦理過戶登記。

（三）經營性購房人的優先權認定

1．購買商鋪或者寫字樓的購房人

購買商鋪、寫字樓的購房人屬于消費者嗎，各地法院對此認識不一，有的法院認為只有購買住宅且用于自住的才認定為消費者，有的法院認為雖然商鋪不能用于居住，但是屬于為了個人經濟利益而購買，依然應該被認定為消費者。筆者認為，根據〔2005〕執他字第16號答復以及《執行異議和復議規定》的立法精神來看，符合消費者身份且購房目的系出于居住且無其他居所，因此，購買商鋪、寫字樓的購房人不應認定為消費者購房人。但在實務中，如購房人交了全款且愿意繼續履行合同，或已支付購房價款超過總價款的50%，且愿意繼續履行合同的認定為購房債權。

2．購買公寓的購房人

對于個人購房人所購商業性質的公寓，特別是帶有居住功能的公寓型商品房的請求權或債權，在破產債權審查中是否該認定為優先權爭議較大。筆者認為，對于購買公寓的購房人，不能一刀切，如屬于純商業性質的公寓，應認定為普通債權，如雖屬商業性質但具有居住功能的公寓型商品房，同時滿足購買目的系個人或家庭生活居住、個人名下在本市內無其他用于居住的房屋、已支付50%以上的購房款條件時，在破產程序中管理人可以認定該購房人屬于消費購房人。

（四）以物抵債的效力及認定

以物抵債在破產企業案件中普遍存在，一種類型是借款合同、商品房買賣合同或以物抵債協議同時簽訂。根據最高院審理民間借貸案件的規定，這類以物抵債的行為實質上屬于讓與型擔保行為，不具有優先受償權。另一種類型是借款合同簽訂在先，在借款合同到期后再簽訂商品房買賣合同或以物抵債協議，對于該種類型的以物抵債，管理人應根據實際情況進行審查。實踐中，如涉及金融債權的，當事人以簽訂商品房買賣合同或以物抵債協議歸還貸款的，對于已辦理完以物抵債手續且當事人雙方無爭議的，管理人原則上應予認可。雙方確定的“抵債房”價格相對公允，交易已完成，且不存在顯失公平情形的，不存在損害其他債權人利益情形的，管理人原則上應予認可；已辦理網簽備案手續甚至交付房產的，管理人原則上應予認可。如涉及建設工程、買賣合同、廣告合同等債權以物抵債的，其債權數額經審查確定合理合法的，在破產受理時已辦理了備案登記，不違反個別清償原則，無損害其他債權人利益的惡意或串通行為，一般應認定以物抵債行為有效。如抵債房產在破產受理時未完成過戶，屬非消費者購房人，管理人不應認定具有優先權或解除抵債合同。

（五）違約金和售后返租的租金

1．逾期交房違約金、逾期辦理權證違約金、房屋面積補差

購房人申報逾期交房違約金、逾期辦理權證違約金、房屋面積補差的債權，因這三者都不具備物權性質，管理人可根據合同法“意思自治”及相關法律法規的規定，遵循“約定優先于法定”原則，購房款在審計報告、財務數據核查無誤，且未過訴訟時效，計算至破產受理日，確認逾期交房違約金，逾期辦理權證違約金，按普通債權予以認定。已過訴訟時效或承諾書放棄辦證違約金，不予確認。但對購房人同時申報逾期交房違約金和逾期辦理權證違約金的，因辦理權證義務是在房屋實際交付之后才產生，如房屋未在進入破產程序之前交付，則不會產生逾期辦理權證違約金，除非合同中有明確的關于辦理期限的約定，只可視為對逾期交房違約金標準的提高。對于債權人申報房屋面積補差債權，購房款在審計報告、財務數據核查無誤，已辦理產權證的，有約定從其約定，無約定按法律規定，確認房屋面積補差債權為普通債權。對于在破產受理前債權人已向債務人出具承諾表示放棄追究債務人違約責任后又向管理人申報要求支付違約金的，不予確認。

2．售后返租租金

購房人申報售后返租租金的，因大多數售后返租實際上是融資性的，根據合同在房屋交付前就會發生，管理人可以解除合同，對于已經發生的欠款，可認定為普通債權；但是，若購房人同時申報逾期交房違約金和返租租金，這兩者同時存在，法理上是說不通的，從保護債權人的角度，可以取其數額較大的之一，作為普通債權予以確認。

四、關于購房人優先權的立法思考

房企破產案件中，為切實平衡好債務人、購房人、其他債權人之間的關系，公平保護各方當事人的合法權益，最高院先后出臺了系列規定、司法解釋和答復，均賦予已支付全部或大部分購房款的購房消費者特殊的法律保護，不僅可以對抗其他優先權利，而且能夠排除強制執行，體現了對購房人優先保護的立法精神，確立了購房消費與普通消費區別對待的原則，但缺乏上位法的依據支撐。

（一）亟需以立法形式明確其法律地位

消費型購房人享有優先權這一立法設計，旨在保障弱勢群體生存利益，但打破了原有的破產債權清償順序，在理論上缺乏制度支撐，購房人債權優先受償有違物權優先于債權原則，且我國法律也未作出明確系統的規定，雖然司法解釋、相關批復對此有一些零散的規定，但購房人優先權在法理上應當由相同位階的法律作出規定，而并非由司法解釋來規定。因此，首先，基于法律的指引作用，亟需以立法形式明確消費型購房人優先權的法律地位。其次，制定統一標準和尺度，防止僵化適用。

（二）出臺配套的司法解釋，建立對應的公示機制

在破產程序中，每個債權人都想利益最大化，政府為了維持社會穩定，將大量不經公示的消費型購房人納入生存權保障的范圍內；部分購房人以保障生存權益為名，要求對商鋪、公寓、以物抵債的債權享有優先權；施工單位以解決“農民工資”名義向政府、法院施壓爭取工程款優先等，從權利公示的角度看，嚴重損害了其他債權人的利益，危害了交易安全。因此，應對配套司法解釋進行細化，建立對應的公示機制，在聽證程序或裁定破產重整、清算時，應將破產債權清償優先權進行公示，讓全體債權人對債務人有充分的認知和了解。

（三）兼顧債權人利益，把握個案公平、正義

在司法實踐中，如何平衡各債權人之間的利益關系尤為重要。筆者認為，應在保護債權人利益和債務人財產處置價值最大化原則的基礎上，不能以保障生存權益為由擴適用主體和范圍，但也不“一刀切”式的僵化適用批復中的“大部分”和執行異議復議規定中關于付款超過50%比例的規定靈活適用上述規定對消費型購房人付款比例的限制，以期使破產案件既能達到實質公平、公正，又能使社會效果和法律效果的有機統一。