大都市核心區混合功能社區更新開發中的營造策略
——以紐約“埃塞克斯十字”項目為例

■ 韓 碩 欒 峰

0 引言

大都市核心區的更新是全球共同面臨的難題，我國也有越來越多的大都市進入到更新開發的關鍵時期。從發展的角度來看，大都市核心區的更新并不是新問題，人類社會已經積累了較為豐富的實踐經驗，并且持續推動了相關理論發展。城市更新理論與實踐活動密不可分，大致經歷了4 個階段：①關注環境衛生與基礎設施，大拆大建；②關注社區與住房條件，填空補缺；③在產業轉型趨勢下進行舊城再開發；④有機更新，多維度復興[1]。改革開放40 多年來，我國城鎮化進程迅速推進，歷經了多個階段的更新歷程，遭遇過城市特色消弭、風貌不協調、老城活力下降、社區網絡弱化等諸多問題，再開發項目尺度失當對于既有空間肌理造成嚴重破壞的現象也屢見不鮮[2]。近年來，城市規劃相關行業領域愈發關注立足于城市文化和社會本底的、推動空間資源整合的城市更新方式[3]，并且出現了越來越多的新探索。總體上，社區功能的混合，被認為是維護社區更具備社會和環境可持續性的重要舉措[4]。多元化功能混合有助于激發城市空間與經濟活力，多元化人群混合也有利于提高社區安全性和營造社區認同[5]。混合功能更新開發具有多樣性高、包容性強、彈性大等特點[6]，并且能夠更好地與城市核心區環境文脈復雜、利益群體多元的特質相適應。然而，在具體實踐上，如何應對混合功能更新開發中的功能干擾、交通壓力、多開發主體間權責不清、城市界面混亂等問題，依然亟待探索。美國紐約“埃塞克斯十字”項目針對這些問題的應對策略，對我國此類項目的更新開發具有一定參考價值。

1 項目背景

“埃塞克斯十字”項目位于美國紐約市下東區（圖1），北接以文化藝術聞名的東村，西鄰多種族混居的中國城和小意大利（圖2）。該項目占地約2.5 hm2，共10 個地塊，于2015年啟動更新，2021年基本完成，并計劃于2024年全面完成。作為大都市核心區的城市更新項目，“埃塞克斯十字”混合了居住、商業、文化服務設施等多種功能，較好地回應城市文脈，并且明顯改善社區環境品質，為社區帶來活力，提升城市形象，在保障經濟利益的同時貢獻社會公共利益，被譽為“長時間的社區營造和整體規劃的成果”（圖3）。

圖1 項目區位圖

圖2 項目地塊編號

圖3 項目整體風貌

早在19世紀，來自歐洲的猶太移民潮涌入紐約市下東區，以手推車攤位兜售食物蔬果的現象開始在此盛行。1888年，“埃塞克斯十字”所在地誕生了紐約市最大的手推車露天市場——埃塞克斯市場，意大利和波多黎各移民先后成為市場經營者的主要群體，塑造著基地混合多樣的特質（圖4）。20世紀40年代，露天市場經過改造成為紐約市重要的室內市場，從此一直在紐約居民心中占有重要地位（圖5）。

圖4 埃塞克斯市場上的多種族商戶

圖5 20世紀40年代的埃塞克斯市場

20世紀50年代，時任紐約市交通規劃委員會主席羅伯特·摩西大刀闊斧推行貧民窟清理計劃，于1955年獲批包括蘇厄德公園城市更新片區在內的6 個貧民窟清除試點項目，1958年貧民窟清除委員會又進一步提出了包括本項目基地的蘇厄德公園擴展區貧民窟清理計劃（圖6）。清理后的項目基地僅余包括埃塞克斯市場在內的2 座建筑。然而，因聯邦政府貸款無法支撐重建預算和“反摩西”風潮，蘇厄德公園擴展區項目被迫中止，已經拆除的地塊也因此被長期閑置，后來改為停車場（圖7）[7]。埃塞克斯市場雖然保持著開放，但原有的社區活力受到了明顯影響。

圖6 蘇厄德公園擴展區“更新”規劃

圖7 項目開發前被作為停車場的基地[7]

此后的半個多世紀，如何重建這片城市區域成為重要議題，由于錯綜復雜的利益關系，主要功能和開發模式長期未定，更新項目遲遲未能推動。2008年起，在紐約市第三社區委員會（Community Board 3,下簡稱社區委員會）主導下重啟關于更新發展的討論，并推動了社區咨詢與規劃設計。經討論認為，從城市角度來看，下東區職住極不平衡，住宅緊缺：2001—2008年間，該地區每新增一個就業崗位，便新增2.2 個住房單元，而2018年該數據僅為0.3個[8]。居住開發的大幅減緩加劇職住失衡，增加通勤壓力，且大量開發商業住宅容易造成社區士紳化，對原本的社區網絡造成影響。從社區角度來看，下東區屬于傳統移民社區，擁有多彩交融的文化和高度混合的人群，大規模商業化開發帶來的集團化、連鎖式商業業態將會明顯擠壓當地的小商業經營者的生存空間，因此必須強化對小商業經營者利益的保護。另外，9 號地塊現存的埃塞克斯市場具有重要的文化意義，在整個更新開發過程中不能停止運行，這也對開發分期提出了要求。

2 發展定位及功能布局

規劃從區域獨特的歷史記憶，以及依然留存的埃塞克斯市場現狀出發，確立了建設居住與多元城市功能交融的混合功能社區的總體定位。發展定位不僅保護并延續了歷史文脈和獨特社區記憶，也容納了多元化的功能和業態，滿足住宅開發需求的同時兼顧社區公共服務設施的發展要求，為促進社區經濟持續發展和多元化人群的交流作出了積極貢獻。

根據開發方案，基地的總建筑面積超過20 hm2。其中住宅1000 余套，約占總建筑面積60%，并且配置了1 hm2的社區和文化設施空間，以及1 hm2的綠地。此外還提供超過7 hm2的商業空間，以及3.5 hm2的辦公空間。在業態上，社區內包括商務辦公場所、酒店、電影院、社區服務設施及類型多樣的零售商業，豐富了功能空間。從面向的使用人群上看，商品房和經濟適用房的比例約為1 ∶1，并且經濟適用房中約20%專屬于低收入老年人，此外，社區中所有商業及文化設施都面向不同消費層次的人群（圖8）。

圖8 功能布局

（1）項目在整體布局上強調開放和共享理念。為此項目布局了連通地下和地上3 層的開放式商業街區，接合主要地塊。作為指導本項目建設的主要文件，《蘇厄德公園開發導則》（下稱《導則》）明確提出分級分類布置商業等設施的要求，引導街區形成連續而富有活力的底層空間[9]。主要街道建筑界面（德蘭西街、埃塞克斯街等）業態以零售商業為主，其中1 層為小體量（小于1 000 m2）、具有本地特色、流量高的店鋪，2 層及以上則鼓勵置入中等體量（1 000～3 000 m2）的零售店鋪；次級街道界面（布魯姆街等）則以生活服務和便利零售為主（圖9）。“文化記憶地標”埃塞克斯市場從9號地塊原址搬離，重新選址公共性更強的2 號地塊，升級成為面積擴大、環境改善的新埃塞克斯市場。同時，2 號地塊也是整個更新項目中的旗艦設施——“市場線”的起點，成為項目根植于城市的門戶性“錨點”（圖10）。根據規劃，“市場線”商業街在地下綿延連通2、3、4 號地塊，引入紐約居民耳熟能詳的街邊小吃店鋪，打造本地化的、集社區文化和休閑娛樂于一體的地下市場和美食廣場。通過對地下至地上3 層空間的通高處理，地下的“市場線”、地面層以及2 層的布魯姆街花園和3 層實現了良好互通，不僅為辦公和其他零售商業功能的良好互動提供便利，也為高層住宅居民提供了便捷的直達條件。居民可以乘坐住宅專用電梯，到達位于2 層與辦公空間共享的平臺，從而“足不出戶”地享受城市級公共設施（圖11）。

圖9 商業設施布局原則

圖10 新埃塞克斯市場與“市場線”

圖11 以“市場線”為錨點塑造開放共享街區

（2）項目高度重視多元功能混合。在總體布局上，項目區分了面向城市的功能和面向社區的功能，并特別強調了豎向上的功能混合（圖12）。低層的商業街區匯聚了面向城市的服務功能，不僅安排了商務辦公和大型商業，還布局了豐富的文化設施，如1 號地塊設置了國際攝影中心和地下保齡球館，2 號地塊布局了影院。基地另一端的5 號地塊靠近下東區核心位置，設置了主要為周邊社區提供服務的大型超市，6 號地塊則設置了社區中心和健康中心等主要為本地居民服務的功能。豎向上，幾乎所有地塊上的建筑物都堅持了混合布局的原則，除開發情況尚待明確的7 號地塊外，9 個地塊均有住宅開發，并且5個地塊為商品住房和經濟適用房混合模式，比例約為1 ∶1，供出租和出售的住宅比例約為3 ∶2，能夠更好地滿足社區人口流動需要（圖13）。

圖12 “多元混合”的城市功能和居住功能

圖13 住宅類型比例

（3）項目貫徹綠色低能耗以及適老化的設計理念（圖14）。作為本區建筑面積最大的住宅開發，項目獲得了能源與環境設計先鋒（LEED）“鄰里開發”認證。在綠色低能耗設計方面，除了安裝太陽能光伏系統，建筑立面上還采用較小的開窗面積和節能玻璃，以減少能源消耗，并利用露臺進行有機蔬菜種植。在適老化設計方面，以6 號地塊的老年人經濟適用房為例，實施方案相比總體方案進行了精細化調整，充分考慮老年人健康因素，將部分原來規劃的東西朝向住宅調整為南北朝向，解決東部塔樓遮擋和西曬等問題，爭取到更好的采光及景觀朝向，朝北單元可以俯瞰下東區和曼哈頓天際線，朝南單元則享有一覽無余的視野和充足的陽光。室內也采用有益于老年人視力的中性色調（圖15），并在住宅首層設計直通大廳的露臺，老年人可以在這里社交并享有陽光和新鮮空氣。

圖14 老年人經濟適用房綠色設計[10]

圖15 老年人經濟適用房內部色彩調和[10]

3 交通流線組織

較高的開發強度和混合街區式的開發模式，對于項目的交通組織提出更高的要求。基于基地現狀及發展定位，交通流線組織既要很好地尊重所在區域的現狀路網格局，又要積極強化與城市主要交通流線的銜接以支持項目內的城市功能開發，并且還要優化內部交通流線。此外，交通流線在適當分離辦公、城市商業和文化娛樂動線與社區居住生活動線的同時，為項目功能的共享及相互支持提供重要支撐。為此，在保留基地既有高密度路網格局基礎上，規劃重點強化地面與地下交通的互聯互助，以及不同類型交通流線的內部組織和轉換便利性。

（1）在機動車交通方面，考慮到基地位于威廉斯堡大橋前端，德蘭西街的過境交通流量大、平均車速高，再開發會帶來更多的交通流量等問題，規劃推進兩方面的優化。一方面，對于德蘭西街和威廉斯堡大橋一線的交通，新設置了3 個特定方向的通行限制，以控制進入基地車流的流量和主要來向；另一方面，對于河濱快速路和格蘭德街一線的交通，則通過地面標識的方式規定了車行流線，并增加了通行限制的規定，與內部后勤交通的主要流線進行區隔，避免內外交通流線互相干擾 （圖16）[11]。

圖16 機動車交通改進方案[11]

（2）在步行交通方面，高度重視步行環境的改善和連續性，營造內部街道生活氛圍。首先，通過將“市場線”商業街置于地下，并在多個地塊設置出入口，把更多的人流直接引入地下，最大可能地避免了人流與地面主干道車流的沖突；其次，堅持延續周邊傳統社區街道生活的理念，針對原機動車道過寬的問題，采取重新調整機動交通與步行空間的方法，設置較大面積的過街休息空間，利用地面鋪裝、綠植等元素減弱城市道路給街區帶來的負面影響，明顯改善步行和街道生活體驗；再次，對于車流量較小的社區道路，拓寬人行道，并使用地面鋪裝將人行道與車行道加以明顯區分，為沿街的小型商業拓展出外擺和展示空間，豐富街道活動，營造活力氛圍（圖17）。對于布魯姆街，還進一步在5 號地塊設置小型花園為行人提供休憩場所（圖18）。

圖17 基地內部步行環境提升

圖18 街頭口袋花園

（3）項目著重對建筑出入口進行梳理，在強化跨地塊及多功能建筑物內部的步行連通基礎上，通過分別組織出入口的方式，使不同功能空間能夠相對獨立，保證居住生活區域的安靜環境。以6 號地塊為例，設計將住宅出入口單獨設置于安靜的地塊內街，與位于布魯姆街的后勤出入口、位于克林頓街和德蘭西街的零售商業界面做出明顯區分。住宅使用專用電梯并享有專屬露臺，由此避免了辦公和商業等功能的干擾，提高了居住生活品質（圖19）。

圖19 各功能交通流線區隔[10]

（4）綠色交通的理念也在項目中得以貫徹。項目初期曾計劃通過設置地下停車場的方式彌補城市更新中減少的500 多個停車位，但經綜合評估，認為這樣反而會帶來更多的機動車交通流量，對街道的社區氛圍造成負面影響，也與該項目鼓勵綠色低碳出行、為人們提供更多的交往空間的更新原則相悖。最終，項目范圍內取消了機動車停車位，因開發帶來的高峰時段平均257 輛機動車停車需求，由周邊半徑400 m 內任意時段都不少于375 個停車位來共同承擔。

4 城市設計

項目重點強化城市設計引領，并且在形象塑造和設計過程及成果中，高度重視并積極響應歷史文脈及營銷策劃需要，在空間肌理、建設體量、標志形象營造及旗艦項目營造等多個方面進行更新設計。

（1）在空間肌理上，基地所在城片區存在兩種主要肌理，西北片區為圍合式街區肌理，東南片區則多為點狀塔樓肌理。圍合式街區的街道網格較小，更適合步行和容納豐富的街道生活，具有濃厚的商業氛圍；點狀塔樓街區內部綠化豐富，有居民獨享的庭院空間，但其城市界面封閉，周邊街道安全系數低，步行體驗較差。更新設計疊合2 種肌理，在地面層延續了西北側圍合街區的肌理，形成連續的街道空間；高層塔樓則疊合圍合式街區肌理之上，并設置屋頂花園（圖20）。

圖20 空間肌理[7]

（2）在體量和高度上，基地內主要有兩種典型空間模式。西北片區圍合式街區內的建筑多為4～6 層（平均高度約15～25 m），東南片區內的塔樓則多為20～25 層（平均高度約60～72 m）。更新設計采取“分級分類”的策略，設置了高層塔樓（15～25層）、中高層塔樓（8～14 層）、較高街墻界面（6～7 層）、較低街墻界面（4～5 層）等幾類體量，并分別布置在主要道路路口、主要道路沿街面、次要道路沿街面等，營造具有標志性、具有親切感等不同的空間氛圍（圖21）[7]。

圖21 體量和高度[7]

（3）在標志形象營造上，沿南北向形成清晰的“高—低—高”天際線（圖22），針對兩個重要的城市節點（埃塞克斯街與德蘭西街交叉口、威廉斯堡大橋入口）打造形象門戶。

圖22 城市天際線[7]

（4）在項目進程中，重點項目的空間形態設計與功能定位始終互動。作為大體量的商業設施，“市場線”被設計成為整合街頭藝術、生活服務的“大型公共市場”（圖23）[12]。設計采用巨大的落地窗和通高設計，并引入反光材質的膜結構吊頂，使得光線能毫無阻礙地進入地下市場中，形成令人印象深刻的空間（圖24、25）。“市場線”獨特的空間形式與項目整體概念緊密契合，人們穿梭其中，仿佛漫步在上世紀的紐約街道。

圖23 “市場線”及周邊重要空間[12]

圖24 新埃塞克斯市場與“市場線”連接處

圖25 “市場線”內部

5 項目開發模式與社區營造

在項目組織和開發上，更新具有兩大特點：一是多方合作、社區咨詢；二是規劃設計、開發建設、運營策劃的一體化。

5.1 多方合作的項目組織

項目組織上的多方合作被公認為是項目成功推進的基石。項目組織由社區委員會牽頭，集合本地社區（主要包括社區居民、在20世紀城市清理中被迫離開的原住居民和本地小商業經營者）、非營利社區組織、私人開發商和投資機構、以及公共機構等四方力量[13]（圖26），在項目開發的各階段共同合作推進項目落實（圖27）。

圖26 多方合作示意圖

圖27 項目流程圖

（1）第一階段自2008年始，社區委員會將所有利益相關方集中在討論桌前，確立集居住、商業、社區、公共空間為一體的混合功能開發目標，并提出通過提供保障住房、雇傭本地員工等方式保障本地社區權益。2011年頒布的《導則》是該階段的重要成果，同年開展的城市設計方案工作在《導則》指導下完成，《環境影響報告》草案同步完成。

（2）第二階段自2012年始，項目正式進入統一土地使用審核程序。該程序充分引入來自政府等公共機構的監管力量，通過對該地區原規劃圖則的修訂，將《導則》中的導向性條款落實為控制性要素，并將《環境影響報告》和社區居民會議等其他方面提出的對更新開發有意義的條目，以備忘錄、會議文件等形式確定。

（3）第三階段自2013年始，社區委員會在居民代表會和紐約市相關機構協作下，發布招標文件，并最終選定德蘭西街合伙人進行項目開發。德蘭西街合伙人為項目進行建筑設計與工程招標，其子公司普魯士集團平行負責招商工作，而設計、施工、招商都由社區委員會監督進行，項目隨后動工。

5.2 多層面聯動的項目統籌

作為漸進式城市更新項目，項目開發中運用了規劃設計、開發建設、運營策劃一體化的模式，這種多層面聯動的項目統籌使得最初的項目概念與定位在全過程中得以貫徹，并有效地從全周期視角分配資源，保證項目財務健康度，做到了真正“好鋼用在刀刃上”。

（1）項目的分期策略便是多層面聯動統籌的結果（圖28）。項目分為3 期開發：①1 期開發1、2、5、6 號地塊，于2015年開工，2018年基本完成，其中包括全項目60%的住宅、新埃塞克斯市場、主要的戶外公共空間、社區服務設施和富豪電影院、塔吉特百貨、喬氏超市等大型商業項目；②2 期開發3、4、8 號地塊，于2017年開工，2019年10月基本完成，其中包括項目的辦公空間“埃塞克斯辦公室”，以及“市場線”的主體部分，2 期交付使用后，“市場線”貫通，項目主體部分完成；③3 期開發9、10 號地塊，地塊功能以居住為主，由于原埃塞克斯市場位于9 號地塊，項目運營中計劃待位于2 號地塊的新埃塞克斯市場正常運轉一段時間、商戶搬遷完畢后，再停止老市場運轉并進行拆除工作，故后置開發。

圖28 項目分期示意圖

項目分期的主要原則總結為：租售平衡，資金穩定；重點先行，能級提升；結合實際，打造形象。①優先開發能給項目帶來大量現金流的出售住宅單元，以支持下一步開發建設，并同步開發租賃單元穩定回款；②重點開發大型商業及公共設施等能形成社會認知度、提升城市活力的項目，營造社區氛圍，既有利于品牌形象，又可提高后續開發的產品價值；③充分考慮基地拆建難度、運營管理成本等，先打造項目整體形象，再后置逐步解決難開發、對整體形象貢獻小的地塊。

（2）重點項目埃塞克斯市場的更新開發同樣得益于這種全局性、綜合性的統籌。設計不僅僅停留在空間形態層面，而是與整體運營策劃、分期策略對接，提出“新設施”“保持現狀”“保留立面”“兩個市場”等4 個更新場景（圖29）[14]。社區委員會對4 個場景的社區貢獻、財務可持續性、社會公平性、與整體分期策略的適應性等多方面進行評估，最終選擇“新設施”場景進行更新開發。該場景可以較大的開發建設量和出租出售的公寓量為市場更新帶來現金流支持，從而在保留全部原商戶的基礎上，擴大市場面積；同時，該場景也能為市場配備更先進、現代化的冷藏、儲存、垃圾處理等設施，并能通過規劃和設計提高市場的公共性，從而吸引更多客流（圖30）。

圖29 埃塞克斯市場發展場景[14]

圖30 場景評估[14]

（3）在較長的開發周期中，“開發—反哺—社區活力營造”的循環體系逐漸形成（圖31）。這一體系使開發過程本身成為增加當地就業、激活社區經濟的助力劑。在后期運營維護過程中，“開發商+社區合作伙伴”的運營方式保證開發商不會在開發過程結束后退場，從而保持開發到運營管理的一貫性，確保運營方式能夠貼合當地社區實情。

圖31 反哺社區的開發運營機制

6 總結與啟示

作為大都市核心區的混合功能社區更新開發項目，“埃塞克斯十字”項目對于我國的此類項目，有以下方面可以借鑒。

（1）大都市核心區的更新開發應以“文化”為主脈，立足基地文化本底，才能彰顯社區特色，避免“千城一面”。從“埃塞克斯十字”項目經驗來看，立足文化本底并不是簡單地保留歷史建筑、建設文化展覽館，而是動態地、發展地將基地獨有的文化特質與歷史淵源展現在城市中。從公共機構的角度，以住房保障政策、社區就業與技能培訓網絡為依托，將“人”留住；從私人開發商和投資機構的角度，挖掘文化要素，打造獨特的商業文化品牌和地標性項目，借“文”興“產”，都有助于文化要素在更新開發中起到積極作用。

（2）漸進式更新的特點決定其規劃、設計、建設、運營的過程都不是一蹴而就的，應以過程的視角、整體的視角看待更新項目。在更新開發的過程中，隨著城市外部環境的改變，每一個環節都有可能受到挑戰。在此過程中應保持各環節間的互相反饋和一體化運作，靈活配置優勢資源，將短期經濟效益顯著的項目和具有標志意義的項目進行組合，并統籌考慮運營宣傳、社區營造等傳統意義上相對末端的環節，保持項目的一貫水準，同時注意財務的健康度，避免“高開低走”。

（3）全面精細的管控和對前期概念的落實能力，在混合功能更新開發項目中尤為重要。“埃塞克斯十字”項目中，其“混合多元”概念的實現是依賴于《導則》對這一抽象概念的具體拆解，確立了保障住房最低比例和分布要求、區內商業類型與規模比例和分布要求、地塊功能多樣性要求等，并在后續過程中以規劃文件的形式正式條文化。可見，項目概念的貫徹需要首先轉譯成為全面細致、可操作性強的引導性、導則性文件，并通過可靠的制度流程一一落實。