2023年地產政策力度將遠超今年產業鏈有望迎需求大放量

熊穎

近期房地產的數據表現和政策發力依然存在明顯的割裂現象。一方面，伴隨11月以來“三支箭”等政策持續發力明顯；另一方面，政策發力至今，房地產的銷售、拿地、開工、投資等各項數據依然未見好轉。

有業內人士向《紅周刊》指出，房地產信心提振還未達到預期，從政策端向市場端的傳導仍然需要一定時間，需要“讓子彈再飛一會兒”。

不過值得注意的是，臨近年尾，房地產政策再度加碼，近期，“房地產是國民經濟支柱產業”“要充分認識到房地產行業重要性，住房消費潛力要予以釋放”等官方聲音持續落地，再度提振了房地產信心。

近期，國家統計局發布今年1～11月房地產數據。今年前11月，全國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下跌22.3%；而從單月數據來看，11月單月商品房銷售面積10071萬平方米，同比下滑33.3%，降幅較10月擴大10%，需求端持續疲軟。

此外，同期開工和拿地降幅擴大，開發投資受到拖累。根據國家統計局數據，前11月，房屋新開工面積111632萬平方米，同比下降38.9%，降幅較1～10月累計同比擴大1.1%；房地產開發企業土地購置面積8455萬平方米，同比下滑53.8%，同比跌幅也較上月擴大0.73%；而全國房地產開發投資額123863億元，同比下滑9.8%，同比跌幅較1～10月擴大1.0%。

多位業內人士向《紅周刊》表示，即便是在12月份，上述房地產數據也并不會特別好看。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《紅周刊》，盡管政策利好不斷傳遞，但我們可以看到，既有的政策現在仍堅持著；需求端的調控政策并沒有推出；“三支箭”發出之后，對供給端風險沖擊的緩解，目前也沒有看到效果，可能確實存在一個時間的滯后。而更加關鍵的在于，無論是開發商還是購房者，供需兩端的情緒還是比較悲觀，對后市仍然處于觀望狀態。

中原地產分析師盧文曦也向《紅周刊》表示，市場的信心回歸速度比我們預想的要慢，多種因素牽制著預期的回歸。不妨給這些政策利好“讓子彈再飛一會兒”，這是一個慢慢傳導的過程。我覺得需要等待市場有一些轉好的信號，比如說，經濟數據的見底。而伴隨市場信心的修復回歸，人們的購買意愿才會增加，后面的數據才會慢慢變好。

李宇嘉則指出，后續是否迎來好轉，需要重點關注明年一季度，在疫情生活能夠回歸常態的情況下，熱點城市的調控政策是否放開；限購、限貸、限售、稅費、普通住房認定標準等是否放開，這將是一個標志，如若上述政策開放后，基本上熱點城市樓市將在未來兩三個月左右實現緩慢回升，即，預計在2023年6月份前后，實現熱點城市二手房、新房數據的止跌，與此同時也會帶動其他城市的回升。后續率先企穩的是銷售和價格，而開工、土地和投資也將滯后止跌企穩。

合碩機構首席分析師郭毅向《紅周刊》表示，傳導周期取決于政策到底什么時候能夠真實的對市場形成一個有效的帶動。如果沒有對應的政策，還是維持現在的狀況，只能依托經濟自我實現良性循環之后，來拉動市場的話，我覺得周期會比較長了。

臨近年尾，房地產行業再迎多顆“定心丸”。

12月14日，中共中央、國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》在住房方面提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。

12月15日，國務院副總理表示，房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。

12月19日，在中央經濟工作會議閉幕后，中央財辦也指出，要充分認識到房地產行業的重要性。房地產鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱產業，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業則占到14%。住房消費潛力要予以釋放。

上述定調言論為房地產行業的2023年發展指明了方向。多位房地產業內人士向《紅周刊》表示，伴隨上述官方聲音的持續落地，可以預計2023年的政策力度將遠超2022年。

李宇嘉分析表示，我們講支柱產業，其實主要是從住房消費潛力和城鎮化的角度來看，因為還有3億新市民沒有房子，我們的第七次人口普查數據也反映，大家房子很老舊，配套設施較差，更新換代都比較差。這也意味著物業管理社區的建設、“15分鐘生活圈”、室內的二次裝修、改善設施設備的更新換代等等都有很大的發展空間。雖然對房地產開發的影響不是很大，但一方面，對房企而言，指明了后續的發展方向，應該順應這種趨勢，轉型新模式；另一方面，也意味著巨大的消費需求，長期來看對裝飾裝修、物業管理、家居家電等地產鏈需求都會有一個比較大的提升。

以地產鏈中的家電行業為例，渤海證券研報指出，隨著地產政策的回暖以及擴大內需戰略規劃的貫徹落實，有望改善家電行業終端需求，提振市場信心。目前，家電行業已經位于歷史估值底部區間，配置價值凸顯，建議把握行業優質龍頭標的。

值得注意的是，房地產行業洗牌加速度的信號已經愈加明顯。12月21日，據證監會消息，日前，中國證監會黨委書記、主席易會滿主持召開黨委會議，提及將大力支持房地產市場平穩發展。其中要求，落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。

李宇嘉向《紅周刊》分析指出，房地產進入存量時代，在商品房市場表現為存量房的盤活和再利用，在行業就表現為兼并重組、收并購，而在資本市場則表現為存量殼資源的盤活利用。過去十幾年，很多房企想上市，但沒有上成，其中包括一些穩健企業。現在開了這個口子，未上市、想上市的，又達到A股上市條件、資質較好的企業，可以通過“借殼”上市，不僅實現了其上市夢想，還可以把一些差的、拖累行業、拖累大盤的房企盤活。

盧文曦指出，明年房地產將迎來大洗牌，小企業“死”一批，資金主要集中于大企業。

郭毅也向《紅周刊》表示，以往“小而美”的地產公司還有生存空間，但是伴隨越來越明顯的房企洗牌，近兩年，“小而美”房企的生存空間越來越小，尤其在“三支箭”射出之后，可以看到資源明顯向國央企以及領軍民營企業傾斜，因為房企只有在自身運營狀況相對健康和穩健的狀態下，才能獲得較好的融資支持。在這一大背景下，市場集中度也會越來越高。

除此之外，利檀投資董事長陳昊揚還在《紅周刊》重磅企劃的“前瞻2023優質資產牛途再現”線上投資策略會上表示，之前的（地產）行情主要是情緒驅動的左側交易行情，而基于對房地產行業的宏觀判斷，我們相信現在房地產行業已經進入一個底部反轉的右側周期，接下來我們將進入一個基本面驅動。

陳昊揚提醒，房地產行業還將出現極大的分化，很多財務不健康、杠桿加太猛的房地產企業將很難有大的發展，因而我們在做右側投資的時候，需要更加深入了解行業，追蹤關注企業的銷售數據、成本控制、各方面效率等是否優于競爭對手。