大名城：定增夸大投資額了嗎？

楊現(xiàn)華

在政策放開房企再融資后，多家房企迅速響應(yīng)，定增方案紛紛出爐，其中既有規(guī)模龍頭房企，也有不知名的中小型房企。有的融資用于項(xiàng)目建設(shè)，有的重組收購資產(chǎn)，有的融資目的還未明確……大名城（600094.SH）是首批宣布定增的房企之一，公司計(jì)劃募資30億元用于大名城映云間等多個(gè)項(xiàng)目建設(shè)以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。在定增融資的同一時(shí)間，大名城還計(jì)劃發(fā)行不超過20億元公司債券，用于償還公司各類債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

恢復(fù)房企再融資主要是為了促進(jìn)房企主業(yè)發(fā)展，但對夸大融資的行為也應(yīng)該嚴(yán)加審核。大名城定增募資項(xiàng)目建設(shè)大都進(jìn)入尾期，待定增完成，項(xiàng)目或早已完工；與年報(bào)和半年報(bào)相比，定增公告中這些項(xiàng)目的投資金額都無一例外地膨脹了。

證監(jiān)會(huì)是在11月28日恢復(fù)房企再融資的，12月1日大名城就宣布定增融資。12月9日，定增預(yù)案敲定出爐。大名城也成為首批公告定增的房企之一，響應(yīng)政策號召頗為積極。

根據(jù)定增方案，大名城此次計(jì)劃發(fā)行不超過6億股，定增募資不超過30億元，定增募資將用于大名城映云間等5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，合計(jì)使用募資21億元，剩余9億元補(bǔ)充流動(dòng)資金。

在此次定增中，大名城控股股東名城控股集團(tuán)有限公司、實(shí)際控制人俞培俤以及其一致行動(dòng)人之一的俞凱將參與認(rèn)購，合計(jì)認(rèn)購不超過3億股。其中，名城控股集團(tuán)認(rèn)購不超過1.1億股、俞培俤認(rèn)購不超過1億股、俞凱認(rèn)購不超過9000萬股。

大名城目前的營收并不理想，2022年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營收35.95億元，同比下降32.15%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3676萬元，同比下降了82.45%。上一年公司虧損超過4億元。

在宣布定增的同時(shí)，大名城還計(jì)劃發(fā)行不超過20億元公司債，用于償還公司各類債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金等用途。公司上次發(fā)債還要追溯到兩年前的2020年年底。

自監(jiān)管部門放行房企主要融資通道后，房企債券、定增等融資忙不停。以大名城為例，截至2021年年底，公司期末融資總額為89.48億元。此次一口氣就推出合計(jì)50億元的總?cè)谫Y方案，募資沖動(dòng)可見一斑。

從借款上看，大名城原本在收縮杠桿。2020年，公司取得借款收到的現(xiàn)金破百億元達(dá)到106.38億元，是近年來少有的破百億規(guī)模；2021年降至69.97億元，2022年前三季度只有26.2億元，借款現(xiàn)金流跌至10年來的低位，收縮跡象明顯。

當(dāng)然，房企融資的收縮也受到大環(huán)境的限制。在逐步放開房企融資后，房企融資增加是必然現(xiàn)象。只是對于大名城來說，計(jì)劃募投的開發(fā)項(xiàng)目能否等到定增資金的到位呢？而且，募投項(xiàng)目投資規(guī)模“意外”膨脹是故意為之還是其他原因所致呢？

此次定增，投資為26.26億元的大名城映云間是規(guī)模最大的一個(gè)項(xiàng)目。截至定增預(yù)案披露時(shí)，大名城映云間項(xiàng)目已經(jīng)投入22.44億元，尚需投入3.83億元，計(jì)劃使用募資額3.5億元。

大名城映云間項(xiàng)目在2020年年報(bào)中出現(xiàn)，當(dāng)年大名城以15.87億元獲得了這一位于上海松江永豐街道的建設(shè)地塊。

在當(dāng)年年報(bào)中，被命名為映云間的這一項(xiàng)目計(jì)劃總投資為23.24億元，規(guī)劃計(jì)容面積66466平方米。

2021年項(xiàng)目入市銷售，總投資額微升至23.74億元，在項(xiàng)目63127平方米的可供出售面積中，52926平方米已經(jīng)完成預(yù)售，2022年上半年末增加至60666平方米，這意味著項(xiàng)目已經(jīng)基本銷售一空。投資總額仍然維持在23.74億元，沒有任何大幅增長。

從2020年項(xiàng)目命名，到定增預(yù)案前的2022年上半年，大名城映云間投資總額變化基本不大，且項(xiàng)目從一開始就計(jì)劃于2023年完工，定增公告中也未有延期計(jì)劃。不出意外，項(xiàng)目再有幾個(gè)月就要竣工了。

就在項(xiàng)目進(jìn)入尾聲時(shí)，項(xiàng)目投資額意外膨脹了。在定增方案中，大名城映云間的投資總額到了26.26億元，較2021年年報(bào)和2022年半年報(bào)時(shí)突然增加了2.52億元，漲幅超過一成。

定增預(yù)案介紹，大名城映云間已經(jīng)投入22.44億元，按照原有投入規(guī)模，項(xiàng)目已經(jīng)基本完成建設(shè)，只剩后期收尾，這也符合項(xiàng)目2023年初完工的設(shè)定。不過，當(dāng)新增融資方案出臺后，項(xiàng)目卻“憑空”增加了逾2.5億元的投入。

大名城映湖項(xiàng)目也是于2020年進(jìn)入大名城項(xiàng)目清單的，最初項(xiàng)目投資總額20.21億元，2021年入市銷售，項(xiàng)目可售面積58623平方米，已售53518平方米，2022年上半年項(xiàng)目已售面積達(dá)到58418平米，同樣接近銷售一空。

與大名城映云間項(xiàng)目后期投資規(guī)模有所增長不同，2021年和2022年上半年映湖項(xiàng)目投資有所減少至18.45億元。截至定增預(yù)案時(shí)，項(xiàng)目已投入17.52億元，對于一個(gè)2023年4月完工的項(xiàng)目而言，這完全是符合進(jìn)度的。

同樣意想不到的是，在定增預(yù)案中，映湖項(xiàng)目的投入又迅速膨脹至21.22億元，一下子增加了近3億元，漲幅超過15%。臨近尾聲的項(xiàng)目哪里出了問題，需要大名城大幅增加投入呢？

大名城映園項(xiàng)目有兩個(gè)，分別是映園和映園二期。定增方案介紹，計(jì)劃于2023年3月交付的映園項(xiàng)目總投資17.31億元，已投入13.19億元，剩下的4億元出頭投入中使用募資4億元。

映園二期晚半年交付即2023年9月交付。項(xiàng)目面積超過一期因此投入更大，定增預(yù)案介紹總投資為21.26億元，已投入13.59億元，尚需投入7.67億元中的7.5億元使用定增募資。

兩期映園項(xiàng)目也是在2020年出現(xiàn)在大名城年報(bào)中的。其中映園投資額14.7億元，映園二期16.13億元；2021年映園投資額小幅增加至15.23億元，二期投資額增加至16.75億元，2022年半年報(bào)兩期項(xiàng)目投資額未變。

與年報(bào)披露的投資額相比，定增預(yù)案中，大名城映園項(xiàng)目投資額增加超過2億元，二期增加更為明顯，超過4.5億元。

映園項(xiàng)目可售面積65844平米，已售65079平米。二期可售面積75282平米，已售26277平米，是少有的還未接近售罄的項(xiàng)目。

大名城映暉項(xiàng)目是投入規(guī)模最少的一個(gè)。根據(jù)定增預(yù)案，項(xiàng)目總投資13.67億元，計(jì)劃于2023年9月交付的這一項(xiàng)目已經(jīng)投入10.72億元。尚需約3億元，公司計(jì)劃使用2.5億元募資額支持項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)。

對于映暉項(xiàng)目到底投入多少，一開始大名城自己也沒說清楚。2020年年報(bào)中，一說是12.47億元，一說是11.56億元。2021年年報(bào)和2022年半年報(bào)中，映暉項(xiàng)目投資額定位11.9億元， 45729平米的可售面積中，44165平米已經(jīng)完成銷售。

定增預(yù)案中，映暉項(xiàng)目也增加了近2億元的投資額，原因同樣沒有說明。5個(gè)定增項(xiàng)目，投資額無一例外悉數(shù)大幅增加，且項(xiàng)目大多已進(jìn)入尾聲馬上就要交付，此時(shí)增加數(shù)億元投資是項(xiàng)目建設(shè)真的遇到了問題還是為了融資而故意為之。

看高收益

由于多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)基本完成預(yù)售，項(xiàng)目的收益基本鎖定。以大名城映云間為例，根據(jù)公開信息，項(xiàng)目主要分兩次銷售，首次預(yù)售時(shí)均價(jià)約為4.4萬元/平米，二次預(yù)售時(shí)上調(diào)至約4.9萬元/平米。按照定增預(yù)案的項(xiàng)目收益預(yù)測，映云間的整體均價(jià)要達(dá)到約4.72萬元/平米，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期中的收益。

大名城映湖與之類似。按照定增預(yù)案，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)銷售收入23.58億元，即均價(jià)4.02萬元/平米。公開信息顯示，大名城映湖項(xiàng)目均價(jià)約為3.96萬元/平米，達(dá)不到定增方案中的預(yù)期。

大名城映園的差距就比較明顯了。根據(jù)公開信息，這一項(xiàng)目的銷售均價(jià)接近2.4萬元/平米，目前正在銷售的二期項(xiàng)目價(jià)格與一期基本接近。按照定增預(yù)案，映園收入可達(dá)19.11億元，即均價(jià)為2.9萬元/平米；正在銷售的二期均價(jià)更高為3.15萬元/平米。

這較兩期項(xiàng)目的實(shí)際銷售均價(jià)超出數(shù)千元，尤其是實(shí)際一期已基本完成銷售了。

預(yù)案顯示，大名城定增投入的幾個(gè)項(xiàng)目預(yù)期的凈利率在5%-7%，個(gè)個(gè)都能實(shí)現(xiàn)盈利。2018年以后，大名城的凈利率步步走低。2018-2020年分別為5.7%、7.65%和3.52%，2021年和2022年上半年銷售凈利率只有-4.29%和1.44%。

低盈利回報(bào)已成為房地產(chǎn)當(dāng)下的常態(tài)。大名城預(yù)期的幾個(gè)項(xiàng)目盈利回報(bào)并不算離譜，但還是較公司目前的整體高出不少。

而且，公司這些項(xiàng)目大都接近完成預(yù)售，銷售收入已經(jīng)鎖定，預(yù)售之外需要增加的收入從哪里獲取呢？