我國房地產金融發展現狀及風險防范對策研究

張嘉芮

（中國人民銀行長春中心支行，吉林長春 130000）

一、引言

近年來，中央在房地產市場方面的政策調控始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，特別是2020年以后，面向房地產金融領域出臺了一系列政策，房地產貸款增速有所放緩，房地產金融化勢頭有所削弱。就政策實施成效而言，一方面，國家通過利民惠民的房地產調控政策，一定程度上疏導、緩解了居民的購房住房的壓力，滿足購房者合理性住房需求；另一方面，鑒于房地產行業的性質，逐漸完善對房地產金融領域的監管，不斷健全配套的監管政策和工具，強化銀行業為房地產領域提供信貸支持的內在約束，倒逼銀行信貸資金向重點、小微、三農等實體經濟領域傾斜，監督、推動房企規范化經營，推動房地產市場朝穩地價、穩房價、穩預期的最終目標發展。

二、近年來關鍵性房地產金融監管政策

（一）健全房地產金融監管體系

2020年12月31日，銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度正式建立，明確了房地產金融監管框架下的“兩道紅線”，即房地產貸款占比、個人住房貸款占比。從資金供給端，明確了各類銀行機構在房地產端、個人住戶端給予的貸款規模上限，通過對不同規模、類型的銀行機構執行不同檔次的管理要求、以超出管理要求2%為臨界點設立不同的過渡期，強化對銀行業金融機構對房地產領域提供支持的內在約束，引導銀行機構將資金資源向重點、小微、三農等實體經濟領域合理化側重，促進金融、房地產、實體經濟之間協調發展。

（二）打擊違規資金流入房地產市場

2021年3月26日，銀保監會聯合住房和城鄉建設部、中國人民銀行發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，對經營用途類貸款的真實性及合規性、貸款三查、內部管理等實操層面提出了更明確的規范指引；特別是對可能涉及到的中介機構建立“黑名單”，在處罰問責等方面加大力度，嚴防企業和個人將經營用途類的貸款投向房地產領域，鞏固房地產風險防控效果，將信貸資源引流至實體經濟特別是小微企業。

（三）加快發展保障性租賃住房

2021年6月24日，國務院辦公廳出臺《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。該《意見》鼓勵銀行主體將信貸資源投向保障性租賃住房，支持銀行機構在相關領域發行金融債、商業保險，為符合要求的住房主體提供長期貸款，為市場注入資金活水，盤活存量房產資源，間接減少了在房屋買賣方面的投機性行為。從銀行經營角度，保障性租賃住房仍有較大的發展空間，特別是在該《意見》中明確區分此范疇與房地產的信貸統計，并提出以物業抵押作為信用增進，從信貸穩定性及安全性方面給予相應支持，一定程度減輕了銀行主體的經營及財務壓力。

（四）加強和規范商品房預售資金監管

住建部、人民銀行、銀保監會強化對商品房預售資金的監管，提出以公開招標的方式確立承接商品房預售資金監管業務的商業銀行，對房屋在登記確權之前，房企不得提前動用監管賬戶資金做到專款專用，要求監管賬戶所在行定期與住建部門對賬，發現違規挪用的行為后立即停止撥付。商品房預售資金監管為預售資金提供了監管思路和機制保障，更好地維護了購房者的資金安全，防范預售資金挪用風險，促進了房地產開發企業合法合規經營。

三、房地產金融發展現狀及潛在風險

國家統計局數據顯示，2022年4月末，我國房地產開發企業到位資金4.85萬億元。不難看出，房地產開發企業對資金的總體需求規模較大。我國房地產開發企業到位資金中，除自籌資金外，國內貸款、利用外資、定金預收款和個人按揭貸款的合計3.23萬億元，占房地產開發資金的66.47%，房企對外部融資的依賴性較高。

（一）房地產行業與銀行業聯系緊密

中國人民銀行公布數據顯示，2022年3月末，全國主要金融機構的房地產貸款余額53.22萬億元，住戶貸款更是達到了72.36萬億元，占各項貸款的比重超過35%。因房企外部融資的依賴性較強，資金額度占用較大，房企以直接或間接的方式獲取到的貸款資金規模可見一斑。當房企面臨財務困境、房貸政策收緊、房地產市場轉冷等情況，易引發流動性資金緊張、債務償還困難等問題，一家甚至多家銀行可能面臨到期貸款持續展期甚至本息大額損失。一旦房企出現各類債務的實質違約，會對市場造成巨大的負面影響。

（二）居民住房債務違約風險不容忽視

中國人民銀行公布數據顯示，我國居民部門杠桿率從2016年起呈現出逐年攀升的趨勢，從2016年的52.2%升至2020年末的72.6%，在國家政策調控等因素的影響下，從2021年1季度開始，居民部門杠桿率上升勢頭呈現邊際趨緩，至2021年底小幅下降了0.4個百分點，居民部門杠桿率降至72.2%。居民部門杠桿率在五年之間上升了20個百分點，在宏觀政策的調控下，增長勢頭有所放緩，但居民整體債務負擔壓力長期居高不下。與此同時，2022年3月末個人住房貸款余額38.8萬億元，住房貸款作為居民部門債務中重要組成部分，居民住房債務違約風險不可忽視。

（三）失業率的增加可能進一步影響房地產市場

國家統計局公布數據顯示，2022年初以來，全國城鎮調查失業率由1月、5.2%升至3月、5.8%，平均每月上升0.2個百分點，主要就業群體25—59歲成年人失業率為5.2%，環比增加0.4個百分點，失業率的增加潛在影響供房群體正常續供，加重房貸債務負擔壓力，增加房貸違約可能性。結合法拍房數據來看，我國法拍房由2018年的2萬套激增至2021年的近170萬套，居民部門杠桿率水平與房貸違約呈現出較強的正相關性，居民購房的高負債水平易轉化為違約風險，最終在銀行不良資產端持續積累。

（四）國家穩步有序調控房地產金融市場

近年來，我國房地產市場政策調控始終堅持“房住不炒”原則，出臺了一系列的房地產行業調控及金融行業方面配套的監管政策，從進入房地產行業的資金及房地產有效供給兩方面出實招，防止、阻斷各類違規資金進入房地產市場，攪亂房地產經營秩序及穩健性，從供給側加大租賃、保障性等住房的支持力度，有效發揮“三穩”的調控目標。

四、防范房地產金融風險的對策建議

房地產行業具有資金需求量大、資金鏈條長、涉及面廣等特點，對金融穩定、風險防控、拉動固定資產投資等方面具有明顯影響。國家統計局公布數據顯示，我國常住人口城鎮化率為63.9%，每年新增就業人口超1100萬，新增住房需求必然持續存在。受國家對房地產市場、房地產金融領域的監管調控、疫情發展走向的不確定性、經濟下行等方面的影響，房地產領域伴隨的房地產金融風險值得關注，如何防范房地產金融風險，避免演化為系統性風險，本文給出如下對策建議：

（一）房地產企業應立足本業，強化流動性管理

隨著金融監管趨嚴，部分不符合政策要求的機構及金融產品面臨下線，違規低成本融資連續性中斷，資金成本持續走高。個別房企曾經多維發展，開展金融業務，使自身面臨隱形債務壓力，還可能造成風險規模的傳染與擴散。長遠來看，房地產企業必須立足本業，立足實際的融資需求，強化資金管理，確保流動性充足，嚴防正常經營中出現資金鏈斷裂等情形；嚴格遵守房地產金融監管政策，杜絕踏足金融行業，擾亂金融秩序。

（二）銀行應強化對房企資金使用及居民融資需求的穿透性管理

近年來，我國在房地產金融監管方面已經出臺了一系列強有力的監管政策，房地產金融領域監管不斷強化，嚴厲打擊違規資金流入房地產市場。作為房地產行業融資的主要渠道，銀行應強化對房企貸款“三查”，調整融資偏好，改變對大中型房企的盲目信任。具體來看，一方面，強化對房企資金用途的全流程監管，嚴格做好信貸需求審核，強化抵押物管理，加強貸中貸后管理，給予房企合理性的資金支持，對資金的實際流向實行嚴格的穿透性管理；另一方面，做好對居民購房融資需求的管理，滿足剛性住房需求，避免出現因炒房投機導致的金融資源的濫用和浪費。

（三）推動房地產供給側改革，持續引導推進保障性住房建設

各地住建系統應結合轄區實際，推動城市住房向高質量發展。首先，引導各類企事業單位積極響應保障性住房建設等惠民類政策號召，對資質良好、規范經營、符合要求的房企提供資金支持，著力解決困難群體住房問題；其次，落實城市主體責任，強化制度建設，對房地產領域涉及的金融、土地、稅收、保障類、租賃類等形成一系列的常態化、長效化的制度政策，政策連貫性有利于穩定房價，保障房地產行業的穩健發展；最后，結合不同住房人群的消費水平，滿足不同階層的住房需求，有效盤活存量住房，提高房屋設計開發水準，推動形成差別化、梯次化住房市場，促進購房與租賃市場、新房與二手房市場的協同發展。