個人房產抵押貸款風險控制和發展完善

陳茜文 楊冰川 郝琳娜

引言：自2010年開始，在大中城市房產價格急速暴增，尤其是在2016年以后不斷飆升的價格已經漸漸脫離其自身所存在的價值，泡沫性風險愈加顯著。各商業銀行之間惡意競爭，導致出現大量的假按揭現象充斥于整個市場，因此要保障國內住房貸款市場的穩步發展，就需要積極加強風險控制，完善相應的流程。

一、當前我國房產抵押貸款現狀

自1949年新中國成立以后到1978年之間，在近30年的時間中都實行的是嚴格的住房分配制度，在此過程中，住房金融根本沒有任何發展，以及相應的房產交換行為。在改革開放以后，隨著我國經濟與世界逐漸接軌，在90年代以后房產金融逐漸興起，尤其是在2000年進入了WTO以后，隨著收入水平的快速提升，在主要城市的房產行業進入了快車道。在1998年央行為滿足人們迫切希望改善現有住房條件的需求，及時頒布了《個人住房貸款管理辦法》。在此之后，國內的住房消費信貸獲得了巨大的發展，尤其是上海北京和廣州發展速度明顯高于全國。為了更好地推動該項業務的順利開展，國內眾多商業銀行與保險公司進行合作，推出了各種大量的新舉措，在此基礎上也推出了新的保險險種。除此之外，商業銀行也根據時代發展的趨勢，順勢推出了組合貸款，商業借款和公積金貸款。這是因為有部分居民在購房時會受到公積金貸款規模的限制，因此針對這種情況就適宜地推出了組合貸。此外在購房過程中作為開發商為了避免出現不必要糾紛，適時推出了房產定向貸款業務，該項政策的推出在短時間內就受到了市場的熱烈追捧，在一定程度上滿足了購房者在資金上的需求，也切實維護了開發商以及消費者的權益，有助于進一步推動該行業的穩步發展。可調整貸款期，由于當前房屋價格居高不下，因此總的貸款量過高，然而對于不少用戶而言，很多時候對于家庭未來收入狀況并沒有科學的規劃，有時候就算是條件合適，也擔心后期無法按期履行合約，因此也就不得不放棄購房。銀行也可以適當的延長和縮短貸款時限，作為借款者，在還款過程中因工作或生意等其他原因，有了較為可觀的收入，可根據個人的實際需求進行提前還款有利于降低利息支出。若是貸款期間出現公司裁員或其他額外因素導致目前在經濟收入方面存在較大困難，可向銀行申請展期，以此減輕目前的還款壓力，顯然這樣的方法讓更多購房者所歡迎。

二、我國個人房產抵押貸款的特點

1.處于發展上升期，市場前景廣闊

目前我國個人貸款市場在經過數10年的發展中取得了可喜可賀的成績，進一步推動了經濟的繁榮發展。然而個人房產貸款卻占據55%的比例，尤其是隨著信用體系的不斷完善，以及相關信貸產品的不斷豐富，房產抵押貸款無論是質還是量，都能夠獲得巨大的提升。

2.貸款產品單一

目前縱觀國內所有銀行在開展個人房貸抵押業務方面，無論是產品線還是相應的品種，都存在很大的相似性。并沒有實現產品的多元化以及個性化，因此這也就導致不少商業銀行為獲得客戶開展惡性競爭，導致并不具備資質的客戶也獲得了貸款權限，存在潛在的安全隱患。

三、個人房產抵押貸款風險的來源

1.開發商與項目風險

國內房地產行業在經過30多年的高速發展以后，無論是數量還是種類都有了巨大提升，甚至還有不少企業都已經進入了世界500強。但與此同時，眾多企業無論是管理開發以及營銷都存在很大的差異性，尤其是部分頭部企業在發展過程中，過多地注重金融屬性但自身能力欠缺的情況下，就存在嚴重的風險，會對上下游企業經營造成強烈沖擊。其中項目能否按期竣工，不僅直接關乎廣大住戶的實際利益，更直接關系到銀行信貸資金的安全性。自2020年以來，關于國內頭部房企缺乏資金的消息，也讓很多用戶和行業人士感到揪心。而產生這種現象的原因就在于，在前期投入的過程中，只需要少量的資金，然而在后續經營中一旦出現任何問題，就有可能對銀行造成極大的安全隱患。對消費者而言，在購房以后發現房屋爛尾，其采取的方式也比較極端往往是停止還貸，而這種做法就是將矛盾直接轉移給銀行，導致不良貸款形成。在前幾年房產行業快速發展的過程中，關于零首付的現象，在全國可以說是層出不窮。從表象進行分析，雖然房子能夠在短時間銷售完畢，在房價持續上漲的情況下，購房者看起來確實是獲利。可是在隨后幾年中，還款壓力會逐漸增大，尤其是在房價出現明顯變動時，極容易產生不良貸款。最后，在前些年部分開發商串通相關工作人員，或者安排假的購房者進行按揭，最后只剩下爛尾工程給銀行。此外還有出具虛假的首付款證明，實現套取銀行資金的目的，將最終的風險全部轉移給購房者，但真正承擔風險的卻還是銀行。

2.借款人風險

目前由于我國個人征稅機制正處于不斷完善當中，銀行也就無法準確了解個人的真實收入情況。然而引發違約的原因十分復雜，可能是由于家庭以及工作或身體健康等相關因素發生了巨大變化，不能夠按期履行合約從而不得不放棄所購買的房屋，也有可能是因為房價快速下跌，在錯誤思想的引導下破罐破摔，最終選擇停止還款。在2020年國內的房地產市場還處于較為火爆的狀態，此時仍然有很多人認為房子具備較強的金融屬性，不僅可以用于住房，還有著良好的投資價值。然而在受到國際因素以及國內因素的雙重影響下，各地方政府相繼出臺了密集的調控政策。尤其是在嚴查經營貸方面，絕對不允許資金由實體進入房產，此外像成都等城市也給出了二手房指導價，在一系列的組合拳之下，很多地區的房價漸漸趨于平穩。與此同時在下半年，各商業銀行對于房產企業的貸款提出了新的要求，那就是資產負債率不能夠超過央行所公布的警示線，從而導致不少企業陷入了資金的危機當中，沒有錢也就只能趕緊將手中所掌握的房產資源進行拋售，因此在不少城市出現了量價齊跌的現象。然而，國內房產行業在經過數10年的發展當中，其金融屬性已經被不斷擴大，早就失去了“房住不炒”的原則。不少借款人在看到收租無望以及房價快速下跌的情況下，也就不得不停止還房貸。

3.銀行管理風險

目前我國個人住房貸款借款期限普遍都是在10年以上，尤其是在北京、上海這樣的大城市，由于房價過高，很多年輕人都會選擇30年的借款期限。然而由于資金的流動性問題不能夠得到徹底解決，也就加大了銀行自身資金短缺的壓力，導致業務難以有效開展下去。此外所面對的客戶群體紛繁復雜，雖然可利用大數據技術進行辦理，然而目前在該項技術的利用以及研發上仍然是處于初步階段，會影響到后期貸款的償還問題。此外，商業銀行內部人才流動速度過快，缺失現象比較嚴重。為了滿足市場需要，相關工作人員在還沒有取得上崗證并經過長時間培訓就開始從事審批工作，再加上自身業務素質還存在一定問題，極容易導致出現違規的現象。此外還有部分信貸人員缺乏必要的職業道德，利用手中的權力和開發商勾結串通謀取非法利益。

4.政策性風險

目前我國個人住房貸款利率，會隨著市場供需以及風險等眾多因素而出現不同程度的變化，是在央行規定基準利率的基礎上，在允許的范圍內進行上下浮動。但是從市場因素進行分析，則會受到市場因素的影響，從而產生違約風險。在宏觀經濟運行良好的情況下，各行各業如火如荼，具備了廣闊的發展空間，工資水平快速上漲，失業率下降。但是在經濟出現問題的情況下，情況就會截然不同。考慮到個人住房貸款期限相對比較長，因利率變化所造成的風險因素也不可忽視，在利率上漲時，所承擔的還款數額必然有所增加，所產生的違約率也會得到同步提升。可是從人性的角度進行分析，當手中有了多余的資金以后，必然會提前償還貸款。要是在同一時間出現大量購房者進行集中還款，必然會給當前銀行的資金管理帶來很大的不穩定性，也為后續工作的開展帶來了一定挑戰。

四、個人房產抵押貸款風險防范

房貸業務表面上雖然有著多方面的風險以及問題，但只要能夠詳細了解其產生的根源，然后再不斷加以改善相關方面的措施，也是能夠可以對風險進行防范和化解。因此作為政府部門，首先就需要加大對國內房產行業的宏觀調控，充分利用現有大數據以及人工智能等相關技術，不斷完善和建立健全信用制度，有助于培育較為健康的市場體系。從銀行經理角度進行分析，需要在充分了解住房貸款風險隱患的基礎上，針對薄弱環節建立風險防范機制，以此確保貸款投放安全高效，真正做到服務于廣大市民。

1.業務發展與風險防范

住房貸款在國內發展已經有20多年的時間，但是在快速發展的過程中如何平衡風險，也是當下不少銀行所面臨的難題。一方面眾多銀行為了應對激烈市場競爭，往往會使出渾身解數，鼓勵更多的人購房貸款，然后還需要獲得政策支持降低準入門檻，這就導致風險因素成倍增加。比如，在前幾年不少城市所推出的零首付，極大提高了風險的發生概率。而在另一方面，對于不符合條件的客戶不予以信貸支持，在一定程度上也并不利于市場的拓展。比如對于那些收入并不是很穩定的客戶，各大商業銀行都會要求客戶提高首付款，或者給出相應的資質證明。然而面對當前激烈的就是這場競爭，對于客戶而言所選擇的余地比較大，也會導致部分銀行失去市場的認可。因此片面追求無風險，在一定程度上會嚴重束縛的業務的發展。但不顧市場風險大規模的發展業務，更容易給銀行的資金安全帶來毀滅性的打擊。因此在發展的過程中就需要不斷完善相關操作流程，建立健全風險制約機制，才能確保資金的安全，進一步推動國內房產行業的良性發展。因此銀行在制定發展戰略的過程中，除了需要考慮風險因素，更加需要充分正確認識和處理，發展市場與做好資金管控兩者的聯系。

2.建立完善的個人信用體系

借款人向銀行貸款時，工作人員就需要基于手中所掌握的資料，對資質以及相關狀況進行了解。對此就有必要建立完善的個人信用制度，不僅有助于降低資金風險更能夠增強人們的法制意識，進一步推動信貸市場穩定有序地運行，提高了對金融資金的利用效率。此外還有助于防范信貸風險，可將信用不好的客戶列入黑名單，排除在現有金融體系之外，盡最大可能降低風險因素。在當前國際形勢下，進一步刺激內需已成為政府重要的工作目標，與此同時，個人金融市場變得日趨活力，其質量的優劣勢必然在很大程度上會影響銀行的資產安全營銷推廣，所以建立完善的個人風險管理體系是時代所必需的。然而想要實現這一切，還需要完備的法律體系作為保障，對于主動的惡意違規行為必須要重拳出擊，才能讓整個社會具備良好的信用觀念。

3.建立嚴格的內部管理制度

對于貸款人的審查，除了需要掌握其基本的收入狀況以外，更加需要了解家庭以及購房動機。在掌握相關數據以后進行綜合分析，然后才決定其貸款的期限以及具體的金額數量，充分利用大數據系統，及時做到監控還款人資金的使用狀況。做好對開發商以及項目的審查工作，詳細了解過往的開發案例以及管理團隊，商業銀行需要和行業內具有良好口碑，且實力雄厚的開發企業建立友好的合作關系，在做到動態跟蹤的同時，更加需要及時掌握開發商對資金的實際應用和工程進展，才能為后續貸款提供科學的數據支撐。在項目資料上必須要具備合法的手續，工程造價是否符合當前市場條件，以及是否具備了良好的銷售前景等等，以此避免出現工程爛尾的現象。此外，在銀行內部就需要建立科學合理的考核機制，積極加強對資金的風險防范。在出現逾期現象以后，就需要安排工作人員通過電話或者實地前往的方式進行說明或催收，在了解其中的原因以后，可根據實際情況進行處理。若拖欠6期以上這是屬于嚴重情況，對此就應當按照相應的程序處置抵押物。建立合理的激勵約束機制，應當將住房貸款的發放以及回收納入至銀行的業務考核當中，不能只是單純的考核，貸款發放以及市場的占有率，更加需要注重款項的實際回收狀況要做到人人有責，才能在內部形成良好的工作氛圍，激發廣大員工工作的積極性。此外在開展住房貸款時，要加大對相關人員的培訓力度，要選拔一批高素質的個人人才成為客戶經理，詳細了解本地區房地產市場的整體態勢，以及開發公司的品質和內部運作流程，更加需要掌握一定的公關能力和基本的道德素養，樹立正確的信貸理念和價值觀，才能培育出一支具備高度專業化的金融隊伍。

4.建立健全社會保障擔保體系

在近幾年關于住房質量不佳而引發的斷貸現象有所增加，因此作為開發商在竣工完畢以后，作為審核部門要做到嚴格把關，對于不按照相關設計要求的或者存在質量問題的，則不能夠授予任何形式的證書。若在后期進行檢查時，對存在問題進行補救后，相關開發商還要列入至銀行的黑名單，從目前來看引入擔保制度非常有必要，但從目前進行分析，主要是通過保險以及政府進行擔保。雖然這兩種形式在一定程度上能夠有效防范各種貸款方向。但兩者的區別還是存在明顯的不同之處，前者只是屬于完全市場化的運作，至于后者多是在政策以及扶持方面。在辦理按揭業務過程當中，一旦房產證的抵押登記辦理順利開展，作為開發商，其本身所具備的擔保責任也就被隨之撤銷。在履行合約期間，作為借款人，如果因為眾多原因失去了其還款能力，也沒有保險公司進行承保，那么唯一的解決方法就是通過訴訟解決抵押資產。但是在現有經濟體制下，銀行在處置這部分房產時存在眾多障礙，尤其是在房住不炒的情況下，還面臨貶值的風險。因此就需要進一步加快這方面的管理措施，理順抵押物的處置流程，免除商業銀行的后顧之憂。在此過程中可以為客戶解決臨時周轉用房，以此化解被強制執行時無房可住的局面。也可充分利用現有的空置房源，通過以大換小的方式順利推動借款人離開原有居住空間，也具備了必要的棲身之所，在化解金融風險的同時，也讓部分房產市場變得更加活躍，有利于實現資源的合理配置，在處理方式上也顯得更加人性化。

結束語：商業銀行開展房產抵押貸款業務，必然會面臨眾多風險因素。因此就需要在認真分析的基礎上，對其中存在的薄弱環節加強控制和防范，采取積極有效的措施降低金融風險發生的概率，保障銀行的實際利益。