如何穿越樓市寒冬？

金姬

2022年7月9日，山西省太原市，一家房地產企業舉辦航空航天展，吸引大批顧客前來參觀，售樓部一時間人頭攢動。

2022年12月2日晚7點，64歲的許家印不戴口罩出現在廣州恒大中心的保交樓專題會議現場。當天下午，有關他“在長沙跳樓”的傳聞甚囂塵上，許老板不得不直接現身擊碎謠言，并一再表示“恒大全體員工要堅定不移履行主體責任，永不放棄地努力拼搏，確保完成全年交樓任務”。

恒大的小插曲，讓2022年本已魔幻的中國樓市又有了茶余飯后的談資。為什么說“魔幻”？自1998年房改以來24年，從沒有哪一年像2022年這樣：一邊是中央破天荒地把“保交樓”和“穩民生”放在一起定調；另一邊是開發商不斷“出圈”的奇葩促銷政策，從“小麥換房”“大蒜換房”“西瓜換房”“水蜜桃換房”“荔枝換房”到“學習強國積分抵購房款”“買房免費坐地鐵”……

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，疫情三年對中國樓市算是“降溫三大年”，而2022年尤為“寒冷”，他對《新民周刊》表示：“前兩年還有一波往上沖，今年徹底疲軟，供給端和需求端的雙向萎縮，在歷史上都是比較罕見的。”

正當中國樓市經歷“寒冬”之際，全球樓市也處于下行期。正如牛津經濟研究院（Oxford Economics） 在近期發布的一份報告中寫道：“在美聯儲等激進加息和全球經濟衰退的雙重沖擊下，房價泡沫開始破滅，全球樓市的繁榮正走向終結。”

在以前，房企年底要沖業績，現如今，房企年底要“保交樓”，否則業主可能又要選擇集體停貸。為什么要說“又”？因為在今年6月，江西景德鎮恒大某樓盤的業主發布了一份宣布集體停貸的公開信，由于該樓盤在2021年5月停工，進入爛尾狀態，業主們要求該項目在2022年10月底復工，否則將在2022年11月強制停貸。由此開始，全國多地樓盤業主紛紛效仿。

據不完全統計，至少有80多個城市的270多個樓盤業主發布了類似的集體停貸通知。全國樓盤陷入爛尾狀態的還遠不止于此，這也就意味著，如果所有的爛尾樓盤業主都集體停貸，將對金融體系乃至中國經濟帶來較大沖擊。

據易居研究院《2022年全國爛尾樓研究報告》，截至2022年7月16日，全國樓盤爛尾率約為3.85%。值得一提的是，在2008年美國發生次貸危機時，次級貸款市場占房貸市場的7%—8%。

因此，在今年7月28日中央政治局會議上，首次提到了“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。在此之前，“保交樓”這個詞更多地出現在一些發生債務危機的開發商口中，比如恒大。中央政治局會議定調后，“保交樓、穩民生”就成為房地產行業重要議題。

其實，房企的“保交樓”危機始于疫情暴發的2020年。

眾所周知，以往房企使用少量資金，撬動杠桿進行拿地或收購，然后在沒有交樓的情況下拿預收的購房款再去新的投資。但這種發展模式成立需要兩個先決條件：杠桿和銷售。兩年多來，這兩個條件已不復存在。

先是2020年8月，監管機構推出“三道紅線”，即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1，根據“踩線”情況來確定房企的新增債務額度。此舉正式拉開房地產開發側去杠桿的序幕。到了2021年下半年，金融機構開始大幅縮減房地產貸款，銀行信貸、債券融資均大幅受限。由于按揭貸款也遭到縮減，市場交易明顯降溫，至今仍未恢復。

2022年前11個月，銷售額超千億元房企19家，較去年同期減少16家；超百億元房企100家，較去年同期減少51家。

房地產業的流動性迅速緊張，陸續有房企出現“爆雷”，包括看上去原本強大無比的頭部房企。

雪上加霜的是，因為疫情三年，很多項目施工進度一拖再拖。尤其是2022年的封控區域和封控時間不斷創紀錄，建筑工地無法按時開工，建筑工人無法順利復工，每一個環節出了問題都會導致“爛尾樓”的出現。隨即出現了2022年6月的業主集體停貸潮。

這樣的局面勢必造成更多的潛在買房者捂緊錢袋子保持觀望，樓市成交量也逐步萎縮。據中指研究院監測數據，2022年前11個月，TOP100房企銷售額同比下降42.1%。從公布銷售目標的15家房企來看，2022年1—11月，目標完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目標壓力較大。2022年前11個月，銷售額超千億元房企19家，較去年同期減少16家；超百億元房企100家，較去年同期減少51家。

買房的人少了，房企回款就難了。再加上銀行不給那么多貸款了，房企真的就沒錢了。房企沒錢了，還怎么去拿地？要知道，土地出讓收入是地方財政重要收入來源。

根據官方數據，1998年地方土地出讓收入為507億元，而2021年這一收入規模已高達8.7萬億元，增長約172倍。盡管土地出讓收入有明顯波動，尤其是2012年和2015年均出現下滑，但總體來看，土地出讓收入總體保持增長勢頭，尤其是2015年以來穩步增長，2020年土地出讓收入占國內生產總值比重提高至8.3%。

但2022年的拿地數據就很慘——2022年前11個月，TOP100房企拿地總額11621億元，同比下降50.5%。

所以，“保交樓”在如今這個節骨眼上，對于房企、購房者乃至政府而言都顯得非常重要。

11月15日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示：“今年以來，面對房地產市場的調整下行，一些前期盲目擴張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現房屋交付困難的問題。各地區各部門加大保交樓力度，促進房地產市場穩定發展，效果逐步顯現?！?/p>

事實上，為了“保交樓”，政府打出一套“政策組合拳”，而且像連續劇一樣每月有更新。

8月19日，住建部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。8月29日，由央行指導，國家開發銀行、中國農業發展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規模達到2000億元，前兩年利率為2.8%，這筆專項借款封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。8月31日，國務院常務會議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

9月22日，國家開發銀行向遼寧沈陽支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

10月24日，央行、外匯局表態，加強部門協作，維護股市、債市、樓市健康發展，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩民生”工作。

“保交樓”是房地產業健康發展的重要基礎，此次推出專項借款政策，意味著各地問題項目將進入規?；瘡凸彤a，全國“保交樓”工作有望加速推進。

最有利的政策是在11月——央行、銀保監會及證監會等多部門，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，幫助優質房企恢復經營“造血”功能，紓困方向也從此前“保交樓”轉換至“保交樓與保企業并存”。

11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會。其中，會議提出，用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發債融資。

兩天后的11月23日，人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ穱@房地產融資、“保交樓”、受困房地產企業風險處置等六個方面，提出16條措施，這也被業內稱為“金融16條”。其中，在房地產融資方面，《通知》提到，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。

又過了5天，11月28日晚，證監會在房地產領域推出“第三支箭”，對房企股權融資政策進行調整優化，主要包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地產企業境外市場上市政策（H股與A股政策保持一致），進一步發揮REITs（不動產投資信托基金）盤活房企存量資產作用。

值得一提的是，監管部門對于恢復上市房企及涉房上市企業再融資，明確提出要引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、穩民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設。

近期，包括六大行在內的10余家銀行已與30多家房企簽署戰略合作協議，截至11月30日已公布的數據，銀行給予房企意向性融資總額已超過2萬億元。據悉，這些意向性授信額度投向基本一致，涵蓋房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、房地產項目并購融資、保函置換預售監管資金、債券承銷與投資、供應鏈融資等業務，均為“金融16條”的重點支持方向。

“保交樓”是房地產業健康發展的重要基礎，此次推出專項借款政策，意味著各地問題項目將進入規?；瘡凸彤a，全國“保交樓”工作有望加速推進。

2022年6月6日，貴陽恒大旅游城-恒大童話小鎮遍地的垃圾和碎玻璃琳瑯滿目鋪了一地，周邊的商戶都已搬走，曾經的網紅打卡地不復存在。

至于2023年的中國樓市何去何從，嚴躍進認為，住宅市場要看防疫政策和人口流動情況；包括酒店在內的文旅市場以及鄉村振興領域，也許更有發展機會。

當然，中國樓市經過2022年深度調整之后，想要在2023年迅速復蘇或回暖還不太可能。

環球同此涼熱。當中國樓市在2022年遭遇“寒冬”之際，全球樓市也開始“擠泡沫”。

新冠疫情暴發以來，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球主要經濟體房價飆升至歷史新高，房價泡沫風險迅速累積。

根據牛津經濟研究院報告，發達經濟體的抵押貸款利率持續飆升，有可能將一些住房市場推入急劇的衰退。許多經濟體的住房價格已經持平或下降。隨著銀行信貸標準的收緊和經濟衰退的影響深入，房價下跌的壓力將進一步加劇。

牛津經濟研究院認為，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場風險最大。因為這些經濟體，2019年四季度至2022年二季度的房價漲幅普遍較高，房地產估值高，債務水平高，且浮動利率債務突出。

在加拿大，第一大城市多倫多基準房價自今年以來的高點下降了17%左右，至去年10月的水平。安大略省基奇納市和滑鐵盧市的基準價格在六個月內下跌了16%。隨著加拿大央行的進一步加息，居民將更難負擔房貸，預計未來房價還將繼續下跌。

在新西蘭，隨著抵押貸款利率的上升，新西蘭的房價繼續下跌。在全國范圍內，房價較2021年11月的峰值下跌了11%，惠靈頓和奧克蘭的跌幅更大。

在澳大利亞，今年8月房屋價值下跌1.6%，創下自1983年以來全澳的最大單月跌幅。數據顯示，自今年1月以來，悉尼的房價下跌了7.4%。此外，布里斯班、堪培拉、墨爾本等主要城市的房價均有所下滑。

與此同時，美國、英國和韓國的樓市也令人擔憂。

在美國，房價在2022年下半年迅速下跌。標普/凱斯-席勒房價指數（S&P/Case-Shiller House Price Index）在7月份出現了自2012年以來的首次月度下降，多個州和城市對住宅房地產的需求降溫。有華爾街經濟學家預測，美國明年房價可能繼續下跌多達20%。

在英國，繼9月環比下跌0.1%之后，10月英國房價環比下跌0.4%。英國房價正以近兩年來的最大速度下跌。安永咨詢公司的一份報告預測，英國2023年抵押貸款將降至10多年來最低水平。

在韓國，根據韓國房地產委員會公布的數據，2022年上半年，該國交易的公寓數量比去年同期下降了50.6%，創出自2006年以來的最低水平。韓國的平均房價今年上半年也迎來下跌。

11月下旬，英國《經濟學人》網站甚至發文《即將到來的樓市危機在哪里最痛苦？》，一針見血地指出：“債務累積后出現的樓市崩盤和經濟衰退往往會更加嚴重。過度杠桿化使人們更容易受到失業、利率上升和房價下跌的沖擊，正如美國在大蕭條時期和最近的金融危機中所表現出來的那樣。各國央行現在以40多年來最快的速度加息，那些有著大量抵押貸款的國家將再次面臨可怕的后果。”

2023年的全球樓市，凜冬將至……