杭州濱江房產集團企業價值評估

端木燕平

一、企業價值評估

企業價值評估，是指資產評估師根據有關法律規定，在評估基準日的特定目的下，對企業的整體價值、全體股東權益的價值或部分股東權益的價值進行分析、估計和發表專業意見的行為和過程。

企業評估方法的選擇

在選定評估方法時，我們首先要對各個評估方法的優缺點進行對比。如表所示：

表1 傳統評估方法比較表

房地產企業是一個投資風險高、相對收益高的行業。通過對這三種方法的比較，結合杭州濱江地產的特點，可以發現EVA方法更注重股東權益。在判斷一個企業的盈利能力時，如果該公司的資本成本高于該企業的資本成本，無論其是否盈利，都會損害其房地產公司的股東權益。因此，EVA方法更適用于房地產企業的企業價值評估，其結果更能反映實際情況。這樣投資者才能更好地規劃投資，實現利益最大化。

二、EVA價值評估法

EVA價值評估模型是在傳統收益法的基礎上進行的優化。該模型調整了企業財務報表中反映經營成果的數據，考慮了公司全部資本的機會成本，有利于反映企業在可持續發展狀態下的價值。在使用EVA評價企業價值時，根據不同企業對未來EVA增長率的不同假設，可以建立單階段EVA評價模型、兩階段EVA評價模型和三階段EVA評價模型。在大多數情況下，很少使用單階段和三階段EVA估值模型。結合房地產行業的發展，主要采用兩階段EVA估值模型。兩階段EVA估值模型將公司在持續經營期間的價值增長分為兩個階段。第一階段是高速增長期，第二階段是增長期之后，因此企業的發展保持穩定增長。兩階段EVA模型適用于預測期內收入增長分為兩個增長階段的企業：初始階段EVA增長率很高，后續增長率相對穩定且持續時間較長。兩階段EVA估值模型可以表示為：

式中：V0—計算的企業價值；

TC0—初始資本總額；

EVAt—加速增長期第t年的EVA值；

EVAt+1—穩定增長期第一年的EVA值；

WACC—加權平均資本成本；

g—穩定增長的增長率。

EVA估值模型的核心是建立有效的價值創造體系。EVA價值評估模型用投入和增量之和表示企業的價值，反映企業的預期價值、盈利能力和連續性，反映企業的內在價值，適用于房地產企業在現有基礎上計算企業盈利能力的價值。

三、對杭州濱江房產集團的EVA價值評估

1.杭州濱江房產稅后凈利潤的計算

根據上述稅后凈利潤計算公式，計算出杭州濱江2017年至2020年的稅后凈利潤，如表2所示：

表2 2017—2020年杭州濱江房產稅后經營利潤表 單位：元

2.杭州濱江資本總額的計算

根據上述總資本計算公式，計算出杭州濱江2017年至2020年的總資本，如表3所示：

表3 2018—2020年杭州濱江資本總額表 單位：元

3.杭州濱江房產加權平均資本成本的計算

（1）債務資本成本的計算

為了簡化計算，本文采用一年期銀行貸款利率作為短期借款資金成本，1-3年期銀行貸款利率作為長期借款資金成本，3-5年期銀行貸款利率作為應付債券資金成本。計算結果如表4所示：

表4 杭州濱江房產2017—2020年稅后債務資本成本 單位：元

（2）權益資本成本的計算

權益資本成本=無風險收益率+β×市場風險溢價

用每10年期國債的收益率表示無風險收益率，市場風險溢價表示為用10年期滬深指數的平均收益率表示市場風險溢價。計算過程及結果如表5所示：

表5 杭州濱江房產2017—2020年權益資本成本計算

（3）計算加權平均資本成本

加權平均資本成本（WACC）=稅后債務資本成本×債務資本/資本總額+股權資本成本×股權資本/資本總額

計算過程及結果如表6所示：

表6 杭州濱江房產2017—2020年加權平均資本成本計算 單位：元

加權平均資本成本表示企業的資本獲取成本。價值越低，企業的融資成本越低。EVA值越大，企業價值越大。

4.杭州濱江房產EVA的計算

EVA=調整后的稅后凈利潤-資本總額×加權平均資本成本，計算過程和結果見表7：

從表7可以看出，2017年至2020年，杭州濱江地產為其股東創造了價值。通過對該EVA的計算，我們可以了解到杭州濱江房地產的價值驅動因素主要是主營業務收入和融資結構。在營業收入方面，杭州濱江地產需要提高銷售業績，提高利潤水平；在融資方面，需要合理安排融資結構，降低資金成本，最大限度地提高使用效率。

表7 杭州濱江房產2017—2020年EVA計算 單位：元

5.杭州濱江房產未來四年EVA的預測

在獲得杭州濱江地產2017年至2020年的EVA后，還需要對其未來的EVA進行預測。筆者以2020年12月31日為期初，對杭州濱江當日的價值進行了評估。在第一階段，利用稅后營業凈利潤和資本總額的平均增長率，即18%和14%，預測杭州濱江的稅后經營凈利潤和總資本。此外，加權平均資本成本由2017年至2020年的平均值代替。通過計算，杭州濱江2021—2024年間的EVA預測結果見表8：

表8 2021—2024年杭州濱江房產的EVA預測結果 單位：元

6.杭州濱江房產集團企業價值評估

企業價值＝期初資本總額＋未來EVA現值＝資本總額＋持續n年超常增長期內EVA現值＋持續n年超常增長期后穩定增長EVA現值

通過預測2024年底的EVA數據，計算出2020年12月31日杭州濱江地產的企業價值，如表9所示：

表9 杭州濱江房產2020年12月31日企業價值評估表 單位：元

通過測算，2020年12月31日杭州濱江房地產企業價值為19233209177.5元，公司可以在2021至2024年間為股東創造財富，每年創造的財富呈逐年遞增趨勢，表明公司的管理模式和運營模式已經發生了變化，并正朝著良好的方向緩慢發展。

四、結論與建議

隨著中國房地產業的不斷發展，其市場也在不斷完善，價值管理的概念也越來越流行。本文運用EVA模型對杭州濱江房產的企業價值進行了探討，發現杭州濱江房產應通過日常經營提高企業價值，提高銷售水平，合理安排融資結構。具體而言，我得出以下結論和建議：

首先，與其他價值評估方法相比，EVA模型能夠契合企業的價值管理理念，達到股東價值和企業價值最大化的目標，EVA能夠準確地解釋企業的長期經營。因此，利用這一指標來評價企業價值，有利于企業的長遠發展。

第二，管理者在業務流程中應以價值管理為指導。面對市場競爭，企業需要培育核心競爭力，努力提高稅后凈利潤水平，建立合理的融資結構，使企業以最低的成本最大限度地提高資金使用效率。