探討價值鏈理論下持有物業(yè)運(yùn)營管理的核心競爭力

李建鵬 （總會計師） 孫弋寧 任麗偉 孫涵 （上海中建東孚資產(chǎn)管理有限公司 上海 200120）

一、持有物業(yè)運(yùn)營管理競爭現(xiàn)狀

隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策進(jìn)入常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的步伐進(jìn)一步加快，尤其是主動或被動持有一定比例存量商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，為抵減資金占用成本、提升經(jīng)濟(jì)效益水平，紛紛成立了專業(yè)的持有物業(yè)運(yùn)營管理公司或事業(yè)部。2019年以來，頭部房地產(chǎn)企業(yè)旗下的商業(yè)運(yùn)營板塊和物業(yè)管理板塊，陸續(xù)加速剝離上市，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。在疫情影響下，持有物業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)的競爭愈加激烈。

（一）行業(yè)集中度趨高，但整體競爭激烈

國家對房地產(chǎn)行業(yè)的幾波調(diào)控政策實施后，行業(yè)集中度持續(xù)攀升，而持有物業(yè)運(yùn)營管理的大部分企業(yè)是從房地產(chǎn)企業(yè)母公司分拆而來，且高度集中在頭部房企。近年來，從市場集中度來看，CR4 或CR8 企業(yè)的增量份額持續(xù)增加，并逐步具有了一定規(guī)模，但行業(yè)整體仍處于分散競爭狀態(tài)。

（二）市場租賃需求潛力大，性價比成為關(guān)注焦點

我國仍是世界人口大國，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)位列世界第二且高質(zhì)量穩(wěn)增長，在疫情防控方面取得了良好效果，為各行各業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)提供了堅實的保障。相比發(fā)達(dá)國家，我國城鎮(zhèn)化水平仍有較大上升空間，城市消費(fèi)能力尚未完全釋放。這些內(nèi)生動力和外部環(huán)境，都不同程度上拉高了商業(yè)地產(chǎn)租賃市場需求預(yù)期，促進(jìn)持有物業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)快速發(fā)展。但從企業(yè)運(yùn)營成本角度看，持有物業(yè)租賃需求方重點關(guān)注其租金承受能力，高性價比既有利于租賃需求方達(dá)成合作意向，又提高了持有物業(yè)供給方的議價能力。

（三）經(jīng)營模式單一，運(yùn)營管理端價值創(chuàng)造空間收窄

按照持有物業(yè)業(yè)態(tài)分類，有酒店、公寓（長租公寓）、商業(yè)、辦公等，各業(yè)態(tài)經(jīng)營模式在不同的持有主體之間差異不大，譬如酒店采用第三方管理公司運(yùn)營、商業(yè)分割出租、辦公聘請中介出租等，無論是持有物業(yè)運(yùn)營管理頭部企業(yè)還是中小型企業(yè)，其經(jīng)營模式單一且差異化逐步縮小，剔除項目地理位置、第三方資源優(yōu)勢后，各持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)之間的運(yùn)營模式優(yōu)勢差距并不大。

（四）持有物業(yè)供給充足，政策傾斜力度大

相比商業(yè)地產(chǎn)黃金發(fā)展時期，當(dāng)前市場供給的持有物業(yè)新增總量雖然不大，但仍然處于持續(xù)上升趨勢，且業(yè)態(tài)分布逐步多元化。國家政策端增加或增大了出地項目的持有比例，尤其是持有型住宅的供給量增加，直接推高了市場上公寓或酒店的業(yè)態(tài)規(guī)模，豐富了持有物業(yè)的業(yè)態(tài)類型。此外，各地政府尤其是一線城市地方政府陸續(xù)出臺租賃市場優(yōu)惠政策，譬如財政扶持、稅收優(yōu)惠、招商運(yùn)營的獎勵，不僅活躍了消費(fèi)市場，還間接地促進(jìn)了持有物業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)的發(fā)展。

綜上，在國家經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量穩(wěn)增長的總基調(diào)下，持有物業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)仍處于由快速發(fā)展走向成熟穩(wěn)定的階段，需求相對旺盛。但在疫情影響下，各企業(yè)存量租賃項目去化壓力較大，增量項目又不斷上市開業(yè)，同行之間競爭激烈，且經(jīng)營管理模式單一，核心競爭力優(yōu)勢不明顯。

二、價值鏈理論下持有物業(yè)運(yùn)營管理的核心競爭力

（一）價值鏈理論下持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的競爭力分析

持有物業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)，名義上重心在運(yùn)營管理環(huán)節(jié)，實質(zhì)上是其全生命周期的價值管理，而效果集中顯現(xiàn)在運(yùn)營管理端。離開持有物業(yè)前端項目定位、設(shè)計、投資建造，僅分析企業(yè)運(yùn)營管理端的競爭力，并不能得到有價值的結(jié)論。因此，運(yùn)用價值鏈理論，分析持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期的生產(chǎn)經(jīng)營活動，識別出支持其增強(qiáng)競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵活動，其實就是識別持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的競爭力。

1.基本活動分析。根據(jù)持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期生產(chǎn)活動，其面向客戶提供的主要產(chǎn)品即不動產(chǎn)使用權(quán)，物化載體即房屋。因此，其基本活動同樣可以包括內(nèi)部后勤、生產(chǎn)經(jīng)營、外部后勤、市場營銷、售后服務(wù)。

（1）內(nèi)部后勤競爭力分析。內(nèi)部后勤即與不動產(chǎn)使用權(quán)形成有關(guān)的投入活動，包括土地、房屋設(shè)計、施工總分包商等資源。從全生命周期價值鏈來看，內(nèi)部后勤活動中，建安類施工資源等已經(jīng)達(dá)到市場競爭白熱化程度，同等資質(zhì)的供方資源不構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的特殊優(yōu)勢，即使資質(zhì)稍有差別的供方資源，也未必一定構(gòu)成相對優(yōu)勢。因此，內(nèi)部后勤活動中，構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競爭力優(yōu)勢的主要有稀缺性土地資源和房屋設(shè)計。

土地意味著持有物業(yè)的地理位置、客群的消費(fèi)能力、租金的議價能力是否具有先天性優(yōu)勢，而這種優(yōu)勢是行業(yè)中競爭對手無法復(fù)制的。房屋設(shè)計事關(guān)持有物業(yè)的功能性是否齊全、是否超前、是否可實現(xiàn)低成本運(yùn)營并節(jié)省二次投入等諸多因素，是持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)實現(xiàn)其主要產(chǎn)品——不動產(chǎn)使用權(quán)“有用性”的關(guān)鍵所在，必然是其競爭力的重要來源。

（2）生產(chǎn)經(jīng)營競爭力分析。本環(huán)節(jié)主要是將前期投入轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品，即不動產(chǎn)使用權(quán)，集中體現(xiàn)在各類施工質(zhì)量和工程進(jìn)度上。從價值鏈全鏈條角度來分析，本環(huán)節(jié)構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競爭力優(yōu)勢的關(guān)鍵活動就是各項前期設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)落地、施工質(zhì)量符合預(yù)期，繼續(xù)本著功能性目標(biāo)追求卓越。此外，橫跨全生命周期的關(guān)鍵活動就是完工效率，建設(shè)期合理縮短就意味著借款占用時間減少，從而引起房屋造價總成本下降，增強(qiáng)運(yùn)營期租金議價能力。

（3）外部后勤競爭力分析。本環(huán)節(jié)主要包括未出租房屋日常管理以及已出租房屋交付客戶時等各項活動，從價值創(chuàng)造角度來看，本環(huán)節(jié)構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競爭優(yōu)勢的主要活動有房屋交付、按照客戶需求對房屋功能進(jìn)行優(yōu)化以及協(xié)助客戶辦理開業(yè)活動有關(guān)行政手續(xù)。其中，按照客戶需求對房屋進(jìn)行功能優(yōu)化的工作，在很大程度上取決于內(nèi)部后勤活動中設(shè)計工作是否預(yù)設(shè)了本環(huán)節(jié)的優(yōu)化條件，而非本環(huán)節(jié)直接創(chuàng)設(shè)房屋新功能。因此，本環(huán)節(jié)構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競爭優(yōu)勢的主要活動僅有房屋交付和協(xié)助客戶辦理開業(yè)活動所需的有關(guān)手續(xù)。

（4）市場營銷競爭力分析。持有物業(yè)籌備開業(yè)期到項目終止經(jīng)營前，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期內(nèi)的核心工作就是房屋以較高租金水平實現(xiàn)出租，使資產(chǎn)不閑置、及時創(chuàng)造價值。市場營銷環(huán)節(jié)構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競爭優(yōu)勢的主要活動有客戶資源儲備、企業(yè)品牌影響力，這些活動在持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期價值創(chuàng)造中起到了關(guān)鍵作用，也是運(yùn)營管理企業(yè)由重資產(chǎn)演變至輕資產(chǎn)運(yùn)營的核心優(yōu)勢來源。

（5）售后服務(wù)競爭力分析。物業(yè)出租后，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的工作重心主要在于項目整體商業(yè)氛圍包裝、業(yè)態(tài)調(diào)整、協(xié)助租戶營業(yè)額提升、租戶問題處理、物業(yè)維修等方面，即運(yùn)營管理。而商業(yè)氛圍包裝、業(yè)態(tài)調(diào)整主要受內(nèi)部后勤環(huán)節(jié)中項目定位設(shè)計影響，售后服務(wù)環(huán)節(jié)的各項活動只能在項目原定位設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行，除非項目原定位重新設(shè)計和做出功能性重大調(diào)整。因此，本環(huán)節(jié)構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競爭優(yōu)勢的主要活動有租戶問題處理、物業(yè)維修、協(xié)助租戶營業(yè)額提升。

2.支持活動分析。從持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期價值鏈管理來看，支持活動包羅萬象，并非其中某個單項活動可以促使業(yè)務(wù)增值，更多的是相互作用、共同發(fā)力，與基礎(chǔ)活動一起為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造價值。

（1）采購管理競爭力分析。在持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)各項采購活動中，搭建運(yùn)營管理信息系統(tǒng)十分關(guān)鍵，該系統(tǒng)涉及項目信息采集與更新、客戶資源信息采集與更新、租賃合同全周期管理、應(yīng)收與回款管理、交房與收房、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)，而這些業(yè)務(wù)的信息顆粒度細(xì)、重復(fù)性高、工作量大，勢必需要一個相對集成且功能齊全的操作平臺來完成，傳統(tǒng)的人工管理無法提供給租戶滿意的服務(wù)，也無法解決運(yùn)營管理效率提升的問題。

（2）技術(shù)開發(fā)競爭力分析。從全生命周期來看，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)在技術(shù)開發(fā)上的主要活動是節(jié)能環(huán)保技術(shù)在房屋建筑物中的賦能，其目的就是降低產(chǎn)品運(yùn)營成本、提升產(chǎn)品在細(xì)分市場中的差異化競爭優(yōu)勢，原因是持有物業(yè)運(yùn)營周期長，能耗成本是租戶運(yùn)營成本中占比較大的成本，而該項成本可以通過節(jié)能環(huán)保技術(shù)實現(xiàn)降低。

（3）人力資源管理競爭力分析。持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)是服務(wù)密集型企業(yè)，而服務(wù)主要靠人提供，因此，人力資源管理在企業(yè)中的作用十分重要，重點是招聘人員和制定具有市場競爭力的薪酬政策，滿足企業(yè)人員動態(tài)需求。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施管理競爭力分析。從持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期角度來看，基礎(chǔ)設(shè)施管理各項活動中最具價值創(chuàng)造力的活動就是財務(wù)管理，這是地產(chǎn)金融屬性的必然要求。常規(guī)財務(wù)管理和其他基礎(chǔ)設(shè)施管理一樣，并不必然構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的相對優(yōu)勢，然而財務(wù)管理中的資本運(yùn)作、金融創(chuàng)新卻構(gòu)成了企業(yè)“投融建管退”全周期運(yùn)作的強(qiáng)大優(yōu)勢，這種優(yōu)勢解決了持有物業(yè)提前回收投資和規(guī)模擴(kuò)張的難題。

（二）核心競爭力特質(zhì)

依據(jù)企業(yè)價值鏈理論并結(jié)合核心競爭力分析有關(guān)理論，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的核心競爭力應(yīng)該具備以下特質(zhì)：一是對租戶有價值。該特質(zhì)是競爭力的核心評價標(biāo)準(zhǔn)，也是優(yōu)化持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)價值鏈管理中各項活動的標(biāo)尺，即對租戶有價值的，應(yīng)該鼓勵并施以資源傾斜；相反，對租戶沒有價值的，即使再必要，也要控制資源傾斜，防止非增值部分?jǐn)D占有限資源。二是相比競爭對手更具優(yōu)勢。核心競爭力是建立在競爭過程中的比較優(yōu)勢，是相比于競爭對手的優(yōu)勢，因此，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的核心競爭力是基于特定競爭對手的比較優(yōu)勢，即自身比對手更勝一籌。三是很難被模仿或復(fù)制。該特征對于持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)所在行業(yè)來說，就是鎖定能力的稀缺性或其他能力不可替代該能力。

（三）識別持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)核心競爭力的來源

依據(jù)核心競爭力的特質(zhì)，結(jié)合上述價值鏈兩大活動分析，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)核心競爭力的來源如下：

1.基本活動。內(nèi)部后勤：獲取性價比較高土地的能力，項目定位設(shè)計能力。生產(chǎn)經(jīng)營：施工、設(shè)計質(zhì)量落位的能力，運(yùn)營節(jié)點達(dá)成、高效施工的能力。外部后勤：房屋高品質(zhì)、快速交付客戶的能力，協(xié)同客戶開業(yè)前行政手續(xù)辦理的能力。市場營銷：各業(yè)態(tài)客戶資源儲備和轉(zhuǎn)化為出租合約的能力、企業(yè)品牌影響力和快速滲入市場的能力。售后服務(wù)：協(xié)同租戶快速處理運(yùn)營過程中出現(xiàn)問題的能力，舉辦項目推廣活動以協(xié)助租戶提升營業(yè)額的能力。

2.支持活動。采購管理：運(yùn)營管理系統(tǒng)助力業(yè)務(wù)管理提質(zhì)增效的能力。技術(shù)研發(fā)管理：項目節(jié)能環(huán)保技術(shù)等智能化系統(tǒng)和技術(shù)開發(fā)、應(yīng)用的能力。人力資源管理：制定并實施頗具市場競爭力的薪酬制度的能力。基礎(chǔ)設(shè)施管理：打造資本運(yùn)作平臺，以持有物業(yè)為標(biāo)的進(jìn)行金融創(chuàng)新的能力。

持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)價值鏈活動和核心競爭力如圖1所示。

圖1 持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)價值鏈活動和核心競爭力

三、提升持有物業(yè)運(yùn)營管理核心競爭力的管理建議

（一）加強(qiáng)企業(yè)投資拓展能力，奠定“投融建管退”全周期管理的堅實基礎(chǔ)

持有物業(yè)運(yùn)營管理始于項目獲取，且項目獲取的質(zhì)量將長期影響后期建造、運(yùn)營管理、退出等工作，企業(yè)應(yīng)重點做好如下事項。

1.科學(xué)研判，集中精力拓展優(yōu)質(zhì)土地。相比銷售型商品房土地獲取，持有型物業(yè)土地重點研判其長期潛在的運(yùn)營價值，關(guān)注其交通便利性、商業(yè)氛圍、客群消費(fèi)能力、當(dāng)?shù)卣畬ι虡I(yè)運(yùn)營管理的政策優(yōu)惠等因素，依據(jù)動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等核心決策指標(biāo)，獲取優(yōu)質(zhì)土地。

2.合理搭建項目股權(quán)架構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。項目公司應(yīng)堅持一項目一法人公司持有的模式，拓寬項目選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)銷售等路徑退出。此外，按照項目投資總額，一次性充實項目資本金，增強(qiáng)項目后期融資評級水平。上述工作均應(yīng)在投資獲地階段、成立項目公司時全盤予以考慮。

（二）夯實項目建設(shè)質(zhì)量、施工效率，確保前期設(shè)計落位

1.高品質(zhì)推進(jìn)項目施工建設(shè)。持有物業(yè)建成后，運(yùn)營周期長、投資回收慢、資產(chǎn)使用強(qiáng)度高，這就要求項目建設(shè)階段要高品質(zhì)、高質(zhì)量推進(jìn)各項施工任務(wù)，避免運(yùn)營期因項目質(zhì)量問題頻繁維修，甚至功能性大修，從而導(dǎo)致項目二次投入增大，項目利潤空間進(jìn)一步壓縮。

2.提升項目建設(shè)、施工效率。財務(wù)成本是持有物業(yè)投資成本占比較高的成本項之一，項目施工在高質(zhì)量的前提下，高效推進(jìn)施工進(jìn)度、壓縮建設(shè)周期、節(jié)約建造期資本化利息成本，是確保項目守住動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等關(guān)鍵指標(biāo)的重要保證，也是項目按期投入上市的關(guān)鍵，避免出租合同逾期交房而產(chǎn)生違約風(fēng)險和損失。

3.前期設(shè)計落位要精準(zhǔn)、高水平。持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)是面向市場提供潛在租戶多業(yè)態(tài)、多功能房屋使用權(quán)的市場主體，項目前期業(yè)態(tài)科學(xué)規(guī)劃并同步確保施工階段其相應(yīng)設(shè)計準(zhǔn)確落位，都將為項目投入運(yùn)營后打開更廣闊的租賃市場、滿足更多的潛在租賃需求者奠定堅實基礎(chǔ)。

（三）提升合同履約能力，與租戶合作共贏

項目投入運(yùn)營后，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)主要的經(jīng)營活動圍繞著租賃合同開展，其履約能力、履約質(zhì)量狀況直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營成功與否。

1.按期交房，及時處理租戶反映的問題。項目租賃合同簽訂后，在項目地理位置、周邊消費(fèi)水平等客觀條件既定的情況下，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)依據(jù)合同約定期限快速交房、合約期內(nèi)第一時間處理租戶合理訴求，這些都將直接影響租戶繼續(xù)履行合同或選擇續(xù)約的意向，同時影響持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)在市場中的信譽(yù)、口碑，間接影響企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。

2.市場推廣為租戶賦能增收。持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)與租戶的關(guān)系是典型的合作共贏市場關(guān)系，通常來說，高出租率水平下，企業(yè)無須過多投入資源，就可以通過有效租賃合同收獲租金收益。但是，持有項目入住的租戶，任何一方投入廣告、活動費(fèi)用，都將被其他方“搭便車”而無償分享客流，因此，項目范圍內(nèi)的活動主要由持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)組織開展，導(dǎo)入的客流將面向所有租戶，在提升租戶營業(yè)額的同時也增強(qiáng)了租戶租金承受能力，是典型的合作共贏依存關(guān)系。

（四）搭建租賃渠道，儲備租賃去化的客群資源

持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)在運(yùn)營端的核心能力之一是快速出租，而這一能力是建立在成熟的租賃渠道和豐富的客群資源上。企業(yè)應(yīng)搭建針對項目基本信息、合同管理、應(yīng)收賬款管理、交房退房管理、客戶營業(yè)數(shù)據(jù)采集、租戶報修反饋等信息系統(tǒng)平臺，快速處理運(yùn)營期間的繁雜業(yè)務(wù)，增強(qiáng)租戶管理的效率。

與此同時，構(gòu)建豐富的客群資源，尤其是大客戶資源，為項目快速提升出租水平貢獻(xiàn)力量，主要途徑如下：一是成立客戶管理部。在公司總部層面成立客戶管理部門，或合并該職能到商管部，專門聯(lián)絡(luò)商家資源信息，更新客戶最新門店經(jīng)營狀況、業(yè)務(wù)拓展范圍、投資要求等信息，為公司項目的快速招商創(chuàng)造條件。二是建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成利益共同體。持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)依據(jù)其戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合存量和新增項目條件，與開店要求相匹配的潛在租戶建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，發(fā)展穩(wěn)固的合作基礎(chǔ)。三是搭建網(wǎng)絡(luò)渠道，發(fā)揮中介資源優(yōu)勢。除商業(yè)項目外，辦公、公寓項目，中介渠道出租已是十分成熟的去化方式。建立網(wǎng)絡(luò)平臺，打通項目信息端口到中介系統(tǒng)端口的分銷渠道，快速推送項目出租信息，面向消費(fèi)者，不斷更新迭代平臺系統(tǒng)優(yōu)勢。

（五）加快創(chuàng)新研發(fā)，加強(qiáng)人才儲備

伴隨國家綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展的總體基調(diào)，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化運(yùn)營項目綠色建造、智慧運(yùn)營等方面的技術(shù)研發(fā)，降低項目運(yùn)營期的能耗，提升運(yùn)營智能水平。此外，提升企業(yè)薪酬競爭力，吸引優(yōu)秀人才聚集，打造一支成熟的招商、運(yùn)營團(tuán)隊。

（六）加強(qiáng)金融創(chuàng)新，提升資本運(yùn)作能力

1.以始為終，謀定金融市場目標(biāo)，培育項目現(xiàn)金流。持有物業(yè)運(yùn)營管理的最終目的不是簡單的依靠項目租金收益維持生存，而是待項目培育成熟后，通過金融手段盤活，從而釋放投資空間，進(jìn)一步做大規(guī)模。而所有金融手段的核心就是項目現(xiàn)金流，提高出租以增收、控制成本以節(jié)支，不斷優(yōu)化項目凈現(xiàn)金流入，為金融盤活夯實基本面。

2.統(tǒng)御全局，增強(qiáng)全生命周期資本運(yùn)作能力。從當(dāng)前金融政策看，持有物業(yè)項目全生命周期融資工具有項目開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、資產(chǎn)證券化融資、REITs 等，在此基礎(chǔ)上，還可以增加其他金融工具，豐富融資方式，因此，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)要在強(qiáng)化風(fēng)險管控的前提下，靈活運(yùn)用各種融資工具，充分釋放物業(yè)的金融屬性，為企業(yè)創(chuàng)造新的價值。