新形勢下住房置業擔保業轉型發展研究

王海亮 合肥興泰資產管理有限公司

一、我國住房置業擔保行業發展及現狀

（一）我國住房置業擔保制度的產生

我國住房置業擔保制度是伴隨我國住房公積金制度而產生的一種業態。為支持城鎮居民的住房消費，解決抵押物處置難，借款人難以提供有效擔保措施等問題，1997年上海市在全國率先成立了住房置業擔保公司，為公積金借款人提供個人住房貸款擔保。此后不久，全國各大城市相繼成立了住房置業擔保公司，業務范圍也從二手房貸款擔保擴大到了新建住房貸款擔保。2000年，原建設部和中國人民銀行聯合印發《住房置業擔保管理試行辦法》（建住房〔2000〕108號），正式確立了我國住房置業擔保制度的基本框架。2014年，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（建金〔2014〕148號），取消強制擔保收費項目，對住房置業擔保行業產生一定沖擊。

（二）我國住房置業擔保機構發展情況

經過20多年的發展，各地以上海、北京等城市為參照，根據自身情況設立住房置業擔保機構。目前，注冊資本金以財政撥款、國有企業投資入股、房地產主管部門的下屬單位投資為主要來源，少量民資股份。全國住房置業擔保機構以純公積金和公積金商業組合貸款擔保為主，同時，還圍繞住房及公積金業務開展了房屋經紀、資產管理、金融服務等多元化業務，經營范圍逐漸擴大。20多年來，住房置業擔保行業從無到有、由小到大，對促進我國城鎮居民住房消費，分散個人住房貸款風險和提升服務水平等發揮了重要作用，主要作用有以下幾個方面：第一，發揮住房保障作用。住房置業擔保機構設立的初衷是解決借款人擔保措施不足、緩解購房過程中擔保難，滿足中低收入人群購房需求；第二，化解公積金貸款風險。個人住房貸款具有涉及對象廣、貸款期限長、受房地產行業影響大等特點，普遍存在市場、道德、抵押物風險，住房置業擔保機構能夠有效起到風險隔離作用，保證公積金資產安全；第三，優化公積金貸款服務[1]。住房置業擔保機構圍繞公積金業務，開展資產管理、信息化建設、貸款一站式服務等業務，有效提高服務質量。

二、住房置業擔保轉型發展的必要性

隨著我國經濟社會發展，住房市場、住房保障體系、住房金融服務等都發生了重大變化，住房置業擔保既面臨公積金制度改革的挑戰，又面臨著可持續發展動力不足等問題。只有通過轉型發展，改善服務體驗，才能創造發展新空間，才能增添發展新動力。

1.適應公積金制度深化改革的需要。在公積金制度改革浪潮中，如何進行轉型升級，全面提升運營管理和服務能力，主動適應公積金制度各項改革，是各項改革措施落實到位、各項政策目標得到較好完成的重要保障，是住房置業擔保應對新挑戰、鞏固業務合作的必要選擇[2]。

2.改善公積金業務服務體驗的需要。近年來，各級政府就推進服務便民化、“互聯網+政務服務”、政務信息系統整合共享等做出系列重要部署。公積金作為政策性業務，住建部相應出臺了多項政策文件，要求加快推進信息化建設，提高服務水平。各地公積金管理中心和住房置業擔保機構紛紛采取措施，包括設立12329熱線、開通移動App線上平臺、增設服務網點等。

3.增強自身可持續發展能力的需要。住房置業擔保機構的主要收入來源是公積金管理機構的補貼和公積金貸款擔保費收入，2014年發布的148號文，提出取消強制擔保收費項目，對部分住房置業擔保機構造成較大沖擊?，F有住房置業擔保發展模式較大程度依賴于公積金業務，缺乏足夠的市場化價值創造，這也是近年來出現公積金“去擔?；焙袈暤脑?。另外，探索住房保障新路徑和服務水平方面，需要長期大量資金投入，這對住房置業擔保機構自身可持續發展帶來極大壓力[3]。針對市場化業務欠缺和需要長期大量資金投入這兩個影響可持續發展的問題。

4.提高新市民住房保障力度的需要。新型城鎮化在推動城鄉發展、帶動就業、增加人民收入、提高社會福利的同時，由于大批非城市居民涌入城市，隨之產生住房難的問題。在城鎮化快速發展時期，公積金制度難于覆蓋大多數新市民。面對公積金住房保障職能難于充分發揮的問題，通過公積金制度改革和住房置業擔保的轉型發展協同推進，切實提高新市民住房保障能力，發揮公積金制度新時代作用，才能穩固置業擔保發展基石。

三、當前我國住房置業擔保行業創新發展案例

（一）立足民生，服務普惠化

擴大覆蓋面積。隨著公積金繳存“擴面”工作的持續推進，住房置業擔保服務的覆蓋面也在不斷擴大，服務重點逐漸向中低收入人群和新市民轉移。常州、揚州、樂山等市都提出將公積金作為支持新市民解決住房問題的切入點，建立公積金自愿繳存機制，將有需要的新市民納入住房公積金制度保障范圍。

（二）依托技術，服務智能化

1.打造綜合服務平臺。住建部印發《住房和城鄉建設部關于建立健全住房公積金綜合服務平臺的通知》（建金〔2019〕57號）和《住房公積金綜合服務平臺建設導則》提出積極開展住房公積金綜合服務平臺建設，以“互聯網+”為導向，充分利用大數據、云計算等技術，加快服務平臺建設，完善服務平臺功能，豐富線上業務辦理種類，有效提高離柜率，切實提高住房公積金服務智能化水平。

2.實現客戶端移動辦理。各地公積金中心不斷推進公積金業務辦理的移動化，通過手機App、支付寶、微信等即可登錄個人公積金賬號，查詢、辦理公積金業務。例如，九江住房公積金管理中心推出“手機公積金”App，實現信息查詢、提?。ㄟ€貸提取、購房提取、離職退休提?。?、提前結清及部分償還公積金貸款、“按月提取還貸”業務簽約與解約等業務的移動辦理，實現了手機App與業務系統數據同步，業務辦理方式更加簡便。

3.開通12329服務熱線。在住建部統一部署下，各地公積金中心和住房置業擔保機構共同建設、運營12329服務熱線，提升住房公積金管理和服務水平，拓寬與繳存人的信息互動渠道。

（三）方便百姓，服務便捷化

1.實現“家門口”辦理。上海、合肥等地置業擔保機構實現了對各區的業務覆蓋，方便繳存人就近辦理業務。通過不斷增加服務網點，業務全面推開，簡化了煩瑣的辦理手續，為借款人提供業務咨詢、抵押登記預約辦理、他項權證領出等配套服務，提高了工作效率，贏得市民一致好評。

2.實現“一站式”辦理。由于公積金業務涉及部門和環節多、流程長，辦理業務過程中存在停車難、排隊時間長、多次往返等問題。針對這些“痛點”，各地公積金中心、住房置業擔保機構通過優化效能、流程再造、管理提升等舉措，優化服務效率，提出了“一站式”服務措施，切實為繳存人帶來方便[4]。例如，浙江省直公積金中心通過合并服務中心、打通各部門數據壁壘等方式，實現公積金業務辦理“最多跑一次”。

（四）聚焦市場，拓展業務領域

1.延長公積金業務服務鏈。實現與公積金中心深度化合作的首要問題，也是業務多元化起點。例如，北京等地開展貸前信用調查、貸中相關事項辦理、貸后資產管理，將業務體系覆蓋到住房信貸全過程。有的圍繞公積金業務開展了組合貸、商轉公、二手房階段性擔保、開發商階段性擔保等滿足客戶多樣化需求擔保業務[5]。

2.住房服務領域多元化。上海、天津、重慶、廣州、貴陽、蘇州、常州等市置業擔保機構紛紛進入這一領域，開展相關業務。如通過公積金貸款擔保、資金監管、代辦服務、中介服務等業務辦理，通過資源整合，推動房地產交易服務、保障房配售服務和租房租賃服務全覆蓋，并通過下屬租賃公司大力發展包租、代理經租和大客戶資產管理三大業務板塊。上海、重慶、包頭等地住房置業擔保機構分別探索與當地主管部門合作，研究建立存量房交易資金監管平臺，開展受托存量房資金監管業務，免費為交易雙方提供安全便捷高效的資金監管服務，進一步延長了住房領域服務鏈。

四、住房置業擔保轉型發展思路

借鑒各地市較為成功的創新舉措，作者認為可以建立一個以管理中心數據、各類業務為基礎，以“互聯網+”為導向，以公積金繳存人為主要目標客戶，滿足個人住房交易和金融服務需求的“綜合金融服務平臺”。平臺具有線上與線下“雙線服務功能”，使公積金繳存人“隨時隨地”輕松辦理各類公積金業務和其他房產交易、普惠金融等增值性業務，最終借助服務和產品“雙向延伸”實現住房置業擔保轉型發展。

“住房綜合金融服務平臺”中“住房”是平臺的業務基礎，“金融”是平臺的特色，“綜合服務”是平臺的手段，也是公積金中心對公積金繳存人服務的再升級和延伸。平臺建設思路可概括為在深耕公積金貸款擔保主業的基礎上，提升服務效能，通過產品和服務的雙向延伸，挖掘和創造增值收益，利用增值收益反哺“新市民”，擴大服務覆蓋面，實現安居樂業，維護社會和諧穩定。同時，平臺線下服務則通過增設營業網點來實現。

（一）深耕主業，提升服務效能

1.增加網點，提升服務能力。通過增加營業網點，承接管理中心更多貸款業務，減輕管理中心運營壓力，方便公積金繳存人就近辦理業務。網點的增加為平臺的線下運維提供有力保障。

2.信息共享，提高服務效率。平臺通過與城市大數據共享平臺對接，服務功能提升的同時，效率也將大大提升。通過平臺，可實現個人公積金業務“網上辦理”，線下審核“最多跑一次”，離柜率達到90%以上；借助平臺大數據，貸款辦理實現一周內辦結放款，相較以前時間成本大幅下降，客戶體驗感和滿意度大幅上升。

（二）雙向延伸，挖掘增值收益

1.縱向整合，“延伸服務”。平臺可整合管理中心、國土管理部門、一二手房源信息，銀行以及其他金融機構等多方資源，為用戶提供線上公積金業務辦理、房產交易、租售服務、金融服務等一站式多功能服務，為房產機構、中介提供房產信息發布服務，可針對發布人、房源、價格進行真偽驗證，實現線上交易、預約看房、線上合同簽約、押金管理、租金收付等。線下為存量房買賣、租售雙方提供居間、代辦等服務[6]。

2.橫向整合，“延伸產品”。據了解，有越來越多的公積金繳存人希望提供裝修貸、商轉公、贖樓貸等配套金融服務。各金融機構、房產開發單位可通過平臺，實現業務有效對接，互利共贏。一方面接入金融機構拓展了業務，繳存職工有更多可選擇的金融產品和金融服務，另一方面也可為平臺帶來收入。在新建樓盤發布上，平臺提供廣告營銷、樓盤展示、樓盤網上預選簽約等服務[7]。平臺可向開發單位收取新建樓盤展示（營銷廣告）費用、樓盤網上成交（簽約）的交易撮合費用。

3.擴大覆蓋面，實現住有所居。平臺在政策指導下，在合作銀行中全面推廣平臺的網站和客戶端，支持進城務工及創業人員享有同等權利繳存和使用公積金，“新市民”可自主在平臺申請繳存公積金，申請通過后，可享受公積金貸款購房、租房提取等優惠政策。同時針對新市民經濟承受能力有限，收入波動性較強、流動性較高等情況，引入公積金貸款擔保機制，經住房置業擔保機構提供住房置業擔保，能夠較好地解決“新市民”群體購房問題，實現“居者有其屋”。

綜上所述，“住房綜合金融服務平臺”的建設，為住房置業擔保業態提供了一個新的盈利模式及升級思路。在協調好公積金管理中心等政府部門、銀行和住房置業擔保機構之間的合作關系，業務產品的整合等方面，也值得其他地方住房置業擔保機構借鑒與研究。

五、結語

“住房綜合金融服務平臺”立足當前形勢和實際，為行業可持續發展提供了一種選擇和探索。總結起來，這種模式的核心是聚焦公積金貸款擔保主業，運用大數據和互聯網技術，致力于“業務多元化、產品多樣化、服務智能化、體驗便捷化”在更深層次和更高水平的發展，進而創造更多的價值與收益。希望通過這種探索能夠進一步深化對住房置業擔保功能的認知，理順各個方面關系，規范政策性和市場化行為，努力為中低收入者提供更具深度和廣度的全方位服務體系。