廣州：隱秘求穩

文｜《小康》·中國小康網記者 劉建華

疑慮重重 今年前九個月，廣州樓市雖然在政策方面時有利好放出，但始終給人一種不夠重磅的感覺，對樓市的刺激影響較弱，除了極個別區域、項目之外，整體市場的起色不大。攝影/寧穎

“我是有買房的打算，但現在房價不會有明顯的上漲，不知道還會不會有下降的可能。”來自湖南的年輕人張誠對《小康》雜志、中國小康網記者說，他從年初就計劃買房，幾年的積蓄和家里的支持，手頭已有了100多萬的現金，但一直都在考慮之中，轉眼一年快過去了，還沒有下定決心，“考慮到經濟的實際情況，重點在看番禺的樓盤”。

“今年不會有金九銀十了。”在10月之前，很多人對廣州樓市的走向預判都比較悲觀。今年前九個月，廣州樓市雖然在政策方面時有利好放出，但始終給人一種不夠重磅的感覺，對樓市的刺激影響較弱，除了極個別區域、項目之外，整體市場的起色不大。

廣州的限購和限售政策，本身就比較柔性，比如在限購上，增城和從化本地戶籍不限購，而外地戶籍在不夠社保的情況下，也能買一套。這在北上廣深四大一線城市中，是一種門檻最低最友好的做法，在業界看來，無論需求端還是融資端，廣州樓市維穩政策都在持續升級。

市場越跌觀望者越多

一直給張誠提供購房建議的陳曉目前名下有兩套房：一套在萬勝圍自住，有貸款300多萬；另一套是東曉南三房電梯小區，無貸。如今他也在謀劃著想把東曉南房子置換掉，買琶洲、金融城的房子。但他有兩個顧慮：東曉南房子賣不起價，琶洲、金融城已被哄搶一輪，價格已經漲了不少，是否要等東曉南補漲？其次再買要七成首付，加不了多少杠桿，感覺比較折騰。他分析稱，長期看，是一定要置換的。

而另一位考慮孩子上學因素的黃賢平在海珠區和荔灣區樓盤上搖擺，他說，“追求學位確切性跟潛力，我還是喜歡翠城多一點，海珠的學位房后續會比廣鋼吃香，因為廣鋼畢竟還是有點遠，但是海珠的客群后續主要是琶洲那塊，購買力是很強的。目前海珠學位房這塊，以光大為首的學位房率先復蘇，翠城這些還是有追趕空間的。翠城的學位組合大概就是昌崗中路小學+五中翠城校區+五中高中海珠學位房，大部分是搖號的，少部分是既可以搖號又可以直升昌崗中路小學和五中的，五中還可以提前簽約五中高中。”

多位受訪的廣州市民表示，無論是投資還是剛需，對購房的需求還存有一定的量，但部分年輕人考慮到經濟實力的因素，在當下樓市低迷的情況下，很大一部分人持觀望的態度。

根據廣州中原研究發展部數據顯示，今年9月，廣州新房網簽6169宗，環比上漲僅1%，且同比成交下跌了11%。2021年9月的成交成績為6921套，并不算高，與樓市高熱度的2020年同期相比已經跌了28.8%。九月的成交，已經連續兩年一跌再跌。

與此同時，目前廣州全市新房的庫存量也在持續攀升。9月，廣州樓市新房供應猛增，導致整體庫存量已經高達1203.4萬平。全市的去化周期，也從去年9月的11.2個月，延長至17.6個月，換句話來說，現在全廣州的房子，在沒有新增的情況下，也要賣一年半才能賣完。外圍區的情況就更夸張，南沙、花都、增城、從化四區，去化周期均超過了20個月，妥妥位于庫存高位。

業界有評論認為，廣州一手房市場相對來說還算是不錯的，因為二手房市場更慘一些。2022年9月1日至27日，不含自助網簽，廣州二手中介網簽量為1402宗，環比不漲反跌，下降了14.6%。

9月份，廣州新房市場有好幾個熱盤開售，包括黃埔的科城山莊、海珠的琶洲南TOD、番禺的越秀·和樾府等，幾乎都是秒光，部分房源有錢都不一定能搶到。

新房市場的整體去化率，在低位徘徊，主要是被郊區拖了后腿。

二手房市場雖然成交量在下行，但是這幾個月以來，房價一直都比較穩定，沒有出現持續下降的趨勢。根據廣州中原研究發展部的數據顯示，今年9月，廣州二手房均價為27319元/平，環比微漲了1.6%。

松綁政策信號頻出

“早在今年五月份，就有人在業主群里發消息征求一房多證的業主填寫資料，說番禺可能會有政策允許多證合一?！狈畢^錦繡半島一位業主向記者介紹說，他家的房子面積共175平方米，但是有兩個房產證，一個證是86平方米，一個證是89平方米?！皟蓚€證占用了兩個購房名額，對房子的升值空間有很大的影響，賣也不好出手。如果有政策允許的話，還是希望能盡早兩證合一?！痹摌I主說，消息一出，就有一百多戶人填寫了房產信息交到番禺區房管局，但到目前為止，還沒有接到下一步消息。

所謂的一房雙證（多證），指的就是一套房子擁有兩個房產證或者多個房產證。2006年，建設部等9部委聯合下發《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。其中一項重要的內容就是“90/70政策”：即自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90㎡以下住房（含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。當時出臺這一政策，初衷是硬性規定發展商要多建小面積、低總價的剛需產品。

但上有政策下有對策，開發商為了規避限制，推出了雙拼甚至多拼的大戶型來迎合市場需求，也就有了人們現在看到的雙證房或多證房。其中，一房兩證最常見，甚至還有一房三四證的……

直到2016年3月，“90/70政策”才宣告結束歷史使命。

在不限購不限貸的當年，雙/多證房并沒有什么不好影響，甚至還有多個學位等好處。

但在各大城市紛紛開啟限購政策之后，問題隨之產生。如廣州戶籍家庭限購兩套房。但“雙證房”業主住著一套房，卻因為有兩個房產證，導致貸款購房名額已滿，這估計是最讓購房者抓狂的問題。

因為限貸限購，“房票”、“貸票”在一線城市越加珍貴，而雙拼房和多拼房需要兩張甚至多張房票才能買一套房，無比雞肋，也少有人接盤。

這就導致，以前買了雙證房的人，一下子用掉了兩個名額，無法再買限購區的房子。即便去到增城、從化這些不限購的區域購買，那也算第三套房產，無法貸款，只能全款。

此外，這些買了雙證房產的人，現在想要換房，根本沒人愿意接手，除非價格“打骨折”！比如天河區的天健上城，當普通小戶型掛牌7字頭時，雙證的大戶型只能掛牌6字頭，兩者價差1萬/平方米左右，還不好賣。

據了解，花都、番禺、白云都是雙證房重災區，部分雙證房泛濫的小區，甚至出現了一個小區上千戶居民置換難的局面。

《小康》雜志、中國小康網記者向廣州多個區房管局了解情況，回復都稱先讓業主帶上相關資料到房管局填寫表格提交申請，具體可否辦理、什么時候辦理，還有待進一步通知。

盡管一房多證的問題目前在廣州多數區內都還沒有實質性的進展，但卻被許多房產行業人士解釋為“樓市政策有所松動”的信號。

值得注意的是，有消息稱，9月15日，廣州市已調整了新房備案價，“一房一價”由原來按樓棟均價上下浮動6%，調整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超過項目核定線均價。9月22日，人民銀行廣州分行也向轄內各中心支行及銀行機構發布了關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知，擬進行二手房“帶押過戶”推動工作。