中國樓市走向何方？

文｜《小康》·中國小康網記者 劉彥華

攝影/寧穎

住房事關百姓福祉，樓市走向更是全民聚焦的熱門話題。一面是黨的二十大報告提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，一面是房企爆雷、成交腰斬、土地流拍等負面新聞頻出。人們紛紛在問：中國樓市怎么了？

持續探底

“金九銀十”落幕，全國樓市復蘇回暖進程備受關注。據中指研究院統計，今年前10月，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3109萬平方米，同比下降超30%。金九銀十期間樓市亦未出現明顯復蘇。9月百城商品住宅成交面積環比增長6.1%，同比下降19.1%；10月受多地疫情反復等因素影響，百城成交面積環比下降約10%，同比降幅仍在兩成左右。成交量下降的同時，房價也有所松動。國家統計局公布的數據顯示，9月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有54個和61個，比上月分別增加4個和5個。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為下降0.1%；二手住宅銷售價格環比持平。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

土地市場表現同樣低迷。根據中指監測，今年前10月，全國300城推出住宅用地5.5億平方米，絕對規模為近十年同期最低水平，同比下降39.8%；成交3.9億平方米，同比下降40.8%；土地出讓金2.4萬億元，同比下降36.3%。

“整體來看，我國樓市仍在觸底中慢慢復蘇，整個樓市相對比較疲軟。”在接受《小康》雜志、中國小康網記者采訪時，縱觀全國樓市今年的表現，景暉智庫首席經濟學家胡景暉給出了這樣的評價。

不過也并非完全悲觀。根據中指數據，進入10月第二周以來市場成交規模連續回升，10月24日至30日重點50城商品住宅總成交面積約633萬平方米，環比增長13.8%。9月居民中長期貸款新增3456億元，同比少增1211億元，少增幅度環比收窄，居民中長期貸款繼續修復。

“1至4月下行、5至6月回升、6至7月回落、8至9月回升，10月以來是有點壓力，但同比跌幅略有收窄，今年基本上是一個W型的走勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對樓市表現進行分析時稱，W型走勢說明它其實是一種擠牙膏式的數據走勢。“政策釋放一波，數據拉升一波。政策不放，它又不行，說明了當前行業在市場的一個基本面是有所壓力、有所惡化的。長期我們依然看好，但就今年來看，壓力挑戰是空前大。”另外，嚴躍進還特別強調，短期數據比較悲觀，但如果拉長時間軸，人們便會發現，如今的市場行情還是超過了2015、2016年的情況。“因此準確地說，市場在深度調整，但絕對不能說是一個非常大的斷崖式下跌。”

分化加劇

在中國經濟承壓和樓市緊縮面前，雖然看起來全國各地樓市的局勢都相似，但實際上，各個城市的實際情況卻是完全不同。它們大致分為三個層次：北上廣深等一線大城市和成都、杭州、南京等新一線城市，重慶、西安、寧波等二線城市，以及鶴崗、鄂爾多斯等三四線城市。

一線和新一線城市的樓市相對比較堅挺。中指研究院報告顯示，一線城市樓市復蘇較快，三季度商品住宅成交面積同比下降1.6%，但降幅較二季度收窄了超30個百分點，同時在9月份實現同比轉增。

在接受《小康》雜志、中國小康網記者采訪時，嚴躍進特別提到了上海樓市。

由于受到疫情反復的影響，上海樓市經歷了4月、5月份停擺期，隨后，6月上海市全面復工復產，7月“三價就低”政策逐步松動，房貸審批、放款速度加快，政策效果逐漸顯現，從目前的情況看，上海新房市場仍保持不錯的熱度。上海中原地產最新數據亦顯示，僅10月10日至10月16日一周，上海新房住宅市場成交面積就達到10.53萬平方米，環比增加216.11%；全市新房成交均價為63994元/平方米，環比上漲47.64%。從成交產品表現來看，各類型產品均有銷路，成交前十榜單中，不同價格段的產品齊全，既有單價低于3萬元的剛需項目，也有每平方米單價超過10萬元的項目。其中中高端市場最旺的東方悅瀾，僅一周時間就成交了180套，均價為11.93萬元/平方米。

更多的城市在下行。其中，重慶樓市的表現也引起了嚴躍進的高度關注，他甚至直言，“今年重慶樓市表現非常不好。”

如果要問今年全國哪個省市的樓市最低迷？答案恐怕是重慶！

國家統計局數據顯示，與去年同期相比，今年1至9月新商品住宅交易，全國房價下跌4%，重慶下跌16%；全國成交面積跌26%，重慶跌36%；全國成交金額跌29%，重慶跌46%。

重慶樓市為什么會這樣？據業內人士分析，這不僅僅是房地產本身的問題，更多的還是城市發展的基本面和經濟要素出了問題。第一，經濟發展是樓市的重要支撐，在經歷了2008—2017年經濟高速發展后，從2018年開始，重慶經濟驟然失速，連續4年與全國基本持平，今年前三季度的增幅也只有3.1%，僅高于全國0.1個百分點。第二，2021年重慶人口出生率為6.49‰，死亡率為8.04‰，即人口自然增長率為-1.55‰，重慶人口規模擴張出現停滯。第三，重慶屬于工業化城市，但在近年來工業轉向高科技、新能源的過程中慢了一步，至今還沒有一家新興產業的龍頭企業，更沒有形成產業規模。第四，從高等教育評價專業機構軟科發布的學科排名來看，重慶處于全國的中下游水平，在人才培養和經濟發展上略顯后勁不足。

“行情好的時候，一二線城市先漲，行情差的時候，三四線城市先跌。”2022年樓市的表現再次驗證了這句“真理”。國家統計局數據顯示，9月份，與一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.7%、二手住宅銷售價格同比上漲1.2%，以及二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.2%和3.0%相比，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降明顯，分別下降3.8%和4.5%，并且降幅呈擴大趨勢，比上月分別擴大0.1和0.3個百分點。

政策松綁

8月24日，國常會指出，要抓住當前緊要關口，及時果斷施策，保持合理政策規模，用好工具箱中可用工具，加力鞏固經濟恢復發展基礎，但不搞大水漫灌、不透支未來。允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

市場下行壓力增大，各地樓市調控也在不斷刷新歷史紀錄。據不完全統計，截至8月，今年年內樓市調控已經超過700次，同比上漲接近67%。

限購限貸政策取消范圍越來越大。上海、西安和濟南等城市放松限購政策，主要涵蓋對本地戶籍和非本地戶籍放寬購房條件，對住房被納入保障性租賃住房管理的家庭新增購房資格，對國企員工、相關人才提供購房支持等政策。無錫、蘇州、福州等城市限貸政策逐步寬松，主要涵蓋降低商貸首付比例、降低個人住房貸款利率下限、開展組合貸款、允許商貸轉公積金貸、第二套貸款認貸不認房等相關措施。

從一二線到三四線都開始發布房地產調控政策。年內已有200多個城市推出了各種購房補貼。多孩家庭成為定向放松的主要對象，全國超過50個城市，包括武漢、瀘州、杭州、東莞等在內的多個二線三線城市在發布的樓市調控政策中特別提及多孩家庭住房需求。杭州等熱點城市針對多孩家庭搖號也開了綠燈。

公積金政策成為市場寬松最集中的政策方向。去年，首套按揭利率一般在5.5%以上，現在最低降至3.7%。貸款購房的利息成本可以節省數十萬元。并且除了首套貸款利率的下降外，個人公積金抵押貸款今年也迎來了前所未有的調整。10月份，個人公積金住房貸款利率從3.25%降至3.1%。同時，公積金使用條件更加寬松，杭州、濟南等多城放松公積金貸款。例如杭州，三孩家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當期最高貸款限額上浮20%確定。

樓市政策松綁成為今年的絕對主流，所有房地產政策都是寬松救市政策。

松綁城市級別越來越高，從一季度的三四線城市松綁為主，逐漸到了4至8月份二線城市成為松綁城市主力，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入穩樓市救樓市行列。近30個二線城市最近兩個多月發布了超過100次穩樓市政策，成為最近樓市調控主力。

政策內容不斷升級。一季度的各種針對限購政策，二季度全面升級到針對信貸寬松的政策，包括房貸首付和房貸利息降息的政策越來越多，公積金政策已經成為穩樓市標配，前期的限售政策取消也越來越多，二套房認定標準也在變化，疊加各種人才政策，稅費減免。

“現在這些政策更多的是一種切香腸式的政策，市場一旦出現下行，簡單地提高公積金貸款比例、降一些稅費，實際上很難把市場拉起來。”政策頻出，但胡景暉對其效果并不十分看好，仍在期待更大力度的政策舉措。

“房地產目前還是在下滑當中，還在尋底的過程中。”如是金融研究院院長管清友分析認為，按照目前這個狀態，如果沒有總體上的信心恢復，很難再有2014年9·30新政以后全國房地產市場的走勢。

向左還是向右

“不認同中國房地產會像日本那樣陷入20年衰退，也不認同中國會出現所謂的房地產大崩盤，但是也要看到，這輪房地產企穩復蘇所需要的時間可能比預想的時間要長。”

“今年樓市將呈現‘低開—觸底—向好’的態勢，2022年全年房地產成交規模與去年相比預計會出現30%左右的降幅，但整體市場往向好的方向走。”

“今年和明年還是會比較困難的。”

……

長期向好，短期深度調整，這幾乎已成業界共識。

綜合來看，人們長期看好我國房地產市場的理由基本一致。一是我國城鎮化進程還有較大空間，目前我們的城鎮化率是64.7%；根據聯合國預測，到2030年我國城鎮化率會達到71%，城鎮人口將再增加約1.3億。二是與發達國家相比，我國城鎮人均住房面積較小。隨著居民收入增長和家庭規模迅速小型化等，我們的人均住房面積未來存在至少13%的提升空間。三是我國現有城鎮住房成套率僅85%，還有20%的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。

但是目前市場下行壓力增大的現實以及隱憂也不容小覷。

除了債務違約、房企爆雷等風險，嚴躍進提醒人們要特別注意房地產風險向居民家庭風險的傳導，要避免房地產行業去杠桿演化成一個民生問題。

對于這一問題，經濟學家任澤平和其研究團隊同樣高度重視，并在個人公眾號發文。在他們看來，在過去幾十年經濟高速增長、快速城鎮化、流動性充裕、房價上漲預期等支撐下，房地產曾經長期過度擠占金融資源。近年在“房住不炒”的指引下，房地產去金融化取得顯著成效。當前要讓房地產回歸實體經濟和居住屬性，恢復房地產合理融資渠道，防止硬著陸風險，實現軟著陸，促進長期平穩健康發展。但是，當前并不是簡單傳統意義上的救房市，而是在穩房市的同時，要發揮其實體經濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃；實現既能通過短期措施促進房地產市場穩定，又能通過長期制度建設促進房地產市場健康發展。

政策調整 從一二線到三四線都開始發布房地產調控政策。據悉，年內已有200多個城市推出了各種購房補貼。攝影/寧穎

為此，他們提出了一系列建議：

從短期來看，在堅持“房住不炒”前提下，各城市應因城施策對前期偏緊的調控政策進行適度松綁，促進房地產市場軟著陸。一是適當降低人口流入地區限購門檻，增強市場信心。二是適度松綁二手房限價政策。三是下調首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現居民“住有所居”“住有宜居”。四是下調房貸利率，加快貸款審批。五是提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付。六是北上廣深等應適當降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產業向都市圈城市群集聚的客觀規律。七是通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解風險。

從長期來看，應以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅為四大支柱構建長期住房制度。一是推動都市圈城市群戰略。二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。三是實行長期穩定的住房信貸金融政策，穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求。四是穩步推動房地產稅試點。

11月8日，中國銀行間市場交易商協會發布《“第二支箭”延期并擴容 支持民營企業債券融資再加力》，此次政策從覆蓋民營房企融資、支持方式與規模等層面闡述了相關內容。

“‘第二支箭’政策創始于2018年，當時針對民企的融資創設了三支箭，包括信貸、債券和股權三方面的融資。而當時在債券融資支持方面，顯然和房地產沒關系，更多是支持其他非房地產的企業。而此次交易商協會明確擴展到房地產企業領域，則是一個較好的表態。”對于近日最新政策，嚴躍進予以了高度肯定，稱其具有非常好的信號意義，也體現了房企融資層面重要的變化，說明對于房企的融資，正從救急進入到常態化的模式。“此前一些債券融資，顯然是屬于應急性的，主要是針對一些處于違約邊緣的房企或基本面尚好的企業。而此次政策則比較系統地從行業健康的角度入手，也有比較充足的資金準備。同時此次政策也把此前中債增信的相關支持工作也納入其中，更加成體系。”

嚴躍進補充道，當前融資環境上的一些數據有轉好的表現，但是一些房企依然感覺資金壓力大，這種資金壓力甚至開始沖擊到職工的工資發放等層面。所以目前對于融資工作依然要積極宣傳和落實，要充分理解融資工具的使用，主動改善債務壓力和其他經營方面的壓力。