萬億授信、發債規模回升房地產行業融資端“再破冰”

秦佳麗

繼11月8日交易商協會推出“第二支箭”民營企業債券融資支持工具、11月23日央行和銀保監會正式披露“樓市金融十六條”以來，目前相關民營房企的中期票據儲架式注冊發行額度總計近千億元，多家國有銀行提供房企的授信額度已達萬億元。

多位業內人士向《紅周刊》表示，目前融資支撐政策向“少量優質”民營房企和國央企傾斜，出險房企融資難有顛覆性改變，不過后續惠及企業有望擴容；而在各大融資渠道中，對穩健房企而言發債仍是主流融資方式。此外，伴隨近期股價上漲，港股內房股掀起新一輪配股潮。

伴隨金融支持政策密集發布，房企融資加速落地。《紅周刊》了解到，相比交易商協會推進的2500億元民營企業債券融資支持工具，目前“金融十六條”沒有劃定具體額度，但惠及的企業數量更多、“降雨量”更大。

在“第二支箭”提供的債券融資支持下，截至10月24日，交易商協會披露萬科、龍湖集團、美的集團、金地集團、新城控股5家房企的中期票據儲架式注冊發行額度分別為280億元、200億元、150億元、150億元、150億元，合計使用額度達930億元。

而自“金融十六條”官宣以來，多家國有大行迅速入場，與房企簽署戰略合作協議并提供意向性綜合授信額度，包括不限于房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等融資服務。僅11月24日，中國工商銀行便與萬科、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園、美的置業、金輝集團等12余家房企以“總對總”方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。

《紅周刊》了解到，從本輪釋放融資動態信號的房企來看，“第二支箭”主要惠及示范民營房企及混改房企；“樓市金融十六條”則明確鼓勵金融機構支持治理完善、聚焦主業、資質良好企業。不過，由于銀行授信并不等同于貸款直接投放，房企實際融資還需取決于后續貸款準入要求、風控要求等。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓向《紅周刊》表示，該輪民營房企融資支持政策有望成為這個房產行業融資的一個拐點，據介紹，“目前六大國有銀行提供的授信金額總計已達11550億元，惠及的企業數量和融資金額有所擴容，隨著企業融資需求增加，未來發債和銀行授信板塊有望繼續擴容至第二、三批房企。

不過，當前融資支持依舊向“少量優質”民營房企和央國企傾斜。“通常儲架式注冊發行中期票據、銀行授信這類融資工具需要反向擔保、物資抵押，而面臨債務問題的房企普遍沒有這個能力。”謝逸楓談到，“目前發生過債務違約的房企中，大概有旭輝、大華、金科、寶龍等8家房企拿到過錢，大部分面臨債務危機的民營房企還是要靠自救為主。”

某百強民營房企融資部門負責人徐涓（化名）向《紅周刊》表示，其目前還在觀望各大銀行的總行政策。“現在可以明確的是，各大行的儲備項目里暫時不考慮已經爆雷的民營房企。”她談到，“地產行業各種融資渠道還是吃緊，信托機構收縮地產業務轉向政府基建，私募基金難募到資金做注冊類融資，資產管理公司以收購不良資產為主，剩下銀行，對于正常的房企還可以開展一些工作。”

同多數非頭部民營房企一樣，徐涓所在房企目前獲得最主要的融資支持，停留為今年8月底啟動的2000億元“保交樓”全國性紓困基金：“第一筆‘保交樓’專項資金是由各個城市專屬平臺公司放的款，由專屬平臺公司分到各個項目，因為有政府做背書，無論國企還是民企一視同仁，只要是難交付的項目都可以放款，我們也拿到了一些用來保交付。”

據介紹：“目前‘第二支箭’系列資金還沒有流到我們這兒，我們也在觀望政府和銀行的細則出臺，如果是效仿之前的方式，由政府平臺公司去做借款主體，應該能夠流向我們；如果由企業自己爭取融資，除非政策再開道口，否則有難度。”

由于缺少來自房地產系統內循環中的銷售回暖，目前房地產行業資金來源仍有待外部輸血，某上市房企融資部門負責人唐瑩（化名）向《紅周刊》表示：“目前看起來，對于經營正常的公司，債券（融資）比較快，用債券置換一些高成本的貸款。”

南京證券研究員許吟倩也向《紅周刊》表示，相較于配股、信托等融資工具，目前債券融資是房企更為主流的融資方式。據其介紹：“現在發債的成本有所下降，龍頭A股央企融資成本可以降到3%左右，并且5月、8月、11月均出臺了利好優質民企的融資政策，中債信用增進公司也收到了近百家民營房企增信業務意向，發債是當前主流。”

《紅周刊》查詢Wind數據了解到，相比縮水五成的海外債發行規模，今年房企境內信用債發行勢頭較為強勁。截至11月23日，今年已有109家房企成功發行500只境內信用債券，融資規模為4675.91億元，同比下降5.95%；不過，行業下半年至今回升明顯，其間信用債發行規模2609.92億元，較1-6月份增長26.33%。

票面利率方面，今年以來由國央企構成主力的境內債券融資維系較低成本，平均票面利率為4.67%，與去年同期基本持平。

從債券融資主體看，目前占據境內信用債發行規模TOP5的為招商蛇口、萬科A、首開股份、保利發展、華發股份，融資規模依次達262.41億元、238.90億元、233.94億元、198億元、101.76億元，平均票面利率低至2.68%、3.2%、3.4%、3.1%、4.99%。

民營房企構成的境內信用債發行陣營則包括碧桂園、美的置業、旭輝集團、濱江集團、新城控股、金科股份、印力集團、佳源創盛控股集團9家企業，合計發債規模181.46億元。

另值得一提的是，與之前各路債主“擠兌”現象形成對比，近期出險房企存量債務展期進程加快。11月份以來融創、龍光等多家房企對存量債券推出整體展期方案。目前，富力地產旗下8只公司債券、共計135億元整體展期事項已獲得債券持有人會議通過，成為首例成功將境內債券打包展期的民營房企。

隨著近期地產股的躁動，港股內房股掀起了新一輪配股融資。11月中旬以來，碧桂園、雅居樂、中原建業3家房企啟動配售。碧桂園、雅居樂已分別于11月22日、11月23日完成認購事項。

總體而言，今年以來，碧桂園、中原建業股價下跌逾六成，此次2.68港元、0.8港元的配售價較年初6.92港元、1.58港元股價有較大差距。

《紅周刊》了解到，當前實施配股融資的房企財務狀況尚屬穩健。其中，蟬聯行業銷售規模榜單之首的碧桂園流動性明顯改善，截至今年年中，公司剔除預收賬款的資產負債率下降至72%，凈負債率48.1%，現金短債比為2.03；主營代建業務的中原建業以輕資產、低負債等特點自我定位，今年年中中原建業披露其期末現金及現金等價物總額為20.45億元，截至報告期末無任何借款，維持凈現金狀態。不過，從債務來看，截至11月23日，碧桂園一年內需到期償還44.44億元海外債及39.04億元私募債。

在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，上述房企的配售動作可與股權融資支持的“第三支箭”關聯解讀。2018年，針對部分民營企業融資困難問題，人民銀行會同有關部門從信貸、債券、股權三個融資渠道實施“三支箭”政策組合，支持民營企業拓展融資。據劉水介紹，“民營企業債券融資支持工具作為‘第二支箭’，近期碧桂園、雅居樂等配股融資則不失為‘第三支箭’落地的表現。民營房企本身多在港股上市，因此‘第三支箭’會更多在內房股發力；另外A股上市房企也不排除有進一步實施股權融資的可能。”

不過，《紅周刊》了解到，受監管約束的A股涉房企業股權融資冰封已久。涉房企業上一次成功實施股份定向增發還要追溯到2020年。與之對應的是，目前尚有新城控股、格力地產、榮盛發展、ST泰禾4家房企已制定增發方案排隊等待審核，其中距離核準發行“臨門一腳”的房企僅有新城控股，公司于2016年披露定增預案，擬增發127090萬股，預計募集資金38億元用于項目融資，今年已獲發審委通過。

劉水就此補充指出到，“最近一些符合條件的A股企業正在申請融資，比如中國能建籌劃定增募資，東百集團正在籌劃非公開發行股票融資等，后續有望有更多滿足條件的涉房企業拋出融資計劃。不過，該項措施的目的在于精準調控，融資支持對象是房地產業務占比較小的企業，避免誤傷和一刀切，因此目前對房地產行業影響有限。”