關于不動產預告抵押登記權利人優先受償權保護規則的研討建議

高成華

（沈陽市不動產登記中心，遼寧 沈陽 110014）

預告抵押登記何時轉為一般抵押權登記直接影響銀行等金融機構享有的抵押優先受償權，《民法典》的實施進一步明確了抵押優先受償權相關問題，但在司法實踐中，因購房人違約等原因，消極辦理預告抵押房屋的《不動產權證》，進而影響了預告抵押權人的合法權益。

一、法律風險

房地產開發企業和銀行等金融機構僅辦理商品房預告抵押權登記業務的存在法律風險商品房預告抵押登記是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向銀行等金融機構申請購房貸款，對預售商品房的抵押權進行預告登記的行為。預告抵押登記完成后，房地產開發企業已經辦理了建筑物所有權首次登記的，但因購房人自身原因未申請辦理《不動產權證》的，如果出現購房人未按期償還貸款，抵押權人能否憑借預告抵押登記對預購人所購商品房行使優先受償權，在司法裁判實踐中卻存在爭議。

據了解，購房人向銀行申請貸款購買了商品房，辦理預告抵押權登記后替購房人向開發商付清剩余購房款。如果出現購房人惡意違約不繼續償還貸款，同時不動產具備辦理產權證條件時也不向登記機構申請辦理，此種情形下，法院通常會判決銀行對此前辦理預告抵押登記的房屋不享有優先受償權，當購房人無力繼續償還銀行貸款的，實踐中按照銀行與開發商之間簽訂的合同中約定，房地產開發企業需要承擔階段性連帶擔保責任即替購房人承擔還款責任。此種情形下，辦理抵押貸款的銀行通常會要求開發企業替購房人承擔還款責任，若開發企業無法償還的，風險只能由銀行等金融機構承擔，進而導致銀行或開發企業承擔經濟損失。

二、統一裁判標準勢在必行

筆者通過調研發現，法院裁判認定預抵押登記權利人優先受償權的既有裁判模式就預抵押登記權利人的優先受償權裁判結果來看，整體上可歸納出三種模式。

1.預告抵押登記與抵押登記的效力等同模式

不動產辦理了預告抵押登記的效力等同于正式抵押登記。此種觀點認為不動產僅辦理了預告抵押登記，若出現債務人（購房人）未如約履行債權的，銀行等金融機構可以請求優先受償權。

2.預告抵押登記與抵押登記的效力差異模式

預抵押登記從本質上屬債權登記，而不動產抵押登記屬物權登記，因此，僅辦理預告抵押登記的，若債務人（購房人）未如約履行債權，銀行等金融機構不享有優先受償權。

3.預告抵押登記行為的效力轉換模式

在具備辦理不動產首次登記條件的情況下，預告抵押登記權利人無過錯而僅義務人（購房人）怠于協助辦理不動產抵押登記時（義務人存在主觀惡意或過錯），既義務人怠于協助辦理不動產抵押登記的行為屬于不正當地阻止不動產抵押權登記生效的行為，故應視為已經生效。因此，此種情形，應支持預告抵押登記權利人的優先受償權，同時也屬維護了房地產秩序交易安全。

三、遼寧省城市預告抵押權登記轉為抵押權登記的情況

沈陽市房屋登記機構下發《商品房轉移登記即時辦結操作細則》（沈房登發（2014）20號），其中第七條規定：已辦理預購商品房抵押權預告登記的房屋，商品房轉移登記辦結的同時，抵押權登記信息自動記載于房屋登記簿，系統自動將預購商品房抵押權預告登記證明的證號代入他項權證號欄并記載于房屋登記簿。大連市不動產登記機構也制定了類似規定，鞍山、撫順、丹東等市不動產登記機構均規定購房人、銀行、開發公司在抵押貸款房屋具備產權辦證條件后，需共同申請產權登記后，預告抵押登記才能轉為正式抵押登記狀態。

四、基本建議

目前，在預告抵押登記權利人優先受償權問題上，我國已經形成了以《民法典》為基礎，以《擔保制度解釋》第五十二條為具體規則的規范體系。《擔保制度解釋》第五十二條對預告抵押登記權利人的優先受償權進行了詳細的制度安排;（1）在不動產所有權首次登記未完成、預告抵押登記失效等情形下，預抵押登記權利人不得享有優先受償權；（2）辦理了不動產首次登記且預告登記未失效的情形下，預告抵押登記權利人才可享有優先受償權。

根據《不動產登記暫行條例》及其實施細則的相關規定可知，不動產登記依據申請人的申請辦理登記，在房地產開發企業辦理完建筑物首次登記后，若購房人故意拖延不申請辦理不動產權證，導致預告抵押登記的時間超過了民法典第二百二十一條所確定的“自能夠進行不動產抵押登記之日起90日內”，則預告抵押登記失效，進而預告抵押登記權利人無法享有優先受償權。若由此認為預告抵押權登記失效，會嚴重損害抵押銀行、房地產開發企業的合法權益并造成企業嚴重的經濟損失。

綜上，為妥善解決此類問題，不斷優化營造法制化營商環境，同時房地產公司、金融機構提供更好的營商服務平臺，筆者建議人民法院參照沈陽市、大連市等不動產登記機構關于預告抵押登記轉為一般抵押登記的相關規定，統一裁判標準，采納前述第三種模式，依法支持銀行等金融機構依法享有的抵押優先受償權。