建筑工程全過程造價管理與控制探究
——以大成基金總部大廈項目為例

徐江東

上海新黃浦實業(yè)集團股份有限公司 上海 200001

改革開放之后，中國基建進入了大發(fā)展時期，各種基礎設施如雨后春筍全國各地鋪開，為城市化率的提升，為國家GDP的增長做出了較大貢獻。建設單位作為投資主體，組織和實施各類建設工程項目的開展，并在項目落成后獲得相應的經(jīng)濟效益和社會效益。從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，對投資效益、投資管理也提出了更高的要求，無論是政府或國企的投資，亦或是民營資本，乃至到每戶家庭的買房裝修，都需要精打細算，減少浪費，提高投資效益，將錢花在刀刃上。這就產(chǎn)生了對項目建設成本全程管控的需求，建設項目全過程造價管理的理念、方法及已經(jīng)實行了較長時間，這是發(fā)展經(jīng)濟、與國際接軌的必然趨勢。

1 工程概況

大成基金總部大廈位于南山區(qū)粵海街道海德三道1236號，近科苑南路。是大成基金管理有限公司在南山區(qū)后海片區(qū)投資建設的一棟總部辦公大樓。大樓用地面積為4101.26m2（用地緊張，四周均為零退線），地上30層，地下5層，總建筑面積76704.35m2。其中，計容積率建筑面積58863.72m2，包括辦公部分48234.57m2，商業(yè)餐飲部分9657.9m2。不計容積率建筑面積（地下室）17840.63m2，主要建設地下車庫，機動泊位數(shù)為242輛，建筑高度≤130m、裙樓四層，高度17.85m，裙樓2-3-4層均為東北角為主體結(jié)構(gòu)，西南角無結(jié)構(gòu)為中庭設計，大空間大堂。四樓以上至30層為塔樓。

2 項目工程造價控制中存在的問題

本項目于2016年12月下旬結(jié)構(gòu)封頂，我方作為管理公司，在17年初開始接手管理。經(jīng)梳理，各方因素造成造價管控中存在問題有如下兩個方面：

第一方面，設計單位之間未能有效銜接到位，后期精裝施工改擴建造成的結(jié)構(gòu)拆改簽證，增加了造價。本項目原精裝設計單位不再合作，解約后重新招標，新精裝設計單位在18年5月展開設計工作，彼時主體結(jié)構(gòu)早已封頂1.5年。精裝設計時間與主體設計時間脫鉤，精裝在設計時應建設單位要求，拆除原主體結(jié)構(gòu)二層轉(zhuǎn)換梯外廊（98.79m2）、27-29層、29-30層局部增加鋼結(jié)構(gòu)樓梯、22和30層局部挑空區(qū)增加樓板等(擴建面積110.81m2+66.01m2)。同時將裙樓屋頂原長方形天窗進行了結(jié)構(gòu)封堵。此改擴建涉及主體結(jié)構(gòu)，部分原有結(jié)構(gòu)樓板鑿除重新進行補強、加固；部分結(jié)構(gòu)又進行了封堵。增加了后期主體結(jié)構(gòu)拆改的費用。如主體設計和精裝設計能統(tǒng)籌安排，同步開展，將裝修后實際使用的功能需求反饋到主體設計單位，在主體設計時就給予考慮，就能避免此類結(jié)構(gòu)拆改的發(fā)生。

因此，建設單位應重視設計單位的管理工作，如有必要可聘請專業(yè)顧問公司進行設計管理和協(xié)調(diào)。在前期各環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排各設計工作的銜接，尤其是主體和精裝設計，以及涉及規(guī)劃報建的設計內(nèi)容，需高度重視，專人專職[1]。

另一方面，本項目合同框架體系較為完善，合同體系為建設單位與土石方、基坑支護及樁基礎工程單位、總承包工程單位、幕墻工程單位、精裝修工程單位分別單獨簽訂合同。總承包單位下為消防工程、空調(diào)工程、高低壓配電工程、園林綠化工程、冷卻塔工程、燃氣工程、VAV BOX變風量末端設備供應工程、弱電工程等共11家。由于總包下分包均為甲指乙供，總承包單位履行總包義務不積極。為確保總包能切實履行總包責任和義務，17年接手后商務方面做了大量工作，分別協(xié)調(diào)總承包單位和各分包單位，根據(jù)原招標文件、合同文件就各方責任義務做了重新梳理，并協(xié)調(diào)各分包單位分別向總承包單位提交關(guān)于責任和義務的承諾函，主要內(nèi)容有：總承包單位按和建設合同收取總包管理費，不再收取其他管理費用；分包單位簽證、變更、索賠等均有建設單位決定；所有分包單位由總包統(tǒng)一管理，總包單位質(zhì)量、工期承擔責任[2]。

協(xié)調(diào)總承包單位也向建設單位提交同樣內(nèi)容的承諾函，主要內(nèi)容有：總包在收到建設單位對各分包的付款后，才向各分包支付，總包無須墊為分包單位墊資；若分包單位對總包單位質(zhì)量、工期、安全等方面有處罰，給總包造成損失的，該損失由分包單位承擔；分包合同對總包方約定的責任和義務如果超過總包合同責任范圍，總包方不承擔責任，因分包方原因給總包方和建設單位帶來經(jīng)濟損失和法律責任由分包方承擔。

通過承諾函這一手段，從商務和合同關(guān)系上理順總分包責權(quán)關(guān)系，保障現(xiàn)場施工的順利推進。從中可以看出，在項目開始前期，建立一個合適的合同體系，對于業(yè)主規(guī)范管理，簡化管理，有效管理，充分發(fā)揮總承包單位的責任是非常有意義的。

3 項目全過程造價控制方法

3.1 決策階段造價控制

建設單位在決策階段運用多種方案展開投資估算，科學合理的決策是有效管控工程造價的前提和基礎，對后續(xù)造價管控起到提綱挈領的作用。建設單位早在項目立項時，委托戴德梁行根據(jù)項目建設規(guī)模、檔次、水平，分別編制了項目總投資估算和建筑安裝工程費用估算表。編制口徑與深圳市當?shù)匾?guī)定相符，項目比較全面。編制時，建設單位提供了充分的文件和資料，考慮的因素及建設標準非常全面，使得投資估算編制質(zhì)量較高[3]。

在總投資估算表中，涵蓋土地使用費、土地登記費稅費等項目，甚至維修基金及新型墻體專項基金均給予了估算考慮。在后續(xù)的行政繳費中，均產(chǎn)生了與之相應德的繳費口徑。項目開發(fā)建設總投資的估算金額為150102萬元，按總建筑面積計算的平米造價為20272元/m2。

在建筑安裝工程費用估算表中，前期工程、土建、機電、精裝、燃氣、室外工程均納入估算范疇，雖然機電設備計算口徑與實際招標后簽訂的合同不盡相同，有所出入，但項目種類考慮充分沒有漏項，估算的建安費合計為74189萬元，按計容積率面積的造價指標為12791元，按總建筑面積的造價指標10020元。均與后續(xù)實際合同及結(jié)算金額比較接近。

3.2 招投標階段造價控制

建設單位委托當?shù)貙嵙^強的咨詢公司承擔本項目全過程造價咨詢工作。在重要項目招標前，召集咨詢公司組織精干力量編寫招標文件，組織設計、顧問公司編制詳細的技術(shù)規(guī)范文件。充分考慮影響投標報價的各方因素，招標文件及工程量清單經(jīng)過各方審核才最終定稿。

對投標對象進行市場調(diào)研，科學選擇。對當?shù)馗黜椖啃袠I(yè)內(nèi)的情況進行摸底，做好招標前準備工作。

總承包體系下的各個分包的招標，在評標時根據(jù)各工程特點，分別邀請設計或顧問單位，監(jiān)理單位、咨詢單位、總包單位、建設單位、管理單位均出席參與評定、打分。各方均為工程的參與方，對本項目均相當了解，通過參與審核投標單位的技術(shù)參數(shù)、商務報價，能最大限度的把握是否最適合本項目。

其他諸如沉降監(jiān)測單位、鋼結(jié)構(gòu)第三方檢測單位等，也均通過招標確定中標單位，做到公開、公平、公正。

本項目合同體系一脈相承，均為固定單價施工合同，除采用國家施工單價合同標準格式外，合同最后增加第四部分補充條款，針對各項目的特點，做出相應的專屬約定。例如，各工程界面的詳細說明；各工程具體調(diào)差項目（精裝工程為鋼筋、混凝土、人工；總承包工程為鋼筋、混凝土、電纜、母線）；調(diào)差比例（均為±5%）；樣板規(guī)定等。

3.3 施工過程造價控制

施工階段是成本集中支出、耗費人力、財力、物力進行作業(yè)的階段。需要建設單位從多維度進行管控。項目上采取措施如下：

首先，嚴控設計變更。建立設計變更審批制度，對于隨意增加項目、提升標準的設計變更，一般不予批準。對于卻因?qū)嶋H施工需要或使用功能需求而發(fā)生的變更，先讓造價咨詢單位進行費用預估，按批次形成報告，上報定期召開的建設單位基建委會議決策，若決策通過，設計出具正式變更，現(xiàn)場實施，若未通過，則不予批準，設計不出具正式變更。現(xiàn)場監(jiān)理監(jiān)督變更的實施，做臺賬記錄[4]。

其次，從嚴管理簽證。對于現(xiàn)場拆改尤其是精裝階段施工，原有一次消防、總承包安裝部分管道有部分拆改，做好各方見證、記錄，對簽證量用圖紙、照片、數(shù)量確認單等資料予以確認。完善過程管理各環(huán)節(jié)。

最后，要求咨詢公司派員每周三、四上現(xiàn)場，參加現(xiàn)場監(jiān)理周例會，同時對現(xiàn)場進度、發(fā)生的簽證進行實地踏勘，同步確認。

3.4 竣工結(jié)算階段造價控制

結(jié)算階段是成本核算的最終階段，關(guān)系最終工程審定造價，各項目的結(jié)算金額就是最終總投資，將歸并入建設單位財務系統(tǒng)，需經(jīng)得起財務審核、外部審計。本項目從以下幾方面進行管控。

第一方面，嚴格審核移交物業(yè)及培訓情況。作為辦公樓，安裝系統(tǒng)相比民用住宅更為多樣和復雜，空調(diào)、冷卻塔、泛光照明、無負壓供水等系統(tǒng)施工完成還涉及單機及群控系統(tǒng)調(diào)試，配合集成控制開放通訊協(xié)議接口，提供與樓控系統(tǒng)（BA）接入并調(diào)試，物業(yè)技術(shù)培訓，整改并移交物業(yè)等工作。竣工結(jié)算資料中增加了《設備移交單》前置審批條件，承包商需完成合同約定所有內(nèi)容、工程整改及系統(tǒng)測試、聯(lián)動全部完成，竣工資料（含設備資料）移交，獲得物業(yè)項目部的認可，監(jiān)理、物業(yè)、等各方在《設備移交單》簽字確認，方可啟動竣工結(jié)算。接受竣工結(jié)算資料的提交并審核。

第二方面，再次復核設計變更和簽證。結(jié)算時，各方再對設計變更和簽證的資料及現(xiàn)場實施情況做復核。手續(xù)不全的一律不予確認。幕墻結(jié)算時，因招標圖所示，水平防煙帶的巖棉或礦棉所用承托的鍍鋅鋼板為1.0mm厚，施工過程中因承包單位按防火規(guī)范《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ102-2003》 要求，變更為1.5mm厚。但過程中并未上報設計變更，結(jié)算時發(fā)現(xiàn)漏報，就此項變更在結(jié)算中上報費用55.62萬元。經(jīng)咨詢公司審計金額為28.89萬元。但經(jīng)過建設單位、管理單位、監(jiān)理單位共同現(xiàn)場檢查，商討確認，承包商未遵守設計變更審批制度，過程中施工已完成不可再任意重報變更，最終未予計算，全部核減為0。同時，對設計變更前后對照仔細檢查，防止重復申報和做增賬同時是否做減賬。

第三方面，咨詢公司和承包單位背靠背編制竣工結(jié)算，再進行對賬、核量。承包商上報結(jié)算前，要求咨詢公司同步編制結(jié)算稿，雙方背靠背各自編制，將兩版結(jié)算稿相對比，能相互參照，更具有參考性，能找出結(jié)算中雙方差異的重點問題。

第四方面，重點核查合同外新增項目套用的單價和投資占比較大的分項工程量。對變更新增項目的綜合單機加強審核，檢查定額套用、信息價或市場價的取定。檢查設計變更是否做增減賬。

第五方面，嚴格核查項目現(xiàn)場完工情況。聯(lián)合監(jiān)理，對現(xiàn)場進行復核。原總承包的結(jié)算，經(jīng)現(xiàn)場聯(lián)合巡檢，若干項目未施工，如地下車庫環(huán)氧地坪，空調(diào)機房天花水泥滲透結(jié)晶防水，制冷機房及屋面管道不銹鋼保護層等。現(xiàn)場出具結(jié)算初稿現(xiàn)場復核的情況說明，交咨詢公司，對結(jié)算審核進行調(diào)整[5]。

4 經(jīng)濟效益分析

本項目經(jīng)過各環(huán)節(jié)有效管控，結(jié)算無索賠，已完成的項目結(jié)算稿工程量計算準確，定額套用合理。過程中的設計變更、簽證及結(jié)算核減率普遍在13%-18%之間。總承包送審金額279624094.78元，結(jié)算金額240705780.71元。高低壓配電工程送審金額14775967.55元，審定金額12266939.95元。幕墻工程送審金額75181364.74元，結(jié)算金額68784390.08元。截止撰稿完成，本項目未完成全部審計。從目前的進度看，總的預期，總結(jié)算金額與估算金額基本持平。

5 結(jié)束語

本文基于全過程造價管控問題，從建設單位角度出發(fā)對全過程造價管控在每個環(huán)節(jié)的管控要點及本項目存在的問題進行了分析，通過在決策、設計、招投標、施工和竣工結(jié)算各階段用一系列技術(shù)手段，充分調(diào)動、協(xié)調(diào)各方諸如設計、監(jiān)理、顧問公司等在相應環(huán)節(jié)參與造價管控，發(fā)揮各方的能動性，造價管控效果明顯，為項目節(jié)本增效做出了一定的貢獻。綜上所述，本文撰寫對寫字樓項目全過程造價管控的經(jīng)驗，能夠為同行提供諸多裨益和借鑒。