我國《民法典》居住權制度的不足與完善

孟令華 王洪磊

山東求是和信律師事務所，山東 濰坊 261000

居住權制度作為世界各國特別是大陸法系國家的一種物權制度，各國對于居住權制度的立法也是十分謹慎，物權的基本原則之一為“物權法定”原則，故我們確立居住權時是進行了長達十幾年的調研。世界各國對于居住權的設立與否都存在很大的爭議，無獨有偶，我國對于居住權制度是否應當寫入《民法典》也一直存在著較大的爭議，但是，我國施行的《民法典》在用益物權編最終規定了居住權制度，說明居住權作為物權在我國有較大的適用空間和實用價值，這一制度的確定也得到了大多數人的認可。

一、居住權制度的概念和特征

（一）居住權制度的概念

在對居住權制度研究之前，首先對居住權制度的《民法典》內容進行解釋，以此達到準確把握居住權的目的。居住權在我國法律中，主要有以下三種含義：一是公法領域的居住權，具體指公民居住權和住房權利①《上海市農村村民住房建設管理辦法（2019）》；“同戶（以合法有效的農村宅基地使用證或者建房批準文件計戶）居住人口中有兩個以上（含兩個）達到法定結婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶，且符合所在區人民政府規定的分戶條件的，采取多種方式，保障其居住權。”，這一含義主要側重政府為了保障弱勢群眾，實現居者有其房的目的，而為中低收入群體提供的福利保障，實現人人有房的目的；二是社會意義上的居住權，簡言之，即是有房居住的權利，有房屋能生活的權利，針對的是某一特殊的群體，例如老年人的居住問題等；三是民法意義上的居住權，民法意義上的居住權起源于羅馬，由于羅馬法典的特殊性和結構，該種意義的居住權泛指非所有權人在房屋居住的權利。我國《民法典》第三百六十九條規定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”通過本條來看，居住權通常以合同的方式設立，且居住權作為用益物權的一種，主要指占有使用他人物權的一種形式，通過《民法典》的立法以及物權法定原則，居住權作為一種用益物權受到法律保護。通過分析以上三種語境，發現居住權在不同的領域會有不同的含義，本文中，筆者主要從民法意義上的居住權對其進行研究，探討居住權的制度價值。

（二）居住權的特征

1.居住權是一種用益物權。居住權規定在《民法典》物權編，作為一種物權，它具有物權的一般屬性，權利人對居住權享有占有、使用的權能，在權利人的居住權受到侵害時，權利人有權依法尋求物權保護，即有權要求排除妨害。同時，用益物權是一種定限物權，它是在所有權的基礎上產生的，權利人基于與所有權人的合意或者法律規定而取得了對物進行直接控制的某些權能，居住權人雖然享有占有、使用的權利，但不享有收益、處分的權利，總之，居住權是不完整的物權，這是居住權作為一種用益物權與所有權最本質的區別。

2.居住權為一種法定的用益物權，有別于房屋的租賃。居住權和租賃權最基本的區別為權利的屬性不同，租賃權為債權是一種請求權，居住權為物權是一種支配權，因二者物權屬性和債權屬性的不同，決定了二者之間存在巨大的差別。一是設立方式存在不同，居住權以合同、遺囑或其他方式設立，且需要辦理登記，未經登記居住權不能對抗善意第三人；租賃權以合同的方式設立，無需登記。二是是否有償不同，居住權通常是無償設立，租賃權通常以有償的方式獲得。三是保護期限不同，居住權沒有時間限制，通常是長期的，在居住權人死亡后則消失；租賃權最長不得超過20年，超過的部分無效，一般租賃權以合同的解除或終止而消失。

3.居住權具有人身專屬性。居住權主要以合同和遺囑的方式設立，設立居住權的目的是為滿足特定人的居住需求，我國《民法典》第三百六十九條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”可見居住權是針對某個人設立的，具有人身屬性，居住權不同于其他的用益物權，其具有一定的人身性，其會隨著權利人的死亡而消失。

二、我國居住權制度的不足之處

雖然居住權的設立對于弱勢群體的保護具有重要的意義，但是作為一部內容全面、詳實的《民法典》，就居住權制度的構建方面還存在不足之處，居住權制度中的有些條文過于原則和籠統，我國《民法典》也僅僅規定了六個法條，導致有時在司法實踐中適用性較差，甚至出現“同案不同判”的裁判案例。

（一）居住權的客體不明確。我國《民法典》規定，居住權的客體為“他人的住宅”，針對“住宅”這一詞匯，我國的法律體系中并沒有清晰的界定，住宅是否包括房屋的一部分？是否區分“大產權”還是“小產權”？這都沒有明確的規定，按照廣義解釋，住宅應當包括所有能居住的場所。此外，對于房屋的一部分能否設立居住權以及房屋的附屬設施（閣樓、地下室等）能否設立居住權亦未規定。對于“小產權”住宅、附屬設施等，又該如何進行居住權登記？這在實踐中都是十分棘手的問題，由于非“大產權”房屋的居住權登記存在不可操作性，因此需要進一步對居住權的客體進行明確。

（二）居住權的設立方式不夠明確。我國《民法典》第三百六十六條規定“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”，《民法典》第三百七十一條規定“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定”，以上兩個條文明確規定了，居住權可以以合同或遺囑的方式設立，除此之外，《民法典》并未規定可以以其他方式設立，亦未規定兜底條款，使得居住權的設立方式過于單一，顯然在實踐操作中會出現除合同和遺囑之外的其他設立方式，在遇到其他方式設立居住權時，容易使《民法典》束之高閣，此外，《民法典》未規定可以通過法院判決的方式設立居住權的情形，這種方式在法院的司法實踐中預計非常常見，筆者認為應當確立這種方式。

（三）居住權人的權利和義務沒有規定。《民法典》第三百六十九條規定“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外”，本條僅是籠統和模糊地規定了居住權不得轉讓和繼承，對居住權設立人不得出租房屋進行了限定，但是沒有規定居住權人的權利和義務，居住權作為一種用益物權，依據物權法定的原則，應當對居住權人的權利和義務進行規定。此外，對于設立居住權的房屋不可出租這一規定，會導致租賃市場產生混亂，承租人去查詢不動產是否設立居住權時，可能會存在程序上的障礙，有的不動產登記部門會以無利害關系不允許查詢。

（四）居住權的消滅事由規定過于簡單。我國《民法典》第三百七十條規定“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記”，這對居住權的消滅進行了列舉式的規定，也就是說，居住權只有在期限屆滿和居住權人死亡時才可以消滅，這一規定過于簡單，并且這一規定與實踐不符，沒有將協商一致消滅居住權的情形寫入《民法典》，沒有與以合同約定的方式設立居住權的方式形成體系，此外這一規定也沒有將法院判決解除居住權列入，對于居住權設立不合法的，應當規定法院可以以判決方式解除居住權。

三、我國居住權制度的立法建議

居住權作為一種社會制度，是一種不斷發展、不斷適用于社會的制度，由于法律具有滯后性，立法無法將其進行全面具體的規定，居住權寫入《民法典》無論在立法還是司法領域，都具有里程碑的意義。但是由于立法的嚴謹和簡練，無法形成一套詳細的操作規范，因此，筆者對于現行《民法典》中的居住權制度相關條文提出自己的思考和建議，以期在司法實踐中產生更好的適用效果，充分發揮居住權制度的價值。

（一）擴大居住權的客體范圍

我國法律對住宅沒有明確的規定，但是在《民法典》中“業主的建筑物區分所有權”一章，規定業主不得擅自將住宅改變為經營性住房等相關內容①《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”，通過該法條可以分析，住宅可以理解為專供使用、不可營利的房屋。但是《民法典》第三百六十六條將居住權的客體定義為“住宅”而不是規定為“房屋”，明確限制了居住權的客體。建議進一步擴大居住權的客體，將居住權的客體擴大至閣樓、地下室等附屬設施，同時，在進行居住權登記時要進行實質審查，以測繪和拍照的形式確定居住權的具體范圍和空間，避免對設立居住權的區域出現歧義。上述客體擴大之后，居住權登記的范圍必然會擴大，建議不動產登記部門出臺相關的文件，對各類權屬的房屋按照規范進行不動產登記。

（二）明確居住權的設立方式

我國法律僅規定了可以以合同和遺囑的方式設立居住權，這明顯與西方國家的法律和主流觀點不一致，現在隨著居住權制度的發展，世界各國逐漸形成了以契約、合同、法律規定設立居住權的方式。如《法國民法典》規定，除當事人意定設立外，居住權還可直接依法律設立。《意大利民法典》在第五百四十條第二款中也直接規定了法定居住權，以此保障配偶在特定住宅上的居住權益。筆者認為，我國居住權制度的設立方式過于局限，應當增加居住權設立的幾種方式，例如，允許通過法律規定的方式設立居住權，可以通過立法的形式保護婦女、兒童、殘疾人、老年人等特殊群體的利益；通過法院判決的方式設立居住權，可以解決居住權糾紛中的物權確認、損害賠償等相關問題，法院判決設立居住權之后，當事人可直接持法律文書辦理居住權設立登記。

（三）完善居住權人的權利和義務

用益物權的基本內容，是對用益物權的標的物享有占有、使用和收益的權利，用益物權人享有用益物權，就可以占有、使用、收益用益物。但是居住權作為用益物權的一種，其權利人僅有占有、使用的權利，不得對用益物進行收益和處分。使用作為一項最基本的權利，應當明確居住的人員，筆者認為，在沒有禁止性約定的情況下，居住權人的配偶、未成年子女、居住權人扶養的人等可以居住該住宅，居住權不得局限于居住權人本人。居住權人因實際居住房屋，一旦出租將影響其居住權，故《民法典》對設立居住權的人進行了限制，設立居住權的房屋不得再次出租。對于居住權人的義務，筆者認為，可以參考承租人的義務，居住權人應當妥善進行居住，不得破壞住宅的設施，否則應當進行賠償；居住期間，房屋的修繕和管理由住宅所有權人負責等。

（四）細化居住權的消滅事由

我國《民法典》第三百七十條規定，“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅”，該條規定過于籠統和模糊，《民法典》僅僅規定了居住權消滅的事由有兩種，一種是居住權期限屆滿，另一種是居住權人死亡，這兩種情形分別是從合同的角度和主體的角度進行分析的，《民法典》這一條規定顯得過于簡單，忽視了很多可能導致居住權消滅的情形。筆者認為，居住權消滅的事由中，還應包括以下三個方面：第一，作為物的房屋物權的消失導致居住權消滅，居住權是一種物權，自然適用于物權消滅的情形，因法院或仲裁機構的文書、征收決定作出、房屋拆除或毀損均可以引起物權的消滅，物權消滅后居住權自然消滅；第二，房屋所有權人與居住權人協商一致解除合同導致居住權消滅，合同作為平等主體之間的民事行為，可以依據雙方當事人的意思自治而解除，故合同解除時，居住權自然滅失，法律應當規定協商一致消滅居住權的情形，這也符合意思自治的基本原則；第三，建議規定居住權人濫用居住權利的，房屋所有權人有權單方解除居住權合同。在居住權人出現濫用居住房屋、改變住宅用途、危及住宅安全、故意毀壞房屋等情形時，房屋所有權人可以單方解除合同形成居住權消滅。