法律風險防控體系背景下對于房地產企業的措施

張 圖

福建于飛律師事務所，福建 福鼎 355200

房地產業現在發展范圍在逐漸擴大，同時房地產的建設方面也變得越來越復雜，房地產行業自身就是一種建設工程，其關乎人們的日常生活，建筑行業對于人們的就業、安全以及社會經濟整體的發展有著重要意義。那么房地產企業面對日漸繁雜的發展趨勢，在進行企業運營的時候法律風險就是一顆定時炸彈，隨時都有可能爆炸，帶來無法避免的危害，通過調查了解到目前法律風險因素是使大部分房地產企業走向失敗的主要原因。綜上可知，建設完整的法律體系對于房地產行業來說是非常重要的，同時更應該建設完整的法律風險防控體系來保證目前情況下房地產企業的持續發展。

一、房地產法律風險防控體系的含義

法律風險的防控體系有防備和操控兩層含義。“防”即指預防，在事情沒有發生的時候，對有一定的風險且可能發生的事件進行風險預計，讓風險從發源處就降到最低，是風險防控效果很好的處理方式。“控”便指操控，在事情已經發生的時候，對具備一定法律風險的事件加以控制并處理妥當，讓負面影響效果降到最低。

法律風險的防控，效果最好的處理方法便是讓事先預防與事后操控加以結合運用，對于每一階段的風險預計情況，都找到合適的解決辦法去進行處理。但不可忽略的是，將風險可能發展的所有情況在風險預計的同時也要進行整合評估，以便于知道該情況是否需要提前處理。防控結合，兩者的重要性固然是一樣大的，但是最好的模式便是一切都以“防”為主要的處理方式，“控”則變成了加以輔助的一層，將一切不良影響和風險都降到最低［1］。

而要將此番理解用在實事上還需做好以下幾點：風險管理的目標、企業資源的改進配置、各組織職守的處理模式以及各部門之間的消息共享和良好的交流方式。要想合理地控制好法律風險管理，需要的并不是一個部門積極工作產生的結果，而是要將各部門工作結合起來積極合作配合共同完成。

培養法律風險管理這一思想的面向群體是一切工作者、管理者乃至合作者，共同搭建通暢的法律風險交流方式。對于房地產企業而言，建立法律風險管理體系時，更應該看重的是以下五方面：第一，在每一個項目的實施和優化的過程中，要建立“風險管理是否決制”的戰略方針。第二，則需認定風險控制不僅需要法律維度還要看重管理。實現法律+管理，在這個模式下運營。第三，也是上文提到的，是要各部門積極配合工作，在必要的時候，可以單獨建立起新的部門配合相關工作，舉例說明，即可以建立風險管理部以及公司風險管理委員會等。第四，事先制定出方案并按其準確執行，從而形成較好的風險管理體系。第五，雖已有了良好的制度，但還需持續觀察并加以改善，做到越來越好，越做越強。

經調查顯示，房地產企業風險的33%是因為戰略決策的失誤、管理資金等方面，20%則是由于各地政府條規的不同從而影響了土地政策風險，而剩下的47%也是最可能導致惡劣結果的是由于管理層面和工作流程如核心人才的跳槽、產品定位等等。有此了解后便可以做針對的解決方案和相關措施［2］。

二、建設法律風險防控體系的意義

若想將風險處理的偶然性降到最低，需要看公司的具體情況和相關制度如何。在房地產開發企業各部門員工的積極工作下，他們分工明確，有效地提高了每一個部門的工作指標，從而就有了各部門之間較高的配合能力，把每個部門擅長的工作努力發揮到極致，利用好各個部門的優勢資源，就是為了讓風險防控分散在日常商業運營的每一個層面。將風險防控方案變得更有優勢從而能夠系統地應對每一次的風險處理，讓防控變得更有效，可以很好地降低企業不必要的損失，提高了企業的經營利潤。

如果不建立一個良好的法律風險防控體系，在今后一個時期，企業就不能夠明確地分析出從未發生的新情況，所以在有變動的時候，企業也就面臨了難以解決的問題。所以，應該在風險發生之前，就意識到風險防控體系的重要性。根據市場競爭的結果顯示，首先要做的便是對涉及法律風險的重要事項用企業的規章制度變現出來，即應做出明確規定。

有著我國國有資產管理體制改革的不斷深化和完善的這一大環境，在這樣的趨勢下，企業家們必須要明白一個道理，那就是企業主自身應該具備明確而強烈的法律風險意識。固然他們內心明白，在法律風險發生之后，給企業帶來的后果是難以想象的，由此可見事先預防格外重要。因此，企業內部一定要抓緊實施預防工作［3］。

三、房地產企業產生法律風險的原因

（一）缺少法律風險意識

通過對我國大多數房地產企業的經營管理情況觀察可知現在很多企業的領導者只注重于對自身利益的獲取，從而輕視了法律風險帶來的危害，不重視法律風險防控，同時基層工作人員沒有對法律風險的防范意識，有很多不正確的認知。發生法律風險原因主要包括：有大部分的領導者缺少對深層法律風險防控知識的了解，基層法律知識比較薄弱，在進行融資或者投資、簽訂相關的協議時很容易掉進法律的陷阱中，就輕而講可能會對本次項目的利益造成影響，嚴重的情況下則會觸及國家的法律，構成犯罪行為，為自身以及企業整體都帶來不可挽回的損失；還有一些領導者明白法律風險帶來的危害是十分嚴重的，但是由于在較短時間內無法建設出完整的法律風險防控體系，實施的法律風險防控方法比較傳統，同時加上又太過于重視經濟利益等不正確思想的原因，最后造成企業整體因法律風險問題不能得到良好的發展，使企業不僅損失了自身的利益還把企業的未來搭了進去［4］。

（二）相關制度不夠完善

房地產企業的法律風險問題大多數都是源于企業的內部管理，例如一些房地產企業為了業務的開展，強制性地要求員工將重要的印章隨時攜帶在身邊，這樣當項目談成后就可以直接進行合同的簽訂，在簽約之前對合同不進行認真檢查，還不對合同進行備份處理等，這些都是造成法律風險增強的因素；還有一些房地產企業中的領導者只是憑借自身的那些經驗來建立相關的制度，經歷固然重要，但是專業性的問題應該交給專業的人員來解決，對法律風險防控體系的缺乏，大大降低了相關規定的真實性和可靠性。根據調查研究表明，有80%的房地產企業在進行重要決策時是不經過集體談論探究進行決定的，有60%的房地產企業在進行投資等重要問題時不通過企業全體合作人的共同研究而做出決定。出現這些情況的主要原因就是房地產企業內部的相關制度不夠完善，所以為了有效降低法律風險帶來的危害，企業自身應該重視對法律風險防控體系的建設，要不斷完善自身的相關制度，真正做到由“內”到“外”的改變［5］。

四、房地產企業建設法律風險防控體系的措施

房地產行業是國民經濟中最主要的產業，聯系著公民的生活質量，發展周期較長，產業鏈的延伸面也很廣泛。而往往就是在這樣的發展環境下，房地產行業將會面對更多的風險與挑戰。對此，我們應該明確步驟來制定相關措施，即風險的辨別、預估、闡明，風險影響以及風險的監測等環節。

在每個項目從立項開始一直到銷售，這一過程就可能有很多的風險會發生。所以在制定相關方案之前，做好風險分類是極其重要的，即外部面對的是市場銷售的情況和政策變動的兩層風險，內部則需要化解經營上的種種問題和糾正決策上的一些失誤。而在過去的房地產企業法律風險防控中，一般都是在風險發生之后而采取解決辦法。因為沒有系統化的風險防范和操控模式，少有科學高效的風險提前預估能力和控制方法，所以才會有源源不斷的風險發生。正是因為過去存在的一些弊病，我們應該就此建立起更具可行性的實施方案。

（一）房地產企業法律風險防控體系的建立

最重要的是具備良好的風險預估能力，對國內外形勢和經濟環境做進一步的了解。加強對本企業內外風險因素的預估和闡明能力。在此之后，需要搭建風險防控協同機制，和上文所說的各部門協同工作是一個理念，更深一層地調動企業員工工作上的積極性和規范性，能更有效地去共享信息以便于完成相關工作。

細化責任分工也很重要，即我們應該明確責任主要歸于哪里，搭建起賞罰分明的風險追究體制。

（二）風險防控方針

1.改善風險的辨別方法

聯系房地產企業的銷售特點，以本企業經營管理的每一個步驟為起點，對于所發生的風險進行及時的辨別同時做出應對措施，應當著重考慮核心業務的風險點。

2.加強風險的監測和應對能力

在對風險辨別和闡明之后，就可以開展制定方針的工作了，需要注意的是我們想到的每一個解決方案都應該是以企業的發展方向為基礎的。風險監測其實就是對已經發生過的風險進行再一次的檢查，看是否有遺留下來的風險，并且辨別是否有新的風險發生，從而能夠及時修訂防范和操控措施，保證了所制定的一切方案能夠正常實施并高效解決問題［6］。

3.提高風險闡明和預估的效果

以風險發生的原因、風險發生的概率、風險所造成的影響以及損失等等為中心，以運用一切辦法去進行相關調查為方針，從而制定出能夠對可能發生的種種風險進行逐個評估的體系，同時可以進行動態追蹤。

（三）優化風險方針的有關方法

1.提高對投資項目的評估和審核能力

在國產經濟背景下的房地產的相關交易在做決策之前，應履行政策做出相關條規和手續，對一些事件的可行性進行預估并做出辨明。

2.搭建公司核心管理體系

對應著房地產行業的最主要業務，做出合適的核心管理體制，應該著重關注投資方向和財務管理等，從而能夠更高效地找出風險的發生原因。

（四）建設完善的崗位責任制

首先，領導階層和管理階層要打破傳統的理念，要充分了解到法律風險防控體系的重要性，可以建設相關的法律風險管理部門，招聘法律專業知識強的相關人員來解決一切的法律風險防控問題，通過這樣來增強法律風險防控體系。其次，要建設完善的崗位責任制，不同崗位的員工要有自己應該擔負的責任，員工具有相應的權利同時也要承擔起自己的責任，如果在哪一個環節出現問題那么相應崗位的員工就要負相應的責任，負責人就可以找出問題所在。最后，要增強法律負責人在企業的權力以及地位，使他們能夠參加到相關的投資會議中、項目合作會議中，同時能夠提出有力的法律條件以及會出現的法律風險，分析會出現的問題，制定出有效、可靠的應對方案，制定合理的法律風險防控方案，使企業能夠和諧穩定地發展。

向員工們弘揚自身的企業文化也能夠促進員工工作效率的提高，這也是保證法律風險防控體系有效實施的關鍵部分，把法律風險防控體系和企業文化、員工的日常工作相結合，同時在一定時間內邀請專業的法律人員進行講座，這樣能夠促進員工建立良好的法律分析防控觀念，對推動房地產企業發展有積極作用。

綜上可知，房地產企業存在法律風險的具體原因，同時房地產企業的法律風險會因為企業內部原因而改變，也會因為外界原因而改變。建設完善的法律風險防控體系，不僅僅需要企業整體增強法律風險防范體系，還需要企業自身建設完善的法律風險防控體系，將有效可靠的應對措施落實到實際的工作當中，能夠推動房地產企業的持續性發展。